【正文】 快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、和安商港的招商目標(biāo) 和安商港的招商不只是簡(jiǎn)單解決商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，而是挑選優(yōu)質(zhì)商家促進(jìn)商場(chǎng)的持續(xù)旺場(chǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目標(biāo)客戶有： ? 快餐店： 肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客 ? 超市： 廣州 家誼超市、島內(nèi)價(jià)、好又多、章業(yè)萬(wàn)貨 ? 百貨： 廣州百貨、天貿(mào)南大百貨、摩登百貨 輔助商戶： 由國(guó)內(nèi)外品牌專賣店與本地部分的零星商戶組成， 三、四線商戶 為主，這部分商家也是本項(xiàng)目很重要的客戶群體，同時(shí)，他們的加入可以豐富商場(chǎng)的購(gòu)物要求與樂(lè)趣，令商場(chǎng)變得更加多元化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)定位、經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)、服務(wù)功能設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理設(shè)計(jì)、招商設(shè)計(jì)這些階段后，購(gòu)物中心就可開(kāi)始統(tǒng)一招商了。 知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升商場(chǎng)的品位、吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多知名品牌商戶進(jìn)駐，商場(chǎng)形象越佳，使和安商港在北海迅速樹(shù)立起知名度，可謂未開(kāi)先紅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。和安商港要改變其他商場(chǎng)的“市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)”格局。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。必須要有針對(duì)性地引進(jìn)各類商家，切合本項(xiàng)目的主題定位，有利于本項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展與良好運(yùn)作。譬如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營(yíng)業(yè)種有異，可以互補(bǔ)；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這樣，開(kāi)發(fā)商與商戶才能一同成長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)共贏。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。） 在形形色色的價(jià)格策略應(yīng)用中，利用樓盤本身的條件，結(jié)合 顧客 的心理定價(jià)作組合，并根據(jù) 招商 進(jìn)程的變化巧妙地對(duì) 租金水平 進(jìn)行調(diào)整，這樣的價(jià)格策略可稱之為 “心理定價(jià)突破法 ”，是房地產(chǎn)價(jià)格策略組合中比較常用而且殺傷力較強(qiáng)的一種方法。 價(jià)格制定如下 （注：以當(dāng)?shù)厣虉?chǎng)首場(chǎng)的市場(chǎng)最高價(jià) 100 元 / m2 四、優(yōu)惠促租措施 減免租金優(yōu)惠 為了促進(jìn)各類商家的盡快簽約，早日達(dá)到本項(xiàng)目的招商目標(biāo)，在短期內(nèi)形成熱租的場(chǎng)面，在保證開(kāi)發(fā)商基本利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，作減免部份租金的優(yōu)惠?！鞍胱饨稹贝胧┰诠_(kāi)招商前期，規(guī)定一個(gè)期限內(nèi)（視具體情況安排）實(shí)行首年半租金優(yōu)惠策略。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）意向登記期 20xx 年 1月 前 本階段中主要的工作為：對(duì)有意向在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的商家進(jìn)行登記，為下優(yōu)質(zhì)商家的篩選奠定基礎(chǔ)。對(duì)于當(dāng)?shù)氐钠放粕碳疫M(jìn)行篩選，必須符合和安商港的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。外展招商工作組由凌峻的同事帶領(lǐng)。 本地商戶的洽談與甄別 ? 進(jìn)行數(shù)量統(tǒng)計(jì)，明確其經(jīng)營(yíng)種類、營(yíng)業(yè)面積、所經(jīng)營(yíng)品牌，并制定詳細(xì)的商場(chǎng)區(qū)域分布圖，加以標(biāo)識(shí)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。招商活動(dòng)將貫穿整個(gè)招商過(guò)程，并隨著招商工作的開(kāi)展而逐步舉行。 3）有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的知名度與品牌。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 活動(dòng)時(shí)間（招商蓄客期）。 2）有利于將本地的品牌商家與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行面對(duì)面的交流，讓各個(gè)商家可以更了解本項(xiàng)目的具體情況與樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的知名度，堅(jiān)定經(jīng)營(yíng)商家的信心，為項(xiàng)目的招商奠定基礎(chǔ)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。令各個(gè)商家都可以清楚地了解到整個(gè)工程的進(jìn)度，可以讓商家監(jiān)督整個(gè)工程的進(jìn) 度，加強(qiáng)商家的入駐信心與建立開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)度。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。對(duì)許多企業(yè)，品牌甚至 就 是它們的生 命 線 。 可以說(shuō) ，品牌實(shí)在是企業(yè)背上的一個(gè) “ 金十字架 ” ，盡管金光閃閃，如果 沒(méi)有不斷地努力，就很可能會(huì)被市場(chǎng)打入 “ 地獄 ” 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。另，階段性極強(qiáng)的內(nèi)容，可以采取跨街橫幅的形式。 電視媒體 電視作為立體、可視媒體，可讓目標(biāo)群更為直觀的了解項(xiàng)目情況。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 作用，新型的業(yè)態(tài)組合將會(huì)引導(dǎo)北海的商業(yè)向更高層次發(fā)展，加快北海的商業(yè)發(fā)展步伐。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 巡回招商會(huì)費(fèi)用 包括專項(xiàng)招商小組分別到南寧、柳州、桂林 等地開(kāi)展招商會(huì)的交通費(fèi)用、住宿費(fèi)、餐飲費(fèi)用、招商會(huì)場(chǎng)地租金等費(fèi)用，招商會(huì)期三至五天。 ? 封頂儀式及主力商戶簽約儀式 包括儀式場(chǎng)地租金、媒體記者費(fèi)用、商戶交通住宿費(fèi)用等，儀式期半天，預(yù)計(jì)舉行三個(gè)儀式，費(fèi)用預(yù)計(jì) 萬(wàn)元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 重要建議 ：為了增強(qiáng)商戶對(duì)和安商港前期的經(jīng)營(yíng)信心，建議設(shè)立“和安商港推廣宣傳基金”，基金專門用于商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后的不定期宣傳，以保證商港品牌的建立與促銷活動(dòng)的推廣。但我們并不贊同這種想法，我們認(rèn)為把握準(zhǔn)確的市場(chǎng)廣告訴求點(diǎn)才是最有力的方法，才能更有效地沖擊客戶群體的眼球，才能產(chǎn)生最大的廣告效應(yīng)。 ? 引進(jìn)主力商戶是商場(chǎng)持續(xù)旺盛的武器 突出大型超市與品牌百貨商店對(duì)吸引人流與實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 解讀北海的商業(yè)發(fā)展軌跡 通過(guò)對(duì)廣州等前沿城市的商業(yè)分析，突出成功商場(chǎng)作為城市的商業(yè)窗口與名片及其商業(yè)價(jià)值；通過(guò)前沿城市商業(yè)發(fā)展的軌跡，指出并說(shuō)明北海缺少一個(gè)極具代表 性的現(xiàn)代化商場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 招商廣告以報(bào)紙媒體為主、雜志為輔 報(bào)紙媒體在招商過(guò)程中舉足輕重，原則上保持連續(xù)性的硬報(bào)紙廣告稿及短 篇軟文廣告配合。 ? 樹(shù)立項(xiàng)目口碑，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn) 良好的市場(chǎng)口碑是產(chǎn)品在市場(chǎng)中被熱烈追捧的重要籌碼，樹(shù)立 和安商港在北海乃至廣西，甚至更廣區(qū)域的市場(chǎng)形象，良好的市場(chǎng)口碑有利于本項(xiàng)目搶占市場(chǎng)的更大份額。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 節(jié)奏配合，引動(dòng)市場(chǎng) 廣告是推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)程的有力武器，根據(jù)本項(xiàng)目招商工作的推進(jìn)，招商廣告活動(dòng)必須要根據(jù)不同的階段進(jìn)行安排、調(diào)度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 活動(dòng)意義 通過(guò)本項(xiàng)目與品牌主力商家的簽約儀式，形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的組合強(qiáng)勢(shì)，進(jìn)一步加強(qiáng)中小型商家的入駐信心。在封頂?shù)哪翘?，可以舉辦一個(gè)項(xiàng)目的封頂儀式，有利于商家與開(kāi)發(fā)商面對(duì)面的交談，可以強(qiáng)化商家進(jìn)駐的決心。 研討會(huì)由和安商港聯(lián)合北海商業(yè)局、中國(guó)特許經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)以及眾多著名商業(yè)連鎖機(jī)構(gòu)舉辦。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在招商團(tuán)事件全過(guò)程，聯(lián)合北海甚至整個(gè)廣西的新聞媒介作全程跟蹤采訪，將新聞與項(xiàng)目的宣傳有機(jī)結(jié)合，形成持續(xù)不斷的新聞炒作熱點(diǎn)。 （二）外地招商團(tuán) 通過(guò)舉行外展地的招商會(huì)，集中有意向的經(jīng)營(yíng)商家組成一個(gè)看鋪團(tuán)體，與旅行社合作，邀請(qǐng)各商家前往北?？疾旌桶采谈叟c北海的商業(yè)環(huán)境，讓有意向在北海開(kāi)拓市場(chǎng)的品牌商家尋求一個(gè)更好的市場(chǎng)據(jù)點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5）高低保證金制度 在簽訂租賃合同時(shí)，由管理公司規(guī)定繳納繳納保證金制度，建議實(shí)行“高低保證金制度”。 （四）承租協(xié)議 1）有意向承租客戶在招商選鋪后，必須簽訂《商鋪經(jīng)營(yíng) /承租意向書(shū)》，雙方確定簽署正式租賃合同的期限； 2）并必須先交納承租定金 5000— 10000元，定金數(shù)額視商戶承租面積而定，承租面積越大定金越高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 大客戶洽談確定與外地招商 1）外地招商對(duì)象要求不在于大，而在于精，必須是在廣西地區(qū)有很好的知名度和美譽(yù)度，屬于國(guó)內(nèi)知名品牌或者國(guó)際知名品牌。 三、招商階段劃分 （一）籌備期 20xx 年 11月前 主要工作： 招商隊(duì)伍組建與培訓(xùn) 商鋪間隔 租金標(biāo)準(zhǔn)的確定 確定目 標(biāo)商戶 分別前往北海、南寧、柳州、桂林、廣州、深圳等地搜集當(dāng)?shù)啬繕?biāo)商戶資料，廣州與深圳的搜集工作由廣州凌峻總部同事負(fù)責(zé)進(jìn)行 現(xiàn)場(chǎng)招商中心開(kāi)放 市場(chǎng)引導(dǎo)系列報(bào)道 招商資料準(zhǔn)備 招商法律文件準(zhǔn)備 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 試業(yè)期減免管理費(fèi) 很多商戶對(duì)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)前期能否做旺都存有疑問(wèn)，事實(shí)上，大部分商場(chǎng)在開(kāi)業(yè)后的前一、兩年經(jīng)營(yíng)均處于發(fā)展期，營(yíng)業(yè)狀況有待市場(chǎng)培育。 為了促進(jìn)商戶進(jìn)駐，建議在招商的中、后期，在給予商戶裝修標(biāo)準(zhǔn)期的基礎(chǔ)上，根據(jù)商戶的知名度及規(guī)模，增加一至兩個(gè)月的免租期，以刺激商戶的承租。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在價(jià)格方面上，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)策略，提高商戶準(zhǔn)入門檻，樹(shù)立項(xiàng)目中高 檔的市場(chǎng)形象。 分解每層均價(jià)租金水平： 樓層 面積 （ m2） 租金系數(shù) 每年租金 （萬(wàn)元） 每年平均租金（元 / m2） 每月平 均租金 （元 / m2） 負(fù)一層 6000 首層 7000 二層 6000 三層 6000 四層 6000 五層 6000 合計(jì) 37000 二、市場(chǎng)比較的價(jià)格方法 （一）低開(kāi)高走 定價(jià)策略 其目的 是以較低的價(jià)格入市，通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，最大程度地 提高市場(chǎng) 的占有率，并能快速而有效地占據(jù)市場(chǎng) 的制高點(diǎn)，從而成為當(dāng)?shù)氐拿餍菢潜P 。 一、成本控制的價(jià)格方法 本項(xiàng)目