【正文】 麟的價(jià)值 ? 以相對較低的成本獲得好的、有開發(fā)彈性的地塊 建筑產(chǎn)品 小區(qū)環(huán)境 ? 建筑設(shè)計(jì)的合理性 ? 優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量 ? 有檔次的材料與配套設(shè)施 ? 與設(shè)計(jì)師事務(wù)所合作進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新 ? 與良好的施工單位形成合作關(guān)系 ? 與知名品牌的供貨商形成供貨關(guān)系，提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與材料 ? 追求高綠化率與整體環(huán)境 ? 在有限的條件下，創(chuàng)造最佳的小區(qū)環(huán)境 定價(jià) ? 價(jià)格承受力在 50009000元 /平方米，總價(jià)在 60200萬元人民幣 ? 在客戶的價(jià)值承受力內(nèi)開發(fā)價(jià)值 ? 目前價(jià)格在 6000—10000元 /平方米 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 14 天麟未來幾年在中、高檔住宅市場的投資比例 未來 3—5年 未來 5—8年 天麟公司現(xiàn)狀 類型 平價(jià)房 （售價(jià) 4000元/平方米以下） 普通住宅 （售價(jià)5000—7000元 /平方米） 高檔 /準(zhǔn)高檔 （售價(jià) 7000—9000元 /平方米） 豪宅 （售價(jià) 9000元 /平方米以上） 100% 70% 60% 10% 30% 30% 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 15 公司在未來 3— 5年業(yè)務(wù)繼續(xù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主要核心業(yè)務(wù) 土地供應(yīng)商 設(shè)計(jì)公司 建筑商 房地產(chǎn)開發(fā)公司 銷售代理公司 物業(yè)公司 業(yè)主 ? 天麟公司將主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) ? 上下游業(yè)務(wù)將盡量整合中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的優(yōu)秀能力及資源 ? 天麟在資源與技能平臺成熟時(shí)，可以進(jìn)入土地供應(yīng)業(yè)務(wù)，可能獲得較大的協(xié)同效應(yīng) 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 16 未來 3年之內(nèi)天麟將主要集中在北京房地產(chǎn)市場競爭 市場范圍 有利條件 不利條件 北京市場 ?具有極大開發(fā)潛力 ?享有地利、人和的優(yōu)勢 ?競爭激烈 北京以外市場 ?具有很強(qiáng)的資金和經(jīng)驗(yàn)上的優(yōu)勢 ?公共關(guān)系基礎(chǔ)弱 ?除滬 /深外，市場太小 集中于北京的競爭是確保天麟回報(bào)的關(guān)鍵 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 17 天麟未來三年的發(fā)展具有諸多有利的因素 天麟的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)在以往操作過的項(xiàng)目以及“遠(yuǎn)洋風(fēng)景”項(xiàng)目中已形成了自己的競爭優(yōu)勢 ? 總經(jīng)理 /團(tuán)隊(duì)對專業(yè)經(jīng)營企業(yè)的決心 ? 較高的團(tuán)隊(duì)素質(zhì) ? 公司股東對公司的要求比較實(shí)際 ? 與政府 /土地資源方有較好的關(guān)系 ? 公司較好的業(yè)務(wù)經(jīng)營機(jī)制與能力 ? 商業(yè)信譽(yù)（中遠(yuǎn)的資信非常好） ? 強(qiáng)有力的股東支持 公司在未來三年面臨的各種良好機(jī)遇 ? 中國加入 WTO已成定局，北京市面臨新的發(fā)展機(jī)遇 ? 申奧成功將使北京經(jīng)濟(jì)加速增長、就業(yè)機(jī)會(huì)增加、居住環(huán)境大幅度改善，使購房需求有相當(dāng)程度的增加 ? 中遠(yuǎn)集團(tuán)大力推進(jìn)體制改革，鼓勵(lì)有價(jià)值潛力的下屬企業(yè)快速發(fā)展 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 18 當(dāng)然，未來三年的發(fā)展也面臨一些不利因素 劣勢 挑戰(zhàn) ? 現(xiàn)代化治理結(jié)構(gòu)尚在形成之中 ? 長期的、持續(xù)的戰(zhàn)略規(guī)劃有待于提高 ? 天麟公司尚未形成自己獨(dú)立的業(yè)務(wù)體系與品牌 ? 內(nèi)部人事機(jī)制缺乏活力 ? 員工隊(duì)伍職業(yè)化進(jìn)程有待進(jìn)一步完善 ? 人均產(chǎn)出效率（銷售、利潤、面積等）仍有較大的挑戰(zhàn) ? 來自海外、北京市以外的各個(gè)競爭對手進(jìn)入北京市場，將帶來資金及專業(yè)人才流失等各方面壓力 ? 消費(fèi)者不斷提出新的住房消費(fèi)需求 ? 土地及項(xiàng)目儲備越來越稀缺，競爭的成本越來越高 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 19 天麟在合資后，公司的資源平臺應(yīng)得到快速的提升 天麟現(xiàn)有的資源平臺 ? 2 –3億的投資能力 ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的品牌 ? 北京本地市場多年積累的合作伙伴關(guān)系 ? 本地市場的開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 合資方介入后引入的資源 ? 2—3億的新增投資能力 ? 海外資本市場通道 ? 國際合作伙伴資源 ? 香港市場信息資源 ? 專業(yè)化投資控制 優(yōu)勢互補(bǔ)的中型專業(yè)房地產(chǎn)公司 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 20 在新的資源平臺下，天麟公司實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略規(guī)劃的核心技能需要進(jìn)一步發(fā)展 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的技能 技能的發(fā)展 內(nèi)部管理技能 項(xiàng)目開發(fā)技能 項(xiàng)目運(yùn)作技能 成本控制技能 資金及資本管理的技能 按照現(xiàn)代企業(yè)制度實(shí)施職業(yè)化管理 充分利用中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)體系，同時(shí)開發(fā)更廣泛的項(xiàng)目資源渠道，并對項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)的評估 在項(xiàng)目的周期控制上以及在項(xiàng)目銷售運(yùn)作上需要提高 需要建立集合財(cái)務(wù)控制手段的成本控制體系 完善科學(xué)的現(xiàn)金流控制手段，降低資本的使用成本，規(guī)避可控制的風(fēng)險(xiǎn) 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 21 天麟公司 1－ 3年戰(zhàn)略目標(biāo)（定性部分） 2001 2002 2020 落實(shí)下年度開發(fā)項(xiàng)目 組織與流程基本成熟 落實(shí)下年度開發(fā)項(xiàng)目 年度業(yè)務(wù)指標(biāo)落實(shí) 達(dá)成今年遠(yuǎn)洋風(fēng)景項(xiàng)目目標(biāo) 確保第二個(gè)項(xiàng)目 完善公司的管理體系 年度業(yè)務(wù)指標(biāo)落實(shí) 完成企業(yè)重組 已完成 北京市優(yōu)秀的中型專業(yè)住宅開發(fā)公司 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 22 天麟公司未來 3年發(fā)展計(jì)劃的關(guān)鍵指標(biāo)（初步計(jì)劃，需確認(rèn)） 指標(biāo) 2001年 2002年 2020年 投資規(guī)模 (百萬元） 500 1000 1000 凈資產(chǎn) (百萬元） 84 100 140 進(jìn)行中項(xiàng)目個(gè)數(shù) 1 2 2 進(jìn)行中項(xiàng)目的總規(guī)模（萬平方米） 14 14+16 16+15 竣工量 0 14 16 員工數(shù) 30 40 45 核心員工數(shù) 10 15 15 年銷售額（百萬元） 350 600 600 年銷售面積（萬平方米） 3 6 10 年利潤（百萬元） 2 20 40 回報(bào)率 不低于 12%* 注 *：待定，需在行業(yè)比較中制定 需進(jìn)一步與董事會(huì)、運(yùn)作團(tuán)隊(duì)討論 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 23 天麟公司應(yīng)逐步落實(shí) 2002年以后的項(xiàng)目 項(xiàng)目 2001年 2002年 2020年 在建項(xiàng)目 遠(yuǎn)洋風(fēng)景 遠(yuǎn)洋天地（二期） 新項(xiàng)目（ A） 項(xiàng)目儲備 遠(yuǎn)洋天地（二期） 新項(xiàng)目（ A） 新項(xiàng)目（ B） 儲備面積（萬 /平方米） 16 15 15 成功率 90% 80% 70% ROI預(yù)測 大于等于12%* 大于等于12%* 大于等于12%* 注 *：待定，需在行業(yè) ROI的比較中制定 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 24 天麟公司將從內(nèi)部管理績效和外部業(yè)務(wù)經(jīng)營績效的提高來保證為股東創(chuàng)造價(jià)值 ROI（為股東創(chuàng)造最大的價(jià)值） 內(nèi)部管理績效 外部經(jīng)營業(yè)務(wù)提高 公司人事制度 公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 員工考核與激勵(lì) 公司管理流程 縮短項(xiàng)目周期 業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展形成良好的項(xiàng)目疊加 成本控制 = 良好的資金計(jì)劃和資金管理能力 本次管理顧問的內(nèi)容 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 25 人力資源管理改善的思路 te x tte x tte x t te x t te x t te x t te x t組織結(jié)構(gòu) 職位說明 KPI 能力評估 績效考評 業(yè)績表現(xiàn) 潛 力和能力 高 低 好 壞 重點(diǎn) 培養(yǎng) 保 留 人 才 提升業(yè)績 ？ 找出原因 盡 快 清 除 對員工的綜合評價(jià) 職級與薪資結(jié)構(gòu) 確定調(diào)薪 確定調(diào)職 人員培訓(xùn)發(fā)展 為企業(yè)發(fā)展儲備人才 KPI 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 26 近期的工作計(jì)劃 2001年 9月 2001年 10月 2001年 11月 2001年 12月 20日 10日 20日 10日 20日 10日 20日 對行業(yè)深度調(diào)研以分析競爭對手和學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn) 充分展開公司內(nèi)部各層討論，進(jìn)一步明確天麟公司的三年發(fā)展戰(zhàn)略 制定 2002年度具體業(yè)務(wù)計(jì)劃及預(yù)算 結(jié)合天麟公司及中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況，配合顧問公司設(shè)計(jì)各種管理提升方案 向董事會(huì)報(bào)告，公司的三年業(yè)務(wù)戰(zhàn)略計(jì)劃和管理提升的框架性建議 與管理層、員工就管理體系及細(xì)節(jié)進(jìn)行探討，并進(jìn)行必要的培訓(xùn) 制定詳細(xì)的 2002年管理體系執(zhí)行計(jì)劃并在實(shí)施中逐步校正，爭取在年內(nèi)完成整體管理提升 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 27 第二部分：天麟公司組織設(shè)計(jì) 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 28 天麟公司組織設(shè)計(jì)的報(bào)告包括以下五個(gè)部分 1. 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)對天麟公司的管理模式 2. 天麟公司新組織構(gòu)架的設(shè)計(jì) 3. 天麟公司應(yīng)建立完善的公司治理結(jié)構(gòu) 4. 天麟公司應(yīng)繼續(xù)采用直線職能制的管理組織 5. 進(jìn)一步健全各部門職能 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 29 建議天麟公司從主要股東方的投資戰(zhàn)略出發(fā)，根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度建立適合自身業(yè)務(wù)發(fā)展需要的組織及治理結(jié)構(gòu) 戰(zhàn)略控股 組織結(jié)構(gòu) 重組需求 健全職能 天麟公司應(yīng)按照合資企業(yè)制度和有關(guān)法律建立公司治理結(jié)構(gòu) 天麟公司應(yīng)繼續(xù)采用直線職能制的管理組織 在職能制的組織前提下，需要進(jìn)一步健全各部門的職能 按照天麟公司 3年發(fā)展戰(zhàn)略的要求設(shè)計(jì)新的組織構(gòu)架 治理結(jié)構(gòu) 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司應(yīng)采用戰(zhàn)略控股的方式與外方一起管理天麟 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 30 天麟公司通過戰(zhàn)略重組，引入海外資本，成為合作雙方發(fā)展的共同平臺 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司 香港潁俊有限公司 北京天麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 49% 51% 投入資源 ?項(xiàng)目資源 ?優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) ?本地市場公共關(guān)系 ?51%資金 ?融資資源 投資目的 ?戰(zhàn)略資源價(jià)值最大化 ?快速提高競爭力 投入資源 ?資金資源（ 49%） ?資本市場通道 投資目的 ?投資回報(bào)最大化 ?快速提高競爭力 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 31 類 型 目 標(biāo) ? 收益最大化 ? 不區(qū)分業(yè)務(wù)領(lǐng)域 ? 紅利 / 資金回收 ? 投資于企業(yè)的高質(zhì)量 典型集團(tuán)總部功能 ? 財(cái)務(wù) / 司庫 ? 法律 / 預(yù)收 ? 集團(tuán)財(cái)務(wù) ? 參股管理 ? 戰(zhàn)略資源優(yōu)化配置 ? 協(xié)調(diào)的管理 ? 集團(tuán)與子企業(yè)間的銜接管理 ? 經(jīng)營者隊(duì)伍管理 ? 財(cái)務(wù) ? 集團(tuán)控制 ? 戰(zhàn)略計(jì)劃 ? 管理者資源發(fā)展 總部各部門 ? 所有企業(yè)戰(zhàn)略和操作 效果最大化 ? 操作控制，功能和業(yè) 務(wù)領(lǐng)域優(yōu)化 ? 市場份額增長 ? 集團(tuán)安排管理管理者隊(duì)伍 ? 財(cái)務(wù) / 財(cái)會(huì) ? 中央采購 ? 生產(chǎn)協(xié)調(diào) ? 集團(tuán)市場營銷 ? 集團(tuán)服務(wù)或選擇 ? 技術(shù)中心 財(cái)務(wù)導(dǎo)向 業(yè)務(wù)部門 服務(wù) 戰(zhàn)略導(dǎo)向 操作導(dǎo)向 從投資目的出發(fā)，雙方股東在天麟的控制方式上可能使用不同的控股管理方法 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)對天麟的管理應(yīng)從操作導(dǎo)向向戰(zhàn)略控股導(dǎo)向轉(zhuǎn)變 建議穎俊公司的控制方式 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 32 戰(zhàn)略控股主要表現(xiàn)在培養(yǎng)天麟的領(lǐng)導(dǎo)層和發(fā)展戰(zhàn)略導(dǎo)向的功能 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)應(yīng)對天麟公司實(shí)施戰(zhàn)略型控股，主要對其戰(zhàn)略及財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行控制 ? 戰(zhàn)略計(jì)劃 / 控制 ? 人力資源發(fā)展，尤其是經(jīng)營管理者隊(duì)伍的建設(shè) ? 收購和兼并等重大資本運(yùn)營 同時(shí)發(fā)揮財(cái)務(wù)型控制管理中已有的功能 ? 財(cái)務(wù)審計(jì) ? 流程管理 對房地產(chǎn)開發(fā)控股公司來講，中央功能應(yīng)包括諸多服務(wù)功能 ? 協(xié)調(diào)項(xiàng)目組 ? 許可證 ? 法律 ? 融資 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 33 天麟公司目前的組織是整個(gè)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司組織的一部分 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司決策層 其他職能部門 經(jīng)營部 審算部 財(cái)務(wù)部 人事部