【正文】 ................................................ 36 企業(yè)組織 機(jī)構(gòu) .............................................................................. 36 人員編制 ...................................................................................... 37 第八章 投資估算及資金籌措 ............................................................ 38 投資估算 ...................................................................................... 38 資金籌措 ...................................................................................... 39 第九章 經(jīng)濟(jì)評價(jià) ............................................................................... 40 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢公司 iii 財(cái)務(wù)估算 ...................................................................................... 40 經(jīng)濟(jì)效益分析 .............................................................................. 41 第十章 研究結(jié)論 ............................................................................... 44 附表： 附表 1：項(xiàng)目總投資估算表 附表 2：投資使用計(jì)劃與資金籌措表 附表 3：總成本費(fèi)用估算表 附表 31：固定資產(chǎn)折舊估算表 附表 32：攤銷估算表 附表 4：流動資金估算表 附表 5：銷售收入銷售稅金及附加估算表 附表 6：損益表 附表 7：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 附 表 8：資金來源與運(yùn)用表 附表 9：資產(chǎn)負(fù)債表 附件： 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 項(xiàng)目用地規(guī)劃意見書 附圖： 項(xiàng)目總平面圖 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 1 第一章 總論 項(xiàng)目名稱： 北京 ***物流商務(wù)中心（ PINNACLE BUSINESS PARK） 項(xiàng)目承辦單位：北京 ***投資有限公司 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： ***** 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模： 通過新建辦公、展廳、倉儲三位一體的物流商務(wù)設(shè)施及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施，吸引 100 余家國外中小型制造商、零售商、物流公司，建成制造商成品生產(chǎn)、展示、銷售發(fā)貨，零售商倉儲產(chǎn)品零售、批發(fā)，物流 公司收貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等 多種 業(yè)務(wù)相結(jié)合的國內(nèi)最先進(jìn)的物流地產(chǎn)中心。該公司主要通過采用標(biāo)準(zhǔn)的物流商務(wù)中心模式，引進(jìn)國際通行的商務(wù)經(jīng)營理念，致力于產(chǎn)品、貨物中轉(zhuǎn)及產(chǎn)品倉儲、展示、配銷，制定物流方案，辦 理各種申報(bào)手續(xù)、物業(yè)管理等服務(wù)?！秶窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中指出“積極引進(jìn)新型業(yè)態(tài)和技術(shù)，推進(jìn)連鎖經(jīng)營、物流配送、代理制、多式聯(lián)運(yùn)、改造傳統(tǒng)流通業(yè)、運(yùn)輸業(yè)和郵政服務(wù)業(yè)。 是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的需要 隨著經(jīng)濟(jì)全球化和信息技術(shù)的迅速發(fā)展，企業(yè)生產(chǎn)資料獲取與產(chǎn)品營銷范圍的日趨擴(kuò)大，社會生產(chǎn)、物資流動、商品交易及其管理方式正在并將繼續(xù)發(fā)生深刻的變革。這一發(fā)展趨勢，將為我國的物流產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展機(jī)遇和空間。傳統(tǒng)上的物流活動分散在不同的經(jīng)濟(jì)部門、不同的企業(yè)以及企業(yè)組織內(nèi)部不同的職能 部門之中。據(jù)美國物流專家羅伯特 基于網(wǎng)絡(luò)（如 World Wide Web WWW）的電子商務(wù)的迅速發(fā)展促使了電子物流（ E Logistics）的興起。要滿足全球化或區(qū)域化的物流服務(wù)，企業(yè)規(guī)模必須擴(kuò)大形成規(guī)模效益。德國郵政公司在最近兩年間并購歐洲地區(qū)物流企業(yè)達(dá) 11 家，現(xiàn)北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 9 在它已發(fā)展成為年銷售額達(dá) 290 億美元的歐洲巨型物流企業(yè)、并購中的一個(gè)新特點(diǎn)是國營企業(yè)并購民營企業(yè)。 5 個(gè)高點(diǎn)“ Right”的服務(wù)，即把好的產(chǎn)品（ The right porduct )在規(guī)定的時(shí)間（ At the right time ）；合適的地點(diǎn) (In the right place ),以適當(dāng)?shù)臄?shù)量 (In the right quantity ),適宜的價(jià)格 (At the right price )提供給客戶將成為物流企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的共同標(biāo)準(zhǔn)。 物流雖然促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是物流的發(fā)展同時(shí)也會給城市環(huán)境帶來不利的影響，如運(yùn)輸工具 的噪聲、污染排放、對交通的阻塞等，以及生產(chǎn)及生活中的廢棄物的不當(dāng)處理所造成的對環(huán)境的影響。 智能化 —— 電子識別和電子跟蹤技術(shù)，智能運(yùn)輸系統(tǒng)（ ITS）。 中國物流市場劃分及特點(diǎn)見下表： 中國物流市場劃分及特點(diǎn) 社會物流 專業(yè)物流 資源 社會零散貨物 以客戶的供應(yīng)鏈為核心 服務(wù)內(nèi)容 快運(yùn)、快遞、信函 供應(yīng)鏈管理 企業(yè)形式 快運(yùn)公司 第三方物流企業(yè) 社會物流特點(diǎn)： 以物流企業(yè)自身體系組成的高效服務(wù)網(wǎng)絡(luò)鏈為核北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 12 心，進(jìn) 入客戶供應(yīng)鏈的程度淺，最易成為國際物流大鱷進(jìn)入中國市場初期目標(biāo)，以價(jià)格、網(wǎng)絡(luò)、信息服務(wù)為重要手段。而現(xiàn)在，我國多數(shù)物流企業(yè)是在傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展而來，企業(yè)服務(wù)內(nèi)容多數(shù)仍是倉儲、運(yùn)輸、搬運(yùn)，很少有物流企業(yè)能夠做到提供綜合性的物流服務(wù)，第三方物流服務(wù)的硬件還是軟件與電子商務(wù)要求提供的高效率低成本的第三方物流服務(wù)還有較大的差距，信息收集、加工、處理、運(yùn)用能力，物流的專門知識，物流的統(tǒng)籌策劃和精細(xì)化組織與管理能力都明顯不足。而內(nèi)資企業(yè)由于經(jīng)營成長環(huán)境受限、經(jīng)營時(shí)間有限，基本上都正在經(jīng)歷儲運(yùn)向物流的蛻變。 對未來市場需求的分析： ◆國內(nèi)企業(yè)的改革和發(fā)展提供的市場機(jī)會。能否按照五個(gè)“ RIGHT”的原則向顧客提供門到門的基本運(yùn)輸服務(wù)和其他增值服務(wù)，日益成為衡量客戶服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而這 些將為現(xiàn)代物流的帶來新的機(jī)會。據(jù)有關(guān)專家預(yù)測，加入 WTO 的五年內(nèi)，我國的對外貿(mào)易總額將會由 1998 年的 3240 億元增加到 6000 億元。四環(huán)以外的倉庫數(shù)量占 %，其中位于朝陽區(qū)、海淀、豐臺、房山、大興、順義區(qū)域范圍內(nèi)的倉庫個(gè)數(shù)占 60%，倉儲面積占總面積的 %。傳統(tǒng)的物流企業(yè)更多注重的是物流活動中單一活動的利潤，僅僅在物流系統(tǒng)的某個(gè)環(huán)節(jié)上追求利潤的最大化，而忽視了物流系統(tǒng)的綜合成本最小化和整體物流利潤的最大化。有一部分資源不僅沒有在物流發(fā)展中起作用，反而成為一些企業(yè)的包袱。 近兩年，物流企業(yè)數(shù)量迅速增加， 20xx 年注冊的物流企業(yè)約為150 家 。” 服務(wù)項(xiàng)目全 面、專注特定行業(yè)、非資產(chǎn)型的物流公司具有競爭優(yōu)勢。 ***公司所做的正是區(qū)別傳統(tǒng)的物流模式。 現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展離不開完善的信息系統(tǒng) 、個(gè)性化、智能化的物流管理服務(wù)的支持 。 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)四周環(huán)境風(fēng)景秀麗，氣候宜人。 北京 ***物流商務(wù)中心 用水主要為綠化用水和生活用水，采用環(huán)狀管網(wǎng)供水，水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)，供水壓力 。 地形、地貌 順義區(qū)處于燕山山脈南麓、華北大平原北端，東西長 45km，南北寬 30km,總面積 1016km2，其中，平原占 ％，地勢北高南低，東北山地最高點(diǎn)海拔 637m,平原地區(qū)海拔 2545m，坡度平緩，約為O． 6‰。四季分明，春季少雨多風(fēng)沙，夏季炎熱多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥多風(fēng)少雪。 降水強(qiáng)度在不同季節(jié)不一致，順義降水比較集中，又以強(qiáng)度較大的陣性降水為主，最大日降水量出現(xiàn)在 8 月份，為 ， 68 月日最大降水量是春、秋、冬三季日最大降水量的 倍。以此為標(biāo)準(zhǔn)衡量，順義相對濕度的年變化是明顯的， 1— 2 月相對濕度在 45％以下，屬于干燥季節(jié)； 36 月和 12 月相對濕度在 47％ 64％之間，屬于半濕潤季節(jié)； 711 月相對濕度 67％左右，僅有 9 三個(gè)月在68％ 78％之間，屬于濕潤季節(jié)， 7 月份相對濕度極值達(dá)到 86％， 1月份相對濕度的最低值為 26%，一年中有 7 個(gè)月為半濕潤、有 3 個(gè)月為濕潤、有 2 個(gè)月為干燥，可以看出順義屬于半濕潤地區(qū)氣候的特點(diǎn)。 交通組織 根據(jù)城市規(guī)劃要求， 在實(shí)際規(guī)劃用地內(nèi)加密布置市場用路，形成棋盤格局的路網(wǎng)，使展廳、倉儲中心、辦公樓等建筑物四周布有環(huán)路，滿足消防、運(yùn)輸停車要求。 二、堅(jiān)持不斷創(chuàng)新， 運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理手段原則，利用先進(jìn)信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建成物流中心信息管理系統(tǒng)。主要建筑物 如下表所示： 設(shè)備配置 本項(xiàng)目設(shè)備配置主要為貨架、 叉車、籠車和 運(yùn)輸車輛。 在拆遷舊構(gòu)筑物、開挖土石方、澆注基礎(chǔ)作業(yè)過程中以及車輛運(yùn)輸進(jìn)行有裝卸運(yùn)輸土建材料時(shí)，會產(chǎn)生車輛廢氣、揚(yáng) 塵及攪拌和篩分系統(tǒng)的粉塵等、危害大氣環(huán)境；另外，施工中運(yùn)輸車輛在運(yùn)輸線路沿途也會帶來大氣污染。 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 31 打樁階段的主要噪聲源是各種打樁機(jī)以及一些打井機(jī)、風(fēng)鎬、移動式空壓機(jī)等，大多數(shù)為固定聲源，該階段產(chǎn)生的噪聲影響最大。如果隨意排放會對地下水產(chǎn)生危害，在施工中應(yīng)加強(qiáng)管理，廢水采取處理措施，就不會對當(dāng)?shù)厮h(huán)境產(chǎn)生大的污染。固體廢物將分類收集，定期清運(yùn)至順義區(qū)垃圾場統(tǒng)一處理，不會對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生污染。 選用節(jié)能型電容、光源和燈具。室外設(shè)置地下式消火栓和生活消防合用環(huán)狀給水管網(wǎng)。 具體實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見表 61。本項(xiàng)目的建設(shè)工程從開始實(shí)施到交付使用計(jì)劃用時(shí) 1012 個(gè)月。本項(xiàng)目辦公、倉儲等建筑為一、二級耐火等級，丙類建筑，同一時(shí)消防用水由園區(qū)內(nèi)消防水池和水塔聯(lián)合供給，供水壓力為 。 建筑節(jié)能 本項(xiàng)目建筑節(jié)能貫徹《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施細(xì)則(DBJ01488)的要求。 項(xiàng)目施工期間，應(yīng)對這些固體廢物定點(diǎn)堆放，妥善處置，施工人員的生活垃圾送至順義區(qū)垃圾消納廠，施工渣土等及時(shí)清運(yùn)，裝卸及運(yùn)輸過程中采取有效的防塵措施。其中運(yùn)輸車輛的噪聲一般80100 dB(A)左右，水泵的噪聲一般 7595 dB(A)左右，風(fēng)機(jī)的噪聲源強(qiáng)一般 8090 dB(A) 左右。同時(shí)，對各種運(yùn)輸車輛加強(qiáng)日常維護(hù)、檢修，確 保車輛尾氣達(dá)標(biāo)上路。通過對北京市京順機(jī)動車檢測場自備地下水井水質(zhì)調(diào)查，水質(zhì)較好。 土建工程 本項(xiàng)目新建建筑物 71352 平方米，其中展廳 辦公 倉儲物流商務(wù)中心 33984 平方米；辦公及宿舍樓 37368 平方米。 總圖技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目實(shí)施后，總圖主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 本項(xiàng)目總占地面積： 93 畝 建筑面積： 71352 平方米 建筑基底面積： 36000 平方米 容積率： 建筑密度： % 綠化率： % 投資強(qiáng)度： 2679 萬元 /公頃 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 27 第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目通過辦公、展廳、倉儲三位一體的物流設(shè)施及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，吸 引 100 余家國外中小型制造商、零售商、物流公司，實(shí)現(xiàn)制造商成品生產(chǎn)、展示、銷售發(fā)貨，零售商倉儲產(chǎn)品的零售、批發(fā)，物流公司收貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等各種業(yè)務(wù)相結(jié)合的國內(nèi)最先進(jìn)的物流地產(chǎn)中心。 在滿足功能使用要求和技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的前提下，努力使物流中心做到功能分區(qū)明確，建筑群體布局合理，建筑造型和手法具有強(qiáng)烈的時(shí)代感，注意環(huán)境綠化、美化。 各月平均氣溫差值不一致， 6— 8 月份氣溫相差較小， 12— 2 月份氣溫差值較明顯，故而充分表現(xiàn)出大陸氣候特點(diǎn)。 冬季以 N、 NW、 NE 風(fēng)向?yàn)橹鳎涠嗄觑L(fēng)向頻率統(tǒng)計(jì)結(jié)果分別為17%、 13%、 13％， N、 NW、 NE 風(fēng)頻率合計(jì)占 43％；春夏季以 SE、 S、SW 風(fēng)向?yàn)橹鳎涠嗄觑L(fēng)向頻率統(tǒng)計(jì)結(jié)果分別為 14％、 12％、 6％， SE、S、 Sw 風(fēng)頻率合計(jì)占 32%；年靜風(fēng)頻率占 11%。工程地質(zhì)情況可以滿足一般工業(yè)，民用建筑工程需要，地耐力 1215 噸 /平方米。 供電 由順義區(qū)西辛、后沙峪 110KV 變電站雙路 供電。 附近是首都國際機(jī)場，北京空港