【正文】 宅供給 ?存量供給與增量供給 ?供給總量與結(jié)構(gòu) ?供給體系 ?商品房供給 ?經(jīng)濟(jì)適用房供給 ?廉租房供給 ♀ 四、影響住宅供給的主要因素 ?投資量與供給量呈正向關(guān)系 ?開發(fā)融資成本對(duì)供給量有反向關(guān)系 ?土地供應(yīng)量與供給量呈正向關(guān)系 ?土地價(jià)格對(duì)供給量有反向關(guān)系 ?建筑成本和各種費(fèi)用對(duì)供給有反向關(guān)系 ?住宅價(jià)格對(duì)供給有正向關(guān)系 ♀ 第三節(jié) 非住宅房產(chǎn) 一、寫字樓 二、商鋪 三、工業(yè)用房 四、其他非住宅房產(chǎn) ♀ 第八章 房地產(chǎn)價(jià)格 學(xué)習(xí)提示 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ♀ 學(xué)習(xí)提示 ? 本章學(xué)習(xí)目的：了解房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及特點(diǎn) ? 學(xué)習(xí)重點(diǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際構(gòu)成 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格概述 一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念 二、房地產(chǎn)價(jià)格的類型 三、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn) ♀ 一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念 （一）概念表述 ?是 土地價(jià)格 及其上 建筑物價(jià)格 的總和 ?或者是土地有用性及產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)形式的貨幣表現(xiàn) 與 勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值的貨幣表現(xiàn)之和 （二）房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系 ?地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ) ?房?jī)r(jià)是地價(jià)的表現(xiàn) （三）房地產(chǎn)價(jià)格的本質(zhì) ?房地產(chǎn)價(jià)格是一種產(chǎn)權(quán)價(jià)格 ?或者是房地產(chǎn)權(quán)利的未來(lái)收益之價(jià)格 ♀ 土 地 價(jià) 格 土 地 價(jià) 格 資源 價(jià)格 資產(chǎn) 價(jià)格 有用性的 表現(xiàn)工具 價(jià)值的 貨幣表現(xiàn) 相互混合 房地產(chǎn)價(jià)格 資源 價(jià)格 資產(chǎn) 價(jià)格 土地價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格 地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ) 房?jī)r(jià)是地價(jià)的表現(xiàn) ?“房?jī)r(jià)”指房地合一的總價(jià) ?理論上由土地的主導(dǎo)性決定 ?實(shí)踐上由土地的稀缺性決定 ?地價(jià)只有借助房?jī)r(jià)才能得到現(xiàn)實(shí)表現(xiàn) ?廠商購(gòu)地時(shí)表現(xiàn)為房?jī)r(jià)決定低價(jià) 福州市 05年 8月公布房地產(chǎn)開發(fā)成本清單 某住宅項(xiàng)目成本清單 ?地價(jià)： 683元／平方米 ?土建和安裝成本： 875元／平方米 ?配套建設(shè)費(fèi)用： 486元／平方米 ?開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本： 約 390元／平方米 ?保守計(jì)算該項(xiàng)目總成本約為： ?683＋ 875＋ 486＋ 390＝ 2434元 。 ?利用目的：索取物質(zhì)產(chǎn)品或服務(wù) ?影響利用的因素：自然、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、社會(huì) ?利用中的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)原理：土地稀缺有價(jià)、用途轉(zhuǎn)換、土地報(bào)酬遞減、利用后果的社會(huì)性。宏、微觀條件。 ? 從位置上影響后續(xù)環(huán)節(jié) ? 從產(chǎn)權(quán)上影響后續(xù)環(huán)節(jié) ? 從成本上影響后續(xù)環(huán)節(jié) ? 從質(zhì)量上影響后續(xù)環(huán)節(jié) ♀ o 含義：取得土地所有權(quán)或使用權(quán) o 取得土地的渠道： ? 征用渠道 ? 出讓渠道 （劃撥、協(xié)議、招、拍、掛） ? 轉(zhuǎn)讓渠道 （直接轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)、合作 等 ） o 出讓與轉(zhuǎn)讓的比較 o 土地儲(chǔ)備整理制度與土地取得♀ 土地出讓與轉(zhuǎn)讓比較 出讓 轉(zhuǎn)讓 交易主體 一個(gè)所有者 多個(gè)使用者 多個(gè)使用者 多個(gè)使用者 交易 性質(zhì) 賣方壟斷 買方競(jìng)爭(zhēng) 賣方競(jìng)爭(zhēng) 買方競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng) 層次 土地一級(jí)市場(chǎng)增量市場(chǎng) 土地二級(jí)市場(chǎng) 存量市場(chǎng) 交易方式 協(xié)議、劃撥、招、拍、掛 直接轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)兼并、合作開發(fā)等 土地儲(chǔ)備整理制度 ?土地儲(chǔ)備整理： 指土地儲(chǔ)整機(jī)構(gòu)受政府委托依有關(guān)規(guī)定，將其以收購(gòu)方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)儲(chǔ)存，并進(jìn)行前期開發(fā)整理，合理配置土地資源的行為。然后回答以下問(wèn)題： 假定你要購(gòu)買一套住房，你將怎樣利用房地產(chǎn)的特點(diǎn)來(lái)為你的購(gòu)房決策服務(wù)？ 要求：用作業(yè)本做好下周上課時(shí)提交。 ●只有對(duì)土地的依附程度很強(qiáng)的物體才是地上定著物，只有與建筑物緊密相關(guān)的其他地上定著物才屬房地產(chǎn)。嚴(yán)格講，其包含房地產(chǎn)。一次性。反映政府與土地經(jīng)營(yíng)者和使用者之間的交易關(guān)系 。 ?房地產(chǎn)供給量 ＝ 存量供給 － 滅失量 ＋該種房地產(chǎn)的凈轉(zhuǎn)換量 ＋ 增量供給 ?其中，該種房地產(chǎn)的凈轉(zhuǎn)換量 ＝ 它種房地產(chǎn)向該種房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換量 － 該種房地產(chǎn)向它種房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換量 ♀ 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的因素 S：房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量 P：房地產(chǎn)價(jià)格 C：房地產(chǎn)的開發(fā)成本 K：房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平 ES：房地產(chǎn)供給者對(duì)未來(lái)的預(yù)期 ♀ ? ?sS f P , C , K , E?房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給曲線 價(jià) 格 P 數(shù)量 Q S S S39。農(nóng)業(yè)、工業(yè)區(qū)位論、城市區(qū)位論、市場(chǎng)區(qū)位論。 ♀ 房地產(chǎn)價(jià)格是一種產(chǎn)權(quán)價(jià)格 ?房地產(chǎn)交易真正內(nèi)容是產(chǎn)權(quán) ?產(chǎn)權(quán)決定收益權(quán) ?產(chǎn)權(quán)內(nèi)容不同其所得到的收益大小就不同 ?未來(lái)收益的現(xiàn)值就是房地產(chǎn)的價(jià)格 二、房地產(chǎn)價(jià)格的類型 ?按實(shí)物要素分為地價(jià)、房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)綜合價(jià)格 ?按形成機(jī)制分為計(jì)劃價(jià)、市場(chǎng)價(jià)、基準(zhǔn)價(jià)、評(píng)估價(jià)、均價(jià)、個(gè)價(jià)等 ?按交易形式分為售價(jià)、租價(jià)、 抵押價(jià)、保險(xiǎn)價(jià)、典當(dāng)價(jià)、拆遷價(jià)、課稅價(jià)等 ?按用途分為住房?jī)r(jià)、工業(yè)房?jī)r(jià)、商用房?jī)r(jià)、事業(yè)性用房?jī)r(jià)等 ?其他分類 ♀ 三、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn) ?二元性：主要指構(gòu)成上始終是房地二要素，地價(jià)由其物質(zhì)和資本價(jià)共同決定 ?個(gè)體性：主要指價(jià)格個(gè)別形成。／。 開發(fā)利潤(rùn)約為：銷售均價(jià) 3900元 總成本 2434元＝ 1466元 。 ?與自然供給的關(guān)系：自然供給是基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)供給只能在自然供給范圍內(nèi)變化、自然供給無(wú)彈性、經(jīng)濟(jì)供給有彈性 ?影響因素：自然供給、利用技術(shù) ♀ 社會(huì)需求、產(chǎn)品價(jià)格、供給者行為等 ?增加經(jīng)濟(jì)供給的措施：提供集約水平、優(yōu)化土地制度、調(diào)節(jié)生產(chǎn)和消費(fèi)結(jié)構(gòu) ♀ 特殊的土地供給曲線 S Q P 第七章 房產(chǎn)分析 第一節(jié) 住宅及其特性 第二節(jié) 住宅供求 第三節(jié) 非住宅房產(chǎn) ♀ 第一節(jié) 住宅及其特性 一、住宅概念 供人們居住生活的房屋建筑（空間）。 ?波動(dòng)的絕對(duì)性 ?周期的不一致性 ?可分為區(qū)域、城市和全國(guó)，以及長(zhǎng)期、短期和隨機(jī)波動(dòng)等類型 ♀ 低 水 平 時(shí) 期 高 水 平 時(shí) 期 周期波動(dòng)過(guò)程 預(yù)期向好 ， 需求增長(zhǎng)加快 ， 空置率持續(xù)下降 ， 租金增長(zhǎng)率穩(wěn)定或小幅上升 ， 高風(fēng)險(xiǎn)資金流動(dòng) 供給停止或很低 ， 租金增長(zhǎng)率下滑 ， 需求有增長(zhǎng)趨勢(shì) ， 空置率有下降趨勢(shì) 預(yù)期樂(lè)觀 ， 需求繼續(xù)增長(zhǎng) ， 空置率接近最低 ，租金增長(zhǎng)率上升 ， 低風(fēng)險(xiǎn)資金和投機(jī)資金進(jìn)入， 增量供給啟動(dòng)并加速 維持良好預(yù)期 ， 增量供給增長(zhǎng)率超需求 ， 空置率持續(xù)上升 ， 租金增長(zhǎng)率緩升 ， 出現(xiàn)過(guò)度開發(fā) 供給增長(zhǎng)率 =需求增長(zhǎng)率 與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的關(guān)系 ?是宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的組成部分 ?波動(dòng)方向往往一致 美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙 ?庫(kù)茲涅茨： 宏觀經(jīng)