【正文】 箱包皮具 運動戶外 珠寶首飾 小型快餐 面積大 租金低 租約長 面積小 租金高 租約短 業(yè)態(tài)功能分類 雙方互動意義 主力店 低值易耗品，日常功能需求 消費人口 人 非主力店 非主力店 非主力店 非主力店 非主力店 非主力店 直接回家 人 人 人 人 人 人 主目的 主力店意義 為整體商業(yè)創(chuàng)造 渠道 主力店 主力店 非主力店 非主力店 6萬平米， 2元 4萬平米， 6元 4萬平米， 2元 6萬平米， 5元 12萬元（日租） + 24萬元（日租） 8萬元（日租） + 30萬元（日租） 36萬元（日租） 38萬元（日租） 渠道效益 ——主力店 不盡知用兵之害者， 則不能盡知用兵之利。 對于表面上可憐的主力店 ——不用客氣 顛覆規(guī)則的時刻到來了 …… 形兵之極，至于無形 ?―形兵之極，至于無形。 ?幾乎沒有一家主力店，建立渠道幾乎沒有靠任何一個實體建筑物； ?戰(zhàn)略突破口 —— 填補幸?？瞻祝巧虡I(yè)操作； 渠道博弈（二） ：其次伐交 —— 借 酒店 酒店 酒店 酒店 教堂 噴泉廣場 高端商業(yè) 高端商業(yè) 餐飲 餐飲 餐飲 餐飲 步行街 步行街 市政路 市政路 市政路 市政路 ?商業(yè)地產(chǎn)項目的渠道有時就藏在身邊，就看會不會用。 ?CN DYcity ?半年虧損 。 銷售定價 投資回報率法 相對市場比較法 投資者水平高 投資者水平中 投資者水平低 投資回報率 + 相對市場比較法 單體商業(yè)散售可能會出現(xiàn)的問題 ?產(chǎn)權(quán)銷售后，項目后期難以有效進行運營管理； ?―囚徒困境”會造成項目租金越來越低； ?渠道設(shè)計不足的項目，難以全部銷售完畢。 ——商業(yè)項目各組成部分同人體的關(guān)系 商業(yè)是有生命的 ?肺 —— 物流（呼吸） ?肝 —— 主力店（造血） ?腎 —— 公共空間（幸福） ?心 —— 渠道（基礎(chǔ)動力） ?脾 —— 非主力店（消化） ?血液 —— 人流（生存） ?血管 —— 動線（送血） ?新陳代謝 —— 租戶調(diào)配（成長） ?骨骼 —— 結(jié)構(gòu)（格局） ?親族 —— 產(chǎn)品線（復(fù)制） ?人生 ——商業(yè)壽命（生老病死） 第五章：商業(yè)項目推廣 商業(yè)項目推廣涉及客戶面 租賃：經(jīng)營商戶 銷售：投資者 客戶心理： ?租賃商戶 —— 商戶和開發(fā)商誰比誰急（渠道成本）？ ?投資者 —— 盡管盲目，但在進步（既然能掙到錢去投資，必不會傻到過分程度）。 第七章：商業(yè)運營管理 第八章：案例，政策渠道的運用 兵者：詭道也 ?項目地塊靠近區(qū)域商業(yè)中心，周邊有成熟商業(yè)物業(yè)； ?項目本身立地環(huán)境非常糟糕，幾乎沒有人流，且同成熟商業(yè)被圍墻隔離； ?項目本身建筑規(guī)模有限，無法通過招募主力店實現(xiàn)渠道； ?區(qū)域交通狀況較為混亂，尤以停車環(huán)境雜亂為難點。 “一個外國人，不遠萬里，來到中國，毫不利己，專門利人，這是什么精神？這是偉大的共產(chǎn)主義精神！” 紀念白求恩 —— 毛澤東 一只偽裝成大熊貓的大貓熊 ?21世紀的活雷鋒，不畏現(xiàn)金流斷裂，明知道商業(yè)地產(chǎn)利潤低，卻仍然在拼命復(fù)制、玩命復(fù)制、不要命的復(fù)制，到底是在復(fù)制什么 …… ？ 是住宅！ ?明修棧道，暗渡陳倉！ —— 人世間不二的優(yōu)秀買賣！ ?當?shù)卣疄轶w現(xiàn)政績，需要進行商業(yè)引資。 ?IPO —— 本世紀中國最大的騙局就此誕生，且早已預(yù)謀多年。 17:13:3017:13:3017:13Tuesday, February 14, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 17:13:3017:13:3017:132/14/2023 5:13:30 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 下午 5時 13分 30秒 下午 5時 13分 17:13: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 5時 13分 :13February 14, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 17:13:3017:13:3017:13Tuesday, February 14, 2023 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 14日星期二 下午 5時 13分 30秒 17:13: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 下午 5時 13分 :13February 14, 2023 1行動出成果，工作出財富。 ?電子商務(wù)部門將成為購物中心運營的核心部門之一； ?由于布局及競爭的無序化， 10年內(nèi)會出現(xiàn)大量主力店及購物中心倒閉、升級； 結(jié)語 —— 最扛通貨膨脹的投資品是什么？ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。他也開心！ ?為什么復(fù)制：騙術(shù)是有時間限制的，因此在被發(fā)現(xiàn)前，能復(fù)制多少復(fù)制多少！！ ?與此同時，制造輿論 ——你看我們，這么專業(yè)還沒利潤，商業(yè)不好做。對于老板來講，最好的盈利方式不是拼命經(jīng)營、 把下一年利潤提高到 250萬，而是再以“同樣方式”開一家店。 ?靠軟磨硬套打疲勞戰(zhàn)進行談判屬于“術(shù)”，而不屬于“道”； ——二三線城市為何招商困難？ 二、三線城市招商要務(wù) ?表象：低行政級別城市消費力相對有限（缺中產(chǎn)）、且消費習(xí)慣單一； ?實際：物流組織不到位，進貨難度過高； ?無法實現(xiàn)規(guī)模效益、成本難以控制； ?二、三線城市品牌招商、首先參照最近的上一級城市已有品牌； ?各商戶開發(fā)分區(qū)，省會通常設(shè)立分支機構(gòu)，不用直接聯(lián)系中國區(qū)總部； ZL集團談判決策 ZL集團談判決策流程 ?項目地處煙臺商業(yè)核心區(qū)； ?一側(cè)靠密集消費區(qū)，一側(cè)靠沿海景觀帶，商業(yè)價值很高； ?項目商業(yè)面積超過 15萬平米，定位打造區(qū)域最強商業(yè)綜合體； ?項目地處三線城市，品牌商戶落位存在較大物流輸出難度（品牌開店特點）； ?項目距離煙臺港不到 3公里。 案例一： GM第一城 ?住宅營銷非常成功，銷售創(chuàng)當年北京市記錄，商業(yè)營銷非常失??； ?考慮過招主力店，定位很準 —— 家樂福； ?家樂福來現(xiàn)場考察多次，對地塊非常滿意，很想進駐； ?開發(fā)商想要家樂福，家樂福想要開發(fā)商，結(jié)果談黃了； ?項目樓板承重 500kg，家樂福要求 1t。 ?商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化 —— 最后一節(jié)介紹。 ——非主力店 ?非主力店概述 —— 不對項目的功能或渠道形成戰(zhàn)略貢獻的零售業(yè)態(tài)； ?是項目操作的真正目標客戶，渠道資源的真正需求者 —— 項目的盈利之本； ?租金高、遞增高、租期短、面積??； ?項目的長期收益體現(xiàn)于 —— 通過有效渠道的建立和維護，使得非主力商戶的經(jīng)營效益逐漸提高，在此基礎(chǔ)上對其進行租金遞增或更換，最終實現(xiàn)開發(fā)商收益的最大化； 非主力店特點 某城市綜合體項目業(yè)態(tài)布局 商業(yè)部分主力店與非主力店的布局及比例關(guān)系 主力店 主力店 主力店 主力店 引流點 引流點 引流點 受助業(yè)態(tài) 受助業(yè)態(tài) 受助業(yè)態(tài) 受助業(yè)態(tài) ?項目要明確每個主力店的動線位置，使其產(chǎn)生渠道貢獻； ?項目要設(shè)置多個引流點，盤活不靠近主力店的非主力店。商業(yè)的規(guī)則就是 —— 渠道整合 。 商戶如何自我利用渠道 —— 渠道融資 ?品牌主力店比開發(fā)商狠。 5A甲級寫字樓性價比低于乙級寫字樓； ?銷售及租賃時，以鏈型營銷思路為主 —— 主力客戶的特點； ?辦公樓營銷主要靠 2手及中介； ?寫字樓