【正文】 活存量資產降低資產負債率優(yōu)化財務結構租金安排靈活加速折舊遞延納稅融資租賃滿足承租人多元化的融資需求44業(yè)務流程?　 ?落實前提條件（如需） ?8. 簽約放款?　 ?　 ??，收集所需全部資料?（或董事會），同意并授權進行租賃融資和擔保（如需要）?　?　 ?、利率和期限以及主要合同條款 ?　核實擔保能力 ?　 ? ?提供公司基本情況、經營狀況?、經營狀況或項目情況以及租賃設備清單等資料??擔保人（如有） ?承租人 ?出租人售后回租的相關法規(guī)? 商務部 《外商投資租賃業(yè)管理辦法》“外商投資融資租賃公司可以采取直接租賃、轉租賃、回租賃、杠桿租賃、委托租賃、聯合租賃等不同形式開展融資租賃業(yè)務”? 銀監(jiān)會 《金融租賃公司管理辦法》第三十一條售后回租業(yè)務必須有明確的標的物，標的物應當符合本辦法的規(guī)定。二、金融租賃案例u 案例一：武漢地鐵 20億元? 2023年11月24日，武漢地鐵集團與工銀金融租賃公司簽訂融資協議。間的差額2414萬元作為未確認融資費用，在4年內均攤。+ ? 租賃擔保：安徽水利開發(fā)股份有限公司提供連帶責任保證擔保。Finance)是指在風險和回報方面介于優(yōu)先債務和股本融資之間的一種融資形式。? 保底收益：雙方約定的收益率，房地產行業(yè)約15～20%。引人關注的是，2023年第一次借款時，銀行的商業(yè)貸款利息不到5%，開發(fā)區(qū)利息幾乎為同期銀行商貸利息2倍。2023年正在進行的借款，借期為兩年，利息分別為12%和14%。該文件指出，當前一些基層政府出現了政府融資平臺公司（下稱“平臺公司”）等主體由財政擔保，向行政事業(yè)單位職工等社會公眾集資，用于開發(fā)區(qū)、工業(yè)園等的拆遷及基礎設施建設的現象。其中，土地出讓收入和稅收收入是大頭，但對于如皋開發(fā)區(qū)而言，土地出讓收入是否能持續(xù)快速增長卻面臨著巨大的挑戰(zhàn)。非法集資?“萬頃良田建設工程”，是江蘇省國土資源廳從2023年開始在全省范圍內廣泛開展的一項大規(guī)模土地整治工程。據測算，搬遷一個4000人的村，平均能夠掛鉤置換出700畝的用地指標，相當于一個縣1到2年的指令性建設用地計劃總量，這顯然能夠初步保障經濟增長的用地。蘇州東渚、通安等地區(qū)已經推行一種股份合作的方式來幫助當地被拆遷戶致富。迫于單位領導的壓力，很多職工都已經購買了理財產品。來源:同時，眾多職工介紹說，他們所在單位也并沒有就信托理財產品做更多的介紹。銀行間REITS的特點ul銀行間REITS的特點：p 資產規(guī)模相對較大：交易所REITS對物業(yè)資產的規(guī)模將有明確規(guī)定，考慮市場的流動性，建議資產最小規(guī)模以2030億為宜；p 資產權屬清晰且租金收益率較高：資產的權屬清晰明確，同時租金收益率需達到特定水平，且具備市場競爭力；p 資產成長性較強：適合商場、寫字樓等商業(yè)化程度較強，管理公司經營模式的管理能力可提升物業(yè)的的價值，實現資產在日常運營階段的溢價。多元化的投資者群體：包括個人投資者和機構投資者在內最廣泛的投資者群體；u所需時間較長：證監(jiān)會的股權類產品審批流程較銀行間市場行的固定收益類產品更為復雜，且審批時間較長；u銀行間REITS存在的難點p? （8）REITS（房地產投資信托）76u?? 　　職工質疑 城建理財產品如何營利? 　　《梁山縣信托理財產品明白紙》中清楚寫道，“發(fā)行總額2億元，產品期限為三年；年利率為10%；利息一年支付一次，本金到期一次性支付。1萬元，相當于李老師近半年的工資，李老師和很多同事都沒有能力去承擔，遲遲沒有購買，卻也因此遭受了來自于領導的壓力。而對于地方政府而言，在發(fā)展地方經濟和尊重村民土地財產權及收益之間如何尋找平衡，成為解決如皋試點困境的關鍵。增加耕地數量，提高耕地質 量拓展建設 用地空間實現勞動 力資 源集聚進 一步挖掘和激發(fā) 市場消費 需求“萬頃良田建設工程”的四大效應如皋“萬頃良田工程”如皋有關方面的數據顯示，從2023年開始，該市展開了“萬頃良田建設工程”試點，累計整村搬遷農民5638多戶，整理土地33870畝，復墾5713畝，為城市和項目建設騰出建設用地指標4725畝。集資背后原因集資背后原因”顯然，如皋開發(fā)區(qū)這種財政擔保的借款方式缺乏法律依據，并且由于不通過融資平臺等方式進行集資，缺乏有效監(jiān)管。國務院2023年公布的《國務院辦公廳關于依法懲處非法集資有關問題的通知》明確了非法集資的幾個特征：未經監(jiān)管部門批準，違規(guī)向社會尤其是不特定對象籌集資金；承諾一定期限內給予出資人貨幣、實物或股權等形式的回報。2023年第三次借款，如皋開發(fā)區(qū)突然間向外界借款一個為期三個月的貸款，利息直接高達14%。如皋市開發(fā)區(qū)是一家設立于1993年的江蘇省級開發(fā)區(qū)，也是當地唯一一家省級開發(fā)區(qū)。(7)民間借貸融資江蘇如皋開發(fā)區(qū)民間借貸案例分析從權益角度來分析夾層融資權益低于優(yōu)先債權，所以對于債權人來講，體現出股權的優(yōu)點。 ? 名義貨價： 萬元，如流波公司按時足額支付租金，則名義貨價優(yōu)惠至 1 ? 元。2023年初三至五年期的銀行人民幣貸款年%，很顯然，要比本案例中的融資成本低將近2個百分點。? ,采取“直租”方式。增值稅和營業(yè)稅國家稅務總局公告2023年第13號第三十四條從事售后回租業(yè)務的金融租賃公司應真實取得相應標的物的所有權。? 融資租賃是以融通資金為目的的租賃。(自有資本金充足：主管部門出具資本金到位20%的確認函)? 一次注冊，一次發(fā)行? 資金監(jiān)管? 項目認定信用評級對發(fā)行成本的影響主體級別 發(fā)行期限 利率區(qū)間(%)/年 平均利率(%)/年 貸款利率(%)/年 成本節(jié)省(%)/年AAA3 ~ 5 ~ AA+3 ~ 5 ~ AA3 ~ 5 ~ l影響債券市場發(fā)行成本的主要因素包括主體信用等級及期限結構。發(fā)行利率 簿記建檔，公開招標，市場化程度較強擔保方式 依靠發(fā)行人自身信用，無需擔保承銷機構 銀行的投行部承銷方式 余額包銷短期融資券和中期票據的發(fā)行要素中期票據產品要素發(fā)行人 具有法人資格的非金融企業(yè)發(fā)行市場 銀行間債券市場監(jiān)管機構 銀行間交易商協會承銷商 具有承銷資格的金融機構募集資金規(guī)模 所有債券待償余額不超過企業(yè)凈資產的40%，一般不低于20億產品期限 注冊有效期為2年，按發(fā)行計劃可分期多次發(fā)行；注冊獲批后2月須首次發(fā)行；有效期內任何一天均可發(fā)行2年以上的MTN募集資金用途 用于企業(yè)生產經營活動，也可根據國家相關規(guī)定用于流通股權回購等用途發(fā)行利率 發(fā)行時向投資人招標確定，市場利率擔保方式 一般依靠發(fā)行人自身信用,也可為擔保、抵質押方式承銷方式 代銷、限額包銷、余額包銷費用成本 %，一次性支付；另有律師費、評級費、審計費等中介費用中期票據監(jiān)管方式? 根據中國人民銀行，中國銀監(jiān)會的相關文件和規(guī)范，由銀行間市場交易商協會對企業(yè)短期融資券的發(fā)行和交易實施自律管理? 監(jiān)管方式：注冊制? 相關管理制度如下：? 《銀行間債券市場非金融企業(yè)債務融資工具管理辦法》? 《銀行間債券市場非金融企業(yè)中期票據業(yè)務指引》? 《銀行間債券市場非金融企業(yè)債務融資工具注冊規(guī)則》? 《銀行間債券市場非金融企業(yè)債務融資工具信息披露規(guī)則》中期票據發(fā)行人初選條件? 具備企業(yè)法人資格? 具有三年經審計的會計報表且最近一年盈利? 具備現金償債能力? 符合國家產業(yè)政策，募集資金用途合法? 最近3年沒有違法違規(guī)行為? 沒有延遲支付債券本金和利息的記錄? 具有較好的公司內控制度和償債管理制度? 銀行內部評級 例如：9B（含）以上? 外部評級：主體AA（含）以上，或有成功發(fā)行MTN的歷史? 其他符合國家相關政策要求的企業(yè)中期票據發(fā)行程序第一步 企業(yè)提出發(fā)行需求：向銀行提出申請，并提供相關資料用于進行行內審批；第二步 準備注冊資料：行內審批通過后，銀行協助企業(yè)根據交易商協會要求，準備文件資料，并申請注冊發(fā)行額度；第三步 中期票據發(fā)行獲得銀行間交易商協會注冊通知后，該期MTN在銀行間市場公開進行招標，依照市場利率發(fā)行，并進入銀行間市場流通；第四步 嚴格執(zhí)行信息披露MTN存續(xù)期間，銀行協助企業(yè)根據《銀行間債券市場非金融債務融資工具信息披露規(guī)則》等規(guī)定的要求及時進行相關信息的披露；第五步 到期兌付MTN到期時，企業(yè)根據發(fā)行利率支付投資人本息；發(fā)行申請時間（步驟一到三）：一般為3個月左右企業(yè)發(fā)行中期票據的主要手續(xù)費成本中 介 機 構 職 責 收 費承 銷 商協助企業(yè)準備注冊資料組織承銷團對債券進行承銷協助企業(yè)進行信息披露協助企業(yè)進行利息支付和最終兌付%收取評 級 機 構 初始主體評級+債項評級 年度跟蹤評級一般初始評級25萬（主體+債項）年度跟蹤評級5萬元律 師 事 務 所 審核發(fā)行文件，出具律師工作報告依照約定，收費不等，一