【正文】 ％ ％ ％ ?四 、 關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 ? 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè) 、 單位 、 個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目 ， 且該項(xiàng)目 未成立 獨(dú)立法人公司的 ， 按下列規(guī)定進(jìn)行處理： ? ?（ 一 ） 凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的 ， 開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí) ， 如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本 ， 其應(yīng)分配給投資方（ 即合作 、 合資方 ， 下同 ） 開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的 差額 計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本 ， 則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理 。 （ 4） 除水平承諾中內(nèi)容外 ， 不作承諾 。 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地中的原村民居住用地禁止轉(zhuǎn)讓 ， 工商建設(shè)用地需合作開發(fā)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 ， 報(bào)市主管部門依法審批 。 政策 財(cái)稅 [2023]75號 關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知 06/06/16 國稅發(fā) [2023]74號 關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 06/05/30 主要內(nèi)容 5年普通房免營業(yè)稅 ， 5年非普差額 ， 非 5年全額 國家近期財(cái)稅政策解析 政策 國稅發(fā)〔 2023〕 31號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 06/03/06 政策 財(cái)稅 〔 2023〕 21號 關(guān)于土地增值稅若干問題的通知工作06/03/02 政策 國稅發(fā) [2023]156號國家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知 工作 05/10/07 主要內(nèi)容 加強(qiáng)存量房交易的稅收管理 政策 國稅發(fā) 〔 2023〕 173號關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知 05/10/21 主要內(nèi)容 排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，計(jì)征房產(chǎn)稅。 個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變 。 國家近期土地政策解析 政策 國土資電發(fā)〔 2023〕 17號 關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知 06/02 主要內(nèi)容 不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃用地 。 國家近期土地政策解析 政策 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》將于 2023年 8月 1日起施行 主要內(nèi)容 提出： 2023年至 2023年，全國出讓土地分別為： 、 萬、 、 ，其中招拍掛出讓土地分別為 、 、 ，招拍掛出讓面積占出讓總面積的比例分別為 %、 %、 %和 %。（ 四 ） 進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序 。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足 1/3或已投資額不足 1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1年的，按閑置土地處置 。 ?外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過 1000萬美元（含 1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的 50%。（二）完善責(zé)任制度。建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度。境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購中方股權(quán)的，以 自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。 ?開發(fā)日期滿 1年未動工開發(fā)的，從高征收土地閑置費(fèi)； 滿 2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán) 。 （ 三 ） 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度 ， 減緩被動性住房需求過快增長 。 2年 /營業(yè)稅。 政策 國土資發(fā) 〔 2023〕 52號關(guān)于堅(jiān)持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會主義新農(nóng)村建設(shè)的通知 06/06/14 主要內(nèi)容 推進(jìn) 城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn) 、集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，堅(jiān)決制止用“以租代征”等形式擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 ； 嚴(yán)格落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡制度；土地出讓金要向糧食主產(chǎn)區(qū)、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)和土地整理重大項(xiàng)目工程傾斜 。 其他商業(yè)性貸款利率下限繼續(xù)保持 。 國家近期銀行政策解析 政策 銀發(fā) (1999)73號關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見 99/2/23 銀發(fā) [1998]169號 中國人民銀行關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知 98/04/07 政策 中國人民銀行的數(shù)據(jù) 主要內(nèi)容 05年底，全國房地產(chǎn)貸款余額 ，占全部金融機(jī)構(gòu) RMB貸款的 %，其中個(gè)人住房按揭貸款 ，占占全部金融機(jī)構(gòu) RMB貸款的 % 國家近期財(cái)稅政策解析 政策 國稅發(fā) [2023]108號深地稅發(fā) 【 2023】 455國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知 2023/07/18 主要內(nèi)容 核定征收： 深地稅發(fā) 【 2023】 45轉(zhuǎn)發(fā)普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入%核定；非普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入 3%核定 ?強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)讓差額所得征稅、保留免稅規(guī)定（ 1年、 5年、拆遷補(bǔ)償、征用補(bǔ)償） ?注意事項(xiàng)： 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓抬高原價(jià)？ 陰陽合同。 除 重點(diǎn)引進(jìn)項(xiàng)目 、 重大投資項(xiàng)目 、 政府財(cái)政投資的公共配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目 等用地可以 協(xié)議方式 出讓外 ， 其它用地在 3年內(nèi) 逐步實(shí)現(xiàn)全部按 招標(biāo)拍賣掛牌 方式進(jìn)行出讓 。 b． 以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)服務(wù) （ CPC 822） （ 1） 沒有限制 （ 2） 沒有限制 （ 3） 僅限于合資企業(yè)形式 ， 允許外資擁有多數(shù)股權(quán) 。 1存貨準(zhǔn)則 ?存貨與可變現(xiàn)凈值孰低原則 17借款費(fèi)用 ?借款費(fèi)用資本化條件：資產(chǎn)支出已發(fā)生、借款費(fèi)用已發(fā)生、購建已開始。經(jīng)研究，現(xiàn)就有關(guān)稅收處理問題 酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主（以下簡稱業(yè)主）在約定的時(shí)間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè) 租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。 使用 5年以上的房產(chǎn) ， 可購買價(jià)格和稅費(fèi)確定其扣除額；也可重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格作為扣除額 。但深圳企業(yè)執(zhí)行 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房產(chǎn)稅實(shí)施辦法 其他 全國內(nèi)資要 征城建稅 7%5%1%(深圳征 1%)全國外資免征城建稅(但深圳外資征 1%)；深圳免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 國稅發(fā) [1997]71號 《 關(guān)于外商投資企業(yè)合并 、 分立 、 股權(quán)重組 、 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等重組業(yè)務(wù)所得稅處理的暫行規(guī)定 》 的通知 外國企業(yè)或者外商投資企業(yè)持有的中國境內(nèi)的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給 100%股權(quán)關(guān)系的公司，可按股權(quán)成本價(jià)轉(zhuǎn)讓，不計(jì)征企業(yè)所得稅 國稅函發(fā) [1997]207號 關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得稅處理問題的通知 25%外商投資企業(yè)；虧損延續(xù)彌補(bǔ) 國稅發(fā) 〔 2023〕 60號 《 關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)股權(quán)有關(guān)稅收問題的通知 》 轉(zhuǎn)讓全資子公司以及持股 95%企業(yè)時(shí)，投資方應(yīng)分享的被投資企業(yè)留存收益可認(rèn)定為投資收益，不確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓所得。非股權(quán)支付 20%，免稅轉(zhuǎn)讓，接受企業(yè)可按公允價(jià)入帳 [國稅發(fā) [2023]45號 ]。 ?甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)， 合作建房 。 – 個(gè)人無償贈送不動產(chǎn) ,不征營業(yè)稅 優(yōu)惠政策 營業(yè)稅 （續(xù)） – 納稅單位新建或購置的新建房屋 (不包括違章建造的房屋 )， 自建成或購置次月起免納房產(chǎn)稅三年 。 財(cái)稅[2023]183號 關(guān)于企業(yè)改制過程中有關(guān)印花稅政策的通知 ? 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓書據(jù)（合同），不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花。 三是適時(shí)開展稅務(wù)約談和稅務(wù)檢查。在稽查過程中，該公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人以會計(jì)變動頻繁，不清楚稅法的規(guī)定等種種理由敷衍應(yīng)付。經(jīng)查 ,這兩家公司將工程項(xiàng)目承包其他公司施工，當(dāng)該工程項(xiàng)目完工后，施工單位為了達(dá)到偷稅的目的，竟然連同社會不法分子，開具假發(fā)票及假稅票。 此次清理已初見成效，目前已清理的 26戶企業(yè)共開發(fā)新樓盤 8個(gè)，可售面積 370000平方米，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)稅收近 2500萬元。目前，查補(bǔ)的 10余萬元稅款已入庫。根據(jù)合同規(guī)定，雙方均不得把上述房產(chǎn)作為自有資產(chǎn)進(jìn)行抵押或轉(zhuǎn)讓，因而雙方都不能確認(rèn)為該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人。 此外，羅湖分局也及時(shí)提醒有關(guān)公司，在給付工程款項(xiàng)時(shí)，要認(rèn)真查驗(yàn)對方的發(fā)票及稅票，發(fā)現(xiàn)有疑問的，要與稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系核實(shí) 稅務(wù)征收管理案例 ?涉外檢查分局加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅源調(diào)查初見成效 為做好稅收征管工作，涉外檢查分局春節(jié)剛過就立即開展稅源調(diào)查，早動手，挖潛力，把調(diào)查重點(diǎn)放在轄區(qū)稅源大戶 房地產(chǎn)行業(yè)上。 稅務(wù)征收管理案例 ?“投資收益”中查出稅款 40多萬元 最近，第五檢查分局在對某房地產(chǎn)公司的查處中，成功地從其“投資收益”帳戶中挖出營業(yè)稅及附加 40多萬元。針對該公司的這一情況，稅務(wù)人員調(diào)增應(yīng)納稅年度的應(yīng)納稅所得額，并追補(bǔ)該企業(yè)稅款、滯納金及罰款共計(jì) 15萬多元 稅務(wù)征收管理案例 一條舉報(bào)線索 牽出 1300萬稅款 市地稅第七稽查局接到群眾舉報(bào)，舉報(bào)深圳某公司出售房屋不開發(fā)票，只收取現(xiàn)金，涉嫌偷逃稅。 二是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)繳企業(yè)所得稅政策。 ? 對外投資免土地增值稅 ， 新規(guī)定見 財(cái)稅〔 2023〕 21號 ? 繼承贈與（直系或福利公益）等無償轉(zhuǎn)讓 ,不征土地增值稅 ? 深圳安居房免土地增值稅 深地稅發(fā) [2023]522 關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知 ? 個(gè)人減免條件深圳更優(yōu)惠 – 國家 ： 5 免 , 3 半 – 深圳：普通免 , 非普通 5免 , 3半 優(yōu)惠政策 土地增值稅 ?內(nèi)資 –33% 27% 18% –深圳 15% –咨詢當(dāng)?shù)? ?外資 –房地產(chǎn)屬于非生產(chǎn)性 –再投資退稅 –西部大開發(fā) 15% 鼓勵(lì)類 稅收優(yōu)惠政策 所得稅 優(yōu)惠政策 個(gè)人所得稅 環(huán)節(jié) 規(guī)定 文號 二手轉(zhuǎn)讓 對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后 1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。 川地稅 [2023]48號 稅收優(yōu)惠政策 營業(yè)稅 – 在中華人民共和國 “ 境外 ” 提供的勞務(wù) 、 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn) ， 不發(fā)生營業(yè)稅納稅義務(wù) 。取得補(bǔ)價(jià)納所得稅。 凈資產(chǎn)為 0的兼并不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。 ?深地稅發(fā)［１９９７］ 374號 “ 計(jì)征房產(chǎn)稅的固定資產(chǎn)原值應(yīng)包括納稅人為取得相應(yīng)土地使用權(quán)而支付的 土地出讓金 ”，