【正文】 尚待改進(jìn)農(nóng)民公寓、待治理的風(fēng)河支流、膠南污水處理場(chǎng)以及稍遠(yuǎn)的紙廠煙囪分布周?chē)Ｑ睾潜P(pán)客戶分流西海岸線上包括開(kāi)發(fā)區(qū)、膠南等地在售海景樓盤(pán)眾多，待開(kāi)發(fā)土地?cái)?shù)量可觀，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在后期市場(chǎng)供應(yīng)量將逐步放大。膠南當(dāng)?shù)乜蛻糍?gòu)房心理分析競(jìng)品目標(biāo)客戶◆ 消費(fèi)喜好以下要素是本地客戶關(guān)注的重點(diǎn)：地段 —— 主要選擇城市配套完善、交通便利的區(qū)域；價(jià)格 —— 對(duì)價(jià)格比較敏感，多選擇性價(jià)比較高的產(chǎn)品；戶型 —— 傾向 100m2以下二居戶型，其次是 120m2左右三居，一居室，選擇較少；朝向 —— 特別看重住宅是否南向；海景 —— 對(duì)海景要求不高，或者拒絕沿海一線樓盤(pán)； 膠南當(dāng)?shù)乜蛻糍?gòu)房心理分析競(jìng)品目標(biāo)客戶◆ 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)超過(guò)一半的異地客戶為了度假或作為退休后的居所；約有三成客戶則是為了子女今后升學(xué)或自身工作變動(dòng)。我希望我的兒子將來(lái)能像我一樣熱愛(ài)大海。我希望我的狗可以一直跟著我走—— 但它從不聽(tīng)我的話。我希望自己會(huì)有足夠多的錢(qián)來(lái)買(mǎi)一輛房車(chē)，那么我將可以一直生活在旅途中。heart……Ideas （健康、快樂(lè)、無(wú)畏、仁愛(ài)、勇敢、榮譽(yù)、給予、永遠(yuǎn)、積極、微笑、旅行 …… 創(chuàng)意?。?”“ 跳槽、結(jié)婚、房?jī)r(jià)跳水 ” 是上海街頭普通人的愿望，而四川的小朋友希望 “ 都江堰回到以前的樣子 ” 。熙岸的愿望方程式 =幸福生活 +海灘假日 +投資機(jī)遇關(guān)于愿望的一切 —— 幸福生活 方程式幸福生活，中海 由海岸由海岸 防衛(wèi)防衛(wèi) 向深海作戰(zhàn)向深海作戰(zhàn) 邁進(jìn)邁進(jìn) 黃海戰(zhàn)略：立足基地，覆蓋周邊 綠海戰(zhàn)略：板塊劃界，提升價(jià)值 藍(lán)海戰(zhàn)略：精確制導(dǎo)，遠(yuǎn)程打擊 黃海戰(zhàn)略：立足基地，覆蓋周邊本地 客戶 ——觀望心理非常明顯，淡季購(gòu)房愿望顯著降低市場(chǎng)困局輿論時(shí)，對(duì)價(jià)格優(yōu)惠的熱情及敏感亦降低他們必然是我們需要關(guān)注的客戶，但其心理價(jià)位 和購(gòu)房積極性 仍需再拉動(dòng)我們需要尋找其他客源，讓本地客戶隨著他們的腳步跟進(jìn)臨港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) —— 園區(qū)規(guī)劃建筑面積 30平方公里 ，其中一期開(kāi)發(fā)面積 。 萬(wàn)德集團(tuán)公司的金屬制品有限公司 回火胎圈鋼絲產(chǎn)品獲得 “ 青島市著名商標(biāo) ” 稱號(hào)。北中國(guó)的遠(yuǎn)程客戶 ——異地營(yíng)銷(xiāo)成為眾多樓盤(pán)尋找新市場(chǎng)的重要手段從這份統(tǒng)計(jì)表中可以看出，部分的樓盤(pán)借助濱海生活的意境、膠南生態(tài)環(huán)境等對(duì)于山東省內(nèi)其他城市的吸引力，以及較青島而言特有的價(jià)值洼地特征等優(yōu)勢(shì)，啟動(dòng)了異地營(yíng)銷(xiāo)，且均取得了較為可觀的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。?藍(lán)海戰(zhàn)略持續(xù)執(zhí)行中，但本階段以投放媒體為主，各類(lèi)圈層活動(dòng)及 SP推介為輔。34月／第一準(zhǔn)備期 ／ 產(chǎn)品行銷(xiāo) +專(zhuān)項(xiàng)促銷(xiāo) +展會(huì)活動(dòng)?運(yùn)作黃海戰(zhàn)略之周邊集團(tuán)客戶環(huán)節(jié) ， 廣泛拜訪、上門(mén)推薦、邀約參觀 ；?“ 愿望方程式 ” 三方面 層層深入，全面且有序地將不同人的 “ 愿望 ” 與項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)結(jié)合 ；?制定針對(duì) 集團(tuán) 客戶的 專(zhuān)項(xiàng) 銷(xiāo)控策略及優(yōu)惠政策， 時(shí)間與房源雙向控制，擠壓觀望中的客戶迅速成交；?同時(shí)進(jìn)行藍(lán)海戰(zhàn)略（異地）的前期準(zhǔn)備。青島盡管距離較遠(yuǎn)，中間尚間隔黃島等成熟板塊，但仍不排除具備潛在客群，不可忽略任何一個(gè)可能的機(jī)會(huì)。周邊大企業(yè)集團(tuán)客戶 ——膠南海濱工業(yè)園區(qū) —— 2023年全街道實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生 產(chǎn)總值 10億元 ，比上年增長(zhǎng) 21%，財(cái)政 收入 2760萬(wàn)元 ，農(nóng)民人均純收入 6038元，分別比上年增長(zhǎng) %和 14%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投入 ，比上年增長(zhǎng) %。中海 關(guān)于愿望 的一切， I WISH…… 生活幸福。新年的愿望就是身體健康。我希望和我愛(ài)的人有同樣的愿望。我希望可以找到一份適合我的感情，一個(gè)可以和我分享一切的人，和盛得下這感情的愿望場(chǎng)所。今后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外地客源是可以利用的客源增長(zhǎng)點(diǎn)l膠南老城區(qū)希望改善居住環(huán)境的原住民l膠南新城區(qū)居民l鄉(xiāng)鎮(zhèn)落戶城區(qū)人群l周邊新興工業(yè)園區(qū)引入的產(chǎn)業(yè)人群l少量?jī)?nèi)陸地區(qū)客源l少量本地及外來(lái)的投資客內(nèi)陸及周邊地區(qū)自住及投資客工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)人群鄉(xiāng)鎮(zhèn)落戶城區(qū)人群膠南老城區(qū)、新城區(qū)原住民目標(biāo)客群金字塔就這部分人群中的大部分來(lái)說(shuō)，不妨將其稱之為 ——新城市實(shí)力派本案目標(biāo)客群分析l【 第一圈層 】 膠南新城區(qū)新興產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)定居的人群l【 第二圈層 】 膠南老城區(qū)需要改善居住條件或?yàn)樽优?gòu)房者l【 第三圈層 】 下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、希望享受城市生活者l【 第四圈層 】 少量山東半島內(nèi)陸城市及東北等內(nèi)陸省份客群 本案客群區(qū)域來(lái)源分析淄博、濰坊、東營(yíng)等內(nèi)陸城市下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)新城區(qū)老城區(qū)對(duì)品牌開(kāi)發(fā)商比較信賴，眼光比較長(zhǎng)遠(yuǎn)，看重未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?，除價(jià)格以外，更關(guān)注居住的品質(zhì)和舒適度、未來(lái)發(fā)展前景等更為實(shí)際的因素，青睞快捷便利、高尚優(yōu)雅的城市生活，期望身份和地位被認(rèn)同，經(jīng)濟(jì)層次屬于膠南中等偏上整體文化程度中上新城市實(shí)力派追求身份 熱愛(ài)生活 注重家庭懂得享受 喜歡城市 樂(lè)于憧憬 簡(jiǎn)單直接l膠南具有較高穩(wěn)定收入的薪富階層 （醫(yī)生、公務(wù)員、銀行職員、教師等專(zhuān)業(yè)人士）l政府職能部門(mén)及行政事業(yè)單位中、高層領(lǐng)導(dǎo)人員　l膠南及周邊地區(qū)私營(yíng)企業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)主l膠南企事業(yè)單位中高層管理人員l外來(lái)經(jīng)商的成功人士目標(biāo)客群特征總結(jié)共性讓他們?cè)谶@兩種生活間選擇 ……VS本案的主力目標(biāo)客群屬于一群具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，社會(huì)身份正在由財(cái)富的創(chuàng)造者向生活的享受者轉(zhuǎn)移的人群。海悅?cè)A庭 2 1香檳海岸 2 1 教授住宅歐美世紀(jì)花園 1 2一品名筑 1 2 4 3核心價(jià)值點(diǎn)分析競(jìng)品優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)分析競(jìng)品價(jià)值準(zhǔn)空白點(diǎn)注：表中數(shù)字為各賣(mài)點(diǎn)在該項(xiàng)目中的重要等級(jí)核心價(jià)值點(diǎn)分析l目前競(jìng)品的主要價(jià)值集中點(diǎn)，難以彰顯獨(dú)特魅力 ——新城規(guī)劃、新城核心、便利配套海景資源、老城便利、價(jià)格優(yōu)勢(shì)l本案客觀條件不具備的價(jià)值點(diǎn)選項(xiàng) ——高品質(zhì)建筑、優(yōu)勢(shì)戶型、社區(qū)景觀、物業(yè)管理、企業(yè)品牌l本案可切入的價(jià)值特色選項(xiàng) ——我們需要尋找更好的突破口！曲高和寡、陽(yáng)春白雪不是領(lǐng)導(dǎo)者的態(tài)度，領(lǐng)先的產(chǎn)品，更需要知己來(lái)欣賞，欲問(wèn)鼎新城，市場(chǎng)第四章新城、老城、 周邊 前期客戶呈現(xiàn) “ 本地雙極性 ”目標(biāo)客群分析周邊參考樓盤(pán)客源本案特征項(xiàng)目可能的目標(biāo)客群 目標(biāo)客群特征描述本案前期成交客群項(xiàng)目周邊的海王路板塊，主要客源以膠南本地人為主，而且新城區(qū)客戶多于老城區(qū)?？绾４髽蚺c海底隧道青島跨海灣橋和隧道將于 2023年左右投入使用，極大縮短 膠南到市區(qū)的距離，本案所在的海王路區(qū)位價(jià)值凸現(xiàn)。 成熟生活型配套酒店、利群超市、學(xué)校等實(shí)體配套一應(yīng)俱全。新城核心 膠南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)海王路以南、連云港路以西、青島路以東鄰近膠南市政府和開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，屬于膠南新城區(qū)的核心區(qū)域。輪渡三面翻廣告牌 NP硬廣福州南 路市區(qū)接待中心重點(diǎn)個(gè)案 —— 隆海 重點(diǎn)關(guān)注樓盤(pán)推廣策略l固定陣地 ——膠南市區(qū)的高炮、燈箱和工地圍擋是周邊樓盤(pán)主要的膠南市內(nèi)宣傳點(diǎn)位。海悅?cè)A庭 本地主要投放電視臺(tái)，外地設(shè)有銷(xiāo)售案場(chǎng)吸引外地客源香檳海岸本地主要投放電視臺(tái)，與石油大學(xué)合作教工宿舍，在青島投放主干道導(dǎo)旗，外地設(shè)有銷(xiāo)售案場(chǎng)歐美世紀(jì)花園 本地主要投放電視臺(tái)，市區(qū)報(bào)紙投放過(guò)硬廣，自然銷(xiāo)售為主一品名筑 本地主要投放電視臺(tái)，自然銷(xiāo)售為主l電視臺(tái)、夾報(bào)、戶外、工地現(xiàn)場(chǎng)和朋友介紹是最主要的信息獲知渠道，市區(qū)的 NP和戶外廣告也