【正文】 紅旗街購物一條街 紅旗街是三亞一條很有特色的步行街道，不長，只有長約三百多米。目前，臨解放路的A A2 棟已落成?？梢哉f三亞房地產市場穩(wěn)定、上行的機率大于下行的機率。 全國房地產進入了理性調理回歸，全國房地產降價已成為趨勢，而購房者更多是選擇觀望。 三亞房地產結構供應不平衡，總價高，滿 足不了中低度假養(yǎng)老人群的需求。 三亞是整個瓊南經濟旅游圈的中心，服務配套完善，發(fā)展前景廣闊。 ◆成交價 三亞市新建商品住房成交均價， 2020 年為 4205 元 /平米， 2020年為 5496 元 /平米，同比增長 %， 2020 年上半年為 6365 元 /平米，同比增長 20%，環(huán)比增長 %。 ◆成交量 在前文已經闡述， 三亞市新建商品住房的購買者約有 88%來自島 外 ,這些人大多屬于“候鳥”一族， 在三亞度過的時間主要是每年的12 月下旬到次年的 2 月中旬，所以 三亞上半年的銷售量往往大于下半年 。 在三亞市開發(fā)的商品房中， 商業(yè)用房的比例很小，專業(yè)的辦公樓則幾乎沒有 ，三亞市的公司、企業(yè)大多改造住宅物業(yè)做為辦公場所。 這類人的購買對象主要是中低檔的產權式酒店、公寓以及中低檔的中小戶型住宅 。這類人往往事業(yè)有成、經濟實力雄厚，每年會在三亞享受一個十分有利于身心健康的冬季或更長時間，他們在三亞置業(yè)的主要目的是享受而不是獲取投資回報。 “多組團”：指田獨、紅沙、榆林、六道等相對獨立地區(qū)。 市域城鎮(zhèn)沿海濱帶狀布局 。 旅游飯店接待過夜人數(shù) 萬人次，同比增長 10%，增速低于全省平均水平 個百分點，同比回落 個百分點；其中，海外旅游者人數(shù)同比增長 %，增速低于全省平均水平 個百分點，同比回落 個百分點。 （六） 2002 年－ 2020 年三亞市城鄉(xiāng)居民生活水平 城鎮(zhèn)居民人均收支情況94161164283257360672161698065729563685769524147666 9 . 2 8 %7 7 . 4 7 %7 6 . 4 9 %7 8 . 3 8 %7 7 . 9 8 %7 7 . 2 6 %020004000600080001000012000140002002 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年元6 4 . 0 0 %6 5 . 0 0 %6 6 . 0 0 %6 7 . 0 0 %6 8 . 0 0 %6 9 . 0 0 %7 0 . 0 0 %7 1 . 0 0 %7 2 . 0 0 %7 3 . 0 0 %7 4 . 0 0 %7 5 . 0 0 %7 6 . 0 0 %7 7 . 0 0 %7 8 . 0 0 %7 9 . 0 0 %8 0 . 0 0 %城鎮(zhèn)居民可支配收入 城鎮(zhèn)居民人均消費支出消費收入比 線性 ( 城鎮(zhèn)居民人均消費支出)線性 ( 城鎮(zhèn)居民可支配收入) 如圖，三亞市近幾年來人均可支配收入以及人均消費支出均在 增長，收入增長速度略微大于消費增長速度， 消費收入比總的來說有下降趨勢，但是仍然處于很高的水平，消費特征很明顯 。 2 0 0 2 2 0 0 7 年旅客周轉量變化2550903663883526733063721677491656213 2 . 6 3 %2 8 . 2 5 %2 9 . 1 9 %3 2 . 6 8 %4 5 . 8 5 %4 3 . 1 5 %5 8 . 2 2 %7 1 . 1 3 %7 0 . 2 1 %6 6 . 5 2 %5 2 . 9 9 %5 5 . 6 6 %0500001000001500002000002500003000003500004000002002 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年萬人公里0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %旅客周轉量 公路旅客周轉量 民航旅客周轉量公路旅客周轉量比例 民航旅客周轉量比例 如圖，隨著旅游業(yè)的發(fā)展，交通 運輸旅客周轉量也逐年增加， 2020年達到 366388 萬人公里，近六年年均增長 %。 因此，可以說 流動人口是拉動三亞第三產業(yè)乃至整個經濟增長的最直接、最主要的動力 。 2020年末 三亞 市 列入統(tǒng)計的旅游賓館 171家，比上年增加 11家 ；其中， 五星級和按五星級標準建造的度假酒店 17 家 ，四星級賓館 20家，三星級賓館 31 家，二星級賓館 21 家，一星級賓館 7 家 ； 擁有客房 24265 間，比上年增加 233 間；擁有床位 44875 張，比上年增加 729 張 ； 旅游飯店客房開房率 %，比上年提高 個百分點。根據(jù)經濟學規(guī)律和某些發(fā)達國家及地區(qū)的經驗來看，三亞的經濟產業(yè)結構還存在以下問題： 第一產業(yè)所占比重過大，第二產業(yè)（尤其是工業(yè)）則明顯“短腿”，第三產業(yè)還應適當提升 。 （二） 2002 年－ 2020 年三亞市固定資產投資情況 固定資產投資與 G D P 對比圖 （ 含中海油 ）1 0 9 . 7 76 8 . 6 54 8 . 9 53 7 . 8 72 6 . 0 81 9 . 6 21 2 . 6 13 6 . 4 84 2 . 4 01 2 . 3 12 5 . 8 61 6 . 0 48 9 . 7 %6 7 . 1 %0204060801001201402002 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年億元0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %7 0 . 0 %8 0 . 0 %9 0 . 0 %1 0 0 . 0 %GDP （ 含中海油 ） 固定資產投資新增固定資產 固定資產投資占 GDP 的比重線性 ( 固定資產投資占 GDP 的比重 ) 如圖，三亞市的固定資產投資規(guī)模呈現(xiàn)快速增長的強勁勢頭，從02 年的 億元增加到了 07 年的 億元， 年均實際增長率約為 41%，大大超過了 GDP 的增速 。 通用語為普通話，當?shù)胤窖詾楹Ｄ显?，軍話、邁話、疍家話等，由于在歷史上海南島曾經為廣東省的一個行政區(qū)，因此有些人也會說粵語 。冬天是三亞一年中旅游度 假療養(yǎng)的最佳季節(jié)。 三亞北靠高山，南臨大海，地勢自北向南逐漸傾斜，形成一個狹長狀的多角形。 信息資料收集法。 及時性原則。 三亞 .清平樂 三亞 清平樂 區(qū)域商業(yè) 調研報告 20206 月 三亞 .清平樂 前言 一、 市場調研背景 我在初步接觸三亞 經濟狀況 過程 中，初步了解到三亞在旅游、房地產市場、商業(yè)等有許多新的發(fā)展機遇 ，根據(jù)三亞旅游房地產發(fā)展態(tài)勢，公司決定全力開發(fā)清平樂第四期商業(yè)部分。調研結果的評價必須是客觀的，避免片面性的偏見。在調查對象中選一部分項目和人，重點或典型進行現(xiàn)場調查，如競爭項目、區(qū)位新增項目、潛在競爭對手等，這種調查法在本次調查 中得以大量使用。48′28″ 之間 ， 是中國唯一的熱帶濱海 市。冬天 (12 月中旬至翌年 2 月下旬 )溫度 為 攝氏 2428 度，平均溫度 27 度，濕度約 73％ ， 天氣清涼 ， 是人海濱活動的絕佳選擇，而且特別有助于人們的健康 。 預計到 2020 年， 全市城鎮(zhèn)總人口可達 60 萬， 其中主城區(qū)居住人口 35 萬人（常住人口 20萬，一年以上暫住人口 15萬） 。 與此同時，人均 GDP 逐年提高，其增長率 也總體處于上升趨勢，這表明經濟要素的生產效率得到了不斷提高，經濟增長的方式具有的 集約型特征。 三次產業(yè)增加值占G D P 的比重（不含中海油）%%%%%%%%%%%%%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%2002年2020年2020年2020年2020年2020年第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè) 但是，這不能說三亞的產業(yè)結構已經達到了發(fā)達經濟階段的水平。 目前，三亞已建成旅游景區(qū)（點） 23 處，其中國家 5A 級景區(qū) 2處、 4A 級景區(qū) 3 處。通常的賓館酒店在淡季的平均 入住率只有 30％左右，而在旺季所有賓館都供不應求，且平均價格往往是淡季的 4 倍左右。 2 0 0 2 2 0 0 7 年貨物周轉量變化情況58305752231043548619770339621179 6 . 0 3 %9 3 . 3 3 %9 3 . 5 1 %9 4 . 0 5 %9 3 . 4 4 %9 7 . 5 5 %0200004000060000800001000001200002002 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年萬噸公里9 1 . 0 0 %9 2 . 0 0 %9 3 . 0 0 %9 4 . 0 0 %9 5 . 0 0 %9 6 . 0 0 %9 7 . 0 0 %9 8 . 0 0 %貨物周轉量 公路貨物周轉量 公路貨物周轉量比例 如圖，可見隨著經濟的增長貨物周轉量也逐年穩(wěn)步增長，可以算出近六年來其年均增長率約為 %；公路交通承擔了約 95%的貨物周轉任務，鐵路、水路、民航承擔的貨物周轉量總計不足 5%。但是總的看來，凈出口占 GDP 的比重始終很小，平均約 ％， 和旅游業(yè)、固定資產投資及房地產開發(fā)投資占 GDP 的比重相比是微不足道的 。 城鎮(zhèn)居 民人均可支配收入 同比實際 增長 %， 高出全省均水平 個百分點。 ◆ 城鎮(zhèn)等級規(guī)模 三亞市市域城鎮(zhèn)體系由中心城市、中心鎮(zhèn)、一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)（含農場場部）和旅游組團構成。 “五片”：指舊城片、月川片、鹿回頭片、臨春片、海坡片。 商品住房島外購買者所 占的比例 時 間 按照套數(shù)計算 按照面積計算 2020 年 1－ 6 月 % 2020 年 1－ 12 月 % % 2020 年 1－ 6 月 % % 經調查發(fā)現(xiàn)，三亞的置業(yè)者大致可分為以下四類： 第一、 為了度假、療養(yǎng)而置業(yè) 。特別是近一年來，在各地樓價均出現(xiàn)了不同程度的下跌而三亞卻穩(wěn)中有升的情況下，這類人更較往年為多。 根據(jù)規(guī)劃， 沿濱海主要發(fā)展旅游產業(yè)，不再批準商品房開發(fā)用地；沿迎賓大道兩側（圖中黃色區(qū)域）主要發(fā)展住宅小區(qū)，屬于城市生活發(fā)展區(qū)（貴司地塊正處在該區(qū)腹心）。 近兩年三亞商品房批準預售面積5 2 . 97 4 . 7 43 7 . 3 15 0 . 1 6 5 3 . 5 1 5 . 1 8 %3 9 . 6 7 %6 . 6 8 %4 1 . 7 9 %010203040506070802020 上半年 2020 下半年 2020 上半年 2020 下半年 2020 上半年萬平米 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %商品房批準預售面積 環(huán)比增長率 截止至 08 年 6 月 30 日， 三亞市尚有 結轉可售面積 萬平米 ，其中上年結轉可售面積 萬 平米。 新建商品房與二手商品房交易面積對比01020304050607080901002020年 2020年 200 8上半年萬平米新建商品房 二手房 分析 2020 年上半年商品房銷售速度大幅回落的原因，主要有： （ 1）、人民幣對外升值，對內貶值，這增加了海外購房者的置業(yè)成本，同時也降低了國內置業(yè)者的實際購買力； （ 2）、人民幣對外升值、國際原油不斷創(chuàng)新高、國家取消海南落地簽證政策等，導致乘坐飛機等運輸工 具成本不斷上升，直接減少了到三亞的流動人口； （ 3）、資本市場大幅縮水、居民消費價格指數(shù)較高，使得部分有潛在需求的置業(yè)者無能為力； （ 4）、全國各地樓價大多有不同程度的下降，三亞樓價能否長時間獨善其身，這一點也使得部分潛在購房者選擇了觀望的態(tài)度； （ 5）、關于自然災害（如海嘯）、流行疾病的傳言較多。 三亞房地產