【正文】 3/2/132/13/2023 4:09:04 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/2/132023/2/13Monday, February 13, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/132023/2/13February 13, 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 13日星期一 2023/2/132023/2/132023/2/13 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 2023/2/132023/2/132023/2/132/13/2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 一期到訪客戶 3%35%43%6%3%10%0%10%20%30%40%50%20233000 30014000 40015000 50016000 60017000 7000以上普遍客戶對高價格性價比的認同。其中 1100畝為中信森林湖項目，另外 300畝剛剛拍賣，發(fā)展腳步已經(jīng)完全啟。 實現(xiàn)年限： 2023年 2023年五年時間； 重要規(guī)劃 ?水濂湖公園； 水濂山郊野公園； 高爾夫公園 科普觀賞植物園 特色風情主題公園 數(shù)碼港 大學城 ?中央商務區(qū)； 中央生態(tài)居住區(qū)； 綠色世界 購物樂園 相似區(qū)域?qū)Ρ? 本區(qū)域 黃旗山區(qū)域 松山湖區(qū)域 厚街環(huán)崗區(qū)域 規(guī)模 15平方公里 黃旗山加周邊范圍不大 72平方公里 大嶺山及 7500畝橫崗水庫 發(fā)展契機 大面積的生態(tài)資源 黃旗山稀缺資源及可充分利用性 東莞產(chǎn)業(yè)模式的轉(zhuǎn)變 得天獨厚的山水資源 發(fā)展趨勢 清晰規(guī)劃、規(guī)劃即將實現(xiàn)，旅游、生態(tài)將得到充分發(fā)展 東莞最早的豪宅區(qū)域，發(fā)展高潮已過，難有顯著后續(xù)發(fā)展 規(guī)劃已經(jīng)實行兩年時間，東莞另一經(jīng)濟實體，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟將大幅發(fā)展； 依靠自身房地產(chǎn)和旅游資源開發(fā)而發(fā)展，勢頭不明顯 政府支持力度 正在實行規(guī)劃，是南城及整個東莞的規(guī)劃重點，支持力度高 一直呈現(xiàn)自然發(fā)展狀態(tài)，政府支持力度在逐漸減少 東莞經(jīng)濟實體，窗口工程、必然受到政府的大力支持， 由于分布在鎮(zhèn)區(qū)，政府支持力度單薄，力量不高 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢判斷 生態(tài)資源的開發(fā)處女地，方向以生態(tài)、旅游為主，是豪宅居住發(fā)展的理想?yún)^(qū)域； 地塊開發(fā)進入后期階段，呈現(xiàn)飽和趨勢，今后難于形成規(guī)模優(yōu)勢，客戶認同感逐漸降低 科技園難于擺脫產(chǎn)業(yè)的烙印，使住宅帶有產(chǎn)業(yè)的影子，白領盤將得到發(fā)展，并會有產(chǎn)業(yè)型豪宅產(chǎn)生； 高尚別墅居住豪宅，二次置業(yè)或多次置業(yè) 水濂山區(qū)域 黃旗山區(qū)域 自然生態(tài)環(huán)境 政府支持力度 松山湖區(qū)域 自然生態(tài)環(huán)境 非產(chǎn)業(yè)區(qū)位 厚街環(huán)崗區(qū)域 自然生態(tài)環(huán)境 非產(chǎn)業(yè)區(qū)位 區(qū)域本身資源的競爭策略 區(qū)域定位 ?最渴求區(qū)位價值：全市唯一具有城市與自然 雙重體現(xiàn)的區(qū)域； 最豐富資源區(qū)域：全市罕有擁有最多資源的區(qū)域； 最和諧生活環(huán)境：全市生態(tài)資源、健康資 源、生命元素最好的區(qū)域 最符合的觀念：最與傳統(tǒng)絕佳富人區(qū)概念的吻合的 區(qū)域； 最具發(fā)展?jié)摿Γ荷唐贩堪l(fā)展熱點，價格最 高，產(chǎn)品最好； 策劃方向 充分利用區(qū)域資源尤其是山水資源賦予項目個性和概念，形成市場差異化和有效的項目傳播； 項目分析 地勢和高差：地勢高差明顯，小盆地地形 規(guī) 模：總建筑面積為 387428㎡ ，營銷的高度和生命力 非常重要； 類 型：首先推出 ㎡別墅和洋房，營銷要拔高，拉動后期 33萬推廣，產(chǎn)生更大的效益； 交 通：除周邊方便的交通外，五環(huán)路的開通將項目與松山湖的時間距離只有 10分鐘，松山湖”精英成為目標客戶； 區(qū)域資源與項目的嫁接 商務系統(tǒng) 中央商務區(qū) CCBD 自身商務系統(tǒng) 東莞全市的商業(yè)中心 /會展中心 /商務中心CCBD 東莞城市核心、占地 東莞大道與鴻福路是交通景觀的軸線 東莞大道以西 、 體育路以南體育運動區(qū) 鴻福路北 /東莞大道西商業(yè)休閑步行街 蛤地工廠聚集 安靜自然的環(huán)境適合創(chuàng)作性公司 商住兩同的性質(zhì) /住宅辦公成本低、實用高 商務中心 /主入口商業(yè)街 廣東美術館經(jīng)營性 鄉(xiāng)村俱樂部經(jīng)營性 旅游 /度假 /生態(tài)系統(tǒng) 旅游 /度假 /生態(tài) 自身旅游度假生態(tài) 綠色世界 水濂山郊野公園 水濂山森林公園 水濂湖生態(tài)公園 千株荔枝林 水濂山水庫 游艇會 鄉(xiāng)村俱樂部 四棵大喜 生態(tài)居住區(qū) 購物樂園 科普觀賞植物園 特色風情主題公園 林蔭景觀帶 濱水景觀帶 外部文化系統(tǒng) 廣東美術館東莞分館 北師大翰林學院 生態(tài)居住區(qū)文化規(guī)劃 各大公園的文化元素 數(shù)碼港 /大學城 外部文化系統(tǒng) 后期文化附加元素 文化系統(tǒng) 風水系統(tǒng) 外部風水系統(tǒng) 地形的風水顯示 朝向布局的風水講究 悠久歷史 山水環(huán)境的清靜 飛來石 內(nèi)部風水系統(tǒng) 四棵大喜 靈石的分布 建筑的排布風水講究 四棵大喜 名門墳的存在 競爭格局 黃旗山板塊： ① 東莞最早形成豪宅的板塊，也是最成熟的板塊； ②現(xiàn)階段處于后期產(chǎn)品的推出，整體處于收尾階段； ③別墅只有君蘭雅筑第二期推出少量部分別墅，別墅產(chǎn)品已經(jīng)趨于飽和； ④洋房方面，新世界花園、愉景花園推出最后產(chǎn)品洋房單位。 ? 20232023年平穩(wěn)發(fā)展 。在無限現(xiàn)代化的二使一世紀，一個國家的強盛，一個企業(yè)的發(fā)展也無不講究“天、地、人”而得到發(fā)展與成功 第一部分：天、地、人 御花苑作為宇宙的一小小 ……. 點，自然的一小小 …….. 物質(zhì)，坐落于宇宙地球中國廣東東莞南城的一小角落，取得發(fā)展、前提必然就是： 搜尋御花苑“天、地、人”的統(tǒng)一點 第一部分： 天 、地、人 天？？？？ 乾卦之 《 彖傳 》 說：“大哉乾元，萬物資始，乃統(tǒng)天?！崩へ灾?《 象傳 》 說：“至哉坤元，萬物資生，乃順承天。 可怕的潛在供應 相對于成交 ,04年施工面積達 萬平米 未來兩年房地產(chǎn)消化承受壓力，差異化是取勝利器； 房地產(chǎn)新陣 傳統(tǒng)商業(yè)旺地的東城板塊 四環(huán)路沿線高尚樓盤開發(fā) 理想 076華南 mall帶動的萬江板塊 城市化進程造就的地產(chǎn)龍頭南城區(qū)域 傳統(tǒng)豪宅區(qū)域黃旗山區(qū)域 產(chǎn)業(yè)化進程、東莞第二核的松山湖板塊 東莞各鎮(zhèn)（常平、大郎等）全面開花 ? 房地產(chǎn)開發(fā)和消費處于發(fā)展階段的上升階段，機遇與挑戰(zhàn)并存，而在時機把握更加重要； ? 政府之手增加開發(fā)商風險，利于消費者，只有良好的營銷水平和準確的經(jīng)營水平才能避開風險； ? 南城的發(fā)展，地價的上升都使區(qū)域具有很高的投資潛力，同時帶來的是激烈的競爭； 地產(chǎn)環(huán)境心法 第一部分：天、 地 、人 何 謂 地？？？？ 坤卦之 《 象傳 》 說：“至哉坤元，萬物資生，乃順承天。 ⑤遠期新世紀豪園有第四、五期大量洋房推出，星河傳說五一重新開盤后如果成功，也將有大量洋房推出市場。從生態(tài)與居住的結(jié)合，以及觀察初步規(guī)劃效果圖（上圖），整個區(qū)域主宰將向高品質(zhì)方向發(fā)展，對項目構(gòu)成最直接的威脅。 5000以上的客戶只有 9%，剔除別墅客戶，不到 9%，客戶從一期留的形象看，難