【正文】 三省為首的純外地人約占總量 20%大連人 30%，開發(fā)區(qū)本地人 20%，外來的開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人群約占 30%左右。216。濱海區(qū)域的客戶總體構(gòu)成濱海板塊客戶現(xiàn)狀外地客戶在濱海置業(yè)的房屋用途大致分為三類 ——252。 —— 濱海區(qū)域的一線海景房、尤其是大面積海景房普遍是賣給了外地客戶。購買的房屋面積是 134平米三室兩廳一衛(wèi) 。216。優(yōu)秀的海景景觀資源支持了大面積戶型或是高總價產(chǎn)品的穩(wěn)定消化l 舒適度 —— 多數(shù)外地人選擇了舉家遷入定居。216。關(guān)于大連客戶的解讀濱海板塊客戶現(xiàn)狀典型客戶 —— 大連客戶張先生 60歲 政府公務(wù)員 大連人216。 選擇在開發(fā)區(qū)購房，主要是開發(fā)區(qū)較市區(qū)而言 生活環(huán)境較輕松 ，而且 環(huán)境也好 。大連客戶共性歸納濱海板塊客戶現(xiàn)狀216。濱海板塊客戶現(xiàn)狀216。關(guān)于開發(fā)區(qū)客戶的解讀濱海板塊客戶現(xiàn)狀客戶摸底 —— 開發(fā)區(qū)客戶王女士 35歲 傳統(tǒng)開發(fā)區(qū)人 個體經(jīng)營者216。濱海板塊客戶現(xiàn)狀對于開發(fā)區(qū)客戶，選擇 自住 主要看重以下幾個因素：l 地域價值 —— 東北的核心城市，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好空間與前景。252。252。 濱海版塊客戶現(xiàn)狀206。 首開區(qū)客戶研究客戶篇動態(tài)客戶認識英特爾，不僅是軟件，更是一個放大器 ——地域政策“大連的房、東北人的家”英特爾促進東北人群對開發(fā)區(qū)的信心提升和改變價值換算量級項目啟動前期引來東三省機會企業(yè)與人群08年，外來客群購房來量增加，與現(xiàn)有結(jié)構(gòu)實現(xiàn)量變城市海濱英特爾，不僅是軟件，更是一個推進器 ——據(jù)相關(guān)部門透露：隨著英特爾進駐大連，相關(guān)的集成電路產(chǎn)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)外商已經(jīng)接踵而來。 項目首開區(qū)客戶定位206。 開發(fā)區(qū)新產(chǎn)業(yè)人群： 10%252。 首開區(qū)客戶研究206。寬大兩居及三居都是主力需求，客廳要大，北臥要舒適、面積不能太小后小太陽重享受、重情調(diào)，面積適中， 品質(zhì)感強，主臥室和客廳采光好， 1個衛(wèi)生間 ——80左右兩居為主青年之家長期同住，最好是兩個南向臥室、兩個衛(wèi)生間，餐廳和客廳要求較高，北臥要舒適、面積不能太?。〞溃┖⒆尤a(chǎn)品需求特征開發(fā)區(qū)新舊外 來產(chǎn)業(yè)人群首開區(qū)客戶研究典型客戶素描 —— 開發(fā)區(qū)早期產(chǎn)業(yè)移民個人資料：孫建中； 地緣：新疆； 來開發(fā)區(qū)時間： 14年 性別：男生日： （陰歷） 職業(yè)：公務(wù)員，開發(fā)區(qū)報社主任（隸屬管委會）； 年齡： 52學(xué)歷：華東科技大碩士 家庭結(jié)構(gòu)：常住 3人（妻子，岳母，自己）兒子在外讀本科現(xiàn)居?。洪_發(fā)區(qū)管委會住房（層次較高） 3居， 117平米。l一定要有書房 —— 夫妻二人都是知識分子，在家也有看書辦公的需要，書房必不可少?，F(xiàn)在大連有三套住房：兩套傅家莊別墅、一套金廣東海岸 ，在開發(fā)區(qū)工作多年卻一直沒有買房。l客廳要大 —— 可以滿足會客一類的需求。以前就經(jīng)常來，那時的夢想就是要在海邊安個家。就是要和海有關(guān)系。 70—80 平米兩居： 考慮 適度添加 。 130—140 平米三居： 主打產(chǎn)品 ，舒適型，為外地人強需求產(chǎn)品，適用各種居住。 12:57:1712:57:1712:57Thursday, January 21, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 12:57:1712:57:1712:571/21/2023 12:57:17 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 12:57:17 下午 12:57 下午 12:57:17一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 2112:57 下午 一月 2112:57January 21, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 12:57:1712:57:1712:57Thursday, January 21, 2023? 1知人者智，自知者明。 21 一月 202312:57:17 下午 12:57:17一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 一月 2112:57 下午 一月 2112:57January 21, 2023? 1行動出成果，工作出財富。首開區(qū)客戶研究? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧?？勺骺熹N回款產(chǎn)品。母親辛苦了一輩子，現(xiàn)在也要讓她住得舒服點。妻子也過來，這兩年開發(fā)區(qū)的發(fā)展挺好的，在這里做個小買賣不愁作不好。一直比較喜歡大連。至于為什么到現(xiàn)在購房，鹿女士的解釋是： “ 經(jīng)過 15年的發(fā)展，現(xiàn)在的開發(fā)區(qū)在全國也具有了較高的影響力，近來又有很多大項目都進駐開發(fā)區(qū)，同時各種硬件也越來越完善，開發(fā)區(qū)未來越來越看好 ” 。l小區(qū)的文化和品質(zhì)重要 —— 除了產(chǎn)品本身好以外，小區(qū)環(huán)境最好舒適靜謐，顯得有層次、有品質(zhì)。購房的目的 是自住升級 ， 升級的方向會選擇較為舒適的三居和四居產(chǎn)品。 項目首開區(qū)客戶定位206。 開發(fā)區(qū)客戶認識 206。 動態(tài)客戶認識206?！怨芾眍?、技術(shù)類為先導(dǎo)的外地新產(chǎn)業(yè)人群已在門外動態(tài)客戶認識206。 開發(fā)區(qū)客戶認識206。 150以上的三居及三居以上產(chǎn)品： 該面積房型一般具備較好景觀資源，幾乎是外來人群的特供產(chǎn)品。 80—90 平米兩居： 主流，幾乎滿足各層次客戶的需求。l 舒適度 —— 未來個人預(yù)期和走勢良好，或已達到較高的水平；在收入可支持的情況下盡可能注重享受，注重居住的舒適感 。 置業(yè)目的為 純自住 ，常住人口是 夫妻倆和未成年的小孩 。為了在此居住，這群人是在價格和戶型上最具可塑性的客戶。216。重要的是這個項目是個比較大牌的開發(fā)商開發(fā)的， 品質(zhì) 是這個區(qū)域 最好 的。216。 多選擇面積緊湊的房型， 即 60左右的一居， 90左右的兩居。 大連客戶中，在開發(fā)區(qū)有穩(wěn)定工作和個人事業(yè)或者對開發(fā)區(qū)有強烈感情的客戶普遍選擇自住 。濱海板塊客戶現(xiàn)狀對于外地客戶，就 自住 來說主要看重以下幾個因素：l 地域價值 —— 東北的核心城市，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好基礎(chǔ)與前景。 但家庭是個大家庭，有兒有女，三代同堂。 外地客戶對 渡假房 要求比較明確，即 ① 追求在渡假 使用過程中的情趣感 和 ② 使用本身的舒適感 以及 ③ 兼顧未來可能 自住時的功能滿足 。252?？蛻舻慕缍ㄕf明濱海板塊客戶現(xiàn)狀一、 外地客戶 所占比例較大，平均約占區(qū)域購房客戶總量的 35%左右 。另有少量開發(fā)區(qū)客戶選擇該戶型7090純粹東三省客戶130150東三省客戶為主流，置業(yè)目的基本上是自住，部分大連客戶也選擇該戶型作為自住使用。該戶型在整體供應(yīng)里相比最為實惠，同時能滿足這類客戶的實際需求。做好內(nèi)部產(chǎn)品有很強的借鑒意義。大連客戶中部分將其視為渡假房。少量大連人將其購作投資房。129兩居?xùn)|三省客戶居多，主力是自住，包括少量投資。124大連及開發(fā)區(qū)客戶居多、其中包括少量東三省客戶。用途上自住為主，占 60%；投資占 40％總體客戶構(gòu)成 ———— 區(qū)域可參考項目濱海板塊客戶現(xiàn)狀產(chǎn)品主要是以舒適性一居 (5065)和三居 (140150)為主，但整體銷售狀況沒有過大的差異性，基本說明此項目對于區(qū)域客群構(gòu)成有比較完整的把握。 動態(tài)客戶認識206。開發(fā)區(qū)客戶認識中間階層的需求，代表著社會需求的主流和方向206。 130—140 平米 —— 2051 套216。使之成為具有重要影響的社會主流力量和代表。 濱海版塊客戶現(xiàn)狀206?？蛻羝?06。 動態(tài)客戶認識206。開發(fā)區(qū)的演變過程，與常規(guī)城市有所不同， 即非循序漸進式，而是快速裝填式 。 140—160 平米 —— 373 套216。 開發(fā)區(qū)客戶認識 206。 項目首開區(qū)客戶定位206。開發(fā)區(qū)客