年7月祥瑞水木年華商業(yè)地產(chǎn)營銷執(zhí)行方案商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧在線文庫
【正文】 略實施 ,在項目運作過程中的階段執(zhí)行方案中將會另行細化 . 2020/07 中國管理資訊網(wǎng) 43 《 完稿 》 請多提寶貴意見謝 謝 。房地產(chǎn)一旦進入市場，其主動權(quán)就轉(zhuǎn)移到了買家手里 .因此，在本案的銷售控制中我們是將項目的銷售產(chǎn)品分組團階段性推出 ,采用一步到位的銷售策略各個組團集中優(yōu)勢突破 ,以致我們始終控制整個項目銷售的主動權(quán) ,避免銷售主動權(quán)掌握在買方市場地被動局面 . 第二部分 餐飲美食組團的銷售執(zhí)行方案 2020/07 中國管理資訊網(wǎng) 30 美食組團銷售執(zhí)行 ■ 入市時機選擇及銷售節(jié)點安排 ■ 客戶定位 ◇ 中小投資者 美食組團開始公開發(fā)售 持續(xù)熱銷 美食組團開始內(nèi)部認購 時間 時間 2020/07 中國管理資訊網(wǎng) 31 江津本地及周邊的政府公務(wù)員 ,工薪階層 ,以及一些收入較高的自由職業(yè)者 ,看重新區(qū)的發(fā)展前景 ,選擇商鋪進行投資 . ◇ 中小經(jīng)營者 江津本地及周邊的中小經(jīng)營商家 ,因為看中新區(qū)的發(fā)展?jié)摿?,而選擇投資商鋪 ,一方面作為投資 ,另外一方面為日后新區(qū)發(fā)展起來而自己進行經(jīng)營作儲備 , “一鋪富三代 ” 的思想會繼續(xù)延續(xù) . ◇ 實力投資者 江津本地及周邊的一些有實力的個體 ,在看中未來水木年華成為江津新的 CBD中心的前景下 ,將投資重心放在水木年華 ,會選擇祥瑞的房產(chǎn)作為投資重點 . 2020/07 中國管理資訊網(wǎng) 32 ■ 銷售控制及銷售策略 ◇ 實力經(jīng)營者 江津本地及周邊的一些有實力的經(jīng)營者 ,在江津老城區(qū)市政配套已越來越不能滿足經(jīng)營要求的情況以及新區(qū)成為未來的城市中心的大趨勢 ,會選擇在水木年華投資和經(jīng)營 ,同時滿足投資和經(jīng)營的需要 . □ 定價策略 核心均價確定策略 對于美食組團我們先將對江津 ,尤其是對附近同類物業(yè)進行調(diào)研的基礎(chǔ)上 ,運用市場比較法對各項目的位置 ﹑ 交通 ﹑ 配套等諸多影響項目均價等因素進行加權(quán)系數(shù)修正后確定該組團的核心均價 . 2020/07 中國管理資訊網(wǎng) 33 在均價確定的基礎(chǔ)上 ,結(jié)合美食組團的產(chǎn)品的特殊性 ,對于各產(chǎn)品的這種屬性 ,并對過對各產(chǎn)品的面積 ﹑ 位置 ﹑ 樓層等影響各產(chǎn)品的銷售價格因素進行加權(quán)修正后 ,對美食組團采取三種定價策略對各類型產(chǎn)品進行不同定價 . 單位鋪面定價策略 2020/07 中國管理資訊網(wǎng) 34 為了在短期內(nèi)引爆銷售市場 ,為整個銷售積蓄銷售勢能 ,建議本組團的銷售價格控制在保證整體出租利潤的前提下均應(yīng)以 “ 低開高走 ” ，先期以較底的價格面市 ,在烘熱銷售市場后 ,分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為 “ 逐步走高，并留有升值空間 ” .在初期以低價格面市 ,吸引廣大購買力 ,引爆項目的熱銷局面 ,后期價格逐漸上揚 ,造成項目的升值現(xiàn)象 ,這樣有利于整個組團的銷售 ,以便在更短的時間內(nèi)達到項目的銷售任務(wù)和目標 .另外 ,由于商業(yè)地產(chǎn)屬于短瞬間的價值熱體現(xiàn) ,如果萬一時 ” 火 ”不起來 ,以后就很難引爆市場 ,造成滯銷售的尷尬局面 . 低開高走 在銷售實施過程的價格控制中 ,要結(jié)合各類型產(chǎn)品的銷售情況和市場反饋情況 ,對各類產(chǎn)品分別進行調(diào)價 . □ 銷售節(jié)奏價格控制 2020/07 中國管理資訊網(wǎng) 35 □ 調(diào)價時機選擇 ◆ 本項目內(nèi)部認購結(jié)束 ,進入正式公開銷售后即可調(diào)價 理由 :內(nèi)部認購期為了刺激市場及客戶購買熱情 ,所以價格偏低 ,為了保 證整體銷售收益 ,進入正式公開發(fā)售后即進行調(diào)價 ◆ 銷售進入強銷后，可以再次進行調(diào)價。2020/07 中國管理資訊網(wǎng) 1 “祥瑞 .水木年華商業(yè)地產(chǎn) ” 銷售執(zhí)行案 (二零零七年七月 ) 瑞合嘉智策字 第２００ 7－０ 8 類別：機密 A 2020/07 中國管理資訊網(wǎng) 2 □ 銷售產(chǎn)品的圈定 □ 目標客戶群的定位 □ 產(chǎn)品銷售的各營銷時間節(jié)點安排 □ 各組團的銷售控制 □ 各組團的銷售策略 □ 銷售推廣配合 □ 銷售工作配合要求 本 案 要 點 2020/07 中國管理資訊網(wǎng) 3 根據(jù)祥瑞水木年華商業(yè)街營銷總案思想 ,結(jié)合項目周邊配套的實施情況 ,在總體戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，根據(jù)銷售目標，以及項目的招商執(zhí)行案和項目的工程進度 ,制定銷售執(zhí)行案 .本銷售執(zhí)行案涉及到銷售產(chǎn)品的圈定 ﹑ 目標客戶群的定位 ﹑ 各組團的營銷控制及營銷策略等具體銷售事宜工作 ,其各階段的詳盡工作在項目的階段執(zhí)行
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