【正文】 岸即將進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)階段項(xiàng)目周邊土地出讓情況65本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻粞芯靠蛻魜碓磪^(qū)域客戶購(gòu)買力和購(gòu)買意愿客戶置業(yè)特征分析68本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻舴治龇椒╱對(duì)整體市場(chǎng)以及區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與看法u對(duì)本項(xiàng)目的看法u對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新及初步構(gòu)思的試探與檢驗(yàn)u需求和購(gòu)買力p訪談：u對(duì)整體市場(chǎng)以及區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與看法u對(duì)本項(xiàng)目的看法u對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新及初步構(gòu)思的試探與檢驗(yàn)u需求和購(gòu)買力p樓盤調(diào)研71本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 有東風(fēng)、康師傅、可口可樂等216。 多數(shù)為非武漢客戶，無武漢城市情節(jié)，認(rèn)為沌口區(qū)域不差，區(qū)域基本生活 配套較成熟，出片區(qū)主動(dòng)意愿不強(qiáng)216。216。 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)可以通過通過舒適的居住空間突破，產(chǎn)品創(chuàng)新，并吸引享受自然環(huán)境的客戶。 企業(yè)臨時(shí)員工收入 1000元 /月左右216。 漢正街－適宜居住，隨著靠近晴川橋?qū)嚯x產(chǎn)生一定抗性216。 經(jīng)營(yíng)種類服裝、鞋、副食品、五金等216。項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 客戶置業(yè)特征置業(yè)要素：n 多 5年以后開始置業(yè)，并將家人帶到武漢n 78年后開始注重居住環(huán)境和需求大面積單位 n 置業(yè)特別關(guān)注交通條件n 和日常生活環(huán)境相關(guān)對(duì)鐵道的敏感度明顯低于武漢籍商戶本項(xiàng)目契合度n 對(duì)片區(qū)抗性小，本項(xiàng)目解決對(duì)客戶引導(dǎo)性空間大n 通過大規(guī)模樓盤環(huán)境和產(chǎn)品打造加大漢江北岸產(chǎn)品（規(guī)模小）的差異n 但必須解決項(xiàng)目和客戶工作之間的公共交通問題。客戶研究總結(jié) (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 研究片區(qū) 可引導(dǎo)性 項(xiàng)目引導(dǎo)消除 障礙點(diǎn) 物業(yè)需求 (平方米 ) 價(jià)格承受（萬）漢江北商業(yè)片區(qū)漢西街－環(huán)境不錯(cuò)，比較近，公交少漢正街－適宜居住，隨著靠近晴川橋?qū)嚯x產(chǎn)生一定抗性可引導(dǎo) n公交系統(tǒng)2房 90\90100 2房 3545萬3房 4房 120130150180 3房 55萬以上寶豐商圈 漢陽適合居住，離城區(qū)也比較近 ，公交系統(tǒng)弱 可引導(dǎo)n公交系統(tǒng)n產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)2房 90 2房 3540左右3房 110130 3房 4555鐘家村片區(qū)對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：地塊是漢陽目前居住適宜區(qū)域 可引導(dǎo)n產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì) 2房 90100 2房 35453房 4房 120130150180 3房 5080王家灣片區(qū)對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：具有好的居住環(huán)境，公交系統(tǒng)和基本生活配套不 足，但片區(qū)前景看好可引導(dǎo) n產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)2房 80100 2房 30403房 110130 3房 4055沌口片區(qū) 武漢人－環(huán)境還可以 非武漢人－大多不太熟悉本片區(qū) 引導(dǎo)性差 不作分析2房 8090 2房 30403房 120130 3房 455586本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。規(guī)模、立面、配套、會(huì)所只能從一定的程度上影響客戶，有錦上添花的作用；客戶敏感度高中低90本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析本項(xiàng)目前期客戶置業(yè)選擇區(qū)域?qū)Ρ确治觯瑢ふ翼?xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)94本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。樓盤特征 規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率高物業(yè)類型 高層建筑為主產(chǎn)品創(chuàng)新 價(jià)格 均價(jià) 4200元 /平方米以上，創(chuàng)新產(chǎn)品價(jià)格比均價(jià)高 400元 /平方米，而且銷售速度快價(jià)值要素城市價(jià)值（商圈地段、市政配套、交通、生活配套）；少量產(chǎn)品創(chuàng)新（挑高產(chǎn)品） —— 個(gè)案板塊劣勢(shì)項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，社區(qū)內(nèi)環(huán)境不佳；產(chǎn)品品質(zhì)一般；漢正街板塊樓盤特征99本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)值突破方向分析 —— 戶型設(shè)計(jì)板塊 漢口中心 漢正街 寶豐商圈 古田 鐘家村 王家灣 四新 沌口代表樓盤 華立新時(shí)代 摩登公館 集賢書香苑 漢口春天 金橋鳳凰華庭 碧水晴天 南國(guó)明珠 金色港灣戶型設(shè)計(jì) 一般產(chǎn)品高產(chǎn)品 一般產(chǎn)品 一般產(chǎn)品品 一般產(chǎn)品 一般產(chǎn)品 一般產(chǎn)品評(píng)價(jià) 一般 較好 一般 一般 較好 一般 一般 一般結(jié)合客戶訪談情況：216。戶型設(shè)計(jì)216。平方米 ，建筑面積 u 基于現(xiàn)狀發(fā)展和城市規(guī)劃進(jìn)行預(yù)測(cè)，不考慮重大事件所產(chǎn)生的外來影響；u 最小比例估計(jì)，高端消費(fèi)約有 位，中高端消費(fèi)約。客戶價(jià)值敏感性測(cè)試總結(jié)216。 本項(xiàng)目與月湖橋延伸區(qū)物業(yè)保持 300400元價(jià)差具有較大吸引力，漢口中心區(qū)客戶性價(jià)比空間要求更高216。 漢正街收入：平均純收入約 10－ 15萬元 /年（扣除所有費(fèi)用）漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶研究漢西建材漢正街漢西建材場(chǎng)82本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商戶主要以浙江（溫州、杭州）、福建（福州為主）、廣東和非武漢湖北構(gòu)成（ 80％以上）216。 企事業(yè)員工購(gòu)買兩房單位，管理層需求面積大 交通規(guī)劃設(shè)計(jì)院：集中可以承擔(dān) 30——50 萬的總價(jià) 武漢市金融財(cái)經(jīng)學(xué)校：集中可以承擔(dān) 2030萬總價(jià)王家灣村片區(qū)客戶研究王家灣79本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本區(qū)域集中武漢卷煙廠、百威啤酒等企業(yè)和交通規(guī)劃設(shè)計(jì)院和金融學(xué)?？蛻?16。 購(gòu)房是為了改善生活居住質(zhì)量216。 客戶為子女教育投資（城市教育資源要求高）本項(xiàng)目契合度跳出區(qū)域購(gòu)買特點(diǎn)和本項(xiàng)目不相符對(duì)在沌口區(qū)域購(gòu)買物業(yè)的客戶拉動(dòng)抗性大216。 技術(shù)人員和科長(zhǎng)級(jí)別 30004000元 /月216。客戶服裝商戶　女士?。玻禋q　　武漢人服裝商戶　先生　５０歲　　經(jīng)營(yíng)５年　石家莊人服裝商戶　先生?。常禋q　　經(jīng)營(yíng)１年　溫州人服裝商戶　先生　３５歲　　經(jīng)營(yíng)２年　東北人服裝商戶　先生?。矗禋q　　經(jīng)營(yíng)１年　十堰人 服裝商戶 4118 先生　 50歲　　溫州人服裝商戶 4318　女士?。矗禋q　杭州人服裝商戶 4330　女士?。常禋q　廣州人服裝商戶 1229 男 30歲 非武漢人 服裝商戶 1329 女 35歲 武漢人服裝商戶 4237 女 30歲 武漢漢陽人服裝商戶 男 45歲 建材市場(chǎng)華利燈飾沈老板?。常禋q左右　寧波人建材市場(chǎng)勝陽燈飾孫老板　　４５歲左右　武漢人漢正街臨街商鋪酒水飲料批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶?。矗皻q　　武漢周邊（黃岡人）　　漢正街臨街商鋪茶葉批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶 ?。常禋q左右　外地人　　　　　　　漢正街臨街商鋪干果批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶　　３０歲左右　武漢周邊（孝感人）　大興路鞋類商品批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶?。常皻q　　武漢人　趙先生漢西建材市場(chǎng)賣場(chǎng)經(jīng)理漢西建材市場(chǎng)瓷磚老板　　２８歲　福建人漢西建材市場(chǎng)華藝照明 b217　先生?。矗皻q　十堰人漢西建材市場(chǎng)工藝畫廊　女士　 50歲　武漢人大橋局職工　　　　　　?。矗禋q左右道路設(shè)計(jì)院職工家屬　　　４０歲左右沌口消費(fèi)者 男高工沌口消費(fèi)者 女管理人員沌口消費(fèi)者 男管理人員沌口消費(fèi)者 男一般職員。漢江北岸客戶抗性相對(duì)較低216。區(qū)域城市發(fā)展研究216。漢正街有 500年悠久商貿(mào)歷史和漢地文化，該區(qū)域定位為特色商業(yè)文化為主導(dǎo)功能的傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)生活休閑區(qū)段： 月湖橋至龍陽橋段，漢西板塊。生產(chǎn)性服務(wù)中心以發(fā)展四新地區(qū)為重點(diǎn)，可極大地提高武漢的區(qū)域輻射力。是否具有打贏的機(jī)會(huì)？項(xiàng)目核心問題：項(xiàng)目核心問題：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶及需求偏好市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析60本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。但溪沖等海灘線路崎嶇山地海景高爾夫酒店和游艇碼頭等開發(fā)零散的旅游和地產(chǎn)開發(fā)，區(qū)域整體考慮較少，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊在深港市場(chǎng)有較高知名度，但對(duì)珠三角的強(qiáng)勢(shì)輻射尚未形成，本地客源為主核電站影響不利80%處于 10公里半徑的核電站應(yīng)急區(qū)珠海海灣距離珠三角東部地區(qū)可達(dá)性差橫琴島將有中美 10億美元聯(lián)合開發(fā)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開發(fā)目前十分有限溫泉等項(xiàng)目認(rèn)知度較高無規(guī)模性產(chǎn)業(yè)目前整個(gè)廣東省海岸線大規(guī)模發(fā)展石化工業(yè)等重工業(yè)，巽寮灣等是僅有的海濱度假區(qū)。去龍門的廣州人最多。l缺乏整體開發(fā)，配套不足，海灘過于開敞。巽寮所面臨的珠三角旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)版圖—— 一流的區(qū)域級(jí)旅游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺 本地旅游休閑自住類一流區(qū)域旅游度假resort類一流目的地型 resortResort的功能單一 復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中夏威夷坎昆巴拉德羅馬爾代夫Bintan亞龍灣巽寮南國(guó)桃園華僑城觀瀾 GOLF荔湖 GOLF光明農(nóng)場(chǎng)美視 GOLF 愉景灣大梅沙御溫泉丹霞山 海凌島小梅沙飛沙灘七星巖Hidden ValleyHomestead國(guó)際標(biāo)桿珠三角市場(chǎng)珠三角市場(chǎng)供給Forest Highlands55本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市群整體供給水平分析大鵬半島度假市場(chǎng)針對(duì)性研究代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析51本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小結(jié)（目標(biāo)客戶及需求偏好分析）1. 相對(duì)于核心城市而言，較低的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平一方面使得本地人口對(duì)于度假和置業(yè)的有效需求較低 ；另一方面其洼地效應(yīng)所形成的投資價(jià)值也被城市群的投資者看好。2. 珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購(gòu)買力。這批投資物業(yè)的年租金回報(bào)率約 10%。區(qū)域內(nèi)典型物業(yè)46本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u在度假灣公司對(duì)于度假區(qū)屬性的調(diào)查中，舒適性最為重要，提級(jí)率 75%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于娛樂性、觀賞性、參與性。大戶型主要面向觀瀾高爾夫球會(huì)的大戶型 “高爾夫大宅 ”做的過大，導(dǎo)致除部分企業(yè)客戶用來做會(huì)所外，對(duì)于個(gè)人客戶吸引力不高，雖然價(jià)格不斷上漲，但銷售速度明顯低于其他小面積別墅。 —— 北京客戶十一長(zhǎng)假我一般都是在上海周邊江浙一帶度假，不會(huì)走得太遠(yuǎn)的。u訪談顯示，置業(yè)出于投資和度假雙重目的。5. 巽寮灣的環(huán)境承載力能夠滿足所依托的龐大市場(chǎng)空間。自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客提及率最高的短途旅游度假目的地u惠州的山地風(fēng)景資源在珠三角地區(qū)首屈一指。但是開通航道是比較容易的。u調(diào)查顯示，選擇同家人和朋友度假出行的人數(shù)分別占 70%和 40%，隨團(tuán)出行主要為商務(wù)活動(dòng)。巽寮在城市群中面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平旅游度假消費(fèi)市場(chǎng)需求趨勢(shì)香港對(duì)周邊旅游市場(chǎng)的影響泛珠三角的旅游市場(chǎng)機(jī)會(huì)城市群旅游地選擇偏好調(diào)查巽寮灣的環(huán)境承載力粗算旅游度假需求分析 度假置業(yè)需求分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)分析各區(qū)域度假置業(yè)購(gòu)買力分析客戶關(guān)注的置業(yè)關(guān)鍵要素周末度假置業(yè)客戶區(qū)域特征度假置業(yè)的物業(yè)偏好度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素開發(fā)第二居所的條件分析區(qū)域內(nèi)典型物業(yè)29本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。北小營(yíng)鎮(zhèn)常住人口狀況 南彩鎮(zhèn)常住人口狀況 單位：人人口教育程度結(jié)構(gòu)圖資料來源：北小營(yíng)鎮(zhèn)政府。 以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。20本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。來源：綜合聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)、聯(lián)合國(guó)人類住區(qū)（生境）中心、世界銀行對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義房?jī)r(jià)收入比＝平均房?jī)r(jià) /平均家庭年收入平均房?jī)r(jià)＝面積單價(jià) 面積指標(biāo)平均家庭年收入＝平均個(gè)人年收入 計(jì)算人口數(shù) 定義計(jì)算方法及缺陷各指標(biāo)的取值不同，算出的房?jī)r(jià)收入比結(jié)果相差是非常大的 面積單價(jià)：經(jīng)濟(jì)適用房面積單價(jià)、商品房面積單價(jià)、新舊房折合單價(jià)面積指標(biāo)： 60平方米、 80平方米、人均建筑面積 平均家庭人口平均個(gè)人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入計(jì)算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口 18本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)分類 說明 適用范圍 典型全國(guó)性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā) 展 階 段 啟 動(dòng)階 段 快速 發(fā) 展 階 段 平 穩(wěn)發(fā) 展 階 段 減 緩發(fā) 展 階 段人均 GDP（美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求 為 主 改善需求 為 主發(fā) 展特征超速 發(fā) 展單純 數(shù)量型快速 發(fā) 展以數(shù)量 為 主，數(shù)量與質(zhì) 量并重平 穩(wěn)發(fā) 展，以 質(zhì) 量為 主，數(shù)量與 質(zhì) 量并重緩 慢 發(fā) 展綜 合 發(fā) 展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 高速發(fā)展13本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)市場(chǎng)潛力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及目標(biāo)客戶的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：?現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積?空置率和空置物業(yè)的特點(diǎn)?近期物業(yè)的吸納情況，包括購(gòu)買和出租的情況?在建或者正在籌建、擬建的項(xiàng)目?租金或者售價(jià)，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)?現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)