【正文】 1102:00Feb2328Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 28, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 28日星期二 2時(shí) 0分 11秒 02:00:1128 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 28日星期二 2時(shí) 0分 11秒 02:00:1128 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , February 28, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。（地下一層家庭花園影院） 讓奢侈品為自家的庭院服務(wù)。 （獨(dú)立家庭室與花園） 主人的生活可以不被打擾 。（浴室分男女使用空間） 盛宴 ， 開啟城市上流生活。 需要帶頭大哥的幫忙，小眾深入訪談，誰能買得起我們的房子？ B2C（ business to client商家對(duì)客戶） 車友會(huì)、 EMBA同學(xué)會(huì)、強(qiáng)調(diào)小眾，專屬服務(wù)，產(chǎn)生連鎖反應(yīng) 直接進(jìn)入客群所在會(huì)所，連續(xù)多撥的深入溝通，詳盡介紹我們的產(chǎn)品，足夠的禮儀接待與一定檔次的禮品（千元左右施華洛世奇水晶等） 目的：直接打動(dòng)購(gòu)買或者培養(yǎng)出有效傳播者。 輔助宣傳： 網(wǎng)絡(luò) 紙媒軟文 公關(guān)活動(dòng) 2： —— 業(yè)主嘉年華 活動(dòng)時(shí)間： 12月底 活動(dòng)內(nèi)容：針對(duì)富邦準(zhǔn)業(yè)主開放 期間派送禮品、折扣優(yōu)惠 輔助宣傳：網(wǎng)絡(luò) 紙媒軟文 電視新聞 廣播 短信（告知、邀約） 通過專制服務(wù)，抬升客戶地位感，增強(qiáng)其成為業(yè)主的榮譽(yù)感。 公關(guān)活動(dòng) 1： —— 寶馬 Z4試駕活動(dòng)及周邊城市名車展 活動(dòng)時(shí)間： 7月 —8月 活動(dòng)內(nèi)容： ——贊助 /組織客戶參與 Z4試駕，標(biāo)榜自身品牌高度 ——聯(lián)合捷豹、路虎、寶馬等高檔車進(jìn)行壽光周邊城市的巡展 活動(dòng)地點(diǎn)： 除壽光寶馬試駕外，同時(shí)在周邊城市進(jìn)行名車巡展 （搭載 “ 富邦 20” 的異地宣傳） 輔助宣傳： 戶外 網(wǎng)絡(luò) 紙媒軟文 電視新聞 廣播 短信（告知、邀約） 通過同檔次座駕標(biāo)榜自身價(jià)值的同時(shí)，可以有機(jī)搭載項(xiàng)目活動(dòng)，避免直接性推廣引起的抗性。 活動(dòng)營(yíng)銷 利用輿論的傳播性，對(duì)于富邦集團(tuán)的品牌形象，對(duì)于項(xiàng)目的整體品質(zhì)，以及項(xiàng)目的地段價(jià)值等多個(gè)方面進(jìn)行炒作，達(dá)到宣傳的目的。 高檔健身場(chǎng)所 高檔會(huì)所 遵循目標(biāo)客戶的消費(fèi)習(xí)慣，聯(lián)系市內(nèi)豪華酒店等場(chǎng)所，以便后期投放項(xiàng)目宣傳資料、巡展等推廣活動(dòng)開展。 “ 富邦 CLUB” 所倡導(dǎo)的階層精神，不僅有清晰識(shí)別感，更使人樂于在此停留，享受，并最終成為承載財(cái)富階層生活品質(zhì)、生活藝術(shù)的 “ 精神盛會(huì) ” 。 — 增加品牌、藝術(shù)賣點(diǎn) 沿街商業(yè) ——建議打造“ Boutique gallery”名品環(huán)廊 奢侈品聚集地 Boutique zone“名品街” Boutique一詞源自法語，在上個(gè)世紀(jì)開始和小商店、時(shí)髦酒店形影不離。 住宅奢適品 ? 一個(gè)在建筑、環(huán)境、品牌、規(guī)模等方面均趨于城市最高水準(zhǔn)的住宅產(chǎn)品，我們不能夠僅僅用“高檔住宅”來淹沒它身上的光芒，必須賦予它象征尊貴的身份地位，居住產(chǎn)品里面也有奢侈品，但奢侈不是它的全部，只是它的外在，才是它的內(nèi)核，所以，就有了住宅的“奢適品” 體現(xiàn)類似于奢侈品的限量、標(biāo)號(hào)、定制、獨(dú)一無二、鮮明的個(gè)性，具備奢侈品元素，全方位突顯本項(xiàng)目的個(gè)性特征。 ： 企業(yè)老板們 +政府公務(wù)人員 +蔬菜種植大戶。 產(chǎn)品定位： 同一特征類型的群體對(duì)于居住的具體需求擁有相對(duì)集中的共性特點(diǎn)，抓住這種共性并且把控相關(guān)技術(shù)環(huán)節(jié)的要領(lǐng)來設(shè)計(jì)生產(chǎn)住宅，力求實(shí)現(xiàn)量體裁衣、按需供給。 ——這是項(xiàng)目得以良好銷售的根本。42% 定位書香品質(zhì)社區(qū) 產(chǎn)品為小高層與高層產(chǎn)品，西班牙風(fēng)格，歐式園林綠化率較大，借助中南品牌影響力也將是中高檔小區(qū)。 除中南香堤雅苑、港苑新空間項(xiàng)目為新開發(fā)項(xiàng)目。 戶型面積 ： 77345平米 銷售價(jià)格一覽： 多層 1F37003800元 /㎡ （帶院） 。 【 左岸綠洲 】 開 發(fā) 商 ：山東創(chuàng)嘉置業(yè)有限公司 位置 ：北環(huán)路與南環(huán)路交界處 建筑面積 ： ㎡，住宅 ㎡ 產(chǎn)品組成 ：獨(dú)棟、洋房豪宅、電梯多層洋房 容 積 率 ： 綠化率： 68% 戶型面積 ：獨(dú)棟： 1000㎡ 洋房豪宅： 473㎡ ， 469㎡ 電梯多層： 160186㎡ 。 在售部分： 雙拼、洋房豪宅、電梯多層洋房?！? 本項(xiàng)目 壽光樓市旺盛同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)更激烈，壽光市區(qū)樓盤約 60個(gè)，其中在售及預(yù)約項(xiàng)目 30多個(gè)，其中待售高端項(xiàng)目主要沿彌河岸分布：凱寶皇都、中南世紀(jì)星城、威尼斯小鎮(zhèn)。 政府公務(wù)人員等改善型居住需求強(qiáng)勁；中小企業(yè)主高端需求更加旺盛！ 壽光房地產(chǎn)自 2023年真正發(fā)展至今，已有 4年，而這 4年也基本是改善性換房周期，即：由最初滿足居住功能的中小戶型換置成改善性需求的大中戶型 —— 這將是壽光政府公務(wù)人員購(gòu)房置業(yè)的一大特點(diǎn)；而隨著周邊城市的紛紛上漲、壽光當(dāng)?shù)刂懈叨隧?xiàng)目的不斷涌現(xiàn)，也大大刺激了當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)主們投資置業(yè)或改善性居住的熱情。 5. 環(huán)繞市區(qū)的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)十分發(fā)達(dá)，如：洛城、孫家集、稻田等，在這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)上也涌現(xiàn)出了大量個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶，從事農(nóng)副產(chǎn)品、輪胎等化工產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)，這部分人有著極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，更有著在市區(qū)購(gòu)房的強(qiáng)烈愿望。中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率上調(diào)后，也將高達(dá) %。 可以預(yù)測(cè)，未來 2— 3年壽光市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)如下變化 ： ?地方政府行政干預(yù)力度進(jìn)一步增強(qiáng)！ ?使得部分投資性客群退出房市，也會(huì)使得部分剛需群體再次進(jìn)入持幣觀望狀態(tài)！ ?客源競(jìng)爭(zhēng)更加激烈！項(xiàng)目營(yíng)銷難度進(jìn)一步增大！ ?開發(fā)及營(yíng)銷理念進(jìn)一步更新、對(duì)營(yíng)銷人員 /團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性要求進(jìn)一步增加！ ?開發(fā)商的專業(yè)性、資金實(shí)力、政府公關(guān)能力面臨更大的考驗(yàn)！ ?部分小型開發(fā)商會(huì)因資金短缺或拿不到合適地塊，而退出房地產(chǎn)開發(fā)！ ?央行還會(huì)在 2023年進(jìn)一步加息、宏觀大政進(jìn)一步從緊！ ?在 2023年，上半年會(huì)是銷售較好的季節(jié)，而下半年隨著各項(xiàng)政策的落地執(zhí)行，銷售趨緩。 —— 晨鳴 *威尼斯小鎮(zhèn)：充分借助臨河并靠近牡丹園之優(yōu)勢(shì)，打造詩(shī)意、生態(tài)、情趣花園 —— 家里私藏了城市的花園；產(chǎn)品則基本涵蓋了高端居住的全部 —— 128— 167㎡ 電梯洋房、 391— 442㎡ 洋房豪宅別墅； 440— 802平米疊拼別墅等。 特別需要指出的是：在 2023年還有以下項(xiàng)目即將或已經(jīng)入市！ 德鑫嘉園 領(lǐng)世郡小區(qū) 中南世紀(jì)星城 威尼斯小鎮(zhèn) 巨能華府 壽光晨鳴廣源地產(chǎn)有限公司； 平米 巨能地產(chǎn) ； 中南地產(chǎn)； 110萬 平米 濰坊北大科技園建設(shè)開發(fā)有限公司；二期 83613平米 壽光市華光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 101648 平米 加上其他即將開發(fā)的其他項(xiàng)目，如 ： ——壹號(hào)公館：濰坊長(zhǎng)城投資置業(yè)有限公司； 位于北環(huán)路以北、幸福路以東 ， 22萬方； ——鐵路花園：壽光市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司； 壽光市南環(huán)路以北、銀海路以西； 平米。 “富邦水木清華”位于壽光市東北角，北依北環(huán)路，南抵健康街，東臨東環(huán)路，西至自康街，規(guī)劃用地面積 110351平方米。 整體產(chǎn)品規(guī)劃豐富，高層、小高層、花園洋房、復(fù)式、別墅北高南低，與本案規(guī)劃產(chǎn)品均為舒適性居所，同為本地知名企業(yè)所開發(fā)，牡丹園為項(xiàng)目后花園。 【 巨能華府 】 開 發(fā) 商 ：巨能集團(tuán) 項(xiàng)目位置 ：金東街與建橋街交界處 建筑面積： 20萬㎡ 物業(yè)類別 ：洋房豪宅、疊拼、電梯花園洋房、小高層、高層 建筑風(fēng)格 ：英倫原鄉(xiāng)風(fēng)情建筑 ,綠化率： 40% 戶型面積 ：小高層： 109， 140， 160㎡ ,別墅戶型： 300400㎡ 在 售： 4棟 8層電梯洋房 均 價(jià)： 電梯洋房約 4100元 /㎡ ,別墅預(yù)計(jì)均價(jià) 6000元 /㎡ 銷售情況： 目前對(duì)外出售的為 4棟 8層電梯洋房； 項(xiàng)目東側(cè)的多層和北面的四棟高層為團(tuán)購(gòu)房；團(tuán)購(gòu)房部分為 裝修房 ，零售房為毛坯房；后期有疊拼和洋房豪宅推出。 特別賣點(diǎn)：溫泉入戶，溫泉地?zé)岵膳? ！ 壽光總體發(fā)展方向是東南拓進(jìn)，此區(qū)域?yàn)楦邫n住宅區(qū)域，本項(xiàng)目位于城市的東北邊。后期待建中有復(fù)式與花園洋房 多層住宅 花園洋房 復(fù)式住宅 高層 【 巴龍國(guó)際 】 占地約 ㎡， 總建筑面積約 ㎡ 容積率 綠化率： 45% 戶型面積：主力面積 64㎡ 155㎡ 目前滯銷戶型為 140—155㎡ 主打教育與建筑品質(zhì)定位不夠明朗 多層 小高層 高層 產(chǎn)品類型相對(duì)單一，規(guī)劃較常規(guī)，建筑品質(zhì)較高采用地緣熱泵，新型節(jié)能保溫墻體 “CL 墻體體系”擁有優(yōu)良的保溫隔熱性能，保溫與建筑同壽命 。項(xiàng)目的客觀因素，如：所處地段、項(xiàng)目規(guī)模、交通狀況、既有規(guī)劃等并不是能隨意改變的；同時(shí)，目標(biāo)消費(fèi)群體的購(gòu)買能力、工作地點(diǎn)、通勤能力、消費(fèi)理念也是不能在短期內(nèi)改變的，這些客觀因素的存在，就限定了項(xiàng)目的操盤方式與思路。項(xiàng)目最終是否能走出現(xiàn)狀、淡化劣勢(shì)， 差異化競(jìng)爭(zhēng)策略和產(chǎn)品模式及開發(fā)模式的創(chuàng)新 將成為本項(xiàng)目的最大機(jī)會(huì)因素定位內(nèi)容將以“強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)、改善劣勢(shì)、避免威脅、把握機(jī)會(huì)”的價(jià)值最大化策略為出發(fā)點(diǎn)，提出系統(tǒng)的、適用的解決方案 高端產(chǎn)品 — 中高端價(jià)位 — 性價(jià)比超越 D 項(xiàng)目定位 8/定位思考和流程 9/項(xiàng)目定位 10/產(chǎn)品建議 不同消費(fèi)群體會(huì)因此結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)條件等決策影響要素，做出消費(fèi)選擇?，F(xiàn)如今，奢華、有文化都是高層次和高品味的表現(xiàn)。 — 增加景觀賣點(diǎn) ? Armani阿瑪尼的座榻 ? Rolex勞力士名鐘 ? Versace 范思哲 ? Gucci 古琦 ? LV ? Chanel 香奈爾 ? Prada 普拉達(dá)等用具 ? Bose 博士 (音響 ) ? Absolut 絕對(duì)伏特加 ? Johnnie Walker 尊尼獲加 (威士忌 ) ? Chivas 芝華士 ? …… 簡(jiǎn)單的組合與擺放，不經(jīng)意間即可房間與飾品融合，表現(xiàn)出非凡的氣質(zhì)。 —— 增加時(shí)尚賣點(diǎn) 會(huì)所：建議打造專屬一個(gè)圈層的 “ 富邦富邦匯 ” （ LOGO CLUB）（引進(jìn) CAAB、一兆韋德等高級(jí)俱樂部或會(huì)所管理公司打造高端主題休閑會(huì)所） 物業(yè)服務(wù)：建議抽調(diào)精英組建富邦物業(yè) “ 金鑰匙團(tuán)隊(duì) ” 提供高品質(zhì)專享服務(wù)（各個(gè)細(xì)節(jié)、保安、保潔、安保系統(tǒng)等） — 增加配套賣點(diǎn) “浩庭” “瀚宮” 210240㎡ 花園豪宅 260300㎡ 花園豪宅 “觀邸” “銘苑” 350㎡ 空中別墅 200240㎡ 空中別墅 [Ⅲ 營(yíng)銷篇 ] 揚(yáng)長(zhǎng)避短，出奇制勝！ E 營(yíng)銷推廣 11/營(yíng)銷戰(zhàn)略 12/推廣節(jié)奏 圣城街以北區(qū)域目前還屬于彌河沿線認(rèn)可度較低的區(qū)域，缺少高端項(xiàng)目 如何提升我們的區(qū)域價(jià)值認(rèn)同度，與項(xiàng)目的產(chǎn)品力形成合力，促進(jìn)而不是影響項(xiàng)目的銷售 營(yíng)銷關(guān)鍵點(diǎn)之一 項(xiàng)目所面對(duì)的高端客戶群體范圍較小 依靠傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式，肯定難以達(dá)到吸引客戶的目的，如何運(yùn)用精確手段，有效的找到我們的目標(biāo)客戶？ 營(yíng)銷關(guān)鍵點(diǎn)之二 項(xiàng)目目前的銷售期較為滯后 按照目前的進(jìn)度，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 10月 11月開盤銷售，其時(shí)已進(jìn)入壽光房地產(chǎn)的銷售淡季，如何能夠有效把握客戶，實(shí)現(xiàn)理想的銷售業(yè)績(jī)。 效果： 奢侈品小型展示