房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與總成本費用的估算-文庫吧在線文庫
【正文】 2 3 4 5 6 土地出讓金 征地費 拆遷安置補償費 土地轉(zhuǎn)讓費 土地租用費 土地投資折價 合 計 表 53 土地費用估 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2．前期工程費用 房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括：開發(fā)項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。 主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。 3）利息以外的費用一般占利息的 10%左右。這些費用按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的 2%~3%。 這個定價過程就是市場比較定價法的運用。對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除 10~30%后的余額為計稅依據(jù)計算繳納。 其表格形式見表 516 、 51 518 。 除了這三種形式，承包商帶資承包和合作開發(fā)也經(jīng)常被開發(fā)商作為籌資的渠道。 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 3．資金使用計劃 房地產(chǎn)投資項目的資金使用計劃應根據(jù)可能的項目施工進度與資金來源渠道進行編制。 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 1還本付息的資金來源 根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度的規(guī)定，歸還建設投資借款的資金來源主要是項目建成后可用于歸還借款的利潤、折舊費、攤銷費等；對預售或預租的項目，還款資金還可以是預售或預租的收入。 2） 利率 還款當年按年末償還，按全年計息。流動資金借款的還本付息一般是每年利息照付、期末一次還本。 ① 各年還本付息額，計算公式； 39。 2．國內(nèi)借款的還款方式 實際操作過程中按實際償還能力測算。 4）在安排投資計劃時，應先安排自有資金，后安排外部資金。 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 在制定資金籌措計劃時應當注意以下幾點： 1）嚴格按照資金的需要量確定籌資額。 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2）銀行貸款 任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，都離不開銀行及其他金融機構的支持。 （ 1）增值額未超過扣除項目金額 50%（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為 30%； （ 2）增值額超過扣除項目金額 50%，但未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為 40%； （ 3）增值額超過扣除項目金額 100%，但未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為 50%； （ 4）增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。 目前營業(yè)稅的稅率是 5%；城市維護建設稅的稅率，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5%；教育費附加的稅率一般為3%。不可預見費根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和的 3%~7%估算。 2）銷售代理費，一般約為銷售收入的 %~2%。 主要包括借款和債券的利息、金融機構手續(xù)費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。 建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。 土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。 對土地費用的估算要依實際情況而定。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為 49 781平方米，其中，住宅部分為 47 581㎡ ，休養(yǎng)所為1 200㎡ ，綜合商場為 1 000㎡ 。 5． 1． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關概念 1．房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設項目投資的不同 對一般建設項目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、建設期借款利息和流動資金之和。 序 號 項 目 總 投 資 估算說明 1 開發(fā)建設投資 1． 11 1． 12 土地費用 前期工程費 基礎設施建設費 建筑安裝工程費 公共配套設施建設費 開發(fā)間接費 管理費用 財務費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資 （ 1） +（ 2） 3． 1 3． 2 3． 3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 表 51 項目總投資估算表 單位：萬元 序 號 項 目 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 合計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地費用 前期工程費用 基礎設施建設費 建筑安裝工程費 公共配套設施建設費 開發(fā)間接費 管理費用 財務費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費 合 計 表 52 開發(fā)建設投資估算表 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3．開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，也就是當開發(fā)項目產(chǎn)品建成時，按照國家有關會計制度和財務制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設投資。此時，總投資等于開發(fā)建設投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬元。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3）土地轉(zhuǎn)讓費。 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃、設計、可研費 水文、地質(zhì)勘察費 道路費 供水費 供電費 土地平整費 合 計 表 54 前期工程費估算表
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