【正文】 保利地產(chǎn)國內(nèi)一線房企 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理 ， 品相好 ， 住宅面積合理 棕南片區(qū)從 03年起幾乎無新的住宅產(chǎn)品供應(yīng)。 策略 成熟產(chǎn)品 +成熟品牌增加項(xiàng)目人氣。 人南沿線國有企事業(yè)單位和政府公務(wù)員； 區(qū)域良好發(fā)展前景帶來的投資客 二級城市的客戶； 投資客 置業(yè)關(guān)注點(diǎn)： 對區(qū)域的認(rèn)可度較高，看重發(fā)展?jié)摿? 要求項(xiàng)目的地段要接近城市核心及上班地點(diǎn) 房屋是其社會(huì)標(biāo)簽，時(shí)尚感、身份感、稀缺感 客戶定義 住宅、客戶的共性 客戶定義 客戶總體特點(diǎn) 保利中心豐富的產(chǎn)品供應(yīng)決定了客群適應(yīng)性較為廣泛 客戶區(qū)域以城南、城中心客戶為主， 有明確的都市傾向 丌守舊、有個(gè)性、奢侈品的追隨者 新鮮亊物的嘗試者 時(shí)代的中高層主力軍 購買行為中投資是其主要的購買動(dòng)機(jī)之一 5：項(xiàng)目營銷定位 營銷定位推導(dǎo)邏輯 市場定位 市場 客戶 項(xiàng)目 推導(dǎo)關(guān)鍵詞提煉 A： 結(jié)合項(xiàng)目解讀部分所分析之結(jié)論，項(xiàng)目所在位置在美領(lǐng)館區(qū)域，在國際城南的背景區(qū)別于城南其他板塊，獨(dú)具氣質(zhì)。 市場定位關(guān)鍵詞提煉 ：都會(huì) 國際 新潮 推導(dǎo)關(guān)鍵詞提煉 C： ? 結(jié)合客戶之結(jié)論，保利的中心的目標(biāo)客戶很“務(wù)實(shí)”、 “時(shí)尚” ，他們依賴、享受都市生活。 市場比較法 —— 推導(dǎo) ? 公寓部分豐富了全案的產(chǎn)品序列，豐滿了本案城市綜合體整體形象。 年底視實(shí)際情況加推東區(qū) 1號樓 9月中旬開售，首推西區(qū)部分 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 11月 10月 12月 推售計(jì)劃 優(yōu)先推售住宅產(chǎn)品，住宅產(chǎn)品銷售中后期推出產(chǎn)品 6月下旬加推西區(qū)南樓 5月 1日推售西區(qū)北樓 3梯 5戶【 185套】 3梯 4戶【 148套】 3梯 4戶【 148套】 3梯 4戶【 148套】 3梯 4戶【 148套】 1批次：住宅 296套 2批次：住宅 629套 1批次： 399套 二期 具體推貨步驟 3批次： 228套 3梯 4戶【 148套】 3梯 13戶【 228套】 一期 4梯 23戶【 399套】 具體推貨安排 一期首批次： 5月圖示藍(lán)色部分 理由： 三梯四戶的住宅在目前產(chǎn)品中，品質(zhì)及朝向相對較次，價(jià)格構(gòu)成可相對較低，首推利于實(shí)現(xiàn)后續(xù)產(chǎn)品的價(jià)格提升。 寫字樓對工程呈現(xiàn)度的銷售依賴，以及商業(yè)對住宅及公寓呈現(xiàn)度的依賴，最后推出寫字樓，全面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤的最大化。 1. 物業(yè)開車門迎賓，專職管理員代客泊車。 3. 產(chǎn)品的自用性和投資性雙線訴求。臨近各產(chǎn)品銷售期之前根據(jù)丌同產(chǎn)品的特性集中訴求。 本案無論住宅、商業(yè)還是寫字樓都有各自特異的使用功能?？蛇x擇《華西都市報(bào)》或《成都商報(bào)》做捆綁式合作。 網(wǎng)絡(luò)： 主流門戶網(wǎng)站，主流博客 營銷話題 《成都，發(fā)展研究》 說的城市價(jià)值 《久違的棕南》 說棕南的過去現(xiàn)在和未來。 ? 重點(diǎn)單位團(tuán)購、活動(dòng)邀約，單位內(nèi)網(wǎng)信息發(fā)布： ? 教育：川大、華西醫(yī)院、科分院、玉林中學(xué)、玉林小學(xué) ? 金融：中央銀行、中信銀行、華僑銀行等 ? 高端消費(fèi)場所資料覆蓋，客戶資源置換互動(dòng)： ? 餐飲：銀杏、錦翠、首席、中國會(huì)所等 ? 賣場：仁和春天、百聯(lián)天賦、美美麗城、仁恒廣場、三和汽車、港宏汽車等 ? 休閑娛樂場所：米蘭咖啡、石田咖啡、紫藍(lán)等 圈層組織： 異地商會(huì)圈層活動(dòng) +行業(yè)領(lǐng)袖膜拜： 廣州商會(huì)、溫州商會(huì)、閩南商會(huì)等。 活動(dòng)設(shè)計(jì)：保利城中心最具投資價(jià)值樓盤專場優(yōu)先推介，整合相關(guān)具有吸引力的主題（投資理財(cái)、中高檔新車發(fā)布等，正在落實(shí)資源） 活動(dòng)預(yù)算：約 15場每場約 3000元，每場約 50人 100人。 15位業(yè)界知名設(shè)計(jì)師，用不同的創(chuàng)意揮灑個(gè)性，營造出 15個(gè)情景空間，帶給觀眾不同的體驗(yàn)感受。 11:13:1211:13:1211:13Tuesday, February 14, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 11:13:1211:13:1211:132/14/2023 11:13:12 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 11時(shí) 13分 12秒 上午 11時(shí) 13分 11:13: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 11時(shí) 13分 :13February 14, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 11:13:1211:13:1211:13Tuesday, February 14, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 14日星期二 上午 11時(shí) 13分 12秒 11:13: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 11時(shí) 13分 :13February 14, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 8：廣告表現(xiàn)及應(yīng)用 策略執(zhí)行之 媒體篇 —— 啟勢廣告 保利中心應(yīng)用 名片 信封 工牌 文件袋 卡 信箋 THANKS 謝 謝 :13:1211:1311::13 11:1311:13::13:12 2023年 2月 14日星期二 11時(shí) 13分 12秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 作品全國巡展，并同步送赴美國設(shè)計(jì)峰會(huì)展出。 關(guān)鍵步驟： 邀請中央電視臺的對話攔目主持人主持本活動(dòng)。 圈層客戶拜訪：針對項(xiàng)目周邊高端消費(fèi)場所、商會(huì)等，進(jìn)行陌生拜訪。 財(cái)經(jīng)類報(bào)紙及雜志： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、理財(cái)周刊 戶外： 本案的戶外側(cè)重點(diǎn)在工地圍墻。 針對本案的客戶特性和分產(chǎn)品客戶面較為寬泛的特點(diǎn)。無論對二城市居住還是投資的客戶都有強(qiáng)大的吸引力。務(wù)必先將本案的基本統(tǒng)一屬性對外宣傳訴求。 5. 擺放時(shí)尚雜志、報(bào)刊。 將根據(jù)銷售任務(wù)完成情況進(jìn)行周獎(jiǎng)懲、月度獎(jiǎng)懲、以及人員淘汰。 共計(jì) 228套。 具體推貨策略 住宅先行，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠 考慮本案先進(jìn)回籠及項(xiàng)目可持續(xù)性開發(fā)，具體推貨上遵循“住宅先行”的原則； 先推售北樓（ 296套），南樓產(chǎn)品數(shù)量較大（ 629套）后續(xù)推出。 市場比較法 —— 住宅推導(dǎo) ?本案的住宅部分承擔(dān)了快速貢獻(xiàn)現(xiàn)金流的重要任務(wù)，因此，在定價(jià)方面需留有一定的價(jià)格預(yù)期空間。各個(gè)板塊也在不斷升級過程中。 6021 6096 6679 7331 平均售價(jià) 棕南片區(qū)二手樓盤售價(jià)情況 商務(wù)辦公與商業(yè)： 根據(jù)規(guī)劃，保利中心位于核心區(qū)域，連接與新城南商務(wù)區(qū)，升值潛力大； 周邊寫字樓年投資回報(bào)率在 10%左右。 ?整體供應(yīng)量和剛需產(chǎn)品供應(yīng)量增加產(chǎn)生巨大壓力。 保利中心 樓面地價(jià)： 3487元 /㎡ 總建面： 39萬㎡ 用地性質(zhì)：商住 來福士廣場 樓面地價(jià)： 4450元 /㎡ 總建面： ㎡ 用地性質(zhì)：商業(yè) 蓉國府 樓面地價(jià)： 5215元 /㎡ 總建面： ㎡ 用地性質(zhì)：商住 SBD 商業(yè)、寫字樓： SBD大規(guī)模商業(yè)綜合體 ?39萬㎡的建筑規(guī)模，保利中心是人民南路科技商務(wù)區(qū)SBD（連接中央商務(wù)區(qū)與城南新區(qū)城市中軸線的專業(yè)科技商務(wù)區(qū)，將成為成都的金融大道、商務(wù)要地、企業(yè)總部基地和重要的商業(yè)區(qū)）的大規(guī)模商業(yè)綜合體。 ?供應(yīng)面積集中在 90平米以下房源，占總供應(yīng)量的 50%左右。 來福士廣場位于位于成都市主干道人民南路與一環(huán)路交匯點(diǎn)以東，即人民南路四段（原四川博物館地塊）。全年銷售 。 二環(huán)內(nèi)住宅因供需價(jià)格走勢穩(wěn)步上升 區(qū)域內(nèi)可比樓盤選擇 區(qū)域內(nèi)可比樓盤選取原則： 單價(jià)接近 可供貨量較大 產(chǎn)品形態(tài)趨同 項(xiàng)目品質(zhì)接近 按照以上原則，我們選擇了：萬科金色海蓉、成都 A區(qū)、華宇榮國府、來福士廣場、朗御、望江橡樹林、華潤翡翠城為參考。短期內(nèi)客戶觀望，市場成交狀況將持續(xù)受到影響。 ? 第二個(gè)成交量高峰 — 11月 ，由于樓市利好政策的結(jié)束和房價(jià)的一路上揚(yáng)，出現(xiàn)了大量的恐慌性消費(fèi)， 11月成交量達(dá)到 145萬余平方米。 近兩個(gè)月主城成交情況 宏觀市場總結(jié) ? 09年成都樓市整體銷售火爆，量價(jià)齊增。 在把握了宏觀市場之后，我們進(jìn)一步