【正文】 玩忽職守、違紀(jì)違章人員有權(quán)進(jìn)行處罰。 在執(zhí)勤中，如遇有不法分子反抗，甚至行兇報復(fù)，可采取正當(dāng)防衛(wèi)。 協(xié)助公護(hù)人員勘查打斗現(xiàn)場，收繳打斗兇器，辯認(rèn)為首分子。 登記發(fā)現(xiàn)人和事主的情況，抓緊時間向發(fā)現(xiàn)人或周圍群眾了解案件發(fā)生、發(fā)現(xiàn)經(jīng)過，收集群眾的反映和議論，了解情況并做好記錄。而對可疑情況分別采取相應(yīng)措施是巡邏工作的重點(diǎn)，以下是幾種常見疑情況及處理方法。如無任何證明，即送交轄區(qū)派出所處理。 抓緊時機(jī)向發(fā)現(xiàn)人或周圍群眾了解案件、事故發(fā)生發(fā)現(xiàn)的經(jīng)過，收集群眾的反映和議論，了解更多的情況并認(rèn)真記錄。 ” 2)當(dāng)來人說明身份時，當(dāng)值保安員應(yīng)禮貌的要求對方出示有關(guān)管理處辦理的證件，經(jīng)核對證件無誤后，將證件交還來人（從驗證到將證交還應(yīng)在 30秒內(nèi)完成）。 物品經(jīng)核對無誤后放行后，當(dāng)值保安員應(yīng)及時在放行條上簽署姓名及日期。 機(jī)動車輛在大廈內(nèi)禁止鳴叫。 機(jī)動車進(jìn)場時應(yīng)服從管理人員指揮，遵守停車場管理規(guī)定，履行機(jī)動車進(jìn)出車場有關(guān)手續(xù)，按規(guī)定交繳停車費(fèi)。 政策性免費(fèi)車輛、公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)免費(fèi)車輛、停放時間不足以收費(fèi)的車輛在離場時不得收費(fèi)，應(yīng)在《車輛出入登記表》 “ 備注 ” 欄予以說明。 凡需提供車位使用的摩托車、自行車的車主必須按指定位置停放整齊。 4)注意聯(lián)絡(luò)和匯報：發(fā)生緊急情況立即向領(lǐng)導(dǎo)匯報，將情況用對講機(jī)先通知 值班人員。下水道堵塞，應(yīng)立即疏通。 3） 病情危急的，立即向上級報告，通知鄰崗值班員、班長前往協(xié)助，人工急救，并電告 “120”或組織人員送醫(yī)院急救。 ④ 如漏電引發(fā)火災(zāi)，則應(yīng)執(zhí)行火警處理的相關(guān)程序。 ⑤ 如因煤氣泄漏而發(fā)生火災(zāi)時，立即執(zhí)行火警處理的相關(guān)程序。如對方有毆打執(zhí)勤人員的行為，特別無理的，應(yīng)立即向主任或管理處領(lǐng)導(dǎo)報告，由上級領(lǐng)導(dǎo)出面協(xié)商解決。 未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)或批準(zhǔn)，不得以公司名義對外展開業(yè)務(wù)或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。 具有較強(qiáng)的專業(yè)知識，全面了解住宅內(nèi)各種設(shè)備的基本原理。 檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對工作中存在的問題盡快提出處理意見，負(fù)責(zé)具體的技術(shù)性檢查。 工作內(nèi)容 協(xié)助主任落實小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理工作。 負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維保工作，負(fù)責(zé)水電及其它。 所有設(shè)備運(yùn)行期間須 24小時有人值班并巡查，及進(jìn)發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理。 所有設(shè)備設(shè)施須設(shè)立崗位責(zé)任人，所有標(biāo)牌警示須準(zhǔn)確齊備到位。 對外單位弱電施工布線等進(jìn)行監(jiān)控。 嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入值班室和機(jī)電設(shè)備 房，檢查各類工具和鑰匙等。 所有問題記錄須現(xiàn)場交代清楚 ,等接班人員確認(rèn)。 各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙應(yīng)清楚標(biāo)明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工程主任掌管。 盡力做到當(dāng)天的維修投訴當(dāng)天處理完，實在無法完成的必須向業(yè)主解釋清楚 ,做到維修及時率達(dá)到 99%以上，維修合格率達(dá)到 95%以上。 及時處理維修申請單，不得積壓。 團(tuán)結(jié)務(wù)實，努力工作，遵守本部門之制度。 附表 《 工程部抽查表 》 3．零星工程申報與施工管理規(guī)定 本物業(yè)管理處所轄范圍內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修，在人力或技術(shù)方面確有困難時可申請對外委托施工。 4. 客戶報修服務(wù)管理規(guī)定 目的 規(guī)范住戶報修服務(wù)規(guī)程 ,增加客戶維修滿意率 ,完善內(nèi)部維修管理。 維修工作完成后，維修人員應(yīng) 清整工作現(xiàn)場，檢查試用。 維修人員做好維修前的準(zhǔn)備工作，（如工具、材料、安全防范措施等），做好現(xiàn)場清理工作。 機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)制定完善維修保養(yǎng)計劃并落實。各箱柜內(nèi)無灰塵、油漬、結(jié)碳等。 本體維修基金的 30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修， 70%用于房屋本體共用部位中修以上的維護(hù)工程。 經(jīng)業(yè)委會或所維修養(yǎng)護(hù)的單棟房屋 50%以上業(yè)主同意，日常小修可以超出本規(guī)定的本體基金比例。 2)明確操作內(nèi)容，核對要停電的設(shè)備。 2)變壓器運(yùn)行聲音、溫度是否正常、低壓柜主進(jìn)及各支路負(fù)荷儀表，指示燈是否正常，電流運(yùn)行是否平穩(wěn)。 配電房設(shè)立專門崗位責(zé)任人。 應(yīng)急發(fā)電機(jī)的操作 操作規(guī)程 1)在市電停電時，應(yīng)及時啟動發(fā)電機(jī)。 配電房內(nèi)應(yīng)有相應(yīng)保護(hù)措施和相關(guān)警示說明或標(biāo)志，應(yīng)配備安全保護(hù)用具。 配電房事故或故障處理 1)運(yùn)行中 的低壓配電柜發(fā)生事故或故障（如跳閘、停電）運(yùn)行人員應(yīng)迅速正確地進(jìn)行判斷和處理，分清事故情況，事故或故障不明時，不應(yīng)自行處理，以免事故擴(kuò)大，處理程序見《停電應(yīng)急處理規(guī)程》及《停電應(yīng)急處理人員安排表》。 2)明確操作內(nèi)容，核對要送電的設(shè)備。 2）配電房的一切操作都必須由兩名正式電工來進(jìn)行，一人操作另一人唱票及監(jiān)護(hù)。 中修以上維修工程，管理處應(yīng)向業(yè)委會提交維修基金使用計劃并審議通過。 確保輔助設(shè)備運(yùn)行良好，保持適當(dāng)環(huán)境溫度。 附表 《 設(shè)備情況登記表 》 《 機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報批表 》 7. 工程部機(jī)電設(shè)備設(shè)施環(huán)境要求管理規(guī)定 目的 滿足機(jī)電設(shè)備設(shè)施使用條件，延長設(shè)備設(shè)施的使用期。 一定時間內(nèi)復(fù)查。 工程部報修處理程序（見下頁程序圖） 附表 《 維修單 》 《有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（公司另行制定發(fā)布執(zhí)行） 《 工程部有償服務(wù)登記表 》 《 零修及時率統(tǒng)計表 》 5．公共維修 目的 規(guī)范公共維修 程序 ,確保公共設(shè)施良好。 工程部主任根據(jù)報修內(nèi)容，安排維修人員的工作。 施工前工程主任須組織維修責(zé)任人及施工方擬定詳細(xì)施工方案，施工方人員須按所擬定方案進(jìn)行，施工時對施工地點(diǎn)是否有水、電、氣等經(jīng)過應(yīng)作詳細(xì)了解，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復(fù)原有水、電、氣等標(biāo)志。 各當(dāng)班維修人員出去維修，（含有償服務(wù)和公共維修），應(yīng)注明時間，回來交單時應(yīng)注明完成時間，并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見，以備查單考核，具體見《維修單》。 服從主任安排，每天上班后先在辦公室報到，等候分配一些重點(diǎn)的突出的或需多人合作的工作，如無特殊情況處理，各人分頭工作。 目的 規(guī)范工程部內(nèi)部管理工作，確保內(nèi)部管理高效有序，為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 附表： 《 領(lǐng)（借）用鑰匙登記表 》 《鑰匙丟失 /損壞申報表》 、工程維修管理規(guī)定 目的： 維修管理人員服務(wù)于物業(yè)內(nèi)全體業(yè)主，快速優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主的每一起報修任務(wù)，圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責(zé)，讓業(yè)主滿意是我們工作的目標(biāo)。 交班人隱瞞問題不報，經(jīng)查證確系其責(zé)任的。 巡視各設(shè)備的運(yùn)行情況，各參數(shù)是否正常。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主任或值班總負(fù)責(zé)人反映。 工作內(nèi)容 弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護(hù)計劃 ，并按計劃實施。 所有設(shè)備的操作和檢修須按說明書規(guī)定程序進(jìn)行，不得隨意更改或省略操作步驟。 中級以上技術(shù)等級。 督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。 建立設(shè)備資料檔案。 負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、督導(dǎo)和管理工作。 必須將服務(wù)意識，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實到言行中，語言文明禮貌，對業(yè)主提出的質(zhì)疑要耐心、細(xì)致地回答或解釋，不得推脫。 內(nèi)容 關(guān)心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項規(guī)章制度和勞動紀(jì)律，維護(hù)公司利益和榮譽(yù)，愛護(hù)公司設(shè)備、設(shè)施。 3） 準(zhǔn)確地指出對方的錯誤行為，告訴其正確性的做法。在排除險情的過程中要保護(hù)好自己（可用濕毛巾排住口鼻），嚴(yán)禁開啟電源，使用打火機(jī)或在煤氣泄漏現(xiàn)場使用電話、對講機(jī)、電筒等，防止出現(xiàn)意外險情。 漏電、漏氣的處理 1）漏電的處理 ① 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)有電器設(shè)施（設(shè)備）、線路等漏電的情況時，應(yīng)及時關(guān)閉有關(guān)電源，若附近沒電源源開關(guān)，應(yīng)及時向上級報告或直直接接通知工程組人員前來處理。 2） 立即通知工程組人員前來處理，并維護(hù)好秩序，防止意外事故發(fā)生。 職責(zé) 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)指揮突發(fā)性事件的處理。 四、突發(fā)事件處理作業(yè)規(guī)程 緊急集合方案是處理重大突發(fā)事件所采取的緊急行動，訓(xùn)練保安員對突發(fā)事件的反應(yīng) 能力，做到鎮(zhèn)靜自如，快速出擊，方法有效。必要時向管理處經(jīng)理匯報情況或與巡警取得聯(lián)系。 值班員應(yīng)站立向進(jìn)出停車場車輛的司機(jī)敬禮。 停車場實行月卡、季卡、年卡和臨時停放收費(fèi)方式，實行月卡、季卡、年卡的車主（司機(jī)）須到各管理辦理有關(guān)手續(xù)，臨時停放按《貴陽市機(jī)動車輛保管統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》繳費(fèi)，臨時停放必須保證業(yè)主（住戶）有足夠車位前提下實行。 遵守交通管理規(guī)定，愛護(hù)小區(qū)（大廈）的道路、公用設(shè)施、不亂停放車輛。 5)對公司領(lǐng)導(dǎo)或員工進(jìn)入小區(qū)檢查或進(jìn)行工作進(jìn)，當(dāng)值人員應(yīng)主動問好，然 后在 值班記錄本上記錄姓 名、部門、進(jìn)出時間。 職責(zé) 維護(hù)部 主任負(fù)責(zé)檢查執(zhí)行情況。暫扣留人、物，查明情況，并向上級報告。 發(fā) 現(xiàn)其身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵棒等工具。 有案發(fā)現(xiàn)場的，要保護(hù)好現(xiàn)場，沒有案發(fā)現(xiàn)場的， 對罪犯遺留的物品、作案 工具等物品，應(yīng)該用鉗子或其他工具提取，然后放在白紙內(nèi)妥善保存交公護(hù)機(jī)關(guān)處理，切不可將保安員或其他人的指紋痕跡弄到遺留物上。 對可疑作案人員，可采取暗中監(jiān)視或設(shè)法約束，并報告或移交 公護(hù)機(jī)關(guān)處理。 對公司的制度執(zhí)行落實，無權(quán)對任何事件私自同意，必須經(jīng)班長或主任批準(zhǔn)。 維護(hù)隊 (保護(hù) )員權(quán)限 在執(zhí)行任務(wù)時，對殺人、放火、 盜竊、強(qiáng)奸等違法犯罪分子，有權(quán)抓獲并扭送公護(hù)機(jī)關(guān)，但無實施拘留、關(guān)押、審訊、沒收財物和處罰的權(quán)力。 檢查時間為不定時抽查。 交接班過程中由交接班班長組織進(jìn)行，并對交接班情況負(fù)責(zé)。 交班過程中若有人員、車輛出入，應(yīng)先由交班人員處理，接班人員需進(jìn)行配 合，等事情處理完后再交接工作。 對不按規(guī)定強(qiáng)行進(jìn)入人員必須立即阻止，報告班長、管理 處經(jīng)理，必要時報 轄區(qū)派出所或110報警中心。 發(fā)生意外情況時，值班人員應(yīng)保持沉著冷靜，及時有效處理問題。 對于搬家外出的業(yè)主、住戶、需到管理處或保安部開貨物放行條，并認(rèn)真核準(zhǔn)證件后方可放行。 掌握在大堂活動的客人動態(tài)，維護(hù)大堂秩序，監(jiān)視并保障電梯的正常運(yùn)行。 非值班人員嚴(yán)禁操作設(shè)備，外來人員嚴(yán)禁進(jìn)入中控室，特殊情況，經(jīng)服務(wù)中心主任或者主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)方可入內(nèi)。 嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻，避免交通意外事故的發(fā)生。 密切配合其他崗位的保安員做好轄區(qū)內(nèi)的護(hù)全防范工作。 助人為樂，積極幫助客戶解決問題。 積極向住戶進(jìn)行遵紀(jì)守法和治護(hù)防范知識的宣傳。 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本班與其它班人員的關(guān)系，搞好團(tuán)結(jié)。 嚴(yán)格執(zhí)行停車場收費(fèi)制度及車輛保管制度。 配合有關(guān)政府部門宣傳國家一些方針、政策，與政府部門和小區(qū)住戶實現(xiàn)良好溝通。 強(qiáng)調(diào)理論與實踐相結(jié)合，培訓(xùn)與考核相結(jié)合，采取有針對性的 “ 啄木鳥式 ”培訓(xùn)方法，不斷提高員工的工作能力與工作績效。 通過每季度召開一次質(zhì)量分析會，每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核，每年開展一次管理評審等活動，不斷改進(jìn)和完善質(zhì)量保證體系，確保業(yè)主滿意。值班員做好投訴記錄，并根據(jù)投訴內(nèi)容傳遞至相關(guān)責(zé)任部門。 定期為業(yè)主提供安全用電檢查和煤氣灶檢測服務(wù)，及時消除隱患。 嚴(yán)格控制外來人員進(jìn)入，外來施工單位必須簽訂施工責(zé)任書，施工人員掛牌上崗，定位施工。 每月 5日前由維修主管對上月維修單進(jìn)行統(tǒng)計、分析，并提交分析報告。 ，儲備合理數(shù)量的常用材料，以備急用。 ，明確雙方權(quán)利義務(wù)，對租金收取制定有利于我方的合理規(guī)定，如簽定租賃合同時收取一定押金以及提前一個 月預(yù)收租金等。 鄭州一龍物業(yè)管理 有限公司 （公司制度、組織架構(gòu)、 管理方案 ） 鄭州一龍物業(yè)管理有限公司 管理方案 鄭州一龍物業(yè) 管理處組織架構(gòu)圖 總經(jīng)理 1 人 經(jīng)理 1 人 客 服 部 主 管 工程、維修 部主管 綠化保潔 部 主 管 維 護(hù) 隊 主 管 行 政 部 主 管 財 務(wù) 部 主 管 接待員 物管員