【正文】 數(shù)專業(yè)人士組成、為人們提供特別產(chǎn)品的公司。 酒吧 環(huán)湖酒吧 總建筑面積： 5000平方米 環(huán)湖而建，吧吧臨水。酒店會(huì)事先摸清客人的口味，并準(zhǔn)備相應(yīng)的美食。讓人難以忘懷的永遠(yuǎn)是酒店的與眾不同，永遠(yuǎn)是酒店那出其不意的酒店服務(wù)。民俗手工藝 DIY為游客搭建平臺(tái)，重溫仿佛回到童年的那一份久違的情愫，體會(huì)返璞歸真的自然心態(tài)。 優(yōu)點(diǎn)：民俗休閑味濃，適合大部分中國(guó)人。 民俗商業(yè) 中型餐飲店 昆明的老字號(hào)餐飲店等?；ㄋ嚻髅?、干花工藝等具有鑒賞收藏價(jià)值，可出售給游客。 ?譚永麟、成龍等百位香港明星經(jīng)營(yíng)的“東方魅力餐飲娛樂(lè)中心”，是明星文化結(jié)合餐飲的創(chuàng)意，那里將是追星族經(jīng)?？梢耘c心中偶像交流的場(chǎng)所； ?臺(tái)灣著名電影演員楊慧珊經(jīng)營(yíng)的琉璃工房主題餐廳，將使游客置身于七彩水晶宮中用餐； ?法國(guó)餐廳的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音樂(lè)餐廳夜夜搖滾樂(lè)繞梁不絕；巴西烤肉餐廳帶來(lái)了南美風(fēng)情表演 ?? 。 2 設(shè)定：總游客人數(shù) 320萬(wàn)人次，考慮到商業(yè)成熟的時(shí)間，留宿率定為 20%，平均每間客房擁有兩張床位 == 320萬(wàn)人次 20%247。 人均消費(fèi)包括在景區(qū)內(nèi)的門票、住宿、交通等一切費(fèi)用 民俗商業(yè)需求體量測(cè)算 (一 ) 按照商業(yè)營(yíng)業(yè)額測(cè)算，計(jì)算公式為 民俗商業(yè)需求面積 == 總游客人數(shù)人均消費(fèi)247。 三期開(kāi)發(fā)完成后，秦文化旅游景區(qū)將由單純的文化遺址參觀擴(kuò)展為集文化觀光、旅游演藝、溫泉度假、高端論壇、展覽展示為一體的一站式旅游觀光目的地。 地塊緊鄰景區(qū)，承擔(dān)著為景區(qū)做商業(yè)配套的責(zé)任。它是指能享有關(guān)亍服務(wù)、時(shí)間戒實(shí)物癿特權(quán) 項(xiàng)目伊始， 我們一直認(rèn)為必須“分而治之” 但有時(shí)候“和而不同”或許是更好的解決辦法 正如游輪一般 …… 做最“精致”的“休閑”地產(chǎn) 休閑包括了“旅游休閑”和“城市休閑”，昆明本地人和外地游客本身同樣隸屬亍“休閑”概念，所以 二者并不沖突 休閑包括了圍繞自然資源所產(chǎn)生癿住宿、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物等多種功能，本案丌同功能癿組合正是休閑癿概念， 各功能必須相互組合 項(xiàng)目承擔(dān)癿任務(wù)來(lái)看，需要成為“目癿地”，需要帶勱石林乃至昆明癿區(qū)域發(fā)展， 能完成任務(wù)者唯有“休閑” 用一個(gè)概念來(lái)統(tǒng)一，前述困惑便迎刃而解！ 還有一個(gè)問(wèn)題， 休閑定位下， 為何必須要“精致”？ 昆明現(xiàn)有項(xiàng)目大都停留在依靠自然資源取勝的階段 1 2 3 4 依靠自然資源 ——野鴨湖別墅 自然資源為輔高爾夫?yàn)橹? ——春城湖畔高爾夫 自然資源和區(qū)位雙依托 ——同德極少墅 依靠區(qū)位優(yōu)勢(shì) ——七彩俊園 依靠自然資源 ——野鴨湖別墅 1 占地面積 ： 480萬(wàn) ㎡ 建筑面積： 25萬(wàn) ㎡ 物業(yè)類型 ： 雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟 戶型面積： 179470㎡ 在售價(jià)格： 均價(jià) 11000元 /㎡ 容積率： 綠化率： 70% 地址 ： 昆明市盤龍區(qū)雙龍鄉(xiāng) 交通： 距離昆明市區(qū)（二環(huán)路） 18公里， 由相鄰的昆曲高速，東繞城線兩條 干線將城市和別墅連接起來(lái) 本案 距離昆明市區(qū)約 20分鐘車程 項(xiàng)目盤點(diǎn) 依靠自然資源 ——野鴨湖別墅 1 殺手锏 ： 25000畝原生森林 數(shù)條山澗溪流穿行 不足： 建筑質(zhì)感一般，排布凌亂 安保措施不夠嚴(yán)密 自然資源和區(qū)位雙依托 ——同德極少墅 2 占地面積 ： ㎡ 建筑面積： ㎡ 物業(yè)類型 ： 雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟 戶型面積： 280410㎡ 在售價(jià)格： 獨(dú)棟： 38000元 /㎡ ，雙拼： 25000元 /㎡ ，聯(lián)排： 18000元 /㎡ 容積率： 綠化率： % 地址 ： 西山區(qū)滇池路與前衛(wèi)西路交匯處云 天化集團(tuán)旁 交通： 廣福路舉步即到，交通網(wǎng)四通八達(dá) 項(xiàng)目盤點(diǎn) 本案 滇池 昆明市區(qū) 自然資源和區(qū)位雙依托 ——同德極少墅 2 殺手锏 ： 滇池，西山，賦予同德極 少墅美妙絕倫的自然觀 ； 舉步 即達(dá)昆明市區(qū) 不足： 缺乏豪宅應(yīng)有的品質(zhì)和服務(wù) 自然資源為輔高爾夫?yàn)橹?——春城湖畔高爾夫 3 位臵 ：位于昆明東部、陽(yáng)宗海湖畔， 距昆明 38公里 資源： 陽(yáng)宗海、海拔 2100米高地、坡 地地勢(shì) 面積 ： 500公頃，總體規(guī)劃 54洞，五 期共 1500套別墅： 業(yè)態(tài)： 住宅、球場(chǎng)、會(huì)所 評(píng)價(jià)： “中國(guó)第一高爾夫球場(chǎng)” “中國(guó)和香港地區(qū) 10大高爾夫球場(chǎng)之一” “維護(hù)最好的高爾夫球場(chǎng)” 項(xiàng)目盤點(diǎn) 滇池 昆明市區(qū) 本案 自然資源為輔高爾夫?yàn)橹?——春城湖畔高爾夫 3 殺手锏 ： 陽(yáng)宗海依山傍水的自然資源 世界級(jí) 18洞山景和湖景球場(chǎng) 不足： 會(huì)所僅提供了一般俱樂(lè)部的基本功能 ；缺乏頂級(jí)私屬領(lǐng)地的尊享感受 依靠區(qū)位優(yōu)勢(shì) ——七彩世中心 4 占地面積 ： ㎡ 建筑面積： 34萬(wàn)㎡ 物業(yè)類型 ： 住宅、商住樓 戶型面積： 70260㎡ 容積率： 綠化率： % 售價(jià)： 預(yù)計(jì) 10000元 /㎡ 以上 地址 ： 盤龍區(qū)白塔路星耀大廈旁（原昆紡） 交通： 東臨環(huán)城路，南為人民東路，西臨北 京路，北臨穿金路，地理位臵優(yōu)越， 交通極為發(fā)達(dá) 項(xiàng)目盤點(diǎn) 七彩俊園 地鐵2號(hào)線 青年路商業(yè)圈 市政府 依靠區(qū)位優(yōu)勢(shì) ——七彩世中心 4 殺手锏 ： 市中心一環(huán)內(nèi)核心區(qū)域 商業(yè)成熟、配套齊全 不足： 大型綜合體項(xiàng)目降低了居住品質(zhì) 優(yōu)勢(shì)： 大多依靠先天的自然資源及區(qū)位獲取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 不足： 對(duì)服務(wù)、對(duì)人、對(duì)人的夢(mèng)想關(guān)注較少 有資源但不限于資源 有硬件但是更有軟件 我們要做的就是 精致先行 形成差異化 找到獨(dú)特標(biāo)簽 精致休閑 休閑 精致 涵蓋盡可能多癿功能和物業(yè)類型 滿足丌同客戶癿需要同時(shí)模糊各自界限 相對(duì)其他項(xiàng)目癿內(nèi)涵升級(jí) 承擔(dān)帶勱區(qū)域發(fā)展任務(wù) 用軟硬件癿精益求精來(lái)提高項(xiàng)目附加值 凸顯對(duì)人、對(duì)夢(mèng)想、對(duì)服務(wù)癿苛求 擊中周邊項(xiàng)目癿軟肋 樹立自己品牌 形成客戶磁力 綜上所述，本案整體定位為： 中國(guó)首個(gè)完備“精致休閑”新城 首個(gè) ——獨(dú)特、稀缺、排他，此物只應(yīng)此處有 完備 ——復(fù)合、豐富、廣泛，不斷變化的新鮮體驗(yàn) 精致 ——服務(wù)、尊貴、貼心，完全放松的輕松愜意 休閑 ——內(nèi)外融合、模糊界限，“ 1+1＞ 2”的功能組合 浮生三日 休閑對(duì)我很重要 讓我更充實(shí) 成為更完整癿人。休閑地產(chǎn)產(chǎn)品癿設(shè)計(jì)風(fēng)格不一般產(chǎn)品癿丌同之處主要表現(xiàn)在內(nèi)裝、戶型、功能面積、配套設(shè)施等方面，強(qiáng)調(diào)滿足休閑需求。 ——國(guó)務(wù)院， 國(guó)家旅游尿日前丼行癿“中國(guó)旅游發(fā)展趨勢(shì)不熱點(diǎn)論壇”上說(shuō)，去年中國(guó)旅游市場(chǎng)規(guī)模達(dá) 20億人次，旅游總收入達(dá) 元人民幣，旅游直接就業(yè)人數(shù)達(dá) 1100萬(wàn)人，旅游業(yè)增加值占全國(guó) GDP癿比重超過(guò) 4%。旅游需求將在未來(lái) 10年中以每年 %癿速度增長(zhǎng)，旅游活勱癿巨大增長(zhǎng)空間以及旅游業(yè)本身癿廣闊前景，使得 休閑地產(chǎn)作為旅游和地產(chǎn)兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)癿交叉，正逐漸為市場(chǎng)關(guān)注 。 我以假期休閑來(lái)慰勞 自己癿辛勤工作。 休閑 旅游者追求的 ， 是放松 接過(guò)侍者遞來(lái)癿雞尾酒 來(lái)到甲板上 甲板又長(zhǎng)又寬 一排排癿躺椅沐浴在陽(yáng)光下 碧藍(lán)癿大海就在眼前?！? 出租車司機(jī)：“當(dāng)?shù)厝艘话惚容^少去的，都是一些外地人。 SPA水療 演藝中心 創(chuàng)意工作室 環(huán)湖酒吧 五星級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 +家庭客棧 服務(wù)中心 餐飲商業(yè) 民俗博物館 在此基礎(chǔ)上，我們對(duì)于“ 430”商業(yè)的分析， 將從以下幾個(gè)方面入手， 逐步展開(kāi) 業(yè)態(tài)體量核算 業(yè)態(tài)表現(xiàn)及操作細(xì)節(jié) 430回現(xiàn)大致匡算 在基本定位明確的前提下，我們的業(yè)態(tài)體量如何測(cè)算？ 體量測(cè)算總體框架 體量測(cè)算 民俗商業(yè)體量的測(cè)算 酒店體量的測(cè)算 測(cè)算結(jié)果 ?測(cè)算中所選取的數(shù)據(jù)指標(biāo)參照政府公示、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 其他物業(yè)體量測(cè)算 民俗商業(yè)是 430地塊的重點(diǎn)商業(yè)區(qū)域， 在眾多枷鎖加身的狀況下， 我們對(duì)這個(gè)地塊的第一想法是做景區(qū)的商業(yè)配套。 兵馬俑 商品單一，僅有兵馬俑紀(jì)念品 沒(méi)有主題活動(dòng)，沒(méi)有主題式的體驗(yàn)街 餐飲沒(méi)有特色，且檔次低、品質(zhì)差、數(shù)量少 屬于歷史保護(hù)區(qū)，限制開(kāi)發(fā)具有較大規(guī)模的商業(yè) 距離市區(qū)近，交通方便，從西安乘車行駛到景區(qū)約 40分鐘的車程 游客游覽景區(qū)一天便可往返，逗留時(shí)間短 條件限制 區(qū)位影響 沒(méi)有特色 其實(shí)它是一個(gè)失敗的案例 對(duì)比之下的思考 兩個(gè)地塊同樣面臨著游客走馬觀花的致命要害，而且 430地塊面積 247。 民俗商業(yè)需求體量測(cè)算 (二 ) 按照人均商業(yè)物業(yè)指標(biāo)測(cè)算，計(jì)算公式為 民俗商業(yè)需求面積 == 總游客人數(shù)人均商業(yè)物業(yè)指標(biāo)247。 ?考慮到 SPA持有經(jīng)營(yíng)，回現(xiàn)能力較弱，故壓縮面積，滿足大部分需求即可。 韻味云南 ” ， 讓外地游客找到云南特色，讓云南人找到云南韻味 430地塊定位 文化博物區(qū) 結(jié)合昆明自身特產(chǎn)，茶、花、怪石、藥材、工藝等等，以主題博物館的形式，注重環(huán)境整體氛圍的營(yíng)造，通過(guò)一條主軸線，帶領(lǐng)游客進(jìn)入一段歷史淵源。 總建筑面積： 6000平方米 民俗商業(yè) 藥博館 云南特產(chǎn)藥材的展示、銷售，設(shè)會(huì)客區(qū)根據(jù)客戶的身體健康狀況講授藥理、藥性和保健養(yǎng)生的常識(shí)以及藥材的食用方法等。 總建筑面積： 5000平方米 民俗商業(yè) 特色小吃店 總建筑面積： 1000平方米 街內(nèi)有店鋪、攤位各自懸持酒旗、招牌，叫賣喝彩，交映成趣更顯這條街傳統(tǒng)文化的特色，可謂“街中樓百態(tài)，景中情萬(wàn)端”。 優(yōu)點(diǎn)：不需要太大的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，茶樓以小而精致為上策，管理也較輕松，利潤(rùn)率較高，總投資量也較小。街區(qū)式分布具有展示面大，與周邊經(jīng)濟(jì)相融度高，便于競(jìng)爭(zhēng)、互補(bǔ)，便于形成商業(yè)局域網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)點(diǎn)?？栴D酒店，洞察到了游客的這一“懷舊”情懷，為每間客房的客人提供 30個(gè)高彈棉特制枕頭、兩幅小號(hào)拳擊手套，為客人的“枕頭戰(zhàn)”做好準(zhǔn)備。 酒店 養(yǎng)生水療館可與酒店形成聯(lián)動(dòng)態(tài)勢(shì)，即可方便游客的休閑享受，又可帶動(dòng)非旅游旺季的休閑需求，如新婚一族。 表演會(huì)議 演藝會(huì)議中心 總建筑面積： 5000平方米 多種功能，不光光可舉辦特色演出，也可舉行商務(wù)會(huì)議，和各類主題展覽。 音樂(lè)節(jié) 風(fēng)箏節(jié) 廣場(chǎng) 藝術(shù)活動(dòng) 民族節(jié)日 音樂(lè)節(jié) 風(fēng)箏節(jié) 現(xiàn)在是個(gè)全民熱愛(ài)音樂(lè)的時(shí)代，云南的少數(shù)民族地區(qū)更是孕育音樂(lè)的搖籃地帶 輕音樂(lè)、搖滾樂(lè)、民俗樂(lè)、爵士樂(lè) …… 音樂(lè)無(wú)疆域，音樂(lè)無(wú)國(guó)界 定期舉辦各類音樂(lè)節(jié)，匯聚天下音樂(lè)愛(ài)好者，音樂(lè)發(fā)燒友，為音樂(lè)人搭建交流的平臺(tái) 藝術(shù)活動(dòng) 廣場(chǎng) 民族節(jié)日 音樂(lè)節(jié) 風(fēng)箏節(jié) 春天的昆明陽(yáng)光明媚、暖風(fēng)和煦，放風(fēng)箏是人們的最愛(ài)。 他們其實(shí)想找尋的是一種 “ 失落的文明 ” ，是一種全新的高端體驗(yàn)， 精致休閑，這才是他們需要的 …… 發(fā)現(xiàn) 薄薄酒（酒吧） —— 蘇軾詞 在這里，各式的酒和茶飲都能喝道，但最熱賣的還是產(chǎn)自香格里拉的薄薄酒，青稞釀制，陶制小壺裝好 … 非非想（ Spa會(huì)所） —— 《 十地經(jīng)論 》 這里提供的水療 Spa服務(wù)好到了極點(diǎn)，而且私密性舒適度分量十足，值得偶爾奢侈體驗(yàn) …… 禪思（文化書院） —— 《 論語(yǔ) 800地塊定位 不同于麗江的小資溫情； 不同于鳳凰的古樸風(fēng)情； 不同于大理的婉約柔情； 石林與生俱來(lái)； 奇峰的氣魄，怪石的秀麗； “他”的氣質(zhì)是俊美的、高雅的、神韻的