【正文】 字樓、1213F 公寓式辦公樓 4075 裝飾公司、網絡公司、投資公 司電腦公司、外資企業(yè)等 29 深南路邊；樓宇標識性明顯；展示性強 創(chuàng)新科技廣場 300、 47 800 475 小型電子公司、裝飾公司、設計公司 20 天安工業(yè)區(qū)內，展示性差 大慶大廈 30120 6085 設計公司、產品代理公司、工貿公司 33 位于深南路邊，展示性強 世貿中心 招商銀行總部華為公司、金融證券公司 39 深南路邊；西部辦公組團標志性建筑昭示示性極強 蒼松大廈 80300 150 左右 設計公司、裝飾公司、事務所 22 泰然工業(yè)區(qū)內，展示性差 特區(qū)報業(yè)大廈 21 25 27 41 4463 270 大型公司總部證券公司、律師事務所 50 先期限開發(fā)的辦公物業(yè)這一位于深南路邊，展示性極強 奧林匹克大廈 95整層 90120 電腦公司、設計公司、小公司 27 商報路、展示性一般 江蘇大廈（公寓） 190、 2 300、 350（ 404707 8085） 200（ 50） 大型公司總部、證券公司、中 /大型投資公司、律師事務所 51 中心區(qū)內、樓宇形象好、展示性強 壹世界 55300 200400 商貿公司、投資公司 28 臨紅荔路新洲路，展 示性一般 中銀大廈 50整層 100136 金融投資公司、外企公司電腦公司 28 臨紅荔路，中心區(qū)內 嘉匯新城 主力 80、 10 150、19 1200 109 小型電腦公司、商貿公司、投資公司、投資客 38 位于深南路邊、展示性強 國際文化大廈 50400 80150 小型電腦公司、商貿公司、投資公司 29 臨深南大道，展示性強 國際商會大廈 519自由組合 200 商貿公司、投資公司上市公司、房地產相關公司 28 中心區(qū)南區(qū)內，展示性強 28 深圳市鑫昱房地產代理有限公司 調查結論 ◇ 寫字樓項目大多對 形象展示要求較高； ◇小型公司、代理公司、律師事務所等要求 40— 70 平方米單位的寫字樓； ◇大、中型公司要求 200 平方米以上單位的寫字樓； ◇普通公司接受 100— 200 平方米單位的寫字樓 。 （ 2） 置業(yè)群體特征 多數寫字樓的客戶以小型的資訊、投資、設計、廣告、電腦公司為主流客戶： 200 ㎡以上的開間做主要戶型的寫字樓如江蘇大廈、報業(yè)大廈的客戶檔次相對較高，有證券公司、律師事物所等。 ③ 高新技術產業(yè)園區(qū) 深圳市政府為扶持高新技術企業(yè)而設立的高新技術產業(yè)園區(qū)，在近兩年的政策傾斜下，正日新月異的加速建設，現已出具規(guī)模。 參見下表： 200 2020 年深圳市福田區(qū)寫字樓供應量 年份 推出時間 樓盤名稱 寫字樓面積 （萬㎡） 中 心 區(qū) 合計 西部辦公組團 合計 上半年 國際商會大廈 （二期） 郵電樞紐大廈 （ ）出租 18 深圳市鑫昱房地產代理有限公司 2002 年 喜年中心 中國有色大廈 下半年 中國信息大廈 豐立大廈 （ ）出租 新星大廈 大中華交易廣場 []待復工 陽光高爾夫大廈 深南新都 數碼時代 合計 2020 年 新萬基國際會展中心 福建興業(yè)大廈 19 深圳市鑫昱房地產代理有限公司 上半年 聯通大廈 貴聯大廈 甘肅大廈 教育大廈 下半年 中信大廈 航天大廈 特美思大廈 國免大廈 合計 20 深圳市鑫昱房地產代理有限公司 2002—— 2020 深圳市羅湖區(qū)寫字樓供應量 年份 推出時間 樓盤名稱 寫字樓面積（㎡） 合計（㎡） 2002 上半年 世界金融中心（商務公寓） 羅湖商務中心大廈 下半年 世界金融中心（寫字樓） 2020 上半年 華潤新城（ 一期） 下半年 華潤新城（二期） 結論 ◇ 2002 年及今后的兩到三年內，深圳市寫字樓供應量將發(fā)生“井噴”式的急劇增加， 2002 年進入市場的寫字樓總供應量約 40 萬㎡，2020 年進入市場的寫字樓總供應量約 70 萬㎡； 21 深圳市鑫昱房地產代理有限公司 0510152025302000 2001 2002 2020深圳市寫字樓逐年供應量（萬㎡）中心區(qū)中心西區(qū)羅湖區(qū) ◇ 2002 年寫字樓主要供應量在西部辦公組團， 2020 年寫字樓主要供應量在中心區(qū)； ◇ 預計市場競爭將異常激烈，按近年寫字樓的市場消化分析，市場消化量將不可能隨供應量的增加 而同步增長，市場出現泡沫是顯而易見的，并將得到理性回歸，換言之，寫字樓市場將出現新一輪的積壓。 ◇隨著中國加入 WTO,以及深圳市政府對高新技術領域人員創(chuàng)業(yè)的扶持力度逐漸加強，寫字樓市場將得到有力的需求支撐。租賃價格由聯興大廈的 25 元 /㎡月。月，天安國際大廈租金為 25— 50 元 /㎡月、35 元 /㎡ 出租率較高的寫 字樓有羅湖商業(yè)城、嘉里中心、電子科技大廈、賽格工業(yè)園、北方大廈、深勘大廈、四川大廈、特區(qū)報業(yè)大廈、江蘇大廈、設計大廈、科技大廈、中深花園、華聯大廈、統建樓、海鷹大廈、深茂商業(yè)大廈、新聞大廈等，出租率均在 90%以上。 寫字樓的空置率自 2000 年起開始較大幅度下降，但 2001 年下降趨勢減緩。 市場供應分析 ① 寫字樓占商品房銷售比例 1999各類 物業(yè)銷售比例（%）94%2% 4%住宅寫字樓住宅2000年各 類物業(yè)銷售比例（%）92%5% 3%住宅寫字樓商業(yè)2001年各 類物業(yè)銷售比例（%）95%2% 3%住宅寫字樓商業(yè) 從如上三圖（ 1999 年、 2000 年、 2001 年各類物業(yè)銷售比例圖）中，可以看到，近年來深圳市的寫字樓市場總體供應量較少，僅占近年商品房總銷售量的 2— 3%；商業(yè)的市場總體銷售也較少，僅占近年商品房總銷售量的 3— 5%。高新技術產業(yè)進出口各項資料都大幅上升，高新技術產品的出口額達 億美元 ，同比增長 %，占深圳出口總額的 %。 銷售執(zhí)行報告 深圳市世聯地產顧問有限公司 謹呈：深圳市英龍建安有限公司 2 深圳市鑫昱房地產代理有限公司 目 錄 第一篇 市場調查報告 第二篇 項目分析及戰(zhàn)略制定 第三篇 執(zhí)行報告 第四篇 銷售準備 3 深圳市鑫昱房地產代理有限公司 第一篇 市場調查報告 4 深圳市鑫昱房地產代理有限公司 1． 1 深圳市宏觀經濟 1． 1． 1 深圳市 2001 年經濟發(fā)展 經濟環(huán)境 深圳市 2001 年面臨的經濟外向度高，是“ 10 年來最困難的一年”。 ④物價水平有所下降 據統計，去年全市實現社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %，全年走勢比較平穩(wěn)。 ②寫字樓年內銷售規(guī)律 分析近兩年寫字樓銷售規(guī)律，有助于了解寫字樓在年內最佳的銷售時期。 參見右圖： 9 深圳市鑫昱房地產代理有限公司 據規(guī)劃國土局房地產研究室提供的資料顯示， 962000 年全市寫字樓的整體銷售量下降趨勢，但樓花銷售量在 2000 年首次大于現樓銷售量，且 2001 年上半年銷售面積為 平方米，同比增長了 %，預計，今后兩年銷售面積將呈探底回升趨勢，但受宏觀經濟增速度放緩的影響，銷售量增長速度將比較平穩(wěn)，且小于供應量的增長速度。 出租率較高的寫字樓，其主要的原因是月租價格適中、交通便利、地理位置優(yōu)越，樓宇的昭示性強。月、 32 元 /㎡月。福田區(qū)寫字樓租金在 25— 88 元 /㎡月，到地王大廈的 160 元 /㎡ ◇ 2001 年的經濟增長對寫字樓市場利好的影響在不遠的將來顯示出來，預見 2002 年寫字樓市場需求量將穩(wěn)步增長。 區(qū)域寫字樓市場分析 新興寫字樓區(qū)域分布 參照深圳市新興公組團分布圖 22 深圳市鑫昱房地產代理有限公司 深圳市商務發(fā)展重點以福田中心區(qū)南區(qū) CBD 區(qū)為首，是未來的商務核心地帶。 高新技術產業(yè)園區(qū)由于多為協議批租用地，一般多為自用，廠房與寫字樓兼?zhèn)洹? （ 3） 銷售率 中心區(qū)附近的甲級寫字樓銷售率較高，一般都已實現 95%以上的銷售；車公廟片區(qū)（除深南大道沿線外）的寫字樓以其比較低廉的價格，吸引了眾多創(chuàng)業(yè)型的小型公司，銷售率在 90%左右。 區(qū)域寫字樓物業(yè)配套功能調查表 物業(yè)名稱 會所 商務中心 會議中心 車位個 車位面積比㎡ /個 物業(yè)管理 物管收費 元 /㎡ 后期問題 周邊設施 江蘇大廈寫字樓 16F（利用避難層） 2400㎡中