【正文】 的重點關注區(qū)域如何提升自身能力？ 項目的操作性評估如何？ ? 土地狀況（地形、地貌、地址等因素） ? 土地規(guī)劃狀況（各類物業(yè)市政、基礎設施的比例） ? 土地價格及交易條件狀況 ? 風險評估（土地交易風險、融資風險、宏觀市場風險、項目市場風險） ? 其它 項目的經(jīng)濟性評估如何？ ? 市場潛在規(guī)模 ? 消費者對價格的承受能力 ? 項目整體盈虧分析 ? 項目的現(xiàn)金流預測 ? 各項財務指標的敏感性分析 ? 其它 本次項目研究的重點主要是戰(zhàn)略層面的兩方面問題 羅蘭 5‘ =[0, 5) ? 預計 2023年市場規(guī)模 2023年預計整個市場總價值，對于出售型物業(yè)即指年市場銷售額，對于經(jīng)營型物業(yè)即指年市場總營業(yè) (出租 )額 [億元 ] 20% 1‘ =[0, 10)； 2’ =[10, 20)； 3‘ =[20, 30)； 4’ =[30, 50)； 5‘ =50+ 支持 市場吸引力評估指標 各評估指標定義及評分標準規(guī)定如下 (2/2) 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 指標 30% ? 土地獲取能力 30% ? 經(jīng)營能力 ? 研發(fā)和產(chǎn)品策劃設計能力 ? 項目實施和管理能力 ? 銷售和營銷能力 ? 持續(xù)運營能力 40% ? 資金實力 ? 自有資金實力 ? 融資能力 定義 評分標準 從不同物業(yè)地理位置要求，評估土地供給的稀缺性，從而確定土地獲取能力要求差異 從研發(fā)和產(chǎn)品策劃、項目實施和管理、銷售和營銷以及持續(xù)運營等角度，評估項目經(jīng)營能力要求的高低 假定典型的項目規(guī)模以及收入和成本水平，從項目自有資金實力(35%/50%)和融資能力 (65%/50%)要求評估項目的資金實力要求 1?=能力要求很高； 2?=能力要求較高； 3‘ =能力要求一般； 4?=能力要求較低； 5?=能力要求很低 自有資金要求 [億元 ]： 5?=[0, )；4?=[, )； 3‘ =[, 1)； 2?=[1, 3)； 1?=3+ 融資能力要求 [億元 ]： 5?=[0, )；4?=[, )； 3‘ =[, 2)； 2?=[2, 4)； 1?=4+ 1?=能力要求很高； 2?=能力要求較高； 3‘ =能力要求一般； 4?=能力要求較低； 5?=能力要求很低 住宅類業(yè)務 20% 40% 40% 非住宅類業(yè)務 支持 對中惠能力要求評估指標 羅蘭 貝格分析 城鎮(zhèn)式開發(fā) 規(guī)模更大的成片開發(fā)，土地面積在 5平方公里以上，但不需要涉及當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃 廣州鳳凰城 羅蘭 ?貝格從市場吸引力及其對中惠的能力要求兩個緯度對可能的業(yè)務機會進行比較 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 各細分市場評估方法 注：圖中圓圈的大小代表單個項目所需的資金規(guī)模情況 對中惠的能力要求 低 高 高 市 場 吸 引 力 細分市場 2 市場吸引力 對中惠的能力要求 ? 預計 2023年市場規(guī)模 ? 項目盈利性 ? IRR ? 回收期 ? 風險 權重 20% 50% 30% 指標 ? 土地獲取能力 ? 資金實力 ? 自有資金實力 ? 融資能力 ? 經(jīng)營能力 ? 研發(fā)和產(chǎn)品策劃設計 ? 項目實施和管理能力 ? 銷售和營銷能力 ? 持續(xù)運營能力 住宅類權重 30% 40% 30% 指標 細分市場 1 細分市場 3 細分市場 4 需要評估的細分市場： 1. 住宅 2. 住宅配套商鋪 3. 四五星級酒店 4. 經(jīng)濟型酒店 5. 中高級辦公樓 6. 城區(qū)商業(yè)中心 7. 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 8. 物流地產(chǎn) 非住宅類權重 20% 40% 40% 支持 各評估指標定義及評分標準規(guī)定如下 (1/2) 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 指標 定義 評分標準 指項目實施、銷售和后期經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的影響項目銷售能力、盈利能力的各種風險 ? 風險 30% 1‘ =風險很高； 2’ =風險較高； 3‘ =風險一般； 4’ =風險較低； 5‘ =風險很低 假定典型的項目規(guī)模以及收入和成本水平，從 IRR和項目回收期角度評估項目的盈利能力 ? 項目盈利性 ? IRR ? 回收期 50% IRR： 1?=[0, 10%)。貝格分析 2023 2023 2023 2023 2023 900 1125 1406 1758 2197 13 13 13 13 3,002 6,753 11,443 17,306 3,002 3,752 4,690 5,862 100% 180% 244% 295% 合計 — 53 38,504 17,306 222% 另外，成片開發(fā)有利于提高中惠的品牌價值，從而進一步幫助中惠實現(xiàn)最有價值企業(yè)的愿景 2 提升在合作者中中惠的品牌價值 ? 成功的成片開發(fā)經(jīng)驗與能力將使中惠獲得與眾不同的競爭優(yōu)勢，從而增加合作者對中惠的青睞 ? 成片開發(fā)能為政府提供更好的政績，成功的成片開發(fā)將有助于提升中惠在政府中的形象 提升在消費者中中惠的品牌價值 ? 成片開發(fā)更容易獲得消費者關注，從而推動中惠知名度與美譽度 ? 更容易得到媒體的關注，進一步推動中惠品牌形象的購筑 提升中惠 品牌價值 提升中惠企業(yè)價值 項目開發(fā) +成片開發(fā) 資料來源：羅蘭 貝格分析 城鎮(zhèn)式開發(fā) 規(guī)模更大的成片開發(fā)，土地面積在 5平方公里以上，但不需要涉及當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃 廣州鳳凰城 為實現(xiàn)未來 5年的戰(zhàn)略目標，中惠面臨三種模式選擇 純項目開發(fā) ? 戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)通過多個獨立項目的累加來實現(xiàn) ? 每個項目的時間跨度在 2年左右 1 項目開發(fā) +成片開發(fā) ? 在項目開發(fā)的基礎上引入成片開發(fā) ? 成片開發(fā)項目時間在 5年左右 2 項目開發(fā) +城鎮(zhèn)式開發(fā) /產(chǎn)業(yè)主導型開發(fā) ? 項目開發(fā)基礎上引入城鎮(zhèn)式開發(fā)或產(chǎn)業(yè)主導型開發(fā) ? 城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導型開發(fā)的時間都在 10年左右甚至更長 3 資料來源：羅蘭 該文件必須經(jīng)在本公司的口頭說明和細節(jié)解釋下才可視為完整的報告。如無羅蘭 ?貝格之同意該文件不應給任何第三方傳閱。貝格分析 采用純項目開發(fā)模式，中惠需要在 1年內(nèi)同時運作 10個以上的項目才能完成預定的戰(zhàn)略目標 1 純項目開發(fā) ? 2023年項目預計平均規(guī)模為 ，由于未來平均開發(fā)面積有可能進一步擴大，而且價格也會上升，假設項目平均規(guī)模每年上升 10％ ? 假設每個項目持續(xù) 2年，如果存在跨 3年的項目，則運作樓盤數(shù)量還會進一步提高 ? 假設 2023年開發(fā)量至少保持 2023年的水平，則 2023至少新開 6個樓盤 年度同時運 作的樓盤數(shù) 2023 2023 2023 2023 2023 2023 8 8 9 11 12 2023 2023 2023 2023 2023 銷售收入 [億元 ] 項目平均規(guī)模 [億元 ] 銷售樓盤數(shù) 新開樓盤數(shù) 運作樓盤總數(shù) 13 16 18 27 30 4 4 4 5 6 4 4 5 6 6 8 8 9 11 12 6 4 4 4 5 6 資料來源：羅蘭 貝格分析 在成片開發(fā)中所獲得的經(jīng)驗、能力和成功案例，有助于中惠未來走出ＤＧ和涉足更大規(guī)模的城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導型開發(fā) 2 在短期內(nèi)至少成功運作 1個成片開發(fā) ? 獲得寶貴的開發(fā)經(jīng)驗 ? 培養(yǎng)并獲得包含規(guī)劃在內(nèi)的成片開發(fā)能力和土地經(jīng)營能力 ? 擁有成功案例，為獲得其他項目奠定基礎 中惠走出ＤＧ ? 成片開發(fā)能幫助中惠實現(xiàn)與當?shù)馗偁幤髽I(yè)之間的差異化，從而彌補與當?shù)仄髽I(yè)在“地利”方面的差距 ? 成片開發(fā)更能幫助地方政府出政績，從而得到當?shù)卣蟮闹С? ? 很多地方政府缺乏成片開發(fā)的經(jīng)驗 更大規(guī)模的城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導型開發(fā) ? 成片開發(fā)的經(jīng)驗和能力、成功案例將有效幫助中惠拿到更大規(guī)模的開發(fā)項目 ? 已經(jīng)獲得的經(jīng)驗和能力將大大降低城鎮(zhèn)式開發(fā)可能帶來的高風險 有助于 項目開發(fā) +成片開發(fā) 資料來源：羅蘭 2?=[10%, 12%)。貝格通過對三個市場吸引力指標之間的比較確定了市場吸引力指標的重要性次序，并參考行業(yè)的評估標準確定了各指標的具體權重 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 市場吸引力評估指標權重確定方法 縱向指標的橫比結果：重要 =2；同等重要 =1；次要 =0 預計 2023年 的市場規(guī)模 項目盈利性 市場風險 縱向總分 預計 2023年 的市場規(guī)模 項目盈利性 市場風險 1 2 2 0 1 0 0 2 1 1 5 3 羅蘭 ?貝格經(jīng)驗 行業(yè)評估標準 支持 項目盈利性 市場風險 預計 2023年 市場規(guī)模 50% 30% 20% 權重設定 通過同樣的方法，我們確定了住宅和非住宅類業(yè)務對中惠能力要求評估指標的權重 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 對中惠業(yè)務和能力要求評估指標權重的確定 縱向指標的橫比結果：重要 =2；同等重要 =1；次要 =0 住宅類業(yè)務 (銷售型 ) 非住宅類業(yè)務 (持有型 ) 支持 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 30% 40% 30% 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 縱向總分 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 1 2 1 0 1 0 1 2 1 2 5 2 權重設定 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 20% 40% 40% 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 縱向總分 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 1 2 2 0 1 1 0 1 1 1 4 4 權重設定 各細分市場具體指標評分結果如下表所示 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 預計未來市場規(guī)模 風險 項目盈利性 IRR 回收期 加權平均 土地獲取能力 資金實力 自有資金實力 融資能力 經(jīng)營能力 研發(fā) /產(chǎn)品策劃和設計 項目實施和管理 銷售和營銷能力 持續(xù)運營能力 加權平均 對中惠能力要求 市場吸引力 通常項目規(guī)模 [億元 ] 住宅類 業(yè)務權重 住宅 住宅配套 非住宅類 業(yè)務權重 四五星級酒店 經(jīng)濟型酒店 中高級辦公樓 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 城區(qū)商業(yè)中心 20% 30% 50% 40% 30% 30% 5 5 4 5 4 3 4 3 3 4 3 4 2 3 4 5 4 3 4 3 3 4 2 3 20% 40% 40% 2 3 2 2 2 2 2 2 3 1 1 2 1 1 4 1 2 3 4 2 3 2 2 2 3 3 2 3 2 4 4 3 1 2 2 2 2 2 4 4 2 3 3 2 2 2 1 3 2 1 4 3 5 2 3 2 2 2 1 2 2 1 市場 吸引力 對中惠 能力要求 20% 30% 50% 物流地產(chǎn) 1 4 1 1 1 3 3 3 3 2 2 2 2 2 支持 到 2023年ＤＧ住宅市場和住宅配套商鋪市場規(guī)模將遠遠領先于其它細分市場 2023年的市場規(guī)模 [億元 ] 3006020 20 20 185 2基本計算假設 ? 430－ 550萬平方米 ? 按每平方米5,800元計算 ? 35萬平方米 ? 按每平方米17,000元計算 ? 到 2023年總面積為 280萬平方米其中 15％出售， 85％出租 ? 平均租金為 50元 /天，售價4500元 /天 ? 入