【正文】 90社區(qū)會所的經(jīng)營內(nèi)容(1)康體項目：力量運動、戲水運動、球類運動(2)休閑項目：桑拿、按摩、武術(shù)、保齡球、舞蹈(3)娛樂項目：文藝活動、棋牌、電玩(4)餐飲項目：日常餐飲型、商務(wù)餐飲目前杭州經(jīng)營較好會所業(yè)態(tài) :棋牌 /日常餐飲型91社區(qū)會所的經(jīng)營管理內(nèi)容會所設(shè)施的管理會所管理工作投入時間最大部分的工作，維護保養(yǎng)會所的設(shè)施。（ 2）以盈利為目的即經(jīng)濟形式會所。諸多中低端的樓盤也都配有會所，然而，其實際往往發(fā)展為經(jīng)濟型的 “ 居民康樂中心 ” 。社會會所就由此產(chǎn)生：為社區(qū)有此類需求的業(yè)主就近地提供會所服務(wù)。社區(qū)會所的發(fā)展：社區(qū)會所起源于私人會所，私人會所為外籍人士及富裕居民提供高端休閑的服務(wù)，是他們認識朋友，建立個人關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的好場所。休閑：在時間充裕的情況下，不慌不忙自由的選擇活動，以達到身心平衡，充實生活。86社區(qū)商業(yè)招商經(jīng)濟測算87社區(qū)商業(yè)招商成本收益評估費用招商前期費用：招商咨詢，招商代理，招商宣傳活動，商家接待費用、及不可預(yù)計費用等。委托專業(yè)管理公司進行管理尋求專業(yè)的商業(yè)管理公司進行合作，委托其管理社區(qū)商業(yè)。對同一個城市多個項目的社區(qū)商業(yè)進行統(tǒng)一管理。維護和保養(yǎng)社區(qū)上鋪的建筑空間。制定招商策略和招商的執(zhí)行。會所管理公司或自 營餐飲 現(xiàn)房 按精裝修要求交付，免租、 經(jīng)營貼補健身館 現(xiàn)房 按精裝修要求交付，免租、 經(jīng)營貼補便利店 現(xiàn)房 按精裝修要求交付，免租、 經(jīng)營貼補凈菜市場 現(xiàn)房 免租、加盟、 貼補 ，或自 營家政、醫(yī)務(wù)室 現(xiàn)房 免租83社區(qū)商業(yè)的運營管理建議 1. “ 統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營 ” 2. “ 統(tǒng)一管理 ” 的實現(xiàn)84“ 統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營 ”統(tǒng)一管理四個統(tǒng)一管理：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。以區(qū)域品牌 為龍頭 ，個體 經(jīng)營戶為 主。日常餐飲 現(xiàn)房 免租金（ 12個月或以上）生活超市 現(xiàn)房 免租金（ 12個月或以上）菜市場 現(xiàn)房 免租金（ 6個月）便利店、面包、水果、眼鏡、藥店、家紡等日常購物類現(xiàn)房 免租金（ 6個月）美容美發(fā)、足浴 現(xiàn)房 免租金（ 6個月）幼兒園 現(xiàn)房 免租金（ 12個月或以上）電信服務(wù)、社區(qū)診所、家政、洗衣、銀行、維修、廢品回收現(xiàn)房 免租金（ 3個月）81萬科各品類樓盤商家招商策略樓盤品類 招商 原則 招商對象 建 議業(yè)態(tài) 招商時機 招商 優(yōu) 惠T1 以滿足生活居住基本需求為目標，提供相對完善的生活配套。完成基本功能主力店的招商，其余商鋪帶業(yè)態(tài)規(guī)劃要求經(jīng)營。按業(yè)態(tài)規(guī)劃定向招商，盡量提高品牌程度。中西式快餐 交付前 6個月 免裝修期租金（ 2個月）品牌服飾 現(xiàn)房 免裝修期租金（ ）健身會所 現(xiàn)房 免裝修期租金（ 3個月）特色餐飲 交付前 3個月 免裝修期租金（ 2個月）美容美發(fā)、足浴 交付前 3個月 免裝修期租金（ 2個月）咖啡、茶樓 交付前 3個月 免裝修期租金（ 2個月）銀行 交付前 6個月 免裝修期租金78萬科各品類樓盤商家招商策略樓盤品類 招商 原則 招商對象 建 議業(yè)態(tài) 招商時機 招商 優(yōu) 惠G2提升自身樓盤居住價值，填補區(qū)域商業(yè)空白，按業(yè)態(tài)規(guī)劃定向招商，選擇最優(yōu)化品牌組合。提升物業(yè)商業(yè)價值。國 際 一 線 品牌高檔服 飾飾 品 購 物 現(xiàn)房 免裝修期租金， 貼補裝修（ 23個月）奢侈品購物 現(xiàn)房 免裝修期租金（ 23個月）商務(wù)餐飲 交付前 3個月 免裝修期租金（ 2個月）咖啡館 交付前 3個月 免裝修期租金（ 2個月）銀 行 交付前 6個月 免裝修期租金美容護理 交付前 3個月 免裝修期租金（ 2個月）萬科各品類樓盤商家招商策略76萬科各品類樓盤商家招商策略樓盤品類 招商 原則 招商對象 建 議業(yè)態(tài) 招商時機 招商 優(yōu) 惠TOP2以滿足郊區(qū)高檔樓盤的生活必備需求為前提，并通過會所形式來滿足高檔消費，體現(xiàn)豪宅品質(zhì)。74社區(qū)商業(yè)的開業(yè) /經(jīng)營要求和招商策略 /經(jīng)營評估75樓盤品類 招商 原則 招商對象 建 議業(yè)態(tài) 招商時機 招商 優(yōu) 惠TOP1 嚴格按照業(yè)態(tài)規(guī)劃要求，采取定向招商， 融入城市核心商圈。73選擇好開業(yè)時機 聚群效應(yīng)根據(jù)項目的具體情況，可以全部商家同一開業(yè)，也可以按商業(yè)功能、商業(yè)業(yè)態(tài)的商家分批開業(yè)。核心主力店對社區(qū)商業(yè)的成敗有決定性的作用，決定了社區(qū)商業(yè)的品牌形象。72社區(qū)商業(yè)招商的節(jié)奏 招商分為四個階段核心主力店招商；次主力店招商；獨立精品店招商；特色店招商。 71 關(guān)注 “ 主力店 ” 和 “ 品牌店 ” 效應(yīng) 知名的百貨、購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)升值主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是 “ 寄生 ” 業(yè)態(tài)，它本身不具備 “ 聚客 ” 能力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值并不斷升值。市場培育以合適的租金，相應(yīng)的業(yè)態(tài)、品牌補貼，吸引各個目標商戶入場。50社區(qū)商業(yè)的開業(yè) /經(jīng)營要求和招商策略 /經(jīng)營評估51社區(qū)商業(yè)商家的選址 /經(jīng)營評估指標環(huán)境評估 投資評估 經(jīng)營成本評估 回報周期評估商圈級別選擇所依托商業(yè)資源區(qū)域品牌化程度加盟費裝修金額設(shè)備投入金額營運準備金人工費水電煤租金承受范圍月營業(yè)額（保本）毛利率回本年數(shù)52餐飲功能各業(yè)態(tài)商家開業(yè) /經(jīng)營環(huán)境評估（13個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 環(huán)境要求商圈級別選擇 所依托商業(yè)資源 區(qū)域品牌化程度餐飲 大型中餐 花中城 清泰街 2023方 區(qū)域型及以上 寫字樓 ,賓館 ,景區(qū)，商業(yè)中心 國內(nèi)品牌為主特色中餐 外婆家 標準店 1200方　 街坊型及以上 寫字樓 ,賓館 ,商業(yè)中心，居住區(qū) 國內(nèi)品牌為主特色中餐 伊家鮮 保俶路 1200方 鄰里型及以上 寫字樓 ,賓館 ,景區(qū)，商業(yè)中心 國內(nèi)品牌為主中式快餐 九佰碗 標準店 200方 街坊型及以上 寫字樓 ,商業(yè)中心，商貿(mào)市場，居住區(qū)，交通樞紐 國內(nèi)品牌為主中式快餐 永和大王 河坊街店 200方 街坊型及以上 寫字樓 ,景區(qū)，商業(yè)中心，商貿(mào)市場，交通樞紐 國內(nèi)品牌為主中式快餐 快樂廚房 標準店 300方 街坊型及以上 寫字樓，商貿(mào)市場，居住區(qū)，學校 國內(nèi)品牌為主西式快餐 肯德基 標準店 400方 鄰里型及以上 寫字樓 ,賓館 ,景區(qū)，商業(yè)中心，居住區(qū)，學校，交通樞紐 國際品牌為主西餐 元祿回轉(zhuǎn)壽司 文三路店 300方 街坊型及以上 寫字樓，商業(yè)中心，居住區(qū) 國內(nèi)品牌為主西餐 必勝客宅急送 標準店 120方 鄰里型及以上 寫字樓，商業(yè)中心，居住區(qū) 國內(nèi)品牌為主西餐 必勝客 黃龍店 400方 鄰里型及以上 景區(qū)，商業(yè)中心 國際品牌為主西餐 棒約翰 標準店 300方 區(qū)域型及以上 景區(qū)，商業(yè)中心 國際品牌為主甜點 哈根達斯 西湖天地店 300400方 區(qū)域型及以上 景區(qū)，商業(yè)中心 國際品牌為主甜點 摩卡咖啡 柳浪聞鶯店 150方 區(qū)域型及以上 寫字樓，賓館，景區(qū)，商業(yè)中心 國內(nèi)品牌為主53餐飲功能各業(yè)態(tài)商家投資評估（ 13個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 投資要求加盟費 裝修金額 設(shè)備投資金額 營運準備金餐飲 大型中餐 花中城 清泰街 2023方 不加盟 700萬 250萬 30萬 /月特色中餐 外婆家 標準店 1200方　 杭州地區(qū)不加盟 120萬 80萬 15萬 /月特色中餐 伊家鮮 保俶路 1200方 不加盟 300萬 30萬 15萬 /月中式快餐 九佰碗 標準店 200方 不加盟 50萬 30萬 　中式快餐 永和大王 河坊街店 200方 不加盟 40萬 60萬 　中式快餐 快樂廚房 標準店 300方 不加盟 20萬 20萬 1萬 /月西式快餐 肯德基 標準店 400方 300萬 250方 170方 2萬／月西餐 元祿回轉(zhuǎn)壽司 文三路店 300方 不加盟 30萬 10萬 　西餐 必勝客宅急送 標準店 120方 200萬 150萬 180萬 1萬 /月西餐 必勝客 黃龍店 400方 無 350萬 200萬 總部統(tǒng)籌西餐 棒約翰 標準店 300方 70萬（ 30萬保證金） 200萬 200萬 　甜點 哈根達斯 西湖天地店 300400方 無 5060萬 　 總部統(tǒng)籌甜點 摩卡咖啡 柳浪聞鶯店 150方 無 80萬 　 　54餐飲功能各業(yè)態(tài)商家營運成本要求（ 13個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 營運成本要求人工 水電煤 租金承受范圍餐飲 大型中餐 花中城 清泰街 2023方 150人 (廚房 30人 ) /月 ≤ 營業(yè)額 10%特色中餐 外婆家 標準店 1200方 4050人 2萬 /月 ≤ 元／天／方特色中餐 伊家鮮 保俶路 1200方 4050人 2萬 /月 ≤ 元／天／方中式快餐 九佰碗 標準店 200方 1020人 　 　中式快餐 永和大王 河坊街店 200方 30人 (2人收銀 ) 3萬 /月 ≤ 營業(yè)額 10%中式快餐 快樂廚房 標準店 300方 30人（廚房 15人） 1萬 /月 ≤ 50 萬 /年西式快餐 肯德基 標準店 400方 6個管理人員全職 30人兼職 50人 5萬／月 ≤ 15 ％營業(yè)額西餐 元祿回轉(zhuǎn)壽司 文三路店 300方 25人 (廚師 12人 ) 　 3元 /天 /方西餐 必勝客宅急送 標準店 120方 5個管理人員全職 20人兼職 20人 /月 ≤ 8 ％營業(yè)額西餐 必勝客 黃龍店 400方 管理人員 5－ 7人，全職員工 20－ 30人，兼職員工 50－ 70人7萬 /月 營業(yè)額 57%西餐 棒約翰 標準店 300方 　 　 　甜點 哈根達斯 西湖天地店 300400方 10人 　 ≤ 營業(yè)額 15%甜點 摩卡咖啡 柳浪聞鶯店 150方 30人 　 　55餐飲功能各業(yè)態(tài)商家回報評估（ 13個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 回報要求月營業(yè)額 毛利率 回本年數(shù)餐飲 大型中餐 花中城 清泰街 2023方 100萬保本 50% 3年以上特色中餐 外婆家 標準店 1200方 100萬保本 50% 1年特色中餐 伊家鮮 保俶路 1200方 150萬 50% 6個月－ 2年中式快餐 九佰碗 標準店 200方 3045萬 /月 60% 12年中式快餐 永和大王 河坊街店 200方 27萬 50% 2年中式快餐 快樂廚房 標準店 300方 30萬 30％ 1年半西式快餐 肯德基 標準店 400方 70萬 30％ 5年西餐 元祿回轉(zhuǎn)壽司 文三路店 300方 6萬保本 50% 6個月 1年西餐 必勝客宅急送 標準店 120方 30萬 35％ 5年西餐 必勝客 黃龍店 400方 保本 35萬 35％ 4年西餐 棒！約翰 標準店 300方 50萬　 30％　 5年甜點 哈根達斯 西湖天地店 300400方 4050萬 60％ 2年甜點 摩卡咖啡 柳浪聞鶯店 150方 1520萬 65％ 2年56購物功能各業(yè)態(tài)商家開業(yè) /經(jīng)營環(huán)境評估（14個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 　　　　　　　環(huán)境要求商圈級別選擇 所依托商業(yè)資源 區(qū)域品牌化程度購物功能 專業(yè)市場 國美電器 標準店 2500方 鄰里中心及以上 商業(yè)中心，商貿(mào)市場，居住區(qū) 國內(nèi)品牌為主生活超市 聯(lián)華超市 復(fù)興街 300方 街坊型及以上 商貿(mào)市場，居住區(qū)，學校 國內(nèi)品牌為主便利店 快客便利 標準店 5060方 便利型及以上 寫字樓，商業(yè)中心，商貿(mào)市場，居住區(qū)，學校，交通樞紐 無品牌要求嬰童服飾 叮朗朗 西斗門路 28方 街坊型及以上 商貿(mào)市場，居住區(qū) 無品牌要求運動服飾 阿迪達斯 東坡店 120方 鄰里中心型及以上 商業(yè)中心，居住區(qū)，學校 國際品牌為主蛋糕店 可頌坊 慶春店 90萬 便利型及以上 寫字樓，賓館，景區(qū)，商業(yè)中心，居住區(qū)，交通樞紐 國內(nèi)品牌為主卷煙店 杭州卷煙銷售有限公司專賣店 莫干山店 60方 便利型及以上寫字樓，賓館，商業(yè)中心，商貿(mào)市場，居住區(qū)，交通樞紐 國內(nèi)品牌為主水果店 樓氏水果 學院路店 30方 便利型及以上 商貿(mào)市場，居住區(qū)，學校 無品牌要求花店 新紫軒花藝 文一路 40方 便利型及以上 寫字樓，商貿(mào)市場，居住區(qū)，學校 無品牌要求藥店 天天好大藥房 文一路店 100方 便利型及以上 寫字樓，商業(yè)中心，商貿(mào)市場，居住區(qū)，學校 國內(nèi)品牌為主保健品 好想你棗 天目山店 80方 便利型及以上 商業(yè)中心，商貿(mào)市場，居住區(qū) 國內(nèi)品牌為主化妝品 思美化妝品 湖墅南路店 40方 街坊型及以上 商業(yè)中心，居住區(qū)， 國內(nèi)品牌為主眼鏡店 雪亮眼鏡 文一店 80方 街坊型及以上 寫字樓，商業(yè)中心，商貿(mào)市場，居住區(qū)，學校 無品牌要求書屋 南方書屋 青年路 30方 街坊型及以上 居住區(qū)，學校 無品牌要求 57購物功能各業(yè)態(tài)商家投資評估（ 14個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 投資要求加盟費 裝修金額 設(shè)備投資金額 營運準備金購物功能 專業(yè)市場 國美電器 標準店 2500方 無 120萬 140萬 40萬 /一組電梯 總部統(tǒng)籌生活超市 聯(lián)華超市 復(fù)興街 300方 1萬 /100方 40萬 20萬 10萬便利店 快客便利 標準店 5060方 押金 2萬4萬（自營）、 2萬（加盟 )45萬 (直營 ) 23萬 (加盟 ) 2萬嬰童服飾 叮朗朗 西斗門路