【正文】 業(yè)進(jìn)度與本案相近，帶來了一定的威脅。 ，社區(qū)商業(yè)少而影響力小，減小對本案的競爭沖擊。 ? 旅行：國內(nèi)外風(fēng)景名勝。 項(xiàng)目地塊交通分析 投資者及消費(fèi)者對本區(qū)域的關(guān)注漸漸趨于轉(zhuǎn)變， 具備這樣的條件，必將給本區(qū)域市場帶來良機(jī)。建議以歐羅巴文化為主題去打造領(lǐng)袖銅陵商業(yè)格局的標(biāo)桿。 小結(jié)：銅陵市短期內(nèi)缺乏特色高端商業(yè)休閑一體化物業(yè)！ 丏業(yè)市場 10家 大賣場 5家 家電市場：蘇寧、國美、五星、宏達(dá) 中高檔酒吧、 KTV較少 茶樓 約 200家 餐飲行業(yè)約 1500家 酒店（星級以上） 52家 銅陵市市區(qū)主要經(jīng)營場所統(tǒng)計(jì) 總量不大，過于集中，檔次不高 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 銅陵傳統(tǒng) 商業(yè) “三巨頭” 合百商廈 銅陵商城面積約 90,000㎡ ，服裝服飾 80%、娛樂20%，是女性居多的中檔消費(fèi)場所，長江二路二樓出租率不高 銅陵商城 合百商廈面積約 32,000㎡，服裝服飾 74%、化妝品及珠寶 15%、超市 6%等，是適合各年齡層次的中檔消費(fèi)場所。 月。 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析 —— 酒店 序號 酒店名稱 星級 客房數(shù) （間） 價(jià)格 （元） 空間分布 配套 1 逸頓國際大酒店 五星 200 新區(qū) 集住宿、餐飲、會議、休閑、健身、娛樂為一體。 酒店內(nèi)餐飲消費(fèi)形式以婚宴、節(jié)慶、企業(yè)年會與商務(wù)宴請為多 。 餐飲營業(yè)面積較大的的中大型餐飲店主要集中在義安北路、淮海北路、石城大道上 。 專業(yè)市場承租能力較低 ,一般選址在城市邊緣區(qū)域 。 家得利是銅陵超市業(yè)人氣較旺、經(jīng)濟(jì)效益最好的超市 。 受自身物質(zhì)條件的限制 ,單純依賴軟件方面的提高使得發(fā)展空間相當(dāng)有限。比較有名氣的服務(wù)場所大都分布在離主要商業(yè)區(qū)不遠(yuǎn)的城市主干道旁。 ? 打造百貨購物中心？地段比不上長江路，也無法抗衡未來的強(qiáng)大對手 —— 雨潤國際廣場；打造專業(yè)市場？沒有產(chǎn)業(yè)資源、沒有先發(fā)優(yōu)勢；打造區(qū)域商業(yè)街？暫時(shí)還沒有川流不息的人潮 ? ? 是坐以待斃，還是絕地反擊？ ? 答案就在后面 —— 我們相信 這是一次輕松愉快的歷程 銅陵市場現(xiàn)狀分析 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 開發(fā)區(qū)規(guī)劃解析 項(xiàng)目定位 歐羅巴文化營銷核心 項(xiàng)目形象包裝策略 項(xiàng)目操盤策略建議 項(xiàng)目銷售及推廣建議 項(xiàng)目銷售周期 ⅰ ⅱ ⅲ ⅳ ⅴ ⅵ ⅶ ⅷ ⅸ 結(jié)語 ⅹ 銅陵市場現(xiàn)狀分析 二〇一一年五月十九日至二十三日，我們項(xiàng)目組成員對銅陵房地產(chǎn)市場特別是商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行了為期一周的全面調(diào)研，獲得了寶貴的第一手資料 。一幫人南征北戰(zhàn)，做了很多項(xiàng)目，在嘗遍酸甜苦辣咸的同時(shí)，也在不斷地積攢著經(jīng)驗(yàn)，終于厚積薄發(fā)?？拷菂^(qū)邊界的地方，商業(yè)幾乎斷節(jié)。 167。 從銅陵城市發(fā)展角度，結(jié)合居民住宅區(qū)及超市 (含中大型超市及小型超市、便利店 )分布情況 ,超市向東向南擴(kuò)張趨勢明顯 。 超市租金大致在 /㎡ 〃 天左右，視超市具體區(qū)位條件及合同簽訂年份而定，普遍不高。 167。 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析 —— 餐飲 酒店名稱 餐廳容量 育和大酒店 豪華包廂 30個(gè)及 1個(gè)中餐宴會大廳和 1個(gè)小型宴會廳， 極度大酒店 包廂 30多間 美華大酒店 11個(gè)風(fēng)格各異的大中小型宴會廳 酒店餐飲 (舉例 ) 餐飲市場經(jīng)營良好 ,中高檔餐飲較為缺乏 167。 167。 主要街道租金水平調(diào)研 銅陵商鋪?zhàn)饨鹛卣髦饕w現(xiàn)為三個(gè)方面： 第一， 城市核心區(qū)域的高檔商鋪，租售價(jià)格均很高，鋪主大多為投資經(jīng)營者 ，這一類商業(yè)街主要以長江中路、義安大道中段、淮河中路、銅冠商業(yè)廣場段、石城大道與北京中路交岔口為代表，這一區(qū)域商鋪?zhàn)罡咦饨鹂蛇_(dá)到 200元 /㎡ 長江中路 生意一般，少量轉(zhuǎn)租，空置率為 5%左右，靠近車站，人流量不如市區(qū)段 。 ? 城市規(guī)劃已經(jīng)向自然環(huán)境資源優(yōu)越的“翠湖公園”與“西湖”方向發(fā)展。 規(guī) 劃 定 位 自然 資 源 根據(jù)銅陵市開發(fā)區(qū)的規(guī)劃，項(xiàng)目周邊短期內(nèi)無大型商業(yè)出現(xiàn)，為本案帶來了機(jī)遇。 消費(fèi)特征分析： ? 行為描述 ? 行為：追求品味、品質(zhì)、時(shí)尚，注重環(huán)境感受，對‘歐羅巴’的概念有深刻的理解和接受。 Strength優(yōu)勢分析 Weakness劣勢分析 S1. 大量高檔住宅的居民提供了消費(fèi)保障。 W3. 距離核心商圈車程約 10分鐘，中心城區(qū)居民到達(dá)本案路程較遠(yuǎn)。 冒失的琴鍵既由此得到快樂 ， 請把手指給它們 ， 把嘴唇給我 。 構(gòu) 成 元 素 ? 本案操作重點(diǎn)是硬件設(shè)施建設(shè)，打造體驗(yàn)式奢華消費(fèi)。消費(fèi)者進(jìn)入本案現(xiàn)場，如同置身真正的歐羅巴一樣。 把“特色”轉(zhuǎn)化成“號召力” 火車餐廳、斯諾克會所等特色進(jìn)行有機(jī)的選擇與組合，具有 巨大 吸引力。 ? 一提起歐羅巴，眼前立馬浮現(xiàn)出巴黎的浪漫、塞納河的美麗；倫敦的紳士、泰晤士河畔的咖啡屋；希臘的神廟、斷臂的維納斯雕塑；米蘭的時(shí)裝、羅馬的斗獸場、威尼斯的水城；俄羅斯的古城堡；維也納的音樂；丹麥的童話；德國的汽車；瑞士的鐘表；法國的葡萄酒；蘇格蘭的風(fēng)笛；阿爾卑斯山的巍峨；西班牙斗牛士的勇敢奔放，還有莎士比亞、達(dá) 主廣告語 永不落幕的城市 PARTY！ 副廣告語 —— 銅都，你好 ——Hello， 歐羅巴 VI秀稿 部分 VI應(yīng)用 —— 古典歐式 /信紙（方案 1） /信紙（方案 2） 部分 VI應(yīng)用 —— 現(xiàn)代歐式 /水杯 /春夏 廣告衫 項(xiàng)目操盤策略建議 A 模式：只租不售 B 模式：先租后售 C 模式：售后返租 優(yōu)勢：穩(wěn)定現(xiàn)金流、收益最大化、有利于融資； 劣勢：投資風(fēng)險(xiǎn)大、資金壓力大、回報(bào)周期長； 優(yōu)勢：去化率高，資金回籠快，投資風(fēng)險(xiǎn)低； 劣勢：易產(chǎn)生投資回報(bào)糾紛、操盤復(fù)雜、難度大； 優(yōu)勢：可快速去化、可獲取商業(yè)增值收益； 劣勢：投資風(fēng)險(xiǎn)上升、前期資金壓力大； 操 盤 策 略 分 析 操 盤 策 略 建 議 宏觀環(huán)境，現(xiàn)金為王 涌銀品牌 ，實(shí)力超群 高端物業(yè)，信心保障 除部分物業(yè)自持外， 其余對外發(fā)售，并統(tǒng) 一推廣、統(tǒng)一招商、 統(tǒng)一管理 我們建議： 后期委托商業(yè)管理公司全程運(yùn)營 操 盤 目 標(biāo) 開發(fā)商目標(biāo)： 資金快速回籠； 項(xiàng)目順利運(yùn)營； 贏得社會贊譽(yù)。 以時(shí)間為基礎(chǔ) ， 根據(jù)不同的時(shí)間段 （ 如依據(jù)工程進(jìn)度 ） 等進(jìn)行時(shí)間控制 ， 確定與之對應(yīng)的銷量和價(jià)格 ， 并且圍繞該時(shí)間段的訴求重點(diǎn)進(jìn)行營銷 ，以便掌握什么時(shí)間該控制什么 ， 如何去控制 ， 從而產(chǎn)生協(xié)同效益 。 活動目標(biāo)：在開盤前期進(jìn)行長期宣傳推廣，給項(xiàng)目開盤前，營造獨(dú)特氣氛。限于時(shí)間和篇幅，本提案對具體的商家資源暫不做列舉和評析。 :20:4315:20Mar2322Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 15:20:4315:20:4315:203/22/2023 3:20:43 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , March 22, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 22日星期三 3時(shí) 20分 43秒 15:20:4322 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 22日星期三 下午 3時(shí) 20分 43秒 15:20: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 3時(shí) 20分 :20March 22, 2023