【正文】 而至 ,進入性和昭示性較差u規(guī)劃市政路將地塊分割成兩塊 ,破壞了地塊的整體性 ,影響整體園林景觀設計u政府對規(guī)劃路還沒有詳細規(guī)劃 ,影響本項目展示限制條件限制條件世紀春城規(guī)劃圖臨規(guī)劃路長約 123米 ,寬約 13米的面積不能進行建筑排布 ,只能作為綠化用地或停車位26本報告是嚴格保密的。u 寶安新城區(qū)能夠吸引的關(guān)內(nèi)客戶主要集中在南山區(qū) ,龍崗中心鎮(zhèn)、橫崗距離二線擴展區(qū)比較遠 ,同時距離市區(qū)也比較遠 ,對關(guān)內(nèi)客戶的吸引力比較弱 ,而二線擴展區(qū)以福田中心區(qū)為依托 ,地鐵開通后將會吸引大量福田客戶和一部分羅湖客戶到此置業(yè)。二線擴展區(qū)內(nèi)土地出讓現(xiàn)狀u居住用地 共 4塊 ,總面積 ,規(guī)模較大 ,容積率集中在 ,甚至更低結(jié)論 :隨著 05年 7月梅龍路的開通 ,以及 07年福龍路通車 ,08年地鐵竣工的規(guī)劃影響 ,預計該片區(qū)未來 23年會成為開發(fā)熱點21 435678913101211居住用地居住用地7 深圳市華電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地 ,別墅用地 .,容積率 9 深圳市住宅局占地 ,容積率 ,部分 11龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司總占地約 10萬 ,容積率 +1234本報告是嚴格保密的。配套項目特點 容積率 容積率 降低建筑覆蓋率，打造低密度景觀社區(qū)產(chǎn)品特點38本報告是嚴格保密的。本項目突破價格體系的關(guān)鍵點 在區(qū)域價值重新定義的前提下，進行項目、品牌和營銷資源的整合u本項目將主要圍繞區(qū)域價值重新定位和項目取勝兩方面來進行突破項目取勝項目取勝營銷推廣營銷推廣品牌整合品牌整合v做好產(chǎn)品來讓消費者真正買單v整合區(qū)域、項目和品牌，并真正實現(xiàn)現(xiàn)金流v品牌為項目增值v項目提升開發(fā)商品牌的知名度v現(xiàn)金流的第一步區(qū)域價值區(qū)域價值重新定義重新定義v確定區(qū)域?qū)傩詖樹立項目新形象42本報告是嚴格保密的。項目的價值 大社區(qū)項目價值挖掘46本報告是嚴格保密的。項目客戶主要來源 渝中區(qū)和高新區(qū)u從消費習慣、交通通達性、消費能力和產(chǎn)品容積率綜合判斷我們的客戶來源因素 消費習慣交通通達性消費能力產(chǎn)品容積率總分分值 分值 加權(quán) 分值 加權(quán) 分值 加權(quán) 分值 加權(quán)龍華鎮(zhèn) 7 7 7 7 7福田 7 7 5 7 工業(yè)園區(qū) 3 5 3 3 羅湖區(qū) 3 3 3 5 南山區(qū) 3 1 3 3 影響客戶來源因素擬合度分析注： 7分 :最擬合， 5分：較擬合， 3分：一般擬合， 1分：不擬合福田區(qū)和工業(yè)園區(qū)將是項目的潛在主要客戶來源福田區(qū)和工業(yè)園區(qū)將是項目的潛在主要客戶來源客戶資源挖掘客戶資源挖掘52本報告是嚴格保密的。區(qū)域價值重新定義60本報告是嚴格保密的。產(chǎn)品定位66本報告是嚴格保密的。本項目園林 形成原版花街及峽谷園林為核心的高品質(zhì)北美風格園林?主題： 北美風格，體現(xiàn)高檔社區(qū)的高品質(zhì)生活?核心景觀：花街 +峽谷園林?共享：打通各園林組團之間的聯(lián)系，園林形成滲透?要求：體現(xiàn)品質(zhì)感、趣味性、自然及參與性花街花街 + 峽谷園林峽谷園林 + 品質(zhì)元素品質(zhì)元素打造園林景觀體系打造園林景觀體系?創(chuàng)造性的利用地塊原有的峽谷、水體及坡地?加強品質(zhì)感，注重細節(jié)處理，以細節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)?花街可以原版復制美國舊金山花街園林設計74本報告是嚴格保密的。領(lǐng)導者的持續(xù)優(yōu)勢 —— 對區(qū)域外的拉動力前海前海 后海后海 香蜜湖香蜜湖鼎太風華 招商海月熙園水榭花都人流導引量少 人流導引量多前海前海 后海后海 香蜜湖香蜜湖中海陽光棕櫚園蔚藍海岸中旅國際公館成功價值低成功價值最高第一層級領(lǐng)導者第二層級領(lǐng)導者82本報告是嚴格保密的。一、陽光棕櫚園89本報告是嚴格保密的。本項目的 “ 核心競爭力 ”（附加值）（社會資源）『客觀性』被動式 3 1 4 2產(chǎn)品產(chǎn)品服務服務人文人文環(huán)境環(huán)境（核心產(chǎn)品）（外部資源 /社區(qū)資源）主動式『主觀性』216。項目分期因素分析影響因素 結(jié)論資金投入 資金實力強則可少分期，一次性多投入資金回籠 多分期有利于資金迅速回籠施工速度 施工組織能力強則可少分期銷售速度 多分期有利于加快銷售速度價格拉升 分期的次數(shù)多有利于價格拉升多分期更有利于項目成功項目分期96本報告是嚴格保密的。 —— 3年總銷售量約 29萬 m178。年均銷售量 約 11萬 m178。 啟動區(qū)策略 啟動區(qū)位 啟動規(guī)模及啟動配置99本報告是嚴格保密的。啟動區(qū)用地選擇原理 —— 以 “ 點 ” 帶 “ 面 ”客戶感知的項目形象客戶感知的項目形象優(yōu)質(zhì)地塊啟動較差地塊啟動時間形象u 優(yōu)質(zhì)地塊啟動：入市即建立高形象；項目整體形象高；最大程度提示較差地塊價值。多產(chǎn)品組合：擴大客戶層面。 黃埔雅苑： 47萬 m2 ，強勢地段，強勢地產(chǎn)商南山后海 萬 M2107126的 3房 128223的 34房 120130的 34房 128137的 34房113本報告是嚴格保密的。分項研究 8： 規(guī)劃研究 —— 整體開發(fā)建議啟動 B6，高端入市；利用啟動區(qū)形成的市場效應和慣性，帶 動資源相對較差的 B3+B4+B5地塊；保留資源較好的 B1+B2地塊作為后續(xù)亮 點，最后開發(fā)；三次開發(fā)二次開發(fā)118本報告是嚴格保密的。四季花城的開發(fā)策略分期規(guī)模物業(yè)類型時間軸 1999年 2023初 202310 202310第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第七期第六期20235 2023920235 價格走勢4100 39003800395039003300 3600多層普通住宅、低層花園洋房、聯(lián)排別墅首期配置：交通、商業(yè)花城街，提供日常服務首期開發(fā)規(guī)模較大，前期一年推一期，后期一年推兩期，分期開發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏以市場可以接受的容量和房地產(chǎn)開發(fā)的一般規(guī)律進行開發(fā)，有效保證項目的可持續(xù)發(fā)展。分期規(guī)?！谝黄?第二期 第三期— —70120的 23房 100150的 34房 100200的 35房640065005300首期缺乏配置居住氛圍不濃時間軸萬 M2主力戶型價格走勢112本報告是嚴格保密的。本項目地塊價值分析價值分區(qū)原則 權(quán)重 B1 B2 B3 B4 B5 B6進入性 15% 10 12 10 12 12 15昭示性 15% 10 10 6 15 10 15資源限制 40% 24 30 21 20 20 35容積率限制 30% 25 21 30 12 22 28價值實現(xiàn) 69 73 67 59 65 95地塊價值實現(xiàn)： B6B2B1B3B5B4109本報告是嚴格保密的。高端入市：樹立高尚形象，制造價格標桿。波托菲諾建立自身價格參照體系建立研究u 波托菲諾北臨僑香路、北環(huán)及雜亂的工業(yè)區(qū)，通過項目四周資源對比，北面的資源較差；u 波托菲諾反常規(guī)而行，先開發(fā)資源較好的天鵝堡一期，純水岸，而最后開發(fā)靠路邊的天鵝堡三期；u 其開發(fā)模式，最大化的挖掘了項目資源，并奠定了自身參照系；高價格，建立區(qū)域價格標桿高價格，建立區(qū)域價格標桿首先樹立市場高端物業(yè)形象首先樹立市場高端物業(yè)形象資源好的 資源較差的開發(fā)順序后期開發(fā)，起點高后期開發(fā)，起點高稀缺資源，建立區(qū)域形象標桿稀缺資源，建立區(qū)域形象標桿 弱化了周邊較差的形象弱化了周邊較差的形象價值最大化提升價值最大化提升利用客戶追高的消費心理利用客戶追高的消費心理103本報告是嚴格保密的。 深圳大盤年銷售量最多 16萬平方米左右216。 8800元 /m178。 約 萬 m178。92本報告是嚴格保密的。外環(huán)境 —— 占位：形成新區(qū)域的中心； 內(nèi)環(huán)境：充分展示； 人文：確定符合消費群體的價值需求的、獨特的社區(qū)主 題，并貫穿于建筑、景觀和營銷推廣中 人文的打造是通過長時間的、逐步滲透的方式進行的。這種感知價值遵從的原則是：感性因素 理性因素環(huán)境做足社區(qū)環(huán)境或外環(huán)境的展示；社區(qū)環(huán)境是社區(qū)主題的演繹；人文：社區(qū)主題 社區(qū)主題是大盤開發(fā)的核心競爭力；社區(qū)主題多是對一種文化生活的演繹，即精神提煉；社區(qū)主題是可以持續(xù)的；社區(qū)主題的打造不是一朝一夕的，而是逐步通過營銷活動滲透的；86本報告是嚴格保密的。熱點區(qū)域大盤開發(fā)模式研究研究問題 ——“ 處于熱點區(qū)域的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功開發(fā)模式 ”案例選取原則房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域?qū)儆诎l(fā)展區(qū)域，發(fā)展前景看好實現(xiàn)大規(guī)模開發(fā)，樹立品牌及快速搶占市場客戶群體實現(xiàn)面向全市，廣泛傳播深圳前海片區(qū)深圳后海片區(qū)……研究的目的：成功模式和核心競爭力78本報告是嚴格保密的。市場產(chǎn)品檔次劃分 參照現(xiàn)有市場的檔次劃分，界定本項目檔次產(chǎn)品檔次產(chǎn)品檔次 總價（萬總價（萬））面積（㎡面積（㎡））單價（元單價（元））案例案例頂級產(chǎn)品（別墅） 150萬以上 250以上 6000以上高檔產(chǎn)品Townhouse 6080萬 200 5000以上高層 5060萬以上160－ 200 45006000中高檔產(chǎn)品 40－ 50萬 130－ 160 3000－ 4500中檔產(chǎn)品 30萬左右 100－ 130 2500－ 3200我們的產(chǎn)品檔次將定位于我們的產(chǎn)品檔次將定位于核心問題提煉70本報告是嚴格保密的。項目戰(zhàn)略形成利用城市內(nèi)稀有生態(tài)大盤的這一屬性，基于市場現(xiàn)狀，考慮項目潛在客戶的生活追求：高舉高舉 “都市稀有大盤都市稀有大盤 ”大旗，打造一個能為高端白領(lǐng)提大旗，打造一個能為高端白領(lǐng)提供舒適感和身份感的：供舒適感和身份感的： “都市內(nèi)的國際生活典范都市內(nèi)的國際生活典范 ”我們將：國際生活來源：l國際社區(qū)的新形象是為拔高項目的形象，高舉高打，更體現(xiàn)本地塊的高形象l典范生活的提出是為打造高端生活模式，提升重慶白領(lǐng)居住模式，引領(lǐng)區(qū)域市場走向高端區(qū)域價值重新定義62本報告是嚴格保密的?？蛻舻纳罘绞皆匮堇[ 高品質(zhì)的、高舒適性的、健康的、運動的他們是理智的，以有限的財富達到最大的滿足他們上班時謹慎而專業(yè)的工作，下班后卻可以在 BAR里狂飲他們享受文明帶來的便捷，卻偏愛大自然的質(zhì)樸純凈他們追求健康、他們喜歡運動、他們喜歡旅游家是他們展示個性和情調(diào)的地方生活可以簡單，但不可以沒內(nèi)涵、少情趣客戶定位客戶定位56本報告是嚴格保密的。 客戶資源挖掘49本報告是嚴格保密的。全鎮(zhèn)面積 98平方公里，其中二線拓展區(qū)面積 里。 樹立片區(qū)產(chǎn)品標桿216。但同時也會炒熱片區(qū) ,提升整體價格 ,威脅和機會并存 .36本報告是嚴格保密的。同布吉中心鎮(zhèn)相比 ,布吉中心鎮(zhèn)未來吸引的關(guān)內(nèi)客戶重點首先來自羅湖 ,其次來自福田 ,二線擴展區(qū)未來吸引的關(guān)內(nèi)客戶重點首先來自福田 ,其次來自羅湖 ,兩個區(qū)域客戶來源重點不同但區(qū)域相同 , 因此未來來自布吉中心鎮(zhèn)的競爭是不可忽視的。通過分析客戶的工作圈 ,本項目存在區(qū)域外大盤的潛在競爭壓力51234 3工作圈＋生活圈u根據(jù)客戶來源及置業(yè)動力 ,本項目所在的龍華新城區(qū) ,未來有可能面對寶安新城區(qū) ,布吉 ,橫崗 ,龍崗中心鎮(zhèn)以及坂雪崗片區(qū)的競爭威脅1人民南商務圈、蔡屋圍商務圈2華強北商務