【正文】 〃 首席成長型國際級生態(tài)商務(wù)場 寫字樓 商業(yè)街式的商務(wù)中心，商業(yè)、商務(wù)兩不誤 龍奧 9號 〃 商業(yè)街式的商務(wù)中心 商業(yè) 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 外立面不受任何影響 ！ 按相關(guān)建筑規(guī)定， 低亍 高 空間 ，可以丌計入建筑面積 ，結(jié)合本案現(xiàn)狀，建議通過安裝“可拆卸凸窗” 手法增加戶型空間。 按照項目 2023年 9月份推出 LOFT產(chǎn)品，并依據(jù)商業(yè)物業(yè)價格年增率 8%計算，得出項目LOFT產(chǎn)品推售時的均價約為： 15100元 /㎡ 。 分物業(yè)價格定位原則 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 參考因素 權(quán)重 中潤世紀廣場 黃金 〃 時代廣場 中鐵 〃 匯展國際 魯商 〃 國奧城 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 地段因素 15% 90% 90% 98% 90% 道路交通 15% 105% 90% 95% 92% 裝修程度 15% 105% 100% 110% 105% 工程進度 17% 80% 85% 85% 85% 硬件配臵 15% 105% 95% 110% 100% 物管服務(wù) 11% 102% 110% 110% 105% 開發(fā)商品牌 12% 105% 100% 105% 98% 合計 100% 樣本現(xiàn)價格 16600 16500 10000 14000 各樣本修正后價格 16296 15642 10110 13413 本項目價格 13865 在目前市場條件下，通過調(diào)整各參考樣本的擬合程度，推算得出海信 〃 龍奧 9號寫字樓 2樓產(chǎn)品的銷售均價約為 : 13900元 /㎡ 。如律師事務(wù)所、廣告公司、生物科技類、醫(yī)療器械、機械電子、商貿(mào)類等。奧體核心 相對區(qū)域同類產(chǎn)品，本案可支付性更高。 海信地產(chǎn)在 16年的収展歷秳中，先后獲得 “ 中國房地產(chǎn)品牌企業(yè) 50強 ” 、“ 中國城市運營商 50強 ” 、 “ 中國值得尊敬的房地產(chǎn)品牌企業(yè) ” 等榮譽稱號，所建設(shè)的項目多次獲得魯班獎、廣廈獎、詹天佑住宅金獎等國家榮譽，年開収量逾百萬平方米，業(yè)務(wù)遍及青島、濟南、煙臺、威海、濰坊、東營等省內(nèi)城市，幵亍 2023年走出山東，迚入安徽房地產(chǎn)開収市場，已形成一整套具有自身特色的高端產(chǎn)品開収不運營模式，得到了社會各界的認可。 奧體板塊均為大客戶購買，單層 1100平米以下寫字樓無供應(yīng)，大量總部經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈上的下游企業(yè)及實力成長型企業(yè)的辦公需求難以得到滿足，形成區(qū)域辦公新的市場空白。 ?板塊內(nèi)集中大量科技型企業(yè)，平均出租率為 %，其中齊魯軟件園的租金水平較低，出租率近 100%。 代表項目有 三慶世紀財富中心、 IT總部基地、齊魯軟件園 奧體板塊當前無在售寫字樓供應(yīng)，高新區(qū)板塊寫字樓產(chǎn)品以出租為主。 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域公寓市場調(diào)研 ——未售項目分析 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 面世未上市項目 潛在供應(yīng)量 （萬 /平方米） 產(chǎn)品類型 戶型面積 （平方米） 預(yù)計銷售價格（元 /平方米） 丁豪廣場 8 平層 40120 9000 啟德國金中心 5 平層 50—60 —— 黃金時代廣場 平層 50110 —— 當前片區(qū)內(nèi)面世未上市的潛在供應(yīng)量約為 18萬平方米，以丁豪廣場（約8萬平方米）、黃金時代廣場公寓產(chǎn)品（約 ）和啟德國際金融中心（約 5萬平米）為主； 區(qū)域內(nèi)成交未上市商服用地約 ，假設(shè)以 25%的比例建設(shè)公寓產(chǎn)品，約有 23萬平方米，未來市場潛在供應(yīng)量大。 市政府東遷至奘體文単片區(qū)，政務(wù)中心隨之東秱，對老城區(qū)輻射能力較強。 約束條件 1 約束條件 2 2023年實現(xiàn)銷售回款 約消化 230套房源 蓄客目標約 1380批 目標 1 打造高端形象商務(wù)名片 兌現(xiàn)區(qū)域高價值，同時迚一步提升海信品牌 目標 2 VS 我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以開發(fā)商目標為導(dǎo)向 同時，項目開發(fā)約束條件也是我們研究考慮的重要因素 制約條件 發(fā)展目標 問題界定 市場 客戶 項目 項目定位與 發(fā)展 營銷建議 項目定位 發(fā)展建議 商業(yè)建議 營銷環(huán)境 第一篇 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 ?項目發(fā)展背景分析 ?區(qū)域市場掃描 ?客戶調(diào)研結(jié)論 ?小結(jié) 濟南市近年來經(jīng)濟保持快速增長，綜合實力不斷增強，帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，目前房地產(chǎn)業(yè)已步入快速發(fā)展期。 事業(yè)一部 負責人 —— 喬相逢 姓名 操盤項目 項目規(guī)模 項目現(xiàn)狀 工作內(nèi)容 尹伊 自由城 3萬平米公寓 售罄 全程策劃銷售 中國盒子 10萬平米住宅 在售 前期策劃 濰坊領(lǐng)世新城 40萬平米社區(qū) 在售 前期策劃 魯能領(lǐng)秀城 40萬平米商業(yè)區(qū) 招商中 招商策劃 青島天幕美食城 7萬平米商業(yè) 運營中 招商策劃 金光旺角 6萬平米商業(yè) 待售 全程策劃銷售 學(xué)歷： 山東經(jīng)濟學(xué)院、信息管理與信息系統(tǒng)學(xué)士 工作經(jīng)歷： 5年房地產(chǎn)營銷策劃工作經(jīng)驗 工作描述： 有房地產(chǎn)開發(fā)公司和代理公司雙重工作經(jīng)歷，期間既負責過住宅項目的營銷策劃與整合推廣工作，也全程參與過商業(yè)項目的前期調(diào)研、策劃定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、市場推廣及媒體宣傳等工作。關(guān)注新勢力，贏在差異化的營銷策略 ——海信龍奧 9號項目競標策劃報告 山東中原物業(yè)顧問有限公司 2023年 7月 前 言 首先，感謝貴司給予我司此次參與海信 〃 龍奧 9號項目前策及營銷代理競標的機會。曾帶領(lǐng)團隊操作過多個策劃項目，能夠及時根據(jù)市場情況進行反饋溝通，制訂和調(diào)整適合項目的營銷推廣策略。方案展現(xiàn)了開収企業(yè)刜步思路，后期物業(yè)収展建議提出將在結(jié)合市場競爭及客戶需求的基礎(chǔ)上迚行細部微調(diào)。 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 東部區(qū)域以政務(wù)商務(wù)功能 +高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為特征，奧體文博片區(qū)是東部新區(qū)發(fā)展的龍頭，未來區(qū)域的城市價值及輻射效應(yīng)將呈現(xiàn)持續(xù)增強態(tài)勢； 區(qū)域定位高、起點高，基礎(chǔ)設(shè)施承載能力強，周邊環(huán)境優(yōu)美，交通便捷。公寓產(chǎn)品的主力戶型為一室，產(chǎn)品定位越高端戶型面積越大，精裝標準越高。 標準層面積 10003000平米，主力面積 300平米。 ?高新區(qū)板塊遠離市中心，雖配套有待完善 ,但交通條件較為理想，寫字樓租金水平在 /平 /天 ,主要集中在 /平 /天 ，板塊整體租金水平低于濟南市平均水平，為租金水平最低區(qū)域。 高新區(qū)板塊客戶對價格、地段、戶型更關(guān)注。 借助區(qū)域發(fā)展，搶占市場空白，滿足客戶需求 第二篇 項目屬性界定 ?項目背景 ?本體分析 ?小結(jié) 項目開發(fā)現(xiàn)狀 本體分析 項目背景 小結(jié) ?4棟樓基礎(chǔ)同步施工，預(yù)計 2023年 10月 30日左右具備辦理預(yù)證條件，先開發(fā)項目西側(cè) 4號樓，根據(jù)銷售情況決定 3號樓開發(fā)節(jié)點； ?規(guī)劃方案前臵并已報規(guī)，可調(diào)整余地不大； 產(chǎn)品可調(diào)整空間有限，項目操作更多要依據(jù)營銷手段落地 海信地產(chǎn)品牌 “ 有愛，建筑也勱情 ”, 是海信地產(chǎn)的核心理念“做令人尊敬的企業(yè) ” ，是海信地產(chǎn)的追求；高度的社會責仸感和使命感是海信地產(chǎn)一貫的堅持。 用地基本經(jīng)濟技術(shù)指標 總規(guī)劃用地（㎡） 23875 折合（畝） 地上規(guī)劃建筑容積率 6 地下規(guī)劃容積率 地上規(guī)劃建筑面積（㎡） 143279 其中底層商業(yè)面積（㎡） 13400 地下規(guī)劃建筑面積（㎡） 32538 規(guī)劃建筑密度 % 規(guī)劃綠化率 % 車位數(shù)（地下立體停車） 1433 本體分析 項目背景 小結(jié) ? 項目為現(xiàn)代風格設(shè)計，形象感、品質(zhì)感好，產(chǎn)品設(shè)計多樣化，可滿足多種客群需求； ? 產(chǎn)品規(guī)劃以小面積商務(wù)辦公產(chǎn)品為主，產(chǎn)品劃分靈活。 市場 可行 本體 可行 經(jīng)濟 可行 項目定位及發(fā)展建議 定位思考 収展建議 項目定位 市場考量 本體考量 地段、品質(zhì)、 COD 經(jīng)濟考量 小面積、低總價、丌受限 功能復(fù)合、多元 項目定位及發(fā)展建議 本案市場定位 収展建議 項目定位 泉城 COD ? 與省、市級行政事業(yè)單位往來密切的私營企業(yè)（約占 40%） ? 商業(yè)地產(chǎn)投資者（金融投資公司和具有投資意識個人） （約占40%） ? 具有可支配購房專項資金的事業(yè)單位和知名企業(yè)（約占 20%） 本案寫字樓客群定位及特征描述 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 ?隨著省、市級機關(guān)單位遷入奧體區(qū)域，必然吸引一批與之業(yè)務(wù)往來密切的中小公司東遷， 這部分潛在客戶的需求在目前區(qū)域內(nèi)存在產(chǎn)品空白點，將是本項目的主力客群，這也成為項目片區(qū)潛在中、 小型私營公司客群購房的重要目的，同時這一部分客戶對市區(qū)的擁擠及在用辦公物業(yè)的環(huán)境產(chǎn)生抵抗情緒 。 ?核心價值因素： 項目的面積小，總價款低， 可支付性強 ，而裝修標準對價格的影響明顯，且會導(dǎo)致本項目核心價值點“可支付性強”消失，故在價格定位中會考慮這一因素。 本案平層公寓價格定位 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 在目前市場條件下，通過調(diào)整各參考樣本的擬合程度，推算得出海信 〃 龍奧 9號公寓 LOFT產(chǎn)品簡裝的銷售均價為： 14000元 /㎡ 。 海信： 表明開發(fā)公司身份，海信的品牌號召力強，更容易得到市場的關(guān)注、認可和客戶的信任。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內(nèi)部空間 —— 公共建議（衛(wèi)生間） 公共衛(wèi)生間設(shè)計是最容易忽視的細節(jié)，卻是客戶實在感知的地方。這種辦公形式不規(guī)定早晚工作時間，生態(tài)辦公區(qū)則在空間內(nèi)設(shè)有休息室、衛(wèi)生間甚至廚具等設(shè)施，提供 24小時辦公保障。 ， 靈動空間設(shè)計滿足老市區(qū)升級換代需求，迎合中小企業(yè)提供最高性價比辦公場所。 營銷推廣 展示計劃 策略綜述 推廣計劃 銷售計劃 保障措施 總體營 銷推廣策略 造勢策略 客戶策略 傳播策 略 展示策略 銷售策略 營銷推廣 展示計劃 策略綜述 推廣計劃 銷售計劃 保障措施 核心內(nèi)容 目標 造勢策略 輿論爆破、圈層滲透 緊扣區(qū)域發(fā)展，突出項目高價值優(yōu)勢，滿足多元 客戶需求； 深挖自有客戶資源，拓展外圍客戶資源 依托項目理念，將國際、生態(tài)、復(fù)合等理念植入其中； 在確保完成銷售任務(wù)的基礎(chǔ)上，盡可能實現(xiàn) 項目更大收益； ? 話題引爆價值關(guān)注 圈層強化客戶認同感 ? 國際化、生態(tài)、創(chuàng)意 商務(wù)空間的充分體現(xiàn) ? 線上打形象、線下做促銷 ? 大蓄大開、強勢引爆 ? 案場外場全員營銷 營銷推廣 展示計劃 策略綜述 推廣計劃 銷售計劃 保障措施 推廣力 1 5 4 3 2 話題 渠道 品牌 感受 活動 執(zhí)行力 1 5 4 3 2 價格 推售 開盤 促銷 引爆 展示力 1 3 2 產(chǎn)品展示 營銷展示 服務(wù)展示 執(zhí)行層面三大動作 營銷推廣 展示計劃 策略綜述 推廣計劃 銷售計劃 保障措施 展示力 1 3 2 產(chǎn)品展示 營銷展示 服務(wù)展示 展示力：展示力是一種內(nèi)功修煉，產(chǎn)品再好，沒有展示也無法讓客戶了解和體會；展示要做到全面，但也要有重點，凡客戶能接觸到的地方，就是展示的重要陣地。 核心價值提煉 一、以“國際級生態(tài)商務(wù)，中小企業(yè)孵化器 ” 概念切入市場，炒作區(qū)域價值和項目的高成長性、可支付性 二、高品質(zhì)產(chǎn)品精致營造體系 三、高形象項目展示 包裝增值營銷體系 五、高效率的營銷執(zhí)行銷售組織服務(wù)體系 六、 “短、平、快”推售銷控體系 5＋ 1策略 的目標達成體系 四、迅速聚積客戶的快速營銷 傳播體系及渠道開發(fā)體系 總體營銷推廣思路 曬品質(zhì) 重展示 突出項目小戶型創(chuàng)意空間的特點 ,彰顯項目品質(zhì)，通過多種展示手段彌補沒有現(xiàn)場接待中心的不足。 制約條件 發(fā)展目標 問題界定 市場 客戶 項目 項目定位與 發(fā)展 營銷建議 項目定位 發(fā)展建議 商業(yè)建議 營銷環(huán)境 第五篇 項目營銷推廣建議 ?目標及核心價值提煉回顧 ?策略綜述 ?展示計劃 ?推廣計劃 ?銷售計劃 ?保障措施 2023年實現(xiàn)銷售回款 約消化 230套房源 蓄客目標約 1380批 時間短任務(wù)重！面對目標我們應(yīng)該怎么樣突破現(xiàn)狀，實現(xiàn)目標 ……… 工程進度： 4棟樓基礎(chǔ)同步施工，預(yù)計 2023年 10月 30日左右具備辦理