【正文】 ％ ％ ％ ?四 、 關于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題 ? 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè) 、 單位 、 個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目 ， 且該項目 未成立 獨立法人公司的 ， 按下列規(guī)定進行處理： ? ?（ 一 ） 凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的 ， 開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時 ， 如該項目已經(jīng)結算計稅成本 ， 其應分配給投資方（ 即合作 、 合資方 ， 下同 ） 開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的 差額 計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本 ， 則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理 。 （ 4） 除水平承諾中內容外 ， 不作承諾 。 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設用地中的原村民居住用地禁止轉讓 ， 工商建設用地需合作開發(fā)或轉讓土地使用權的 ， 報市主管部門依法審批 。 政策 財稅 [2023]75號 關于調整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關政策的通知 06/06/16 國稅發(fā) [2023]74號 關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知 06/05/30 主要內容 5年普通房免營業(yè)稅 ， 5年非普差額 ， 非 5年全額 國家近期財稅政策解析 政策 國稅發(fā)〔 2023〕 31號關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 06/03/06 政策 財稅 〔 2023〕 21號 關于土地增值稅若干問題的通知工作06/03/02 政策 國稅發(fā) [2023]156號國家稅務總局關于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知 工作 05/10/07 主要內容 加強存量房交易的稅收管理 政策 國稅發(fā) 〔 2023〕 173號關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產(chǎn)稅有關問題的通知 05/10/21 主要內容 排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，計征房產(chǎn)稅。 個人住房公積金貸款利率保持不變 。 國家近期土地政策解析 政策 國土資電發(fā)〔 2023〕 17號 關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知 06/02 主要內容 不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計劃用地 。 國家近期土地政策解析 政策 《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》將于 2023年 8月 1日起施行 主要內容 提出： 2023年至 2023年，全國出讓土地分別為： 、 萬、 、 ，其中招拍掛出讓土地分別為 、 、 ，招拍掛出讓面積占出讓總面積的比例分別為 %、 %、 %和 %。（ 四 ） 進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序 。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足 1/3或已投資額不足 1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿 1年的，按閑置土地處置 。 ?外商投資設立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過 1000萬美元（含 1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的 50%。（二）完善責任制度。建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度。境外投資者并購境內房地產(chǎn)企業(yè)，或收購中方股權的，以 自有資金一次性支付全部轉讓金。 ?開發(fā)日期滿 1年未動工開發(fā)的，從高征收土地閑置費； 滿 2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權 。 （ 三 ） 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度 ， 減緩被動性住房需求過快增長 。 2年 /營業(yè)稅。 政策 國土資發(fā) 〔 2023〕 52號關于堅持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會主義新農(nóng)村建設的通知 06/06/14 主要內容 推進 城鎮(zhèn)建設用地增加和農(nóng)村建設用地減少相掛鉤試點 、集體非農(nóng)建設用地使用權流轉試點，堅決制止用“以租代征”等形式擅自將農(nóng)用地轉為建設用地 ； 嚴格落實耕地占補平衡制度；土地出讓金要向糧食主產(chǎn)區(qū)、基本農(nóng)田保護區(qū)和土地整理重大項目工程傾斜 。 其他商業(yè)性貸款利率下限繼續(xù)保持 。 國家近期銀行政策解析 政策 銀發(fā) (1999)73號關于開展個人消費信貸的指導意見 99/2/23 銀發(fā) [1998]169號 中國人民銀行關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知 98/04/07 政策 中國人民銀行的數(shù)據(jù) 主要內容 05年底，全國房地產(chǎn)貸款余額 ，占全部金融機構 RMB貸款的 %，其中個人住房按揭貸款 ，占占全部金融機構 RMB貸款的 % 國家近期財稅政策解析 政策 國稅發(fā) [2023]108號深地稅發(fā) 【 2023】 455國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知 2023/07/18 主要內容 核定征收： 深地稅發(fā) 【 2023】 45轉發(fā)普通住房按住房轉讓收入%核定；非普通住房按住房轉讓收入 3%核定 ?強調轉讓差額所得征稅、保留免稅規(guī)定（ 1年、 5年、拆遷補償、征用補償） ?注意事項： 產(chǎn)權轉讓抬高原價？ 陰陽合同。 除 重點引進項目 、 重大投資項目 、 政府財政投資的公共配套和市政基礎設施項目 等用地可以 協(xié)議方式 出讓外 ， 其它用地在 3年內 逐步實現(xiàn)全部按 招標拍賣掛牌 方式進行出讓 。 b． 以收費或合同為基礎的房地產(chǎn)服務 （ CPC 822） （ 1） 沒有限制 （ 2） 沒有限制 （ 3） 僅限于合資企業(yè)形式 ， 允許外資擁有多數(shù)股權 。 1存貨準則 ?存貨與可變現(xiàn)凈值孰低原則 17借款費用 ?借款費用資本化條件：資產(chǎn)支出已發(fā)生、借款費用已發(fā)生、購建已開始。經(jīng)研究，現(xiàn)就有關稅收處理問題 酒店產(chǎn)權式經(jīng)營業(yè)主（以下簡稱業(yè)主）在約定的時間內提供房產(chǎn)使用權與酒店進行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權并未歸屬新的經(jīng)濟實體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據(jù)有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應按照“服務業(yè) 租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅。 使用 5年以上的房產(chǎn) ， 可購買價格和稅費確定其扣除額；也可重置成本價乘以成新度折扣率后的價格作為扣除額 。但深圳企業(yè)執(zhí)行 深圳經(jīng)濟特區(qū)房產(chǎn)稅實施辦法 其他 全國內資要 征城建稅 7%5%1%(深圳征 1%)全國外資免征城建稅(但深圳外資征 1%)；深圳免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 國稅發(fā) [1997]71號 《 關于外商投資企業(yè)合并 、 分立 、 股權重組 、 資產(chǎn)轉讓等重組業(yè)務所得稅處理的暫行規(guī)定 》 的通知 外國企業(yè)或者外商投資企業(yè)持有的中國境內的股權，轉讓給 100%股權關系的公司，可按股權成本價轉讓，不計征企業(yè)所得稅 國稅函發(fā) [1997]207號 關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)轉讓股權所得稅處理問題的通知 25%外商投資企業(yè)；虧損延續(xù)彌補 國稅發(fā) 〔 2023〕 60號 《 關于外國投資者并購境內企業(yè)股權有關稅收問題的通知 》 轉讓全資子公司以及持股 95%企業(yè)時，投資方應分享的被投資企業(yè)留存收益可認定為投資收益，不確認為轉讓所得。非股權支付 20%，免稅轉讓，接受企業(yè)可按公允價入帳 [國稅發(fā) [2023]45號 ]。 ?甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)， 合作建房 。 – 個人無償贈送不動產(chǎn) ,不征營業(yè)稅 優(yōu)惠政策 營業(yè)稅 （續(xù)） – 納稅單位新建或購置的新建房屋 (不包括違章建造的房屋 )， 自建成或購置次月起免納房產(chǎn)稅三年 。 財稅[2023]183號 關于企業(yè)改制過程中有關印花稅政策的通知 ? 土地使用權出讓、轉讓書據(jù)（合同），不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花。 三是適時開展稅務約談和稅務檢查。在稽查過程中，該公司的財務負責人以會計變動頻繁，不清楚稅法的規(guī)定等種種理由敷衍應付。經(jīng)查 ,這兩家公司將工程項目承包其他公司施工，當該工程項目完工后，施工單位為了達到偷稅的目的，竟然連同社會不法分子，開具假發(fā)票及假稅票。 此次清理已初見成效，目前已清理的 26戶企業(yè)共開發(fā)新樓盤 8個，可售面積 370000平方米，預計可實現(xiàn)稅收近 2500萬元。目前，查補的 10余萬元稅款已入庫。根據(jù)合同規(guī)定，雙方均不得把上述房產(chǎn)作為自有資產(chǎn)進行抵押或轉讓，因而雙方都不能確認為該房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人。 此外，羅湖分局也及時提醒有關公司，在給付工程款項時，要認真查驗對方的發(fā)票及稅票，發(fā)現(xiàn)有疑問的，要與稅務機關聯(lián)系核實 稅務征收管理案例 ?涉外檢查分局加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅源調查初見成效 為做好稅收征管工作，涉外檢查分局春節(jié)剛過就立即開展稅源調查，早動手，挖潛力，把調查重點放在轄區(qū)稅源大戶 房地產(chǎn)行業(yè)上。 稅務征收管理案例 ?“投資收益”中查出稅款 40多萬元 最近，第五檢查分局在對某房地產(chǎn)公司的查處中，成功地從其“投資收益”帳戶中挖出營業(yè)稅及附加 40多萬元。針對該公司的這一情況，稅務人員調增應納稅年度的應納稅所得額，并追補該企業(yè)稅款、滯納金及罰款共計 15萬多元 稅務征收管理案例 一條舉報線索 牽出 1300萬稅款 市地稅第七稽查局接到群眾舉報，舉報深圳某公司出售房屋不開發(fā)票，只收取現(xiàn)金，涉嫌偷逃稅。 二是嚴格執(zhí)行預繳企業(yè)所得稅政策。 ? 對外投資免土地增值稅 ， 新規(guī)定見 財稅〔 2023〕 21號 ? 繼承贈與（直系或福利公益）等無償轉讓 ,不征土地增值稅 ? 深圳安居房免土地增值稅 深地稅發(fā) [2023]522 關于土地增值稅征收管理有關問題的通知 ? 個人減免條件深圳更優(yōu)惠 – 國家 ： 5 免 , 3 半 – 深圳：普通免 , 非普通 5免 , 3半 優(yōu)惠政策 土地增值稅 ?內資 –33% 27% 18% –深圳 15% –咨詢當?shù)? ?外資 –房地產(chǎn)屬于非生產(chǎn)性 –再投資退稅 –西部大開發(fā) 15% 鼓勵類 稅收優(yōu)惠政策 所得稅 優(yōu)惠政策 個人所得稅 環(huán)節(jié) 規(guī)定 文號 二手轉讓 對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后 1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。 川地稅 [2023]48號 稅收優(yōu)惠政策 營業(yè)稅 – 在中華人民共和國 “ 境外 ” 提供的勞務 、 轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn) ， 不發(fā)生營業(yè)稅納稅義務 。取得補價納所得稅。 凈資產(chǎn)為 0的兼并不確認資產(chǎn)轉讓所得。 ?深地稅發(fā)［１９９７］ 374號 “ 計征房產(chǎn)稅的固定資產(chǎn)原值應包括納稅人為取得相應土地使用權而支付的 土地出讓金 ”，