【正文】 及以上 250177。5 190 21850 38995 % % % % % %3*2*2+1 135177。㎡洋房客戶群TH客戶群 別墅 客戶群3545歲，私營業(yè)主、政府領(lǐng)導(dǎo)或企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)，多次置業(yè)者，實力購買階層，擺脫簡單功能型置業(yè)需求，對生活品質(zhì)有一定的要求3035，企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)或私營業(yè)主，收入穩(wěn)定、支付能力較強，看重產(chǎn)品的獨特設(shè)計特點，對生活品質(zhì)有較高追求；40歲以上，多次置業(yè)，私企老板、政府高層領(lǐng)導(dǎo)以及外企領(lǐng)導(dǎo)等社會塔尖人士，對物業(yè)的品質(zhì)及居住環(huán)境，以及社區(qū)服務(wù)管理等軟環(huán)境有很高的要求，總價承受能力較強2535歲，年齡置業(yè)群體，首次置業(yè)居多，二口之家，有一定的個人積蓄，獨立購房或依靠父母資助購房，對總價的承受能力有限3040歲，企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)或政府公務(wù)員，及私營業(yè)主，有穩(wěn)定的家庭收入，家庭結(jié)構(gòu)為三口之家或三代同堂，兼顧考慮照顧父母起居3545歲，洋房升級版置業(yè)群體，政府領(lǐng)導(dǎo)、私營老板、企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)以及韶關(guān)籍在外人士，對總價的承受能力較強，對生活品質(zhì)有較高的要求第三部分：產(chǎn)品定位篇戶型 客戶群市場篇市場篇競爭格局篇競爭格局篇產(chǎn)品定位篇產(chǎn)品定位篇商業(yè)配套篇商業(yè)配套篇索引 （ Plan index）類比項目配套策略項目名稱 社區(qū)配套 商業(yè)配套內(nèi)容 項目定位花都碧桂園 大部分的別墅以及洋房都處在準(zhǔn)現(xiàn)樓的階段，配套設(shè)施如 “故鄉(xiāng)里 ”主題公園、高爾夫球場、五星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店、商業(yè)街等都已全部落成五星級鳳凰酒店和鳳凰商業(yè)街 ,經(jīng)營有超市、餐飲、家居、布藝等行業(yè)休閑渡假為主 ,投資市場旺盛江門五邑碧桂園以齊全的親民生活配套打動買家的芳心 ,可謂 ”大型成熟社區(qū) ,城市級生活配套 ”，現(xiàn)有配套以鳳凰酒店和親民商業(yè)等為主鳳凰商業(yè)街 ,位處五星級鳳凰酒店左側(cè)群樓首層 ,商鋪適合經(jīng)營文體、音像、電信、零食、洗衣、點心、糖煙酒及菜市場等行業(yè)江門區(qū)域市場居家為主 ,鄰市投資渡假為輔金澤園 二層百貨超市為居家形成良好的生活配套 純居家社區(qū)鴻洲家園 廣客隆進駐其三層商業(yè) /沿街一層配套商鋪售罄 純居家社區(qū)楓景園 大型市政園林配套、自建小學(xué)、體育館、一層茶葉批發(fā)市和古玩市，二層獨立商鋪，或租或售未知以居家為主，有少量辦公市場山水華府 商業(yè)配套 +游泳池 +重點學(xué)校 +周邊成熟配套 享受城市核心成熟配套，學(xué)校資源突出浪琴居 國美電器主力店進駐，帶動二層臨街商鋪，目前商鋪已售罄 享受城市核心成熟配套，居家為主，有少量投資市場份額結(jié)論：居家為主的社區(qū)，非常注重生活配套，其次是教育和運動場所 ,本項目是以居家為主 ,以上將做為本案生活配套的重要參考依據(jù)第四部分：商業(yè)配套篇商業(yè)配套定位依據(jù)參數(shù)1020家店2040家店5000—10000 輛百貨店 26家批發(fā)店 23家專賣店 200400家服務(wù)半徑 3040KM到達(dá)時間 2030min服務(wù)人口 200萬人超大型（超地區(qū)型）2023—5000 輛百貨店 2家批發(fā)店 2家專賣店 100200家服務(wù)半徑 1020KM到達(dá)時間 1015min服務(wù)人口 50100萬人大型（地區(qū)型）300—500 輛廉價市場便民中心 專賣店服務(wù)半徑 35KM到達(dá)時間 510min服務(wù)人口 510萬人中型（社區(qū)型）50—100 輛超級市場專賣店服務(wù)半徑 12KM到達(dá)時間 35min服務(wù)人口 12萬人小型（鄰里型）停車能力店鋪構(gòu)成商圈規(guī)模資料來源： “美國購物中心協(xié)會 ”的規(guī)模分類標(biāo)準(zhǔn)。第四部分：商業(yè)配套篇金色家園Heart誠祝： 悅?cè)A 在社區(qū)店中，超市、餐飲、藥店、美容美發(fā)、銀行是可以承租較大面積商鋪的業(yè)態(tài)。8%總建面與商業(yè)供給的關(guān)系第四部分：商業(yè)配套篇o 遵循以上大盤商業(yè)規(guī)劃規(guī)律 ,本項總建筑面積 22萬平方米 ,按 %計算商業(yè)供應(yīng)面積應(yīng)在 3000－ 3300平方米o 一期已有 1500平方米的商業(yè)，后期商業(yè)面積供給需 15001800平方米本項目商業(yè)總面積建議第四部分：商業(yè)配套篇蔚藍(lán)海岸 13期　 種類 店數(shù) 店數(shù)比例 面積面積比例商業(yè)業(yè)態(tài)超市 1 4% 800 %24h便利店 1 4% 80 %餐飲 3 11% 300 %藥店 1 4% 100 %美容美發(fā) 2 7% 140 %服裝鞋帽 1 4% 60 %地鋪 1 4% 40 %眼鏡 1 4% 40 %沖印店 1 4% 40 %零售 6 22% 300 %空置 1 4% 150 %合計 27 100% 3040 100%各業(yè)態(tài)商鋪面積最多集中在 50—100 平方米之間商業(yè)業(yè)態(tài)比例及單店面積餐飲、美容美發(fā)、超市零售、藥店為社區(qū)中數(shù)量較多的業(yè)態(tài)。55 7 1400 2940 % % % %4房及以上 220177。高品質(zhì)物業(yè)單套總價特征： 24－ 47萬 /套；216。（區(qū)別見黃色圈）。平方米的四房共 132套匯洋 浪琴居 小高層 三房四房主力 2700 目前銷售率 90%內(nèi)憂第二部分：競爭格局篇位置 ：武江區(qū) /工業(yè)西路；規(guī)模 ： 25萬㎡韶關(guān)最大規(guī)模社區(qū)；建筑 ：現(xiàn)代簡潔風(fēng)格多層＋小高層；園林 ：嶺南＋現(xiàn)代風(fēng)格； （設(shè)立人工湖及泳池等設(shè)施）；戶型 ：三房 100－ 150㎡ 二房 80－ 90 ㎡；價格 ： 17002200元 /㎡；物管 ：韶關(guān)富康物管公司；營銷 ： 綠色、健康主題 ，售樓處及圍墻包裝； 客戶 ：公務(wù)員、企業(yè)職員、公司白領(lǐng)；賣點 ：沙湖公園山＋大規(guī)模園林社區(qū)＋配套齊全； 銷售 ：一期 100％售罄、二期認(rèn)籌中；山水華府【綜述】 雖位置較偏、產(chǎn)品檔次不高，但借助沙湖公園山的先天自然環(huán)境，挖掘韶關(guān)第一大盤的配套及園林優(yōu)勢，高舉物管牌，合理定價，深受城市中產(chǎn)階層歡迎，銷售火爆； 未來市場有 40套 180平方米的四房放量內(nèi)憂第二部分：競爭格局篇位置 ：武江區(qū) /橋西路；規(guī)模 ： 20萬㎡超大規(guī)模社區(qū)；建筑 ：現(xiàn)代 風(fēng)格小 高層；園林 ：現(xiàn)代熱帶風(fēng)格園林； （泳池、幼兒園及會所等設(shè)施）；戶型 ：二房－四房（ 80－ 160㎡）；價格 ： 17002200元 /㎡；物管 ： 金福園物管公司 ；營銷 ： 金色領(lǐng)地，優(yōu)越生活 /具有一定情景營造； 客戶 ：中高級公務(wù)員、企業(yè)職員、白領(lǐng)；賣點 ：大規(guī)模社區(qū)＋超全優(yōu)質(zhì)配套＋部分山景 /江景； 銷售 ：一期入伙、二期 85%，三期未售金澤園【綜述】項目 擁有大規(guī)模體量，且具有豐富齊全商業(yè)及社區(qū)配套設(shè)施（包括幼兒園），由于一期（入伙）的良好示范效果，社區(qū)形象佳，價格合理，銷售勢頭較好；二期余少量朝向不佳的三房單位；三期預(yù)計八月開盤，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與一期差異不大；未來有 由此推測 ,價格策略第二部分：競爭格局篇碧桂園假日半島 (花都 /清遠(yuǎn) )）備注湖岸別墅 494824 四房二廳 — 七房三廳4081170 80001000 連全屋裝修、園林園藝獨棟別墅 191290 四房二廳 — 七房三廳241840 54萬元 /棟起，均價 5400聯(lián)排別墅 177377 四房二廳 — 五房二廳180566 3500洋房 68138 二房二廳 — 三房二廳28003500 連全屋裝修洋房 2023年年底入市，主要以本地市場需求為主，目前尚余100余套 68138各種帶裝修戶型 。與外地大城市相比韶關(guān)目前房價有很大的優(yōu)勢和吸引力，返鄉(xiāng)置業(yè)作為臨時居所和度假物業(yè)使用 v二次或多次置業(yè)者，對小區(qū)的外部環(huán)境、自然景觀以及人性化的物業(yè)管理有較高的要求v多次置業(yè)者，灰色收入階層，屬政治社會塔尖人士，對生活品質(zhì)要求較高，購買能力較強v二次或多次置業(yè)者，有較多的個人積蓄，出于對生活的長遠(yuǎn)定居考慮選擇購買舒適性物業(yè) v多次置業(yè)者，多屬深圳、廣州、湖南、江西投資客戶，對芙蓉新城以及武廣快線的建設(shè)有良好的預(yù)期，但國家投資政策的調(diào)整對此類客戶群體有一定的影響別墅客戶職業(yè)構(gòu)成v多次置業(yè)者，招商引資企業(yè)高層管理人員，看重小區(qū)的特色規(guī)劃和島居的自然環(huán)境，購買作為自住，兼顧投資考慮客戶主需求面積為 110120平米 的三房；部分客戶需求 140－ 160平米功能性四房；少量（別墅需求）為 200－ 260平米五房；主力承受總價在 22－ 30萬 /套（洋房）， 品質(zhì)洋房物業(yè)： 2740萬；部分高品質(zhì)物業(yè)在 50－ 95萬（別墅）， 少量高端在 125萬以上 ；一期客戶需求特征對二期產(chǎn)品定位的啟發(fā)：第一部分：市場篇三、 一期成交特征分析第一部分：市場篇* 誠意但因面積不合適未成交的客戶需求反饋！區(qū) 間 140160 160180總價大于 30萬元推售量統(tǒng)計0306年 15月份 ，總價大于 30萬元的需求量分別占年度總需求量的 %，%， %、 % ；二、 2023年高尚住宅年供銷量統(tǒng)計05年、 06年 15月份 ，總價大于 30萬元的成交量，平均套總價為 4047萬 /套 ；第一部分：市場篇各物業(yè)類型所占比例示意圖依據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析：v目前在售樓盤市場供應(yīng)以 三房為主力戶型 ，面積區(qū)間在 130160㎡ 之間；v其次為四房，面積區(qū)間在 160180㎡ ；v再次為兩房戶型，面積集中在 97㎡ ；v另有少量的 180230㎡ 復(fù)式單位；v別墅產(chǎn)品的供給集中在華龍山莊項目，面積區(qū)間為 240260㎡ 。 860 %五房兩廳三衛(wèi) 220 6 %【 120 ㎡以上單位 成交量分析】 05年 上漲 %，由于高品質(zhì)項目集中放盤。20232023年 1季度商品房 成交套數(shù) 與 面積 圖