房地產(chǎn)私募股權(quán)基金運(yùn)作-文庫吧在線文庫
【正文】 產(chǎn)私募股權(quán)基金運(yùn)作房地產(chǎn)私募股權(quán)基金運(yùn)作前 言在房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，傳統(tǒng)融資渠道普遍收緊時(shí)代背景下，房地產(chǎn)私募基金等創(chuàng)新融資手段逐漸興起，房地產(chǎn)行業(yè)已明顯地進(jìn)入資本主導(dǎo)階段?？赏ㄟ^參與被投資企業(yè)的經(jīng)營管理并提供增值 服務(wù)，在實(shí)際操作中方式多樣、靈活。如鼎輝房地產(chǎn)基金、高和投資、開普投資。從我國目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看，既有投資者將資金委托給信托投資公司用于房地產(chǎn)投資，也有房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項(xiàng)目、公司股權(quán)等委托給信托投資公司 管理。治理結(jié)構(gòu)明確。有限合伙制企業(yè)的權(quán)益不能公開發(fā)行或者上市交易有限合伙制企業(yè)只能向特定的投資者募集資金信托資金一步到位，如果沒有確定的投資項(xiàng)目，資金使用缺乏效率。在我國大陸 reits還沒開放。房地產(chǎn)私募基金的投資與管理（投資案例） 中城基金投資泰禾（ 1）投資對象 福州泰航（ 2）投資方式 股權(quán)投資（明股實(shí)債）（ 3）資金用途 泰航項(xiàng)目開發(fā)（ 4）退出方式 股權(quán)回購（ 5）投資額 8200萬 占股 41%（ 6）投資期限 18個(gè)月 （ 7）回購價(jià)格 8200萬元 （ 1+17% 實(shí)際持有天數(shù) /365）（ 8）風(fēng)險(xiǎn)防范 福州泰禾將持有福州泰航 59%股權(quán)進(jìn)行質(zhì)押 泰禾集團(tuán)為全資子公司福州泰禾等提供 投資案例分析附件 2：中城基金投資泰禾投資的策略選擇與標(biāo)準(zhǔn)分類房地產(chǎn)基金公司層面IPO 并購項(xiàng)目層面開發(fā)型一級土地開發(fā)多與政府合作土地招拍掛多與開發(fā)商合作四證前開發(fā)建設(shè)多與信托合作持有型收購低估資產(chǎn)持有收租資產(chǎn)變現(xiàn)型房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理盡職調(diào)查的框架盡職調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)償債能力經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)瑕疵或有債務(wù)現(xiàn)實(shí)價(jià)值法律訴訟未來可能的價(jià)值以股權(quán)為脈絡(luò)的歷史沿革調(diào)查以業(yè)務(wù)流程為主線的資產(chǎn)調(diào)查以競爭力為核心的產(chǎn)品和市場調(diào)查以 真實(shí)性和流動性為核心的銀行債務(wù)和經(jīng)營債務(wù)調(diào)查以擔(dān)保和訴訟為主的法律風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查以資產(chǎn)價(jià)值和盈利能力為主的雙重價(jià)值評判未來發(fā)展前景調(diào)查資本市場喜好和 IPO前景房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理估值體系估值體系外部估值外聘專業(yè)評估機(jī)構(gòu)基金估值GPproject投資估值模型項(xiàng)目投資因素法一般用于項(xiàng)目投資企業(yè)健康體系一般用于企業(yè)IPO房地產(chǎn)企業(yè)自身估值 項(xiàng)目可研報(bào)告房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理項(xiàng)目估值方法方法 內(nèi)容現(xiàn)金流折現(xiàn) 根據(jù)一連串的現(xiàn)金流量為基準(zhǔn)，通過折現(xiàn)系數(shù)換算為項(xiàng)目現(xiàn)值，DCF內(nèi)部回報(bào)率 在既定的投資期限內(nèi)，項(xiàng)目的收入現(xiàn)值等于項(xiàng)目的投資的現(xiàn)值的折現(xiàn)率，即 IRR投資回收期 投資引起的現(xiàn)金流入累計(jì)到與投資額相等所需的時(shí)間可比交易 參照已經(jīng)成交的可比項(xiàng)目的估值數(shù)據(jù)（如資本化率、定價(jià)水平）來決定項(xiàng)目的價(jià)值成本計(jì)算 通過計(jì)算項(xiàng)目中各要素的重置成本來計(jì)算項(xiàng)目的價(jià)值。?確定基金形式，明確職責(zé)和義務(wù)，規(guī)范企業(yè)運(yùn)作。信托方式融資已經(jīng)是我們采取的方式之一。 11:58:2511:58:2511:583/27/2023 11:58:25 AM1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 11:58:25 上午 11:58 上午 11:58:25三月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 三月 2111:58 上午 三月 2111:58March 27, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 11:58:2511:58:2511:58Saturday, March 27, 20231知人者智，自知者明。 三月 21三月 2111:58:2511:58:25March 27, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 27 三月 202311:58:25 上午 11:58:25三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。如果我們自己建立有限合伙制股權(quán)基金，其內(nèi)部收益率扣除融資成本、通貨膨脹、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償之后剩余的部分，是我們安全的盈利區(qū)間。通過成立基金能夠拓展我們的融資渠道，融資時(shí)受到限制較少。?嚴(yán)格而透明的投資決策程序杜絕人和為貴。備選投資項(xiàng)目 XXX項(xiàng)目預(yù)期投資收益率 35%60%投資退出形式 管理層回購基金規(guī)模 3億人民幣認(rèn)購形式 最低承諾認(rèn)購金額 600萬人民幣，以 10萬為單位遞增認(rèn)購時(shí)間 2023年 12月 20日止基金管理費(fèi) 2%，按實(shí)際投資金額收取基金收益分配 20%，管理人不參與分配。 REITs的收益來源于租金收入和資產(chǎn)增值，其最大的特點(diǎn)是股息分紅。信托不是獨(dú)立的法人，信托的設(shè)立或者發(fā)行不需要公司行或者合伙型的注冊登記程序。項(xiàng)目 2投資者 1 ……投資者 2 投資者 n托管銀行受托人（信托公司信托資金計(jì)劃）管理公司項(xiàng)目 1 項(xiàng)目 3
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