【正文】 “ 我要什么？ (必須是可量化的目標 )” 樂觀的心情 “ 賣房子，我快樂 (用熱情感染客戶 )” 專業(yè)的表現(xiàn) “ 我專業(yè)，我成功 (贏得客戶的信賴 )” 大量的行動 “ 從今天開始、堅持不懈行動 ” 4 之二 —— 必備的四張王牌 三、成功銷售員的 6之 “ 4” 4 之三 —— 必備的四大素質(zhì) 強烈的內(nèi)在動力 擁有成功渴望，堅持長期自我磨煉 嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L 周密計劃、關(guān)注細節(jié)、勤奮地工作 完成推銷的能力 不能完成簽約，一切技巧都是空談 建立關(guān)系的能力 解決客戶問題能手，關(guān)系營銷專家 三、成功銷售員的 6之 “ 5” 5 —— 必須堅持的五種信念 ①、相信自己，足夠自信 ②、真心誠意地關(guān)心您的客戶 ③、始終保持積極和熱忱 ④、鞭策自己的意志力 ⑤、尊重您的客戶 銷售大師們成功，憑借的不僅是技巧，更重要的是精神力量，那就是信念！唯有信念，才能讓我們在漫長的銷售生涯中，有力量和自信面對挫折、迎接挑戰(zhàn)！ 三、成功銷售員的 6之 “ 6” 6 —— 倍增業(yè)績的六大原則 我是老板（我為自己干） “ 我要對自己的成功負責！ ” 我是顧問而非 “ 售樓員 ” “ 我是房地產(chǎn)行業(yè)的專家！ ” 我是銷售醫(yī)生、購房專家 “ 我能診斷客戶購房需求！ ” 我要立即行動、拒絕等待 “ 用行動開啟成功的人生！ ” 我要把工作做好 —— 用心 “ 認真做工作、關(guān)注細節(jié)！ ” 我立志出類拔萃 —— 執(zhí)著 “ 我要成為最能賣房的人！ ” 14：積極的心態(tài)源于專業(yè)的修煉 心態(tài)篇 ： 第四節(jié) 四、積極的心態(tài)源于專業(yè)的修煉（ 1） 積極的心態(tài) 激昂的口號 ≠ 積極的心態(tài)需要科學的訓練 積極的心態(tài)來自長期的磨煉 四、積極的心態(tài)源于專業(yè)的修煉（ 2） 積極的心態(tài)是怎么練成的？ 積極的自我對話 積極的心態(tài) 積極的想像 積極的精神食糧 積極的人際關(guān)系 積極的健康習慣 積極的行動 積極的訓練 授課現(xiàn)場互動： 觀看學習： 時代光華管理課程： 《 如何成為一個頂尖的銷售人員 》 四、積極的心態(tài)源于專業(yè)的修煉（ 3） 成功售樓員的自我形象定位 公司形象代表 房地產(chǎn)銷售 人員是代表公司面對客戶，其形象即公司形象！服飾整潔與穩(wěn)重會給客戶留下專業(yè)、值得信賴的感覺，增加客戶對公司、產(chǎn)品的信心，拉近雙方距離。九龍房地產(chǎn)培訓顧問機構(gòu) 2023年 7月 金牌臵業(yè)顧問是怎樣煉成的？ 劉顯才 ? 中國地產(chǎn)心智銷售培訓第一人 ? 地產(chǎn)銷售技巧培訓專家 ? 心智情景銷售訓練專家 ? 全經(jīng)聯(lián)商學院實戰(zhàn)講師 ? 北大 、 清華等高?？妥淌? ? 九龍房地產(chǎn)銷售冠軍訓練機構(gòu)總教練 核心課程： 《 心智售樓逼定密碼 》 《 心智售樓談判密碼 》 《 心智售樓成交密碼 》 劉老師助理劉余： 13301189902 磨 刀 臨 陣 磨 槍 不 快 也 光 磨刀不誤砍柴工 17′04″超速行銷法則的啟示 30分鐘 4 秒 17分鐘 30分鐘自我準備 第一印象 4秒內(nèi)形成 17分鐘內(nèi)激發(fā)客戶興趣 銷售無技巧，功夫在“磨刀” — 積累和修煉 正確的心態(tài)＋專業(yè)的修煉 → 積極的心態(tài) 通用 知識 專業(yè) 知識 客戶拓展技巧 陌生拜訪技巧 電話營銷技巧 交流溝通技巧 價格談判技巧 業(yè)務成交技巧 ?? 《 銷售手冊 》 、 《 答客戶問 》 、銷售流程 商務禮儀 時間管理 目標管理 財務 /法律 ?? 公司及項目 產(chǎn)品或服務 房地產(chǎn)行業(yè) (戶型 /規(guī)劃 ) ?? 金牌置業(yè)顧問是怎樣煉成的？ 第一部分：心態(tài)篇 一、正確認識銷售這一職業(yè) 二、樹立正確的 “ 客戶觀 ” 三、成功銷售員的 6 四、積極的心態(tài)源于專業(yè)的修煉 11：正確認識 “ 銷售 ” 這一職業(yè) 心態(tài)篇 ： 第一節(jié) 一、正確認識 “ 銷售 ” 這一職業(yè) 銷售員是一種光榮、高尚的職業(yè) 銷售是極具挑戰(zhàn)和競爭性的職業(yè) 勇于承認自己是一名售樓員 付出艱苦努力才有豐厚回報 乞丐心理 銷售員的心理角色 推銷是乞求、害怕被拒絕和客戶提意見 使者心理 置業(yè)顧問、光明使者、將帶給客戶快樂 銷售是一門綜合學科 市場營銷學、消費心理學、組織行為學 社會 80%人從事銷售 銷售員的數(shù)量供過于求，質(zhì)量供不應求 √ 12：樹立正確的 “ 客戶觀 ” 心態(tài)篇 ： 第二節(jié) 授課現(xiàn)場互動： 客戶是什么？ 客戶喜歡什么樣 的 “ 售樓員 ” ？ 分組討論： 二、樹立正確 “ 客戶觀 ” （ 1） “ 客戶 ” 是什么？ 誤區(qū) 1： “ 對手 ” ？ “ 今天搞定了幾個客戶？ ” 誤區(qū) 2： “ 獵物 ” ？ “ 這個客戶有沒有上鉤？ ” 誤區(qū) 3： “ 上帝 ” ？ “ 客戶是我們的衣食父母 ” 二、樹立正確 “ 客戶觀 ” （ 2） 客戶喜歡什么樣的售樓員？ 工作專業(yè) 儀容得體、外表整潔； 熱情、友好、樂于助人； 有禮貌、有耐心、有愛心； 提供優(yōu)質(zhì)快捷服務。如果對所從事的售樓工作沒有熱情，如果僅僅是想有一份工作，如果是為了養(yǎng)家糊口 …… 你永遠也不會取得成功！ 三、成功銷售員的 6之 “ 3” ③、有效的時間管理造就成功的銷售員 ? 做行動者、做時間的主人 時間對每個人都是公平的，同樣做銷售，為什么成果不同，原因就在于我們是否浪費了時間？是否一直在積極行動？是否真正每時每刻關(guān)心客戶 …… ? 學會在工作點滴中體味成就 利用目標分解與時間管理將每天的工作進行分解，分解到每個事項，每個時段。這就需要銷售人員平時大量收集房地產(chǎn)市場信息，及時將客戶意見向公司反饋，為公司的決策提供依據(jù)。如果銷售員有著非常專業(yè)的形象，那么在顧客眼里，你所屬的公司就是一個專業(yè)的公司，你賣的房子也是好的。 ★ 領(lǐng)帶夾的含義 —— 領(lǐng)帶夾是已婚男士的標志，應在領(lǐng)結(jié)下 3/5處。男士兩腿間距可容一拳，女士兩腿應并攏。 ◎ 與車票、鈔票或雜物夾放 在一起； ◎ 褲子的背后口袋； ◎ 急時在皮包內(nèi)翻找。 ■ 收藏名片 ⑴ 名片夾中； ⑵ 西裝內(nèi)袋或襯衫口袋 ◆ 慎重放入； ◆ 面帶微笑。乃至將心目中想到的人名，見過或者未見過的、甚至有仇或合不來的人，通通羅列 出來。 一、客戶拓展技巧 （ 1） 客戶在哪？ —— 尋找客戶 10 法 交叉合作法 不同行業(yè)的推銷員都具有人面廣，市場信息靈的優(yōu)勢，售樓員可利用這一點加強相互間的信息、情報的交換，互相推薦和介紹顧客。 一、客戶拓展技巧 （ 2） 如何從競爭對手中拉回客戶？ 回避與贊揚 ★ 回避 —— 不要主動提及競爭樓盤情況 ，以免節(jié)外生枝，讓客戶知曉本不了解的事。如果您沒車或?qū)聿幌胭I車， 孩子不用上學，太太沒這么漂亮的話， 我建議您最好還是買那的房子。 ◆ 對售樓人員的接待非常滿意。 更重要的是：要讓客戶知道，你的推銷符合他的價值取向，從而不知不覺地認為你的拜訪很重要。 小故事 ： 弗蘭克 〃 貝特格的成功推銷 陌生拜訪 ： 第 1次做成公司最大一筆人壽險 范例： 借客戶斯科特索要的公司商業(yè)文件前往拜訪，卻送去保險資料 投保方案被 斯科特 認可，客戶購買了 6672美元的保險 客戶忙，拒絕！快速轉(zhuǎn)移，提出 斯科特感興趣的慈善事業(yè)問題 斯科特有了興致，讓其等 20分鐘，隨后安排時間專門討論洽談 不斷提問，了解到斯科特資助三個傳教士的詳情，共同做計劃 33：電話營銷技巧 技巧篇 ： 第三節(jié) 三、電話營銷技巧 （ 1） 打 (接 )電話應做好的準備 ◆ 確信自己能熟練介紹本項目的賣點、講清將給客戶帶來的幫助 。 三、電話營銷技巧 （ 3） 電話營銷的業(yè)績來源之一 制定工作目標： 保持足夠電話量 電話營銷是售樓人員工作的重要組成部分。 ★ 保持與客戶的聯(lián)系，逐漸建立信任關(guān)系，等待客戶自發(fā)產(chǎn)生需求，然后再進行銷售 。 三、電話營銷技巧 （ 4） 電話營銷應避免的不良習慣 打電話時不要玩東西、吸煙 打電話坐姿要端正，要想到對方能 看到你的樣子 。其實，在電話營銷中，與客戶交談的技巧， 越簡單越好。如果有其它事情，影響會面時間，希望您盡早通 知我，我們可以再約時間 …… ” ★ “ 我的名字叫李力，電話號碼是 ，再一次謝謝您，陳處長，盼望 下周二下午 2:30和您見面。 四、交流溝通技巧 （ 3） 溝通時判斷客戶語言、姿態(tài)，掌握時機 姿態(tài)語信號 ★ 顧客姿態(tài)由前傾轉(zhuǎn)為后仰，身體和語言都顯得輕松； ★ 出現(xiàn)放松姿態(tài)，身體后仰，擦臉攏發(fā)，或者做其他放松舒展等動作； ★ 拿起房屋認購購書或合同之類細看； ★ 開始仔細地觀察模型、樣板間等。 ◆ 千萬別插嘴打斷客人的說話。 ★ 不要為了完成銷售任務額，主動提出將提成返給客戶。所以在集中說明樓盤賣點，讓客戶感到物有所值的同時，適當?shù)叵蚩蛻艄_項目 “ 利潤 ” ，和客戶算“ 成本帳 ” ，能打消客戶疑慮，讓客戶覺得售樓員為人坦誠，從而促使客戶愉快簽單 。 ◆ 不要把自己的思想強加給顧客，不與客戶爭辯，先肯定，后巧妙否定。 ● 缺乏耐性，面對低水平客戶時，因客戶的無知而表現(xiàn)出不耐煩。 ● 口若懸河，只顧自己說，不考慮客戶感受。 ★ 注意： 切勿對客戶的私人生活表露出濃厚的興趣 ，否則容易導致客戶的誤解和厭煩！ 建立檔案 六、業(yè)務成交技巧 （ 1） 準確了解客戶需求 分析需求 ★ 客戶一般需求 ： 即基本購買動機 （項目樓盤應符合客戶基本需要） ★ 客戶特殊需求 ： 不用客戶對房子 有不同理解和要求，了解這點可 使銷售更具針對性，避免失誤。 ● 輕易的對客戶讓步。 ● 過于自貶，或一味順從客戶、輕易對客戶讓步。 ◆ 做產(chǎn)品介紹時，要語言明確，簡單易懂。 范例 1 ● “ 您準備今天下午還是明天下午來看房？ ” ● “ 您買一件還是買兩件 產(chǎn)品。 當然，僅僅分解價格是不夠的。 35：價格談判技巧 技巧篇 ： 第五節(jié) 五、價格談判技巧 （ 1） 不要掉入 “ 價格陷阱 ” 何謂 “ 價格陷阱 ” 客戶買房時，一般開始就會問價格，很多銷售員往往直接地告訴客戶答案，推銷過程中，雙方討價還價，最后沒有成交。 ◆ 多稱呼客人的姓名 。 四、交流溝通技巧 （ 1） 案例 1 ◎ 客： “ 聽說您這套房子當時的開盤價只有 1600元？ ” ● 銷： “ 您的信息非常準確，您是從哪里看到的呢？ ” （巧妙贊美，誠懇提問，想了解客戶的消息來源） ■ 銷： “ 是啊，那又怎么樣啊，房價現(xiàn)在漲了的嘛！ ” 生硬，讓人聽了極為不爽！ 總結(jié)： 當客戶提到任何一個問題，不要立即就其實質(zhì)性內(nèi)容 進行回答，首先要視情況考慮能否加入溝通的契子。根據(jù)一般人的買房經(jīng)驗，總 是希望找有實力的開發(fā)商，或者熟悉朋友推薦的樓盤。 ? 為避免總被拒絕，可考慮用信函配合銷售。一個成功的售樓員，更 應該學會傾聽。 ★ 不要在黃金時間過度做準備 ： 打電話前想 1分鐘左右是必要的，但黃金時間很寶貴，打電話前不宜想太多；對重要電話如果要做準備，盡可能在中午或晚上。 ◆ 調(diào)整好自己的心態(tài)，并注意保持專業(yè)的形象。 ” √ 太長，聽著不爽，客戶容易迷糊！ 二、陌生拜訪技巧 （ 4） 假借詞令讓客戶不好拒絕 借上司或他人的推薦 范例 ◎ “ 是 經(jīng)理專門派我來的 ??” （客戶會感覺公司領(lǐng)導對其很重視） ◎ “ 經(jīng) 客戶介紹，我今天專程 過來拜訪拜訪您 ??” （熟人推薦，客戶不能太不給面子） √ 二、陌生拜訪技巧 （ 4） 假借詞令讓客戶不好拒絕 用贊美贏得客戶好感 范例 ◎ “ 聽 說，您的生意做得好， 我今天到此專門拜訪您 ??” （讓客戶明白，你對他和市場情況已 有所了解，