【正文】 KW 消防 配有消火栓、噴淋頭等 ， 納入大廈消防系統(tǒng)柱間要求（ m） ≥6 米 供水 管徑 50mm 其他 樓板承重（ Kg/㎡） 廚房區(qū)承載力≥450Kg/m2 ，其他區(qū)域 ≥250Kg/m2燃氣管道 ≥ 34 立方 /小時通訊要求 一般需 2條線路容量，若商家有外送服務則提供 4條以上線路洗手間 有獨立衛(wèi)生間配備停車位數(shù)量（個） 不要求23餐飲功能－－西餐物業(yè)標準要求（必勝客）物業(yè)結(jié)構(gòu)指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求需求面積（㎡） 3001000 物業(yè)交付裝修標準 基本由商家自主裝修 新風量3個 500*500mm的新風口和 2個 500*500mm的排風口單層面積（㎡） 300－ 500 空調(diào)要求 制冷量廚房 ≥450 卡 /M２ /小時，用餐區(qū) ≥350 卡 /M２ /小時。柱間要求（ m） ≥ 4 供水 需提供上下水 其他 樓板承重（ Kg/㎡）廚房區(qū)承載力≥450Kg/m2 ，其他區(qū)域 ≥250Kg/m2燃氣管道 ≥ 15 立方 /小時通訊要求 提供兩路電話洗手間 有獨立衛(wèi)生間配備停車位數(shù)量（個） 不要求27購物功能各業(yè)態(tài)商家物業(yè)要求分類購物功能各業(yè)態(tài)（ 9個樣本）大賣場生活超市專業(yè)賣場水果超市、凈菜超市便利店、煙酒店、蛋糕店、花店保健品、化妝品、藥店文具店、電子音像店、報刊書店服飾、家紡、嬰童用品眼鏡店28購物功能－－大賣場物業(yè)標準要求（家樂福）物業(yè)結(jié)構(gòu)指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求需求面積（㎡） 8,00030,000 物業(yè)交付裝修標準 毛坯 新風量 3個 500*500mm的新風口和 2個 500*500mm的排風口單層面積（㎡） 5,000－ 12,000 空調(diào)要求 中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通 排煙散熱煙管 500*700mm，約 6平方米可放置兩臺排油煙機經(jīng)營樓層選擇（層） － 1～ 3 電梯（部）貨梯賣場為兩層時 3臺 ,賣場內(nèi)設(shè)兩臺自動坡道 隔油池 有中央隔油池結(jié)構(gòu)層高要求（m） ≥ 步梯 員工步行梯 排污預留排油煙豎井，為風機設(shè)置機基開間要求（ m） 20米以上，門寬 8米 供電 供電 4200KVA雙電源 消防 包括消防卷簾門、消火栓、 噴淋頭、煙感等。其余小鋪位帶業(yè)態(tài)規(guī)劃要求出售。?租金高， 發(fā) 展商收益可能最大?物 業(yè) 升 值 空 間 大，容易出售；租期短，容易改 變功能或 調(diào) 整 經(jīng)營?需 設(shè) 立 專業(yè) 的 經(jīng)營 管理公司 負責經(jīng)營 管理?招商能力的要求極高?日常 經(jīng)營 能力的要求高?經(jīng)營風險 最大?適用于 對 商 業(yè)業(yè)態(tài) 有 嚴格要求，且 經(jīng)營 狀況不佳的商 鋪 。72社區(qū)商業(yè)招商的節(jié)奏 招商分為四個階段核心主力店招商；次主力店招商；獨立精品店招商；特色店招商。國 際 一 線 品牌高檔服 飾飾 品 購 物 現(xiàn)房 免裝修期租金， 貼補裝修（ 23個月）奢侈品購物 現(xiàn)房 免裝修期租金（ 23個月）商務餐飲 交付前 3個月 免裝修期租金（ 2個月）咖啡館 交付前 3個月 免裝修期租金（ 2個月）銀 行 交付前 6個月 免裝修期租金美容護理 交付前 3個月 免裝修期租金（ 2個月）萬科各品類樓盤商家招商策略76萬科各品類樓盤商家招商策略樓盤品類 招商 原則 招商對象 建 議業(yè)態(tài) 招商時機 招商 優(yōu) 惠TOP2以滿足郊區(qū)高檔樓盤的生活必備需求為前提，并通過會所形式來滿足高檔消費，體現(xiàn)豪宅品質(zhì)。完成基本功能主力店的招商，其余商鋪帶業(yè)態(tài)規(guī)劃要求經(jīng)營。制定招商策略和招商的執(zhí)行。86社區(qū)商業(yè)招商經(jīng)濟測算87社區(qū)商業(yè)招商成本收益評估費用招商前期費用：招商咨詢，招商代理，招商宣傳活動，商家接待費用、及不可預計費用等。諸多中低端的樓盤也都配有會所，然而，其實際往往發(fā)展為經(jīng)濟型的 “ 居民康樂中心 ” 。（ 2）以盈利為目的即經(jīng)濟形式會所。休閑：在時間充裕的情況下，不慌不忙自由的選擇活動，以達到身心平衡，充實生活。維護和保養(yǎng)社區(qū)上鋪的建筑空間。日常餐飲 現(xiàn)房 免租金（ 12個月或以上）生活超市 現(xiàn)房 免租金（ 12個月或以上）菜市場 現(xiàn)房 免租金（ 6個月）便利店、面包、水果、眼鏡、藥店、家紡等日常購物類現(xiàn)房 免租金（ 6個月）美容美發(fā)、足浴 現(xiàn)房 免租金（ 6個月）幼兒園 現(xiàn)房 免租金（ 12個月或以上）電信服務、社區(qū)診所、家政、洗衣、銀行、維修、廢品回收現(xiàn)房 免租金（ 3個月）81萬科各品類樓盤商家招商策略樓盤品類 招商 原則 招商對象 建 議業(yè)態(tài) 招商時機 招商 優(yōu) 惠T1 以滿足生活居住基本需求為目標，提供相對完善的生活配套。提升物業(yè)商業(yè)價值。核心主力店對社區(qū)商業(yè)的成敗有決定性的作用，決定了社區(qū)商業(yè)的品牌形象。50社區(qū)商業(yè)的開業(yè) /經(jīng)營要求和招商策略 /經(jīng)營評估51社區(qū)商業(yè)商家的選址 /經(jīng)營評估指標環(huán)境評估 投資評估 經(jīng)營成本評估 回報周期評估商圈級別選擇所依托商業(yè)資源區(qū)域品牌化程度加盟費裝修金額設(shè)備投入金額營運準備金人工費水電煤租金承受范圍月營業(yè)額（保本）毛利率回本年數(shù)52餐飲功能各業(yè)態(tài)商家開業(yè) /經(jīng)營環(huán)境評估（13個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 環(huán)境要求商圈級別選擇 所依托商業(yè)資源 區(qū)域品牌化程度餐飲 大型中餐 花中城 清泰街 2023方 區(qū)域型及以上 寫字樓 ,賓館 ,景區(qū)，商業(yè)中心 國內(nèi)品牌為主特色中餐 外婆家 標準店 1200方　 街坊型及以上 寫字樓 ,賓館 ,商業(yè)中心，居住區(qū) 國內(nèi)品牌為主特色中餐 伊家鮮 保俶路 1200方 鄰里型及以上 寫字樓 ,賓館 ,景區(qū)，商業(yè)中心 國內(nèi)品牌為主中式快餐 九佰碗 標準店 200方 街坊型及以上 寫字樓 ,商業(yè)中心，商貿(mào)市場，居住區(qū)，交通樞紐 國內(nèi)品牌為主中式快餐 永和大王 河坊街店 200方 街坊型及以上 寫字樓 ,景區(qū)，商業(yè)中心，商貿(mào)市場，交通樞紐 國內(nèi)品牌為主中式快餐 快樂廚房 標準店 300方 街坊型及以上 寫字樓，商貿(mào)市場，居住區(qū)，學校 國內(nèi)品牌為主西式快餐 肯德基 標準店 400方 鄰里型及以上 寫字樓 ,賓館 ,景區(qū)，商業(yè)中心，居住區(qū)，學校，交通樞紐 國際品牌為主西餐 元祿回轉(zhuǎn)壽司 文三路店 300方 街坊型及以上 寫字樓，商業(yè)中心，居住區(qū) 國內(nèi)品牌為主西餐 必勝客宅急送 標準店 120方 鄰里型及以上 寫字樓，商業(yè)中心，居住區(qū) 國內(nèi)品牌為主西餐 必勝客 黃龍店 400方 鄰里型及以上 景區(qū)，商業(yè)中心 國際品牌為主西餐 棒約翰 標準店 300方 區(qū)域型及以上 景區(qū)，商業(yè)中心 國際品牌為主甜點 哈根達斯 西湖天地店 300400方 區(qū)域型及以上 景區(qū)，商業(yè)中心 國際品牌為主甜點 摩卡咖啡 柳浪聞鶯店 150方 區(qū)域型及以上 寫字樓，賓館，景區(qū)，商業(yè)中心 國內(nèi)品牌為主53餐飲功能各業(yè)態(tài)商家投資評估（ 13個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 投資要求加盟費 裝修金額 設(shè)備投資金額 營運準備金餐飲 大型中餐 花中城 清泰街 2023方 不加盟 700萬 250萬 30萬 /月特色中餐 外婆家 標準店 1200方　 杭州地區(qū)不加盟 120萬 80萬 15萬 /月特色中餐 伊家鮮 保俶路 1200方 不加盟 300萬 30萬 15萬 /月中式快餐 九佰碗 標準店 200方 不加盟 50萬 30萬 　中式快餐 永和大王 河坊街店 200方 不加盟 40萬 60萬 　中式快餐 快樂廚房 標準店 300方 不加盟 20萬 20萬 1萬 /月西式快餐 肯德基 標準店 400方 300萬 250方 170方 2萬／月西餐 元祿回轉(zhuǎn)壽司 文三路店 300方 不加盟 30萬 10萬 　西餐 必勝客宅急送 標準店 120方 200萬 150萬 180萬 1萬 /月西餐 必勝客 黃龍店 400方 無 350萬 200萬 總部統(tǒng)籌西餐 棒約翰 標準店 300方 70萬（ 30萬保證金） 200萬 200萬 　甜點 哈根達斯 西湖天地店 300400方 無 5060萬 　 總部統(tǒng)籌甜點 摩卡咖啡 柳浪聞鶯店 150方 無 80萬 　 　54餐飲功能各業(yè)態(tài)商家營運成本要求（ 13個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 營運成本要求人工 水電煤 租金承受范圍餐飲 大型中餐 花中城 清泰街 2023方 150人 (廚房 30人 ) /月 ≤ 營業(yè)額 10%特色中餐 外婆家 標準店 1200方 4050人 2萬 /月 ≤ 元／天／方特色中餐 伊家鮮 保俶路 1200方 4050人 2萬 /月 ≤ 元／天／方中式快餐 九佰碗 標準店 200方 1020人 　 　中式快餐 永和大王 河坊街店 200方 30人 (2人收銀 ) 3萬 /月 ≤ 營業(yè)額 10%中式快餐 快樂廚房 標準店 300方 30人（廚房 15人） 1萬 /月 ≤ 50 萬 /年西式快餐 肯德基 標準店 400方 6個管理人員全職 30人兼職 50人 5萬／月 ≤ 15 ％營業(yè)額西餐 元祿回轉(zhuǎn)壽司 文三路店 300方 25人 (廚師 12人 ) 　 3元 /天 /方西餐 必勝客宅急送 標準店 120方 5個管理人員全職 20人兼職 20人 /月 ≤ 8 ％營業(yè)額西餐 必勝客 黃龍店 400方 管理人員 5－ 7人，全職員工 20－ 30人，兼職員工 50－ 70人7萬 /月 營業(yè)額 57%西餐 棒約翰 標準店 300方 　 　 　甜點 哈根達斯 西湖天地店 300400方 10人 　 ≤ 營業(yè)額 15%甜點 摩卡咖啡 柳浪聞鶯店 150方 30人 　 　55餐飲功能各業(yè)態(tài)商家回報評估（ 13個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 回報要求月營業(yè)額 毛利率 回本年數(shù)餐飲 大型中餐 花中城 清泰街 2023方 100萬保本 50% 3年以上特色中餐 外婆家 標準店 1200方 100萬保本 50% 1年特色中餐 伊家鮮 保俶路 1200方 150萬 50% 6個月－ 2年中式快餐 九佰碗 標準店 200方 3045萬 /月 60% 12年中式快餐 永和大王 河坊街店 200方 27萬 50% 2年中式快餐 快樂廚房 標準店 300方 30萬 30％ 1年半西式快餐 肯德基 標準店 400方 70萬 30％ 5年西餐 元祿回轉(zhuǎn)壽司 文三路店 300方 6萬保本 50% 6個月 1年西餐 必勝客宅急送 標準店 120方 30萬 35％ 5年西餐 必勝客 黃龍店 400方 保本 35萬 35％ 4年西餐 棒！約翰 標準店 300方 50萬　 30％　 5年甜點 哈根達斯 西湖天地店 300400方 4050萬 60％ 2年甜點 摩卡咖啡 柳浪聞鶯店 150方 1520萬 65％ 2年56購物功能各業(yè)態(tài)商家開業(yè) /經(jīng)營環(huán)境評估（14個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 　　　　　　　環(huán)境要求商圈級別選擇 所依托商業(yè)資源 區(qū)域品牌化程度購物功能 專業(yè)市場 國美電器 標準店 2500方 鄰里中心及以上 商業(yè)中心，商貿(mào)市場，居住區(qū) 國內(nèi)品牌為主生活超市 聯(lián)華超市 復興街 300方 街坊型及以上 商貿(mào)市場，居住區(qū)，學校 國內(nèi)品牌為主便利店 快客便利 標準店 5060方 便利型及以上 寫字樓，商業(yè)中心，商貿(mào)市場，居住區(qū)，學校，交通樞紐 無品牌要求嬰童服飾 叮朗朗 西斗門路 28方 街坊型及以上 商貿(mào)市場，居住區(qū) 無品牌要求運動服飾 阿迪達斯 東坡店 120方 鄰里中心型及以上 商業(yè)中心，居住區(qū)，學校 國際品牌為主蛋糕店 可頌坊 慶春店 90萬 便利型及以上 寫字樓，賓館，景區(qū)，商業(yè)中心，居住區(qū)，交通樞紐 國內(nèi)品牌為主卷煙店 杭州卷煙銷售有限公司專賣店 莫干山店 60方 便利型及以上寫字樓，賓館，商業(yè)中心，商貿(mào)市場，居住區(qū)，交通樞紐 國內(nèi)品牌為主水果店 樓氏水果 學院路店 30方 便利型及以上 商貿(mào)市場，居住區(qū)，學校 無品牌要求花店 新紫軒花藝 文一路 40方 便利型及以上 寫字樓，商貿(mào)市場，居住區(qū)，學校 無品牌要求藥店 天天好大藥房 文一路店 100方 便利型及以上 寫字樓，商業(yè)中心，商貿(mào)市場，居住區(qū)，學校 國內(nèi)品牌為主保健品 好想你棗 天目山店 80方 便利型及以上 商業(yè)中心，商貿(mào)市場，居住區(qū) 國內(nèi)品牌為主化妝品 思美化妝品 湖墅南路店 40方 街坊型及以上 商業(yè)中心，居住區(qū)， 國內(nèi)品牌為主眼鏡店 雪亮眼鏡 文一店 80方 街坊型及以上 寫字樓，商業(yè)中心，商貿(mào)市場，居住區(qū)，學校 無品牌要求書屋 南方書屋 青年路 30方 街坊型及以上 居住區(qū)，學校 無品牌要求 57購物功能各業(yè)態(tài)商家投資評估（ 14個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 投資要求加盟費 裝修金額 設(shè)備投資金額 營運準備金購物功能 專業(yè)市場 國美電器 標準店 2500方 無 120萬 140萬 40萬 /一組電梯 總部統(tǒng)籌生活超市 聯(lián)華超市 復興街 300方 1萬 /100方 40萬 20萬 10萬便利店 快客便利 標準店 5060方 押金 2萬4萬（自營）、 2萬（加盟 )45萬 (直營 ) 23萬 (加盟 ) 2萬嬰童服飾 叮朗朗 西斗門路 28方 5000元 無 (備貨 )運動服飾 阿迪達斯 東坡店 120方 無 20萬 無 4050萬