【房地產(chǎn)】中原：架空層專題研究-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 傍晚下棋、聊天，儼然生活在一個(gè)安全、和諧、文明的社區(qū)環(huán)境。 架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議 16 不占用容積率指標(biāo) 如果架空層算入建筑面積和容積率，那么開(kāi)發(fā)商就要交納相應(yīng)的配套費(fèi)、土地出讓金等， 這是一筆不小的開(kāi)支。 圖 31 圖 32 架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議 18 A 圖 B 圖 利用架空層增加某個(gè)特定區(qū)域的價(jià)值 A 圖：通過(guò)架空層功能的衍生（健身、車位）贈(zèng)送給 1 樓業(yè)主，使 1 樓的售價(jià)大大提高，而 多賣的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于架空層的造價(jià)；（但要注意此處的架空層面積不得進(jìn)行公攤，并建議層高 不超過(guò) ，不計(jì)容積，不算產(chǎn)權(quán)，以贈(zèng)送使用權(quán)方式處理）。架空層的性質(zhì)為公建配套設(shè)施，不發(fā) 產(chǎn)權(quán)證。 架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議 22 2. 對(duì)應(yīng)用的建議 架空層的利用應(yīng)該因地制宜，功能的使用上靈活多變，應(yīng)結(jié)合樓盤條件具體分析，不可盲 目照搬。 設(shè)計(jì)用途為公共開(kāi)放空間 A. 與室外地坪無(wú)高差，層高小于 米，不計(jì)入建筑面積，不計(jì)入公攤； B. 層高大于 米， 3 米以下，之前規(guī)劃中一般不計(jì)入層次和容積率，不計(jì)入公攤； C. 建筑底層布臵層高 米以上架空層，四周通透，沒(méi)有圍護(hù)其建筑面積可不計(jì)入地塊 容積率。真正要達(dá)到步移景異 及景觀共享的效果，在營(yíng)造架空層園林景觀時(shí)通常的造景手法： ，遵循環(huán)境設(shè)計(jì)的理念設(shè)計(jì)； ，適當(dāng)縮小景物的尺度； 、框景、障景等造園手法，讓室內(nèi)空間向戶外延伸，從而起到增大空間、增強(qiáng)景深的作用。但是目前有些居住區(qū)的架空層僅僅是在外墻垂直面的邊緣 簡(jiǎn)單地栽一些植物，空間內(nèi)部簡(jiǎn)單地布臵幾條小路，而缺少了其他的造園要素，不能形成良好 的園林景觀。 架空空間作為交往的公共開(kāi)放性空間，除了能遮陽(yáng)避雨，還能豐富園林景觀的層次，創(chuàng)造 虛實(shí)對(duì)比強(qiáng)烈的造型。 這種設(shè)計(jì)手法使建筑與社區(qū)景觀構(gòu)成有機(jī)整體，是開(kāi)發(fā)商為業(yè)主精心打造的與自然親密 接觸遠(yuǎn)離噪聲與污染的人性化住宅產(chǎn)品，這也將是地產(chǎn)界進(jìn)入人性化營(yíng)銷時(shí)代的一個(gè)象征。北方住宅架空層南面還是可以種植一些耐寒植物。 解決方法： 可以借鑒中式景觀設(shè)計(jì)的一些做法，用對(duì)景、借景、夾景、框景、隔景、障景、體現(xiàn)曲徑通幽，移步異景的效果。 在光照強(qiáng)度、光照時(shí)間與光質(zhì)都不能滿足植物生長(zhǎng)的要求時(shí)，選擇觀葉、抗風(fēng)及耐陰的 植物，如：八角金盤、桃葉珊瑚、魚(yú)尾葵等。 架空層景觀的營(yíng)造 28 建筑空間 架空層空間的充分利用，可以營(yíng)造出以人為本的不同景觀系列的休閑空間，為各年齡層 次及愛(ài)好不同的小區(qū)居民提供豐富多彩的娛樂(lè)、晨練等活動(dòng)場(chǎng)所。 運(yùn)用方面 在架空層的運(yùn)用方面，一般情況下，花園洋房下的架空層層高不會(huì)超過(guò) 米，不計(jì)產(chǎn)權(quán)， 用贈(zèng)送的形式送給業(yè)主，自然其房屋的單價(jià)也會(huì)加高；多層或小高層、高層下的架空層由于車 位短缺，故按產(chǎn)權(quán)車位標(biāo)準(zhǔn)建造，以產(chǎn)權(quán)車位形式出售給業(yè)主。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物， 是設(shè)計(jì)理念和客戶理念提升的結(jié)果。 架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議 20 面積公攤 架空層是供業(yè)主公共使用的空間，增加了業(yè)主之間溝通交流的機(jī)會(huì)， 目前的架空層主要有兩種：一種是半地下室的，另外一種是地上的。架空層應(yīng)計(jì)入建筑層次。 利用架空層做半開(kāi)放式泛會(huì)所，（室外泳池） 架空層基本概念解讀 11 其他作用 架空層的空間除了可以營(yíng)造綠化景觀以外還可以作多種用途： A. 作為停車場(chǎng)等進(jìn)行經(jīng)營(yíng)； B. 作為一些管線出口、儀器儀表集中的管理
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