產(chǎn)品定位能力概念策劃與設(shè)計1-文庫吧在線文庫
【正文】 是誰？ 區(qū)域位置 周邊配套 小區(qū)內(nèi)部 房屋本身 土地屬性清單 土地屬性是 — 土地對哪類客戶有吸引力？ 5類客戶分別看重 哪些土地價值 ？ 歷史文化氛圍 傳統(tǒng)的好區(qū)域 高檔區(qū)域 有發(fā)展?jié)摿Φ男聟^(qū) 靠近中心商務(wù)區(qū) 靠近繁華商業(yè)區(qū) 交通狀況 教育設(shè)施 醫(yī)療設(shè)施 生活設(shè)施 娛樂設(shè)施 景觀 ? 客戶細分 第三日 定位 ?土地變化判斷偏差 ?拔高土地屬性 ?土地條件認知偏差 定位中的問題 ? ? 項目 A： 萬科項目，北側(cè)河景，總建面 100萬，最 先進入?yún)^(qū)域開發(fā)，前期密度低，現(xiàn)正大量開發(fā)沿河 高層高端產(chǎn)品，容積率壓力大 項目 B： 品牌開發(fā)商，總建面 150萬，離項目 A最 近，準備開發(fā)沿河高層高端產(chǎn)品和聯(lián)排產(chǎn)品 ? 項目 C： 本地開發(fā)商，開發(fā)沿河高層高端產(chǎn)品， 項目容積率低，產(chǎn)品競爭力強 ? 項目 D： 上市公司，低價拿地，總建面 200萬，大 量開發(fā)低密度別墅產(chǎn)品，下半年上市 ? 高端市場供求比為 5： 1比上半年的 D C A 市區(qū)方向 升 ?項目定位需考慮競爭和供求關(guān)系，項目 A 要控制高端產(chǎn)品的量，以普通再改為主 B 根據(jù)競爭關(guān)系合理定位 ? 市場競爭情況 【客戶＋土地＋產(chǎn)品】 產(chǎn)品 土地 客戶 產(chǎn)品策劃階段 ? 客戶的產(chǎn)品需求分析 產(chǎn)品建議的邏輯與方法 競爭研究 產(chǎn)品建議書 產(chǎn)品建議書包括 6方面內(nèi)容： ?關(guān)注 2個問題：關(guān)注客戶、關(guān)注競爭 ?使用 4種方法：客戶訪談、專家訪談、案例研究、趨勢研究 ?提出 1份建議：產(chǎn)品建議 《產(chǎn)品建議書》邏輯 項目定位結(jié)論 客戶研究 客戶訪談 專家訪談 標桿研究 趨勢研究 精裝修 社區(qū) 配套 建筑 風(fēng)格 公共 空間 園林 產(chǎn)品價值的客戶敏感點分析 戶型 敏感點 社區(qū) 規(guī)劃 一、土地分析 概念設(shè)計 規(guī)劃決定盈利模式 土地價值最大化的選擇 深圳萬科城 萬科城總體規(guī)劃 —— 土地價值最大化的選擇 深圳萬科城 以市場為導(dǎo)向的規(guī)劃設(shè)計 北 珠 江 36F 36F 36F 36F 32F 26F 16F 11F 4F 4F 4F 4F 4F 廣州中海藍灣 會所 容積率： ； 占地約 ㎡，總建筑面積約 10萬㎡ 4層疊 T 11層小高層 2636層高層 游泳池 4F A9 A8 A7 A6 A5 A4 A3 A2 A1 用地進深大 需獲得更多的景觀資源 兩種基本 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 客戶價值：北面看江，景觀第一 長沙金域藍灣項目 如何從市場角度挖掘地塊價值？ 建 筑 風(fēng) 格 外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力： 古典風(fēng)格 — 法式 留莊 古典法 1式 1 現(xiàn) 代 中 式 風(fēng) 格 關(guān)注海外 — 未來的方向 ? 立面氣質(zhì) 公建化、城市化 難題：高層和多層風(fēng)格的統(tǒng)一 戶 型 劃分 贈送 創(chuàng)新 景觀 面積 應(yīng)對敏感策略： 在不同建筑面積條件下保證主人房、客廳、廚房基本功能區(qū)間的舒適尺度和景觀朝向； 通過內(nèi)庭院、入戶花園、露臺等方式進行實在的面積贈送，確保贈送面積的靈活使用性。08 0839。12 0839。04 0739。08 0639。09 54 91 31 54 91 67 30 96 71 供應(yīng)面積 (萬平米 ) 成交面積（萬平米） 批售比 、城市整體－供求 通過市場的新增供應(yīng)和成交之間的關(guān)系變化來判斷目前市場供求雙方的表 現(xiàn)，并以此初步判斷未來市場是否可能供求發(fā)生變化 0639。01 0839。05 0739。09 0639。01 0639。02 0839。06 0739。10 0639。02 0639。05 0639。01 0739。09 0739。05 0839。04 0639。12 0739。08 0739。04 0839。
物理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1