世聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)流程與房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款培訓(xùn)教材-文庫吧在線文庫
【正文】 》 發(fā)展計劃局 設(shè)計方案審批 申請書； 申請人身份證明資料 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 ； 《 土地使用權(quán)出讓合同書 》 ； 有關(guān)專業(yè)主管部門對設(shè)計方案的審查意見；設(shè)計方案及有關(guān)圖紙； 設(shè)計單位資質(zhì) 《 建筑工程設(shè)計方案審批意見書 》 規(guī)劃局 擴(kuò)初設(shè)計審批（一般多層民用和工業(yè)建筑略） 申請書； 申請人身份證明資料 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 ； 《 土地使用權(quán)出讓合同書 》 ； 有關(guān)專業(yè)主管部門對設(shè)計方案的審查意見；設(shè)計方案及有關(guān)圖紙； 《 深圳市建筑工程方案設(shè)計審批意見書 》 《 建筑工程擴(kuò)初設(shè)計審批意見書 》 規(guī)劃局 本報告是嚴(yán)格保密的。 16 關(guān)注幾個重要文件 二： “ 四證 ” 三：預(yù)售許可證 一：土地出讓合同 /補充協(xié)議 本報告是嚴(yán)格保密的。 24 不同的角色 向客戶提交所需資料清單； 主動讓客戶介紹項目背景； 了解貸款目的（如：裝修貸款） 根據(jù)項目規(guī)模及用途復(fù)雜程度初步判斷收費標(biāo)準(zhǔn)； 與客戶協(xié)商報告提交時間； 收費談判及簽定合同； 收取定金。 ic行業(yè)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率應(yīng)按照當(dāng)?shù)仄骄饺≈?，一般?8%~10% 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） ：指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 ic ，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和 評判標(biāo)準(zhǔn)：財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項目，在財務(wù)上是可以考慮接受的 投資回收期： 指以房地產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時間，一般以年表示，并從房地產(chǎn)項目開始期的起始年算起 本報告是嚴(yán)格保密的。 26 Q2：報告撰寫過程中我們可能遇到什么情況？ ?討論：在這些情況下技術(shù)人員和客戶人員如何處理？ 可能是： ?資金缺口達(dá)不到企業(yè)所需要的貸款額度？ ?自有資金達(dá)不到 35%？ ?項目合法性手續(xù)不全？ ?客戶預(yù)期銷售價格偏高？ ?擔(dān)保抵押物不足值？ ?客戶提供資料不全導(dǎo)致報告不能按時出具？ ?…… 本報告是嚴(yán)格保密的。 20 ? 項目評估報告框架 報告摘要 ?評估假設(shè)和限制條件 ?項目評估說明 ?承貸主體簡介 ?評估結(jié)論與建議 借款企業(yè)評估 ?貸款企業(yè)概況 ?經(jīng)營者素質(zhì) ?企業(yè)財務(wù)狀況及償債能力評估 ?企業(yè)已開發(fā)項目 、在建項目及土地儲備 ?貸款企業(yè)綜合評價 項目概況與背景 ?項目概況 ?項目建設(shè)合法性分析 ?項目建設(shè)規(guī)模 ?項目建設(shè)合作情況 項目市場分析 ?總體市場分析 ?區(qū)域市場分析 ?項目定位 ?項目 SWOT 分析及定位判斷 ?項目銷售價格確定及銷售率預(yù)測 項目總投資估算 與資金籌措 ?測算前提條件 ?項目總投資估算 ?項目投資計劃 ?項目資金籌措計劃 本報告是嚴(yán)格保密的。 12 開發(fā)手續(xù)及文件 程序 提供資料 認(rèn)可文件 經(jīng)辦單位 1預(yù)售 行政許可申請書 ； 身份證明； 開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書； 土地使用權(quán)《 房地產(chǎn)證 》 ； 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》和 《 建設(shè)工程施工許可證 》 ； 會計師事務(wù)所出具的已投入開發(fā)建設(shè)資金的驗資報告； 施工進(jìn)度和竣工交付日期說明及建設(shè)工程監(jiān)理單位出具的進(jìn)度報告及工程形象進(jìn)度報告， 7 層以下（含本數(shù)）的商品房項目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂， 7 層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù)售項目，已完成 2/3 結(jié)構(gòu)工程； 商品房預(yù)售方案（預(yù)售方案說明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售面積及分戶匯總表、交付使用后的物業(yè)管理，附預(yù)售查丈報告及商品房的總平面、立面、剖面圖及分層平面圖）； 預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； 市地名辦出具的命名批復(fù) 《 房地產(chǎn)預(yù)售許可證 》 國土資源和房產(chǎn)管理局 本報告是嚴(yán)格保密的。 與潛在租客、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸 做初步方案
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