【正文】 商業(yè)面積較大，但因為建設(shè)初期將大部分店面承租給了主力店（萬達廣場中商業(yè)面積中有 60%多為主力店），并且簽訂了較長時間的合約。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機 ) 85911329(直線 ) 30 8 . 1 08 . 0 08 . 9 09 . 0 07 . 37 . 87 . 88 . 0 08 . 5 08 . 3 08 . 7 08 . 6 06 . 96 . 87 . 87 . 78 . 87 . 37 . 17 . 08 . 57 . 07 . 07 . 27 . 07 . 47 . 4萬達 百聯(lián)又一城 大寧國際圖：商戶心目中不同購物廣場經(jīng)營定位的表現(xiàn) 商戶對萬達廣場經(jīng)營定位的理解 品類豐富度 品牌豐富度 品牌互補性 業(yè)態(tài)組合 品類布局 業(yè)種相容性 品牌組合 品牌檔次 品牌組合 品牌受歡迎度 品牌組合 特色性、新鮮度 品牌組合 品牌吸引力 品牌組合 質(zhì)量 主題定位 客群定位 經(jīng)營定位 對于品類組合和品牌組合，商戶認為目前萬達廣場在各個方面做得都好于其他兩個可比項目，尤其是在品牌豐富度和品牌特色上。如 LV、 Cartier、TIFFANY、 SWAROVSKI、 CALVIN KLEIN、 GUESS、 LACOSTE、 Folli Follie 、 ARTIN、阿 無印良品 、 Bershka、Pull and Bear、 PROMOD、 MANGO、貝納通 等。 對比五角場萬達廣場和兩個可比項目來看，客群認為萬達廣場在不同屬性的表現(xiàn)明顯優(yōu)于兩個可比項目，尤其是在“品牌豐富度”和 “品類豐富度”上表現(xiàn)尤佳。 ? 改進方向： ? 增加高檔品牌、增加特色性的品牌； ? 增加不同種類的產(chǎn)品； ? 增加娛樂場所及活動。 品類 喜歡的品牌 提及 人數(shù) 品牌提 及占比 中檔中餐品牌 干鍋居 25 % 小楊生煎 23 % 豆撈坊 17 % 云南美食城 12 % 小紹興 12 % 望湘園 12 % 阿一天下 10 % 西廂記 9 % 中檔西餐品牌 洋蔥餐廳 8 % 中檔茶餐廳或特色餐 一茶一座 15 % 新旺茶餐廳 12 % 釜山料理 10 % 廣州蕉葉 9 % 味千拉面 9 % 西式快餐品牌 必勝客 32 % 薩莉亞意式餐廳 11 % 冰點，甜品，水吧品牌 DQ 12 % 酒吧，咖啡廳，茶座品牌 避風塘 12 % KTV品牌 大歌星 13 % 親朋聚會上中品牌組合的評價 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機 ) 85911329(直線 ) 46 圖：消費者選擇 商務(wù)交際 場所考慮的因素 4 . 5 %9 . 0 %1 5 . 7 %2 9 . 2 %3 4 . 8 %4 1 . 6 %4 6 . 1 %4 8 . 3 %6 9 . 7 %0% 20% 40% 60% 80% 100%品牌組合 品牌檔次業(yè)態(tài)組合 品類布局 業(yè)種相容性品牌互補性品類豐富性品牌豐富度品牌組合 品牌受歡迎度品牌組合 特色性、新鮮度品牌組合 質(zhì)量品牌組合 品牌吸引力8 . 2 68 . 0 77 . 57 . 48 . 2 57 . 2 98 . 0 57 . 8 68 . 2 98 . 1 28 . 06 . 97 . 17 . 26 . 88 . 07 . 16 . 76 . 87 . 07 . 27 . 17 . 07 . 46 . 98 . 3萬達 百聯(lián)又一城 大寧國際圖：不同購物廣場的表現(xiàn) 主題定位 客群定位 經(jīng)營定位 購物廣場在 商務(wù)交際 上的表現(xiàn) “品牌檔次” 是客群選擇商務(wù)交際時重點考慮的因素。 ? 針對這種情況，可以引進一些口碑好、受歡迎的高檔中餐，如俏江南、鼎鼎香、鼎泰豐、沸騰魚鄉(xiāng)等。 ? 部分消費者希望 KTV的檔次有所提升，希望引入的品牌是錢柜和好樂迪。 ? 為了今后的定位調(diào)整，建議將目前的上海書城縮小面積，改為具備一定檔次和品味的精品書店，或是擴大其面積，提升檔次，替換為對消費者更具影響力和號召力的新華書店。 ? 其中對健身房的需求，有部分消費者希望引入高檔品牌。這也在一定程度上，說明五角場萬達目前在客戶的共享，商戶之間的聯(lián)動性還不夠，需要進一步的完善與加強，如可以考慮利用會員卡制度，共同促銷和積分等，來帶動商戶之間的聯(lián)動性。 主題定位 客群定位 經(jīng)營定位 改進建議： 身心提升上中品牌組合的評價 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機 ) 85911329(直線 ) 58 圖：租戶對業(yè)態(tài)及品牌布局的滿意度 0 2 4 6 8 10整體布局的合理性主力店布局的合理性同品類租戶布局的合理性自身位置滿意度不同品類租戶的相容性樓層配置（業(yè)種與主題）主題定位 客群定位 經(jīng)營定位 萬達廣場 業(yè)態(tài)布局 的評價 對于五角場萬達廣場的業(yè)態(tài)布局上，現(xiàn)有的商戶均較為滿意。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機 ) 85911329(直線 ) 56 圖：消費者理解的萬達 身心提升 的關(guān)注度與滿意度 其他(成 人培訓(xùn)/補品)瑜珈/纖 體/舞 蹈/養(yǎng)生美容/美 發(fā)SP A/ 美體/美 甲室內(nèi)體育活動健身房5%0%5%10%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%關(guān)注度滿意度主題定位 客群定位 經(jīng)營定位 身心提升上品類組合的評價 “健身房”是萬達客群在身心提升時非常關(guān)注但暫時未得到滿足的品類。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機 ) 85911329(直線 ) 53 圖：消費者理解的萬達 文化藝術(shù) 的關(guān)注度與滿意度 收藏工藝美術(shù)/紀 念品圖書/音 像/普 通文具/樂 器10%5%0%5%10%15%0% 10% 20% 30% 40% 50%關(guān)注度滿意度主題定位 客群定位 經(jīng)營定位 文化藝術(shù)上品類組合的評價 由于上海書城的入駐萬達廣場，因而“圖書 /音像”是萬達客群在文化藝術(shù)時很關(guān)注也較為滿意的品類。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機 ) 85911329(直線 ) 50 圖：消費者理解的萬達 休閑娛樂 的關(guān)注度與滿意度 電影院網(wǎng)吧電玩城KTV5%10%25%40%0% 20% 40% 60%關(guān)注度滿意度主題定位 客群定位 經(jīng)營定位 休閑娛樂上品類組合的評價 由于萬達影院得到了客群的認可，因而“電影院”是萬達客群在休閑娛樂時很關(guān)注也較為滿意的品類。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機 ) 85911329(直線 ) 48 ? 商務(wù)交際類的消費者在咖啡廳、茶餐廳的品牌方面普遍比較青睞星巴克和避風塘。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機 ) 85911329(直線 ) 44 圖：消費者理解的萬達 親朋聚會 的關(guān)注度與滿意度 KTV酒吧/咖 啡廳/茶 座冰點/甜 品/水 吧西式快餐中式快 餐/美 食廣場中檔茶餐廳或特色餐中檔西餐中檔中餐5%5%15%25%35%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%關(guān)注度滿意度主題定位 客群定位 經(jīng)營定位 親朋聚會上品類組合的評價 “中檔次的中餐廳”是萬達客群在親朋聚會時較為關(guān)注，同時目前也較為滿意的品類。 品類 喜歡的品牌 提及人數(shù) 品牌提及占比 超市 /日用品 /食品 沃爾瑪 52 % 第一食品 45 % 銀行，金融服務(wù)品牌 中國銀行 14 % 工商銀行 12 % 面包房品牌 克里斯汀 28 % 面包新語 11 % 山崎面包 10 % 喜歡的品類和品牌 ： 生活便利上中品牌組合的評價 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機 ) 85911329(直線 ) 40 圖：消費者選擇 親子互動 場所考慮的因素 1 6 . 7 %2 2 . 2 %2 7 . 8 %2 7 . 8 %3 3 . 3 %3 5 . 2 %4 4 . 4 %4 6 . 3 %4 6 . 3 %0% 20% 40% 60% 80% 100%品類豐富性品牌組合 品牌受歡迎度品牌組合 品牌檔次業(yè)態(tài)組合 品類布局 業(yè)種相容性品牌組合 質(zhì)量品牌豐富度品牌組合 品牌吸引力品牌互補性品牌組合 特色性、新鮮度8 . 0 88 . 3 8. 8 96 . 37 . 3 38 . 2 08 . 0 07 . 8 48 . 2 88 . 6 06 . 36 . 66 . 67 . 27 . 47 . 05 . 06 . 06 . 46 . 96 . 06 . 66 . 87 . 07 . 47 . 07 . 1萬達 百聯(lián)又一城 大寧國際圖：不同購物廣場的表現(xiàn) 主題定位 客群定位 經(jīng)營定位 購物廣場在 親子互動 上的表現(xiàn) “品牌豐富度”，“品牌受歡迎度”和“品牌檔次”是客群選擇親子互動時重點考慮因素。 而“寵物用品”，“家具飾品” 等品類目前表現(xiàn)不佳，需要進行相應(yīng)的完善和提升。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機 ) 85911329(直線 ) 32 圖：消費者理解的萬達 時尚購物 的關(guān)注度與滿意度 化妝品珠寶/ 鐘表鞋/ 包飾品/ 配件（帽子/眼鏡等)運動裝/ 戶外/ 運動用品女裝 內(nèi)衣女裝 休閑裝女裝 正裝男裝 內(nèi)衣男裝 休閑裝男裝 正裝0%5%10%15%20%25%30%35%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%關(guān)注度滿意度主題定位 客群定位 經(jīng)營定位 時尚購物上品類組合的評價 “女士和男士休閑裝”是萬達客群在時尚購物中較為關(guān)注，同時目前也較為滿意的品類?？梢?借鑒百聯(lián)的 OK卡 (會員卡 )，前期促進招商，后期能帶動整體銷售 。這也說明五角場萬達已經(jīng)成為楊浦區(qū)區(qū)域內(nèi)購物和娛樂中心。萬達 9 2 . 7 % 的客群來自七公里半徑內(nèi)。 大部分 已婚有小孩，單身也占近三成 客群定位 主題定位 經(jīng)營定位 萬達廣場實際到店的客群特征 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機 ) 85911329(直線 ) 22 萬達廣場客群特征 — 實際客群 圖：萬達消費者特征 身份 %%%%%學(xué)生 政府公務(wù)員專業(yè)人士 企業(yè)中高層管理者企業(yè)普通白領(lǐng) 其他人群圖：萬達消費者特征 — 家庭收入 %%%%%%%4 0 0 0 元以下 4 0 0 0 —5 9 9 9 元6 0 0 0 —7 9 9 9 元 8 0 0 0 —9 9 9 9 元1 萬 2 萬元 2 萬—3 萬元3 萬—5 萬元 5 萬元以上圖：萬達消費者特征 — 學(xué)歷 %%%% %高中或以下 高中、中專、技校大專 大學(xué)本科研究生及以上客群定位 主題定位 經(jīng)營定位 目前來五角場萬達的客群主要是“企業(yè)員工”，其中中高層管理者占了將近三成，這也說明目前五角場周邊居民消費能力的提升，也促使五角場萬達需要進行整體的升級。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機 ) 85911329(直線 ) 17 不同客群消費檔次對比 圖：不同客群消費年齡對比 %%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%18歲以下1825歲2630歲3135歲3640歲4145歲4650歲50歲以上沒有明確劃分周邊區(qū)域 萬達客群 品牌目標客群 客群定位 主題定位 經(jīng)營定位 %%%%%%%