【正文】 行定期定額稅的經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)稅務(wù)部門批準(zhǔn)，可采取按年核定稅額；支持二n 進(jìn)入 “廣場(chǎng) ”的合法經(jīng)營(yíng)戶，所得稅實(shí)行地方留成部分第一年免征，后兩年減半征收，安置失業(yè)、下崗職工按國(guó)家規(guī)定比例的另外享受勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策；支持一n 凡進(jìn)入 “廣場(chǎng) ”的經(jīng)營(yíng)單位和個(gè)人，開業(yè)前工商、稅務(wù)直接幫助辦理注冊(cè)登記，自廣場(chǎng)開業(yè)之日起第一年免征營(yíng)業(yè)稅地方留成部分，免征工商管理費(fèi)，第二三年減半征收；核心支持 n 對(duì)附件的市場(chǎng)及，市區(qū)內(nèi)老市場(chǎng)如跳蚤小商品市場(chǎng)、等進(jìn)行關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，并歸口到本案乃上上之策；政府支持（需定專員爭(zhēng)取以下政策）支持十 n 政府不能隨時(shí)、隨地、隨意來打假，要極力維護(hù)廣州服飾城的聲譽(yù)，而不能隨時(shí)打假或者檢查；支持九 n 必須盡量把物流、倉儲(chǔ)、郵政、電信、銀行等城市配套和生活配套向本案傾斜并給出相應(yīng)的政策支持；支持八n 對(duì)市內(nèi)各小商品服飾市場(chǎng)和不符合消防要求的場(chǎng)所進(jìn)行強(qiáng)制性關(guān)停并由主要領(lǐng)導(dǎo)帶頭和本案進(jìn)行對(duì)接，實(shí)際操作人員和主要掛帥領(lǐng)導(dǎo)一定要把他們套住，尤其是市里一二把手及其手下重要愛將；支持七n 對(duì)進(jìn)入 “廣場(chǎng) ”的所有管理費(fèi)用可實(shí)行統(tǒng)一扎口收取的方法，工商、稅務(wù)部門應(yīng)征收的稅費(fèi)可分別委托市場(chǎng)管理委員會(huì)按時(shí)代收代繳。平方米各地市場(chǎng)租金情況o 從業(yè)態(tài)來看， XX裝的租金水平最高，其次是 XX裝，然后才是 XX裝；o 從面積段來看，面積為 XX平方米左右的戶型最受市場(chǎng)歡迎；廣洲服飾城狀況工程狀況n一期全部交付使用出租狀況n已經(jīng)招租了 XX間門面銷售狀況nXX公司于 200X年 X月接手 廣州服飾城銷售工作；n目前 1800套，共銷售 XX套；業(yè)態(tài)定位n服飾為主，皮具箱包，飾品為輔的專業(yè)服飾零批市場(chǎng)廣洲服飾城 SWOT分析優(yōu)勢(shì)n 高橋有六大支柱產(chǎn)業(yè)，而目前就專業(yè)市場(chǎng)而言，服飾專業(yè)市場(chǎng)仍屬于空白；n 高橋內(nèi)離新建火車站，體育新城等不遠(yuǎn)，政府主導(dǎo)重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)，離未來休閑區(qū)毗鄰。第三部分 市場(chǎng)篇廣洲服飾城 SWOT分析長(zhǎng)沙相關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 專業(yè)市場(chǎng)狀況 廣洲服飾城狀況避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、抓住空白機(jī)會(huì)完善市場(chǎng)配套、組合營(yíng)銷策略紅星市場(chǎng)、 金蘋果市場(chǎng)火車站市場(chǎng)、西站市場(chǎng)東塘市場(chǎng)、 步行街市場(chǎng)溁灣鎮(zhèn)市場(chǎng)銷售狀況出租狀況經(jīng)營(yíng)狀況客戶關(guān)注問題狀況各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃固定資產(chǎn)投資情況零售業(yè)市場(chǎng)狀況引論專業(yè)市場(chǎng)存在的前提和依據(jù)專業(yè)市場(chǎng)存在的前提和依據(jù)政府強(qiáng)力打造 n專業(yè)市場(chǎng)的形成與政府對(duì)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向和支持有著密不可分的關(guān)系；交通便捷 n市場(chǎng)的成功必須依賴于人氣的聚集，而人氣的聚集離不開四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，需求拉動(dòng)聚集效應(yīng)n慧眼識(shí)天機(jī)，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)潛力，順勢(shì)而動(dòng)，擴(kuò)大知名度和品牌而形成專業(yè)市場(chǎng)；產(chǎn)業(yè)鏈完整 n半成品加工及成品制造廠家、流通代理等中間商、市場(chǎng)終端商家能夠形成完成的產(chǎn)業(yè)鏈，是專業(yè)市場(chǎng)存在的基本前提；長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)長(zhǎng)沙 的經(jīng)濟(jì)近年來持續(xù)快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)出良性增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)， 2023年人均 GDP達(dá)到 45765萬元，全國(guó)省會(huì)排名第九，中部穩(wěn)居前三。 頌 XX！ XX， XX年 XX月 XX日 目錄o 引言篇o 發(fā)展規(guī)劃篇o 市場(chǎng)篇o 定位及細(xì)化篇o 招商篇o 經(jīng)營(yíng)管理篇第一部分 引言篇調(diào)研依據(jù)定位結(jié)論調(diào)研對(duì)象調(diào)研范圍調(diào)研對(duì)象區(qū)政府規(guī)劃部門相關(guān)人員各專業(yè)市場(chǎng)管理部門專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主長(zhǎng)沙各階層市民調(diào)研范圍城市的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 城市規(guī)劃及發(fā)展?fàn)顩r 各專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)管理模式 經(jīng)營(yíng)戶對(duì)現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)的滿意度、對(duì)擬進(jìn)駐專業(yè)市場(chǎng)的各項(xiàng)需求狀況 各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主對(duì)本產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的看法及建議 各階層市民對(duì)本定位方案的建議和看法調(diào)研依據(jù)《 長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)年鑒 》 （ 20232023） 專業(yè)市場(chǎng)管理部訪談?dòng)涗? 專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶調(diào)研統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 與政府有關(guān)部門的相關(guān)人員訪談?dòng)涗? 與各產(chǎn)業(yè)私營(yíng)企業(yè)主訪談?dòng)涗? 各階層市民調(diào)研數(shù)據(jù)第二部分 發(fā)展規(guī)劃篇n長(zhǎng) 沙的 專業(yè) 市 場(chǎng)發(fā) 展?fàn)顩r及 規(guī) 劃 n廣洲服 飾 城的 發(fā) 展 規(guī) 劃 長(zhǎng)沙的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃 n零售有產(chǎn)業(yè)，有市場(chǎng)原因： 自由淘汰發(fā)展的結(jié)果，中部省會(huì)城市的需要，客戶需求量龐大。專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃狀況高橋相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃n藥材n文體百貨n 兒童玩具n服飾首飾n日化百貨n酒店用品n糧油干貨n飲料食品n家電百貨n電腦大世界高橋園區(qū)目品類狀況高橋商圈定位 ： 湖南最大集散批發(fā)市場(chǎng)高橋商圈形象：長(zhǎng)沙的 “天河城 ”廣州服飾城的發(fā)展規(guī)劃 o 短期規(guī)劃：（半年內(nèi)）n 廣州服飾城在短期之內(nèi)應(yīng)該是以完成整個(gè)服飾城的招商工作為主，讓更多的在定位范圍內(nèi)的商家和經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐服飾城，并且為其創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)條件。經(jīng)營(yíng)模式 n整合社會(huì)資源 ,以中檔經(jīng)營(yíng)商聯(lián)營(yíng)常熟招商城租售模式 n自發(fā)形成的市場(chǎng)，租售模式不固定，以只租不售的形式為主；經(jīng)營(yíng)模式 n招商城管委會(huì)進(jìn)行管理；市場(chǎng)定位n 招商場(chǎng)、紡交市場(chǎng)、西片市場(chǎng)、布匹市場(chǎng)、五金市場(chǎng) 5個(gè)管理片區(qū)，下轄服裝、針織品、布匹、裝飾面料、床上用品、小商品、鞋業(yè)、五金、電器等 28個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。相應(yīng)的策略規(guī)避劣勢(shì)解決工商稅務(wù)優(yōu)惠問題解決產(chǎn)權(quán) ,經(jīng)營(yíng)權(quán)與管理權(quán)分離的問題重新調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)，使其更能符合招商要求主動(dòng)完善相關(guān)配套，引入人氣解決統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的問題發(fā)揮優(yōu)勢(shì)抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，切入市場(chǎng)整合周邊產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，明確市場(chǎng)定位第四部分 定位及細(xì)化篇廣洲服飾城做專業(yè)市場(chǎng)的理由廣洲服飾城 招商定位原則廣洲服飾城 招商方向及最終定位廣洲服飾城 最終定位的依據(jù)1 2 3 4廣州服飾城做專業(yè)市場(chǎng)的理由n交通便捷，o位于高橋大市場(chǎng)內(nèi)，萬家麗交通網(wǎng)絡(luò)，便于向整個(gè)長(zhǎng)沙輻射，能夠降低銷售產(chǎn)品的物流成本；支持廣州服飾城做專業(yè)市場(chǎng)的理由n地段偏遠(yuǎn)o廣州服飾城地段較為偏遠(yuǎn)，短時(shí)間內(nèi)難以吸引客戶前往批發(fā)消費(fèi)，做批發(fā)成熟時(shí)期太短，而零批專業(yè)市場(chǎng)針對(duì)性較強(qiáng)，能夠較快的形成聚集效應(yīng)；廣州服飾城 不得不做零批專業(yè)市場(chǎng)的理由n體量及建筑形態(tài)支持o廣州服飾城建筑面積約 XX萬方，建筑形態(tài)主體三層，適合做專業(yè)市場(chǎng)；n休閑配套暫時(shí)欠缺o周邊休閑配套較少，普通消費(fèi)者難以在廣州服飾城周邊滿足購物所產(chǎn)生的大量休閑需求，廣州服飾城招商定位方向的選擇原則市場(chǎng)空白原則n 不僅要立足在高橋，而且要立足于全省，至少要在市區(qū)內(nèi)，尋找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)，規(guī)避與成熟的大規(guī)模專業(yè)市場(chǎng)形成同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)可行性原則n 招商定位方向必須具有可行性，可操作性要強(qiáng)可操作性原則n 產(chǎn)品的定位必須滿足易招商、易成市、易產(chǎn)生人流、物流、現(xiàn)金流的條件成本導(dǎo)向原則n 必須在保證在廣州服飾城拿到的貨物價(jià)格到周邊類似市場(chǎng)便宜，解決購買客戶的成本問題，這樣才能讓廣州服飾城正興旺起來1234廣州服飾城招商的方向中低檔服飾類中高服飾類衍生的皮具箱包類衍生的 飾品類廣州服飾城可選擇的招商定位方向綜合考慮上述招商原則，廣洲服飾城的招商定位方向主要有以下幾類：我們對(duì)廣洲服飾城的業(yè)態(tài)定位廣洲服飾城裝飾飾品 皮具箱包服飾用品【 營(yíng)商環(huán)境 新 呼喚 — 我們尋找出路 】 判 斷： 從現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和長(zhǎng)沙的區(qū)域商業(yè)環(huán)境，并結(jié)合本項(xiàng)目自身的情況，我們得到非常明確的結(jié)論：1. 我們必須采取免租的方式將商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)與管理權(quán)有機(jī)地結(jié)合起來，以商場(chǎng)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)為宗旨，才能最終實(shí)現(xiàn)鋪主、發(fā)展商與經(jīng)營(yíng)者多贏的局面。o 目前投資者期望進(jìn)場(chǎng)總價(jià)小，投資風(fēng)險(xiǎn)小的商鋪。 策略封殺、蓄勢(shì)準(zhǔn)備 —— 招商進(jìn)駐 —— 聚集人氣； 品牌商家、信心保障216。優(yōu)點(diǎn)： 商業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及品牌效應(yīng)將使本項(xiàng)目的投資者信心倍增，銷售價(jià)格可適當(dāng)提高，預(yù)計(jì)六個(gè)月內(nèi)可完成 70%的銷售額，而且商場(chǎng)還將為發(fā)展商帶來可觀的經(jīng)營(yíng)收益，可做為投資者的投資回報(bào)。 我們的思考 :如何令我們的宣傳 有效 ?先要明確我們的目標(biāo)對(duì)象是誰—— 目標(biāo)人群定位 注意 :此時(shí)的 目標(biāo)人群 和我們?cè)诖_定品牌個(gè)性時(shí)的目標(biāo)人群是 不同 的 ! 目標(biāo)人群是誰？ 1．想投資于此的人（投資型經(jīng)營(yíng)者） 2．想做零售生意的人（自營(yíng)型經(jīng)營(yíng)者） 想購買或承租攤位的人 他們有什么特征？ 1．在選擇投資方向時(shí)十分理性 2．沒有太高的素質(zhì)，但對(duì)市場(chǎng)極為敏感，善于捕捉商機(jī) 他們最關(guān)心什么？ 1．利益 2．風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)利益和風(fēng)險(xiǎn)影響最大的東西可能影響到利益的東西主要是什么？ 1．我們坐落的位置是否真的好？ 2．我們今后的客源是否充足？ 3．我們這里是否真的能夠 “火 ”起來？…… 我們用什么打動(dòng)他們—— 廣告訴求點(diǎn) 我們的訴求點(diǎn)是什么樣子的？ 1．我們的訴求點(diǎn)必須有一個(gè)獨(dú)特的主張 2．我們的訴求點(diǎn)必須是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無法也不能提出的 3．我們的訴求點(diǎn)的說服力必須很強(qiáng)，足以強(qiáng)烈地影響我們的目標(biāo)受眾 我們針對(duì)的目標(biāo)人群是有 很強(qiáng)商業(yè)頭腦 的人，他們?cè)谶x擇投資項(xiàng)目時(shí)是 非常理性 的。將商鋪拆分成小面積鋪位進(jìn)行銷售，給商鋪賦予一個(gè)主題概念進(jìn)行炒作。o 優(yōu)勢(shì)：有品牌商家的帶動(dòng)效應(yīng)，商業(yè)前景可觀，投資者信心增強(qiáng)，銷售平臺(tái)較好。 五年租金收入：總體租金以 70元 /平方米 /月 算， 4 層商場(chǎng)租金收益為 1713 萬元216。o 考慮目標(biāo)客戶的習(xí)慣、品位、心理訴求特性，表現(xiàn)手法上要不落俗套，通過商業(yè)氣息濃郁的表現(xiàn)形式，吸引目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的認(rèn)同感，促成銷售。o 地盤包裝：n 工地圍墻o 作為現(xiàn)場(chǎng)的展示十分必要，并有利于烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛。o 工程造價(jià)： 10萬元左右。設(shè)計(jì)制作精美的售樓資料、裝修精美的樣板房、氣氛熱烈、色彩鮮艷的 POP掛旗、拱門、路燈旗、甚至是售樓員的親切笑容，秀色可餐，無不讓到訪客戶心情愉悅，信心倍增。負(fù)責(zé)項(xiàng)目外部公共場(chǎng)地公關(guān)活動(dòng)的組織、策劃、實(shí)施工作；負(fù)責(zé)項(xiàng)目的服務(wù)管理工作，制訂相關(guān)服務(wù)措施及相應(yīng)的管理制度。招商專員o 職務(wù)名稱：售樓員o 直接上級(jí)：銷售、招商主管o 本職工作：協(xié)助主管做好銷售工作o 工作責(zé)任：o 主動(dòng)、自覺完成本職租售任務(wù)及上級(jí)安排的各項(xiàng)工作；o 協(xié)助主任調(diào)查，及時(shí)上交工作計(jì)劃及總結(jié)；o 對(duì)客戶有禮有節(jié)