【正文】 ，而更多的投資者則表示他們選擇投資批發(fā)市場的 理由是看中未來發(fā)展趨勢及良好利潤空間。 早期康復(fù)路市場 是 全國第一代批發(fā) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 6 市場 興建 于 1984 年， 80年代的 康復(fù)路市場 并非專業(yè)服裝類批發(fā)市場，同時還經(jīng)營日用 小百貨，瓜果， 蔬菜等業(yè)種。由此，西安商業(yè)地產(chǎn)更具區(qū)域特色與文化背景，有著另一種生命力的展現(xiàn)，一種靈動商業(yè)元素的表達(dá)。因此，也奠定了本案在各個層面的運作上和策略實施上均需要做到一擊即中的目的。使之達(dá)到市場實際化、策劃實效化與推廣專業(yè)化的目的。西安市場的總體商業(yè)狀況較為良好，特別是各大零售商場的產(chǎn)權(quán)式銷 售成為投資熱潮。城市傳說，小寨的領(lǐng)袖城等無不顯示出了西安房地產(chǎn)市場對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的濃厚興趣。隨著西安城市定位的清晰化，旅游市場得到進(jìn)一步的發(fā)展。其 銷售輻射范圍 包括陜西、山西、甘肅、寧夏、新疆、內(nèi)蒙、西藏等省份。 2021 年后康復(fù)路市場一直保持平穩(wěn)增長的勢態(tài)、但破舊的經(jīng)營環(huán)境限制了商戶的發(fā)展。這類市場而對于投資者的投資空間存在著一定的限制性，一方面來源于各大物業(yè)沒有產(chǎn)權(quán)式銷售的權(quán)利，另一方面則局限于經(jīng)營戶對產(chǎn)權(quán)式銷售的認(rèn)識存在著不足。 客戶網(wǎng)絡(luò)單一化與市場區(qū)域化： 現(xiàn)有康復(fù)路各類批發(fā)市場， 它們的主要輔射目標(biāo)就是西安本地及周邊 市場。本僅能容納一個物業(yè)的客戶量，卻出現(xiàn)三大物業(yè)齊取的現(xiàn)象。 強化零售功能： 固有的批發(fā)市場以單一的批一功能為主， 或者是不拒絕零售的可能性，但也不推薦這類功能的存在。專業(yè)化，有利于商業(yè)價值的提升；規(guī)模化，有利于產(chǎn)品的多樣化。 “人流、商流、信息流”構(gòu)造強勢賣點： 由于本案地處于康復(fù)路核心商圈內(nèi)，為西安新城區(qū)的重點支持項目，同時超大規(guī)模為構(gòu)造一個新型的 MALL 奠定基礎(chǔ)。具體如下： 核心策略：“價格、速度雙把利劍”取勝市場 作為本案的推廣核心一方面體現(xiàn)于“價格”的合理性，從某種程度來說，它更傾向于產(chǎn)權(quán)式物業(yè)銷售的突破性價格。從 然保證本案的銷售目標(biāo)。 項目總體定位概念與策劃思路 一、項目開發(fā)目標(biāo) 作為重點開發(fā)商業(yè)物業(yè)，本項目在開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)滿足投資商 /開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者及最終消費者四個層面的利益要求，保證項目的成功建設(shè)及后期良好運營。順原有康復(fù)路商氣，造現(xiàn)有新康復(fù)路之地標(biāo)交易廣場 —— 新康復(fù)路 ?西北商貿(mào)中心。同時，嚴(yán)格考核產(chǎn)品質(zhì)量與商家信譽品牌。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展”后“店”的格局，依托西安對西北五省具有極強的輻射作用，通過動態(tài)的展覽展示提升本項目的輻射半徑。同時，在現(xiàn)康復(fù)路還沒有較高檔次的休閑娛樂設(shè)施和場所，在本案內(nèi)建立一定的休閑娛樂設(shè)施，可以填補現(xiàn)康復(fù)路相對缺乏休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的需求。由于增加人員相對會增加成本，商務(wù)功能服務(wù)區(qū)就是代理商務(wù)服務(wù)。 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 本項目的功能架構(gòu)是由批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)構(gòu)成，是以主題物流為依托，集批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)功能于一體的大型展示交易中心。 √ 主題物流定位 本項目處于西安市新城區(qū)，由于地處具有較高知名度的康復(fù)路商業(yè)圈內(nèi) ，同時西安為西北五省的中心城市，在交通運輸與客流量上擁有獨天獨厚的優(yōu)勢。以低、中檔產(chǎn)品為 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 25 主，由于以批發(fā)業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，使之產(chǎn)品定位上不能過于高檔，充分考慮到經(jīng)營者的經(jīng)營利潤及批發(fā)市場經(jīng)營產(chǎn)品價格低廉之特征。從 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 26 而有利于提升項目整體競爭能力、商業(yè)特色的發(fā)揮及項目持續(xù)經(jīng)營空間。在個別樓層設(shè)定小型咖啡廳或西餐廳等，在兒童樓層內(nèi)設(shè)置一個小型兒童游樂場所等相關(guān)建議。對于這類范圍的定義，不是單靠一個目標(biāo)則可以實現(xiàn)的，而是關(guān)系到多方面因素。在管理上，突破單一性的安全管 理、秩序管理或車輛管理等，而則需在經(jīng)營管理上尋找突破，擴(kuò)大管理范圍、提高管理質(zhì)量、補充管理要件等。在固有的批發(fā)市場特性中，以批發(fā)單一功能而鑄造，欠缺零售功能。 現(xiàn)代物流的挑戰(zhàn)者和補缺者 物流的專業(yè)化分工特點雖然日益明顯 ，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來越緊密。建筑風(fēng)格新穎，商業(yè)氣息濃厚。由于政府目光長遠(yuǎn)化，已投入大量資金或通過引進(jìn)外商策略而提升現(xiàn)有康復(fù)路的知名度或商業(yè)價值性。 交通狀況 ： 本案所于長樂路與康復(fù)路交叉處，而長樂路又為通往 康復(fù)路商圈的主干道或必經(jīng)之路。 絕對地 段優(yōu)勢，批零兼營業(yè)態(tài)模式為網(wǎng)絡(luò)各地客戶資源提供了充足的支撐點； 劣勢： 小面積分割是否能受到當(dāng)?shù)亟?jīng)營者的青睞確需經(jīng)過考驗； 因商圈特征所限制，以服飾為主的批發(fā)市場能否代替原有康復(fù)路商圈內(nèi)的其它項目還處于未知狀態(tài)。市場定位前提，就在于市場調(diào)研的 準(zhǔn)確性。它以國內(nèi)市場為核主，以拓國外市場為目標(biāo)。以未來發(fā)展趨勢為核心，以標(biāo)志性的核心商業(yè)圈為宗旨。 康復(fù)路原商業(yè)經(jīng)營者、改善經(jīng)營環(huán)境者： *具有一定的價格承受力； *就業(yè)渠道窄，以經(jīng)商為主； *期待有穩(wěn)定的經(jīng)營場所，對產(chǎn)權(quán)物業(yè)認(rèn)可程度較高； *對本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍較為認(rèn) 同 客戶來源： *原康復(fù)路商圈內(nèi)的客戶 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 37 *現(xiàn)江浙、廣東、湖北市場，期待來此經(jīng)營的商戶 *產(chǎn)業(yè)集散地，如 廣州、武漢、蘭州等地的經(jīng)營商戶； *通過相關(guān)行業(yè)協(xié)會來此經(jīng)營的商戶 銷售價格定義 對于該物業(yè)的價格定位尤為重要，但結(jié)合于本案的規(guī)模及小面積分割的現(xiàn)實，在價格確定上需平價化，一方面來源于長期收益的要求，另一方面則吸納原康復(fù)路經(jīng)營戶最為實效的方法。 √ 以上各個樓層的價格均為初步擬 定的價格，根據(jù)市場消費 者對價格敏感度或數(shù)字偏好等要素重新進(jìn)行細(xì)化，如南方城 市的消費者喜歡“ 8”或“ 9”之類的數(shù)字。最終由何種方式 來確定，需在銷售工作進(jìn)行過程中才能得以調(diào)整。依據(jù)市場調(diào)研現(xiàn)狀來確定本案樓層業(yè)種規(guī)劃的大方向，同時結(jié)合到本案批零雙效功能的特性，給予最為準(zhǔn)確的樓層產(chǎn)品規(guī)劃。 √ 須強調(diào)與產(chǎn)業(yè)特征元素的結(jié)合 ， 結(jié)合批發(fā)市場的業(yè)種特點、 結(jié)構(gòu)需求等因素，在外立面與功能方面做到有效平衡。 商場硬件設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計建議 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 44 √ 走道布局設(shè)計要點 商場過道設(shè)計一方面強調(diào)的是脈絡(luò)清晰，另一方面則強調(diào)與指引標(biāo)志的完美結(jié)合。 √ 商場室內(nèi)燈飾設(shè)計要點 與商場結(jié)合，燈飾設(shè)置要根據(jù)商場檔次、風(fēng)格、形象等予以結(jié)合考慮。要想達(dá)到突破與顛覆的作用，確需從各個角度與層面上進(jìn)行全方位的考慮。又由于 批發(fā)市場已成為構(gòu)筑西安西部商貿(mào)中心地位的又一核心部分。 目的： 專業(yè)型批發(fā)市場已成為現(xiàn)實中不可忽略的商業(yè)核心，從而改變以往批發(fā)市場的原有印象與格局是必然的現(xiàn)象。 目的： 對于未來批發(fā)市場的發(fā)展趨勢，它必定是趨向于專業(yè)化、規(guī)范化、創(chuàng)新化的發(fā)展模式。同時，又由于在同一區(qū)域內(nèi) 有同類型的競爭者存在，因此本案的推廣在每一個環(huán)節(jié)的運作上都必須謹(jǐn)慎與細(xì)致。 因此，針對以上批發(fā)市場未來發(fā)展的必然，減少經(jīng)營商的經(jīng)營成本是開發(fā)商首先需考慮的核心問題；再者，為經(jīng)營者創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境也不可忽視基本問題；同時，考慮到項目的可持續(xù)經(jīng)營性是開發(fā)商的開發(fā)宗旨，引進(jìn)經(jīng)營管理公司是必然的首要條件。 方式 ：以不容置疑的地段價值、商圈價值、 人流量及城市地位價值及物流輸送價值等體現(xiàn)本案的永續(xù)經(jīng)營性。 方式 ：以本案的核心賣點作為訴求點，層層培析的方式進(jìn)行反復(fù)宣傳，主要以新康復(fù)路地段、康復(fù)路商圈、超大規(guī)模、投資 8 個億、實力開發(fā)商、政府重點支持的項目、商業(yè)配套、實力商家大手筆購買等賣點作為宣傳突破口，使其本案的投資價值得到最大化提升。 效果 ：改變原有康復(fù)路商圈 設(shè)備簡 陋、衛(wèi)生環(huán)境較差、消防隱患多、產(chǎn)品質(zhì)量無保證、產(chǎn)品價格隨意性、倉儲空間不足、經(jīng)營戶利益受損等形象。 √ 商場物業(yè)內(nèi)墻、地面設(shè)計 注重與燈飾、天花的協(xié)調(diào)，使其達(dá)到風(fēng)格統(tǒng)一的視覺效果。在本案的各個樓層洗手間，均不采取收費制，避免經(jīng)營商不滿情緒的發(fā)生。另一方面，也需考慮到批發(fā)市場的獨有特性，使之整個商場的銷 售氛圍具有濃厚性。因此，以下業(yè)種分布比例僅供參照。 提價手段建議： 因價格往往是一個案子銷售狀況好壞的最為直接的因素，因此，對于本項目的銷售價格不宜定高，而是通過市場造勢手段的運用或宣傳策略的逐步升化而確立， 對于本項目價格提升策略建議如下： 采取的“低價高走”策略，以高回報、高收益為核心訴求點切入市場。因此，本案在銷售階段后期推出相關(guān)樓層的經(jīng)營權(quán)購買方式，此類鋪位均為拐角處的鋪位、規(guī)劃方不足鋪位、或業(yè)種較為特殊的鋪位（如餐飲、休閑等）作為經(jīng)營權(quán)方式推廣。本案的定價策略分成兩種方式，一種這經(jīng)營權(quán)銷售，另一種方式為產(chǎn)權(quán)式銷售； 產(chǎn)權(quán)式銷售價格建議： 一樓：均價 18000 元 /M2 二樓：均價 16000 元 /M2 三樓：均價 14000 元 /M2 四樓：均價 12500 元 /M2 五樓：均價 8500 元 /M2 六樓：均價 6500 元 /M2 七樓：均價 5500 元 /M2 定位理由（來源于西安在售物業(yè)）： √ 西安市場已在售的 騾馬 市步行街、東方之星物業(yè)銷售價格 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 38 均達(dá)到 2 萬 /M2以上，兵馬俑國際旅游廣場、小寨領(lǐng)秀城、巴 黎春天等物業(yè)的價格均達(dá)到 萬 /M2以上。 范圍： *具有一定經(jīng)濟(jì)實力且熱衷于房地產(chǎn)投資的專業(yè)人士； *事業(yè)穩(wěn)定、具有一定的收入水平和儲蓄 的群體； *有著相應(yīng)的存款而又喜歡跟從大趨勢投資的群體； 特征： *有較高的承受力，最關(guān)注的是物業(yè)在未來的升值潛力； *對投資房地產(chǎn)信心較強，部分曾有投資房地產(chǎn)經(jīng)驗； *對統(tǒng)一管理有較大需求，希望增強投資信心； *投資潛力不可低估。它含蓋了文化的本身，也體現(xiàn)了商業(yè)之氛圍。為提升康復(fù)路商圈形象力，為擴(kuò)大康復(fù)路經(jīng)營者的經(jīng)營范圍，為減少康復(fù)路商圈經(jīng)營者的后顧之憂，為促進(jìn)西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的保證而承擔(dān)著這一使命 。 以本案的地段優(yōu)勢及稀缺性， 利用異地推廣渠道，針對各大專業(yè)批發(fā)市場，鎖定行業(yè)協(xié)會關(guān)系網(wǎng)，使之為本案創(chuàng)造最大化的商業(yè)機會。使之，來此批貨或購物的商戶與客戶均能享受便利 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 33 性與便捷性。該商圈的繁華程度不容置疑。 由于忽視硬件設(shè)施建設(shè)，使得市場競爭力和對商戶的吸引力明顯減弱，同時電力、通訊等配套設(shè)施也相對滯后。而作為本案的建造目的，一方面使其本案在產(chǎn)品引進(jìn)、定位、特性上均符合的批發(fā)市場的特征，進(jìn)一步促進(jìn)物流的必然性。 作為本案，即將成為西北地區(qū)首個以“批零兼營”的業(yè)態(tài)模式而著稱的商業(yè)物業(yè)。導(dǎo)入商業(yè)與文化（西安以古文化深厚而聞名）的嫁接，以文化內(nèi)涵來提升它的商業(yè)價值。 管理突破 管理是四個元素的核心，是決定一個項目成敗的關(guān)鍵，也是項目未來可持續(xù)經(jīng)營的內(nèi)在動力。在展開招商工作前期，應(yīng)多角度的考慮到招商范圍的最大化（主要以江浙一帶的客戶為主），在招商過程中也著重強調(diào)本案的多功能性，多層面的吸引各類商戶對本案的青睞。以引導(dǎo)消費為核心，以促進(jìn)交易量或人流量為前提。同時，考慮到本項目的規(guī)模優(yōu)勢、地段優(yōu)勢、理念優(yōu)勢等特征，在定位、規(guī)劃、招商、管理上尋找突破點，使之本案具備它的唯一性與稀缺性，確定它的投資價值與經(jīng)營價值。為此我司將現(xiàn)代物流的定位提升到“主題物流”定位。我國的物流企業(yè)，無論是物流服務(wù)的硬件還是軟件與高效率低成本的現(xiàn)代物流還有較大的差距，信息收集、加工、處理、運用能力、物流的專門知識，物流的統(tǒng)籌策劃和精細(xì)化組織與管理能力都明顯不足。 管理功能 管理是保證交易的正?；幕颈Ｕ? √ 組織由政府有關(guān)部門、發(fā)展商和經(jīng)營主體共同參加的市場管理委員會； √ 制定和修改 市場的管理規(guī)定； √ 解決市場糾紛和分歧； 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 22 √ 檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量； √ 決定非營業(yè)時間的進(jìn)出貨、防盜、防火； √ 處理緊急情況的問題； √ 組織有關(guān)推介、展示、培訓(xùn)等有利市場的活動； √ 爭取政府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場平臺環(huán)境； √ 成立具有行業(yè)特點的中介服務(wù)組織，專業(yè)商會，行業(yè)協(xié)會。結(jié)合目前批發(fā)市場“多批次、小批量”的特點，可以為這種類型的批發(fā)交易形式提供小包裝，并集中配送 ； √ 倉儲可以采用租賃自用和委托管理倉儲服務(wù)區(qū)兩種方式； √ 對于加工處理必須設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化的包裝模式； √ 整個倉儲物流服務(wù)可以委托第三方物流公司進(jìn)行經(jīng)營，引入倉儲經(jīng)營模式，實現(xiàn)物流現(xiàn)代化； √ 主要的功能有倉位租賃、托管、包裝、加工服務(wù)、配送服務(wù)、驗 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 20 收貨物、車庫、租車。將行業(yè)的巨無霸與小批發(fā)企業(yè)融為一體（一個樓層設(shè)定一家），借助大企業(yè)同小批發(fā)企業(yè)的錯位經(jīng)營，形成某種批 發(fā)產(chǎn)品種類的集群。 三、項目整體定位概念