【正文】 目前存在的那些進(jìn)深與開間之比的商鋪將會(huì)因?yàn)椴惋嫛⒘闶蹣I(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而拒絕購買，因?yàn)檫@些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進(jìn)深對(duì)它們幾乎沒有什么用處。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會(huì)造成面積上的極大浪費(fèi)，因?yàn)橥返奈ㄒ蛔饔镁褪怯脕碜呗?，不?huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益。由于商業(yè)經(jīng)營對(duì)場(chǎng)地形狀結(jié)構(gòu)的要求較高，不合理的分割肯定會(huì)對(duì)一部分買家造成排斥?！? 對(duì)此，我們建議設(shè)計(jì)上按照正常的標(biāo)準(zhǔn)每層保留一個(gè)公共廁所即可，這樣不僅節(jié)約了面積、建安費(fèi)，還省下了一大筆的衛(wèi)生設(shè)備購買、將來維護(hù)費(fèi)用，實(shí)實(shí)在在是一舉多得。 2023/3/5 星期五 52招商策劃有多種多樣的形式如項(xiàng)日招商會(huì)，在本地區(qū)舉辦投資環(huán)境介紹會(huì)；與大公司建立較為穩(wěn)定的溝通渠道；聘請(qǐng)招商顧問2023/3/5 星期五 53招商策劃要有準(zhǔn)確的目標(biāo)定位 招商策劃要有明確的目標(biāo)和要求，才能保證招商策劃收到預(yù)期的效果。2023/3/5 星期五 56招商策劃要突破成規(guī)，另辟蹊徑 招商人員，在招商策劃時(shí)要突破成規(guī)，另辟蹊徑。2023/3/5 星期五 61商業(yè)地產(chǎn)策劃原則商業(yè)地產(chǎn)在策劃的過程中，也應(yīng)時(shí)刻注意商業(yè)優(yōu)先的原則。? 只有當(dāng)消費(fèi)者充分認(rèn)識(shí)到商業(yè)的價(jià)值時(shí)，他們才愿意在此投入大量的資金血拼，商業(yè)經(jīng)營也才會(huì)取得更大的利潤?；顒?dòng)主導(dǎo)原則是商業(yè)策劃的工作重點(diǎn)也是應(yīng)投入大量人力物力的環(huán)節(jié)，應(yīng)給予足夠的重視。 商業(yè)地產(chǎn)首先應(yīng)該是商業(yè)企業(yè)創(chuàng)業(yè)策劃，解決使用的問題，其次再是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，解決資金回籠的問題，最后再是開發(fā)企業(yè)的利潤。?小型百貨商場(chǎng)則往往成為大型商業(yè)房地產(chǎn)的次級(jí)核心?經(jīng)營主體。推廣策劃應(yīng)該面對(duì)國際性水準(zhǔn)的眾多機(jī)會(huì)的篩選，范圍上要廣，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目所在地消費(fèi)環(huán)境、本項(xiàng)目的經(jīng)營定位、項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營規(guī)模、管理模式等合作商關(guān)心的實(shí)際問題，使合作商對(duì)項(xiàng)目有全面、深入的了解，便于進(jìn)一步接觸洽談合作。俗話說 “三軍未動(dòng)，糧草先行 ”，商業(yè)地產(chǎn)同樣要項(xiàng)目未動(dòng)策劃先行。2023/3/5 星期五 95? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以經(jīng)營效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利。2023/3/5 星期五 98開業(yè)必須講究策略和時(shí)機(jī)，急于求成的結(jié)果往往是欲速則不達(dá)。2023/3/5 星期五 101從目前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀看，高素質(zhì)專業(yè)人才的缺乏在很大程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。如果片面相信這種故弄玄虛，有理論而無成功開發(fā)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的策劃機(jī)構(gòu)或?qū)＜夷敲瓷虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成紙上談兵的實(shí)驗(yàn)室。 2023/3/5 星期五 110 五、滿足需求而非創(chuàng)造需求商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)于商業(yè)店鋪，商業(yè)店鋪服務(wù)于消費(fèi)者。?為了提高下一步招商工作的準(zhǔn)確性及回避投資方重?建、改建所造成的浪費(fèi)，商業(yè)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)充分利用其對(duì)商業(yè)客戶的了解，?并通過預(yù)招商工作，力爭(zhēng)相對(duì)準(zhǔn)確確定主要商業(yè)店鋪的具體位置、面積?及相關(guān)建筑要求。目前國外大量的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)及基金都在準(zhǔn)備或開始進(jìn)入中國市場(chǎng)，由于他們有長(zhǎng)期投資商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于商業(yè)規(guī)劃水平、店鋪甄別水平及商業(yè)中心管理水平非常敏感，這是保證投資回報(bào)安全性、穩(wěn)定性及增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。（ 3）色彩搭配需適當(dāng)根據(jù)顧客特點(diǎn)和場(chǎng)所氣氛，合理安排色彩使用。城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素?？尚行苑治鲅芯渴谴_定項(xiàng)目進(jìn)行投資決策、融資、制定項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、項(xiàng)目立項(xiàng)以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這 就需要嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告的審批制度，確?？尚行匝芯繄?bào)告的質(zhì)量和足夠的深度。商業(yè)功能的通用性設(shè)計(jì)，不可按照某一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)的個(gè)性需求設(shè)計(jì)。2023/3/5 星期五 147?每個(gè)體系設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容如下：組織體系設(shè)計(jì)：組織架構(gòu)、崗位及編制、崗位職責(zé)及規(guī)范。?商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性不同于住宅地產(chǎn)的使用屬性，需要專業(yè)人士來把握?其建筑的商業(yè)屬性，并進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，這樣才能保證項(xiàng)目商業(yè)價(jià)?值的真正實(shí)現(xiàn)。2023/3/5 星期五 149同時(shí)在規(guī)劃品牌落位時(shí)，科學(xué)利用房屋不同區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，把握品牌之間不同形象、價(jià)位、色彩、風(fēng)格等協(xié)調(diào)過度。2023/3/5 星期五 145主要設(shè)計(jì)內(nèi)容有三個(gè)方面：?服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)、?導(dǎo)購系統(tǒng)設(shè)計(jì)、?店鋪及專柜?專賣店形象設(shè)計(jì)。這個(gè)環(huán)節(jié)要求在設(shè)計(jì)建設(shè)配套方案時(shí)，必須充分考慮項(xiàng)目的商業(yè)屬性定位以及項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術(shù)性方面考慮。?商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無論業(yè)態(tài)定位?還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性?商業(yè)屬性是項(xiàng)目開發(fā)的根本點(diǎn)?貫穿項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)?建設(shè)、運(yùn)營的每個(gè)過程與環(huán)節(jié)。店址選擇適當(dāng)，占有地利之勢(shì)，廣泛吸收消費(fèi)者促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益。2023/3/5 星期五 124一、先策劃后設(shè)計(jì)策劃引導(dǎo)設(shè)計(jì)2023/3/5 星期五 125專業(yè)策劃顧問根據(jù)業(yè)態(tài)特點(diǎn)和操作方法對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)很多主力店找機(jī)構(gòu)來評(píng)估投資要謹(jǐn)慎顧問中介機(jī)構(gòu)2023/3/5 星期五 126先策劃后設(shè)計(jì)規(guī)避設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)利用專業(yè)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期市場(chǎng)分析財(cái)務(wù)分析報(bào)告與商家先溝通市場(chǎng)信譽(yù)保障2023/3/5 星期五 127二、注重各單位空間的個(gè)性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃，不應(yīng)只是概念問題。? 商業(yè)設(shè)施的改造及經(jīng)常性的、大批量的店鋪更換對(duì)整個(gè)商業(yè)中心及投資人都會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)損失。目前國內(nèi)部分城市政府對(duì)商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃及管理尚未達(dá)到一個(gè)合理及有力的程度，因而此類風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大。2023/3/5 星期五 107?四、遵循商業(yè)量化原則 ?商業(yè)是一個(gè)量化的行業(yè)，是需要有量化的?購買能力，所以商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，特別是?大型綜合商業(yè)、商業(yè)中心的開發(fā)也必須是?一個(gè)量化的過程，而量化是通過商業(yè)規(guī)劃?來完成的。表面看來，這似乎降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際上卻仍是沿用住宅模式搞開發(fā)，高價(jià)炒作產(chǎn)權(quán)式返租商鋪套現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)是兩個(gè)既有聯(lián)系又運(yùn)作完全不同的概念，房地產(chǎn)以銷售論回報(bào)，商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營論成敗。? 只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產(chǎn)模式搞商業(yè)地產(chǎn)招商，勢(shì)必會(huì)埋下重重隱患。重選址招商，輕規(guī)劃布局已成為商業(yè)地產(chǎn)的誤區(qū)之一。2023/3/5 星期五 87三、大型商業(yè)地產(chǎn)全程推廣策劃運(yùn)營推廣策劃運(yùn)營2023/3/5 星期五 88思路決定出路 目前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商幾乎都是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化而來，許多人缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)作理念，往往只重選址和招商但輕布局和開業(yè)。2023/3/5 星期五 83招商招租條件對(duì)同一項(xiàng)目要穩(wěn)定，對(duì)薄利配套項(xiàng)目要有一定程度的靈活性。?第二類：是女士用品和兒童用品店，包括女裝、女鞋、?童裝、童鞋和玩具等等，這樣便于在購買之前對(duì)商品款式?價(jià)格和顏色進(jìn)行比較。這里不但需要策劃商業(yè)的專業(yè)技術(shù)，還需要具備戰(zhàn)略管理、組織設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營銷、品牌管理諸多管理專業(yè)知識(shí)。這樣既是對(duì)未來商業(yè)運(yùn)營管理內(nèi)容的展示和承諾增強(qiáng)客戶信心；又是商業(yè)運(yùn)營管理工作的提前預(yù)熱、先期演練，確保后期正式開業(yè)后的管理服務(wù)水平，一舉多得。2023/3/5 星期五 63? 了解市場(chǎng)、掌握信息? 做商業(yè)地產(chǎn)策劃和做生意相同，都必須充分了解市場(chǎng)、掌握最新信息，并對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做到知己知彼。招商策劃要把握時(shí)機(jī)，適度超前 一個(gè)完整的招商過程往往包括以下幾個(gè)階段招商策劃 ―― 信息的收集 ―― 雙方接觸 ―― 洽談 ―― 簽約。2023/3/5 星期五 54招商策劃過程中，要了解商戶的投資動(dòng)問和要求在此基礎(chǔ)上來確定自己的招商戰(zhàn)略系統(tǒng)地制定出自己的中長(zhǎng)期和近期招商計(jì)劃，保持招商策略的長(zhǎng)期性和一致性，避免招商過程中的短期行為和急功近利的現(xiàn)象。另一方面過道設(shè)計(jì)不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習(xí)慣，對(duì)空間也造成浪費(fèi)?！?2023/3/5 星期五 44樓梯：　 從設(shè)計(jì)上可以看到，目前許多商業(yè)項(xiàng)目在一、二層設(shè)計(jì)了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯?！? 輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場(chǎng)所中那些必須具備，而又不能用來當(dāng)作商鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割。? 柱距與單元面寬有直接關(guān)系：? 大商店面寬，６，９，１２，１５，１８，２１，２４。2023/3/5 星期五 24再次要考慮業(yè)態(tài)種類的地區(qū)差異。2023/3/5 星期五 20鋪位分割看似是一個(gè)很簡(jiǎn)單的問題但當(dāng)我們以經(jīng)營為導(dǎo)向來進(jìn)行劃分時(shí)才會(huì)發(fā)現(xiàn)要對(duì)一個(gè)數(shù)萬平方米的賣場(chǎng)進(jìn)行合理的鋪位分割并非一件易事，須照顧銷售、招商、經(jīng)營等各方面。而這三要素的確定，又是以鋪位分割標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)的，當(dāng)我們確定了鋪位分割的標(biāo)準(zhǔn)，那么鋪位分割的三要素也就水到渠成了。? 五、商鋪分割銷售與經(jīng)營的矛盾? 六、商鋪分割銷售與返租期的問題? 七、平面設(shè)計(jì)分割：? 八、商鋪分割的原則　 ? 九、目前商鋪分割存在的缺點(diǎn)和問題　 ? 十、商鋪分割總結(jié)2023/3/5 星期五 5? 十三：大型商業(yè)地產(chǎn)策劃的原則? 一、招商策劃的含義 ? 二、商業(yè)地產(chǎn)策劃思路? 三、大型商業(yè)地產(chǎn)全程推廣策劃運(yùn)營? 四、遵循商業(yè)量化原則 ? 五、滿足需求而非創(chuàng)造需求 ? 六、體現(xiàn)實(shí)施的可行性 ? 七、奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ) ? 八、確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的實(shí)現(xiàn) ? 九、保證投資回報(bào)的安全性 ? 十、加大融資的可能性 2023/3/5 星期五 6? 十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則? 一、先策劃后設(shè)計(jì)策劃引導(dǎo)設(shè)計(jì)? 二、注重各單位空間的個(gè)性? 三、人性化設(shè)計(jì)尺度? 四、因地制宜入鄉(xiāng)隨俗? 五、強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性? 六、強(qiáng)調(diào)交通組織的引導(dǎo)性? 七、廣場(chǎng)的利用? 八、善于利用各種手段輔助手段營造整體效果? 九、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中也要考慮選址原則? 十、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計(jì)? 十一、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì)? 十二、二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)? 十三、商業(yè)管理模式設(shè)計(jì)? 十四、品牌規(guī)劃及