【正文】 的商業(yè)自持，需依靠租金緩慢回收成本，這將牽扯大量資金，面對如此高企的成本，我們怎樣實(shí)現(xiàn)利潤？ 先不考慮市場因素，成本問題已經(jīng)擺在了桌面上 —— 地段的優(yōu)越價值、拿地成本高 …… 本案作為濟(jì)南的東部新地標(biāo)，其自身條件已經(jīng)告訴我們，本案必然追求濟(jì)南房地產(chǎn)市場價格的 ? 地標(biāo) ? 。而且，其中商業(yè)幾乎全部自持經(jīng)營。 但是，地產(chǎn)新政落實(shí)之后，有的項目依舊熱銷，一天成交 4個億，有的項目一個月成交不足十套，呈現(xiàn)出冷熱不均的市場態(tài)勢。 操作項目，自然要先看市場，前文提到現(xiàn)在是亂象紛飛，冷熱不均 …… 市場真的那么悲觀嗎？ 他山之石 —— 舉例：濟(jì)南高端住宅市場近期十分火爆，中海的千萬級別墅， 80分鐘即認(rèn)購 ；綠城打造的全運(yùn)村雙樓王即將開盤，單價直逼 2萬每平米 …… 回答前面的問題，忽冷忽熱的市場反應(yīng)，說明市場不是沒有購買力！為什么不買，肯定是自身原因！ 如何產(chǎn)生購買？ 最原始的思考方式 —— 性價比 產(chǎn)品的高價值 /合理的價格 = 高性價比 價值 價格 高性價比 原則： 蘋果 iphone價格很高，但是賣場內(nèi)總是賣斷貨；而老牌霸主，摩托羅拉手機(jī)，現(xiàn)在連賣場內(nèi)的專柜都難得一見了 …… 抱怨市場無情，不如審視自身。未經(jīng)面市，便已引起市場高度關(guān)注，公布入圍的建設(shè)方案后，更是引起滿城熱情，眾多市民積極參與，發(fā)表意見。 區(qū)域外 —— 萬達(dá)廣場 —— 濟(jì)南市中心 90萬平米ＨＯＰＳＣＡ綜合體 濟(jì)南市中心標(biāo)志性樓盤，精裝住宅單價已經(jīng)飆升至 /㎡ ，作為濟(jì)南最大綜合體項目，業(yè)態(tài)涵蓋豐富，生活十分便利，公寓、寫字樓等產(chǎn)品是投資熱選。 回到項目 —— 華強(qiáng)集團(tuán)是中國電子信息的百強(qiáng)企業(yè)，此次將打造的濟(jì)南華強(qiáng)廣場，將是華東地區(qū)最大的專業(yè) it賣場 及 行業(yè)綜合體 。 山大路及賽博數(shù)碼廣場經(jīng)營狀況一覽 僅從目前市場狀況來看，山大路周邊及濟(jì)南本土市場，無法滿足項目的行業(yè)綜合體定位需求，同時，行業(yè)利潤越發(fā)低薄，行業(yè)看空情緒較為嚴(yán)重。珠三角的其集群優(yōu)勢通過華強(qiáng)北?中國電子信息第一街?的繁榮景象，就可見一般。 第三，集群利于創(chuàng)新。 這是一個必然的趨勢，這是由我們國家 ? 從南向北，然后由東到中，再向西 ? 的梯度轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略決定的。 【 項目定位 】 當(dāng)世界出現(xiàn)智慧產(chǎn)業(yè)集群 同類項 智慧產(chǎn)業(yè)集群 —— 20世紀(jì) 50年代，隨著高新技術(shù)的興起和發(fā)展，美國工商界和政府部門為了利用大學(xué)的研究力量，開始把從事高新技術(shù)研究與開發(fā)的實(shí)驗室設(shè)在研究性大學(xué)周圍。 硅谷夜景及鳥瞰 驅(qū)動世界的力量 本案作為大型的產(chǎn)學(xué)研平臺、交易平臺，凝聚世界級高端企業(yè)研發(fā)實(shí)力、驅(qū)動產(chǎn)業(yè)內(nèi)中小企業(yè)騰飛發(fā)展，并最終促進(jìn)行業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)大的帶動作用。 ，提升行業(yè)價值： 采用國際國內(nèi)一線的運(yùn)營理念，改變以往電子信息業(yè)的粗放式經(jīng)營習(xí)慣，融入類似于高端汽車的 4S營銷理念、蘋果的體驗營銷方式，打造區(qū)域性體驗、展示、交易中心。 我們認(rèn)為，本案商業(yè)部分應(yīng)該秉承深證華強(qiáng)廣場的?電子世界?成功的經(jīng)營模式和品牌屬性，打造環(huán)渤海區(qū)域的頂尖標(biāo)桿。 倘若我們的公寓走奢華路線，顯然不會比以產(chǎn)品品質(zhì)起家的綠城高端多少；倘若我們的公寓走生活化路線，地段與內(nèi)外配套難以企及達(dá)人界。 帶有智慧產(chǎn)業(yè)特色的高端公寓，將會比普通的公寓市場形象更為鮮明。 類似于興起于濟(jì)南的九陽小家電等國內(nèi)知名企業(yè)為何要搬出去？！可以揣測的原因之一就是，本地沒有與之相匹配的、有影響力的產(chǎn)業(yè)集群和運(yùn)營場所。 直面競爭，如何突破？ 濟(jì)南寫字樓市場一直缺乏亮點(diǎn)， 5A、甲級、 CBD、總部基地等概念被翻來覆去的炒作。 映像名稱： 體驗 集群化、大體量的營造同時體現(xiàn)了科技以人為本的理念，使用者在使用感受上的提升將是項目的另一大差異化。萬維公寓 世界級智慧型全能公寓 奢享未來所想 整體認(rèn)識 STEP3 策略執(zhí)行 二個線程問題懸而未決： 品牌與落地 華強(qiáng)品牌在電子信息產(chǎn)業(yè)內(nèi)是頗具影響力，但是此次打造的輻射環(huán)渤海的行業(yè)綜合體，不得不面對社會各個階層的客戶。 賈斯汀 “ 比伯 (Justin Bieber)、史蒂芬 “ 科拜爾 (Stephen Colbert)攜 iPad的形象在電視上出現(xiàn)幾個小時之后，一大批人跟風(fēng)到蘋果商店搶購自己的iPad…… 蘋果是如何做到的？ 一個品牌的成功不是靠漫無目的的廣告轟炸、不是靠低價傾銷 …… 而是通過公共關(guān)系的營造，這也使蘋果率先登上了高端品牌的行列！ 蘋果的公關(guān)顧問公司麥肯錫強(qiáng)調(diào)?這個世界上的 90%的輿論，是由10%的輿論領(lǐng)袖所控制的?，就是通過緩慢的、一點(diǎn)一滴的影響整個社會大眾及輿論導(dǎo)向，最終使得蘋果一步步走向了成功 …… 當(dāng)然，這是一個漫長而且復(fù)雜瑣碎的過程，有無數(shù)的想法等待我們實(shí)現(xiàn)。 同時，參與房地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的評獎、論壇。同時針對天津、大連等環(huán)渤海重點(diǎn)城市，舉行專場推介會。 品牌方針 ：?全能? —— 關(guān)鍵能力鍛造 建議媒體平臺 —— 由于公寓客戶為濟(jì)南區(qū)域內(nèi)客戶為主，我們建議以地方媒體為主要推廣渠道。 報紙期刊： 《 財經(jīng) 》《 中國商業(yè)評論 》《 經(jīng)理人 》 《 21世紀(jì)商業(yè)評論 》 《 周末畫報 》《 南方周末 》《 中國經(jīng)營報 》《 三聯(lián)生活周刊 》《 新周刊 》 航機(jī)雜志： 《 中國之翼 》《 南方航空 》《 東方航空 》 其他： “ 中歐商學(xué)院內(nèi)刊 北大光華商學(xué)院內(nèi)刊 清華商學(xué)院內(nèi)刊 …… 等國內(nèi)一線頂級商學(xué)院內(nèi)刊 “ 華強(qiáng)廣場項目合作銀行的高端客戶資源整合。 同時對豐富整個項目的業(yè)態(tài)、搭建服務(wù)平臺和引入技術(shù)支持，做最優(yōu)化的準(zhǔn)備和落地服務(wù)。 針對品牌建立，搭建良好的生活、公辦平臺，將項目地段、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)配套等優(yōu)勢整合發(fā)力，最終促進(jìn)項目的的熱銷。 品牌方針 ：?范圍和影響力? —— 關(guān)鍵點(diǎn)打造 手法： “ 聯(lián)袂知名門戶網(wǎng)站及專業(yè)媒體（例如：新浪及 《 微型計算機(jī) 》 、 《 電腦報 》 ）舉辦? 驅(qū)動世界的中國 IT人物榜單評選 ?，輻射全國，吸引業(yè)內(nèi)大部分知名企業(yè)及企業(yè)主參與，即宣傳了項目，又為項目招商積攢了大量高端客戶。 品牌方針 ：?華強(qiáng)? —— 關(guān)鍵詞的營造 手法： 聯(lián)合在全國有大范圍影響力的媒體， 在濟(jì)南組織一次 ? 藍(lán)色經(jīng)濟(jì)帶電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇 ?，邀請全國范圍內(nèi)的行業(yè)學(xué)術(shù)專家、知名跨國企業(yè)高層管理者、片區(qū)內(nèi)政府官員、全國范圍內(nèi)的中小型同行業(yè)企業(yè)。 舉幾個例子： 2023年 7月 7日下午 6點(diǎn)， Apple Store浦東店，也是中國第二家蘋果零售店終于揭去了神秘面紗，將它的全貌展示在我們面前。首腦中心 【 寫字樓部分定位體系 】 平面方案 2 華強(qiáng)廣場 中國環(huán)渤海 映像名稱： 智慧、創(chuàng)新 集群化帶來的可持續(xù)、創(chuàng)新、跨平臺的 行業(yè)屬性 ，也是本案賣點(diǎn)，這將吸引來眾多與此相關(guān)的產(chǎn)業(yè)巨頭，比如已經(jīng)進(jìn)駐中信廣場（曾經(jīng)的濟(jì)南高端寫字樓）的甲骨文、 3M、 IBM等高智慧企業(yè)，也將吸引濟(jì)南本土孵化出來卻總是留不住的各種高新技術(shù)企業(yè)。 供給方 —— 濟(jì)南現(xiàn)有有影響力的特色寫字樓物業(yè)： 魯商廣場 —— 公園辦公 占據(jù)濟(jì)南環(huán)境最優(yōu)美、最核心的地段，但是寫字樓體量較小，現(xiàn)已被眾多企業(yè)搶購一空，此項目寫字樓單價 /㎡ ，創(chuàng)濟(jì)南寫字樓單價之最，但是此項目與健身中心、購物休閑業(yè)態(tài)共存，難以形成集群效應(yīng)。 這一切最終反哺項目核心 —— 智慧產(chǎn)業(yè)集群，如何賦予它的靈魂一個名稱？ ?有人聲稱，原本三維立體的世界，在網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)之后，變成四維甚至是多維的 …… 而網(wǎng)絡(luò)的終極協(xié)議，即是萬維網(wǎng)。 山大路的強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)輻射力必將帶動公寓產(chǎn)品的銷售 。玉蘭公寓 目前濟(jì)南市場在售的最高端公寓產(chǎn)品， 5000元 /㎡ 的裝修成本，尊崇物管及市府旁的絕版區(qū)位，使其開盤大賣，均價 13500元 /㎡ ，開盤當(dāng)天銷售過 80%；其投資、居住功能十分優(yōu)越。 關(guān)鍵詞：國際市場 、高規(guī)格平臺 面對以往山大路魚龍混雜、參差不齊的產(chǎn)品質(zhì)量，以及滯后的售后服務(wù)，都是拉低山大路市場的掣肘。同時，銀座數(shù)碼廣場等山大路老產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)是包含商業(yè)（賽博）、寫字樓的行業(yè)綜合體，與我們目前的初步方向相一致，同檔次競爭，必然無法勝出。高技術(shù)職位的平均年薪亦居美國之首，達(dá)到 144800美元。 —— 北上廣等地已競爭慘烈，環(huán)渤海是價值洼地 —— 劍指環(huán)渤海，必將迎來巨大的時代發(fā)展 —— 集群化、擴(kuò)大化的定位，是找到市場空白的必經(jīng)之路 市場空白 兩大打造目標(biāo) —— 差異化定位 —— 環(huán)渤海的輻射范圍、集群化的組合形態(tài) 環(huán)渤海輻射 —— 三大支撐 差異化需求決定尋找北上廣之外的市場增長空間； 濟(jì)南市場無論商業(yè)、辦公等，無法支撐項目 24萬體量，必然尋求更大市場份額； 國家政策支持、未來市場空間優(yōu)越，是相比較中西部的絕佳選擇； 集群化組合 —— 產(chǎn)業(yè)需求 京津及環(huán)渤海區(qū)域云集大量 ICT產(chǎn)業(yè)企業(yè)，需要更強(qiáng)有力的整合與帶動，以凸顯集群化優(yōu)勢；同時，本案自身屬性 —— 華東最大專業(yè)綜合體，本身集群化打造所帶來的集群化運(yùn)作基礎(chǔ)，更是本案的定位差異化亮點(diǎn)。 總結(jié)認(rèn)識： 南快北慢 —— 行業(yè)內(nèi)，北京、上海、廣州、深圳的核心作用地位不可動搖。