【正文】 來反彈明顯，月均去化量維持在 55萬方以上，同比去年大幅上漲 120%； 2023年以來南京市場成交以剛需樓盤、品質(zhì)型樓盤領(lǐng)先；區(qū)域競品分析 目前區(qū)域內(nèi)競品主要集中在地鐵 1號(hào)線小行站，及 1號(hào)線南延線軟件大道站時(shí)光澔韻名城世家宏圖上水園閱城國際柏悅瀾庭本案1號(hào)線1號(hào)南延線區(qū)域競品分析 區(qū)域內(nèi)競品定位多面向中端市場，客戶主要面向于 首改、改善型；單價(jià)集中在 1400016000元 /㎡區(qū)域競品公寓物業(yè)可售量盤點(diǎn)：區(qū)域競品分析區(qū)域競品公寓物業(yè)可售量盤點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)競品公寓物業(yè)可售體量僅 10萬方，預(yù)計(jì) 2023年可售量僅 1萬方，未來供應(yīng)稀缺區(qū)域競品小結(jié)區(qū)域內(nèi)競品項(xiàng)目定位多面向中端市場，品質(zhì)型項(xiàng)目缺乏；區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多以首改、改善為主，純剛需樓盤僅名城世家一個(gè)項(xiàng)目；區(qū)域內(nèi)競品多為尾盤銷售， 2023年可售量較少，區(qū)域市場公寓稀缺；區(qū)域內(nèi)樓盤未來供應(yīng)稀缺，本案市場機(jī)會(huì)明顯南京市場梳理 全市格局中兩極分化明顯，單價(jià)段集中在 12023元 /㎡以下，及16000元 /㎡以上，單價(jià)空間 1202315000元 /㎡市場空白明顯江北 城北城東仙林城中河西城南江寧代表板塊 代表項(xiàng)目 屬性威尼斯水城金地自在城萬科金色領(lǐng)域中低端 低總價(jià)、規(guī)劃、剛需 12023元 /㎡以下16000元 /㎡以上高端價(jià)格江北、江寧、城南、仙林河西、城東、城中 保利紫晶山仁恒江灣城配套、地段、資源、交通兩極化市場南京市場梳理 全市單價(jià)格局兩極化明顯1202315000元 /㎡為市場相對(duì)空白點(diǎn)南京市場梳理單價(jià) 15000元 /㎡左右樓盤梳理主要集中在城南板塊： 鳳凰和美時(shí)光澔韻名城世家柏悅瀾庭同單價(jià)段項(xiàng)目梳理：全市格局中兩極分化明顯，單價(jià)在 15000元 /㎡左右樓盤稀缺南京市場梳理 同單價(jià)段樓盤未來供應(yīng)量較少，未來南京市場單價(jià) 15000元 /㎡ 左右樓盤稀缺同單價(jià)段項(xiàng)目梳理：南京市場梳理同單價(jià)段、同總價(jià)段項(xiàng)目梳理：單價(jià) 15000元 /㎡，總價(jià) 120170萬樓盤梳理：時(shí)光澔韻名城世家同單價(jià)、同總價(jià)樓盤僅名城世家、時(shí)光澔韻與本案有交叉點(diǎn)南京市場梳理同單價(jià)段、總價(jià)段項(xiàng)目梳理：同單價(jià)段、同總價(jià)段樓盤未來供應(yīng)稀缺，本案市場機(jī)會(huì)明顯南京市場小結(jié)單價(jià) 15000元 /㎡左右，總價(jià) 120170萬樓盤，南京市未來供應(yīng)稀缺2項(xiàng)目背景項(xiàng)目條件 本案：總建 16萬方，以剛需、首改為主的 18F小高層的全精裝居住社區(qū)項(xiàng)目條件 項(xiàng)目位于鳳臺(tái)南路與繞城公路交叉口處，大環(huán)境交通便利；但地塊道路通達(dá)性不好，未來對(duì)客戶導(dǎo)入帶來不利，小環(huán)境較差項(xiàng)目地塊p地塊周邊交通包括鐵路、高速公路、城市主干道、軌道交通等，距三橋僅 6公里；現(xiàn)狀地塊對(duì)外交通條件好，但本身沒有次干道和支路接入，且受快速交通阻隔大；p繞城公路東揚(yáng)坊至劉村段實(shí)施城市化改造（含本區(qū)域），即在老路基礎(chǔ)上通過增建輔道或輔路。 *****1故人江海 別 ，幾度隔山川。 ****1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 *** 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 ***1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 ****1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 *****1行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目地塊周邊分布有許多大型已運(yùn)營高科技企業(yè)， 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚中國傳動(dòng)南京建工集團(tuán)豐盛科技園南京軟件外包園潤和軟件外包園新華集團(tuán) 南京雨花軟件園通靈翠鉆研發(fā)中心 華通科技園東軟集團(tuán) 南京斯威特集團(tuán)鼎捷集團(tuán)南京中興 舜天集團(tuán)南京中興通訊股份有限公司三期中博信息技術(shù)研究有限公司項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè) 已建大型企業(yè)一覽表?中國傳動(dòng)?南京建工?豐盛科技園?雨花服務(wù)外包園?南京軟件外包園?潤和軟件外包園?新華集團(tuán)?南京雨花軟件園?通靈翠鉆研發(fā)中心?華通科技園?1中興通訊股份公司南京研發(fā)中心三期?1華為集團(tuán)?1南京斯威特集團(tuán)?1鼎捷集團(tuán)?1舜天集團(tuán)?1南京中興集團(tuán)?1東軟集團(tuán) 江蘇省南京市德訊（南京）軟件研發(fā)中心 江蘇省南京市宏圖三胞 江蘇省移動(dòng)新華科技園豐盛商匯項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目周邊還有幾大在建的企業(yè)和科技園，發(fā)展勢頭 強(qiáng)勁DELL采購管理和供應(yīng)鏈研究中心豐盛商匯江蘇移動(dòng)新華科技園南京市宏圖三胞江蘇省南京市德訊（南京）軟件研發(fā)中心 DELL采購管理和供應(yīng)鏈研究中心項(xiàng)目地塊附近在建大型企業(yè)一覽表 項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)小結(jié)軟件谷高起點(diǎn)規(guī)劃， “ 十二五 ” 末 40萬從業(yè)人員的規(guī)劃，區(qū)域市場潛在需求旺盛；軟件谷運(yùn)營 /在建大型產(chǎn)業(yè)云集，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚；區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域客戶支撐明顯，利好本案小結(jié)本案劣勢本案優(yōu)勢區(qū)域軟件谷規(guī)劃利好；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚；本案規(guī)劃為品質(zhì)型樓盤；地塊現(xiàn)狀通達(dá)性差；地塊目前配套全無；開發(fā)商品牌不知名；p主城稀缺（單價(jià)、總價(jià)市場稀缺）p未來交通規(guī)劃利好p軟件谷的高起點(diǎn)規(guī)劃， 40萬潛在客戶需求我們的機(jī)會(huì)價(jià)值體系價(jià)值屬性 地段屬性 項(xiàng)目屬性 品牌屬性關(guān)鍵詞資源整合軟件谷，森林美學(xué)景觀精裝社區(qū)16萬方高層公寓精裝社區(qū)，幼兒園、社區(qū)中心等自身配套安家利品牌，南京的首個(gè)項(xiàng)目依托軟件谷的建設(shè)及規(guī)劃精品社區(qū) 創(chuàng)新理念打造品質(zhì)社區(qū) 南京城市首次進(jìn)駐主城森林 精裝品質(zhì)社區(qū)公寓產(chǎn)品 主城森林 主城區(qū)內(nèi)首席品質(zhì)社區(qū)項(xiàng)目定位地緣 工作緣客戶為主區(qū)域產(chǎn)業(yè)客戶為主、自住型需求現(xiàn)有客戶剖析 客戶以地緣、工作緣客戶為主，區(qū)域產(chǎn)業(yè)客戶充足 、多為自住型需求、剛需為主名城世家客戶剖析：機(jī)會(huì)客戶邊緣 客戶地鐵導(dǎo)入的機(jī)會(huì)型客戶、部分投資客城南地緣性客戶區(qū)域客戶為主在軟件谷工作的中青年客戶，剛需為主；區(qū)域當(dāng)?shù)鼐用瘢ù航鲁恰⑿⌒行^(qū)等附近居民）為子女購婚房等。項(xiàng)目條件 未來鳳渡路開通后，從項(xiàng)目到達(dá)軟件大道僅 1公里；同時(shí)地鐵 8號(hào)線的新增，將大為改善本案交通環(huán)境1km競品基本對(duì)比 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多為毛坯，且景觀、外立面常規(guī)無創(chuàng)新；而本案 創(chuàng)新森林美學(xué)景觀及純精裝樓盤堪稱區(qū)域高品質(zhì)樓盤競品戶型對(duì)比 本案戶型結(jié)構(gòu)為主流戶型結(jié)構(gòu)，但在附加值層面優(yōu)勢不 明顯項(xiàng)目條件小結(jié)本案現(xiàn)狀大環(huán)境利好，但小環(huán)境通達(dá)性較；未來道路的開通將對(duì)本案帶來極大利好；相對(duì)于區(qū)域樓盤現(xiàn)狀，本案在品質(zhì)上堪稱區(qū)域標(biāo)桿，但本案附加值表現(xiàn)稍弱于區(qū)域競品；區(qū)域支撐 本案位于河西板塊與軟件谷板塊之間，但從區(qū)域?qū)傩浴⒔?通通達(dá)性、客戶選擇范圍來看，本案偏屬軟件谷板塊河西軟件谷區(qū)域規(guī)劃 軟件谷總規(guī)劃 70平方公里，匯聚了國內(nèi)外知名 IT公司入駐，形成了通信、軟件外包、信息服務(wù)三大產(chǎn)業(yè)集群高速公路有繞城、寧蕪、機(jī)場。該辦法即日起施行。兩周內(nèi)未成功引薦，統(tǒng)一提交現(xiàn)場經(jīng)理進(jìn)行分配交叉回訪。支付 50萬元意向金，獲得認(rèn)購資格。各級(jí)臨檢人員對(duì)于案場臨檢采用并行檢查模式?? 一致服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)? 一種服務(wù)品質(zhì)同策 標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)客戶執(zhí)行之日?？蛻艚哟M織管理樣板房待看流程客戶維護(hù)及管理123業(yè)務(wù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)接待 成交 交房 同策匯客戶維護(hù)完整的購房流程服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定金轉(zhuǎn)移迎來 Fax:China同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司 (南京 )Nanjing中國 .南京Chapter 1 Chapter 2 Chapter 4項(xiàng)目背景營銷包裝業(yè)務(wù)執(zhí)行Chapter 3營銷推廣同策保證Chapter 5Chapter 2客戶導(dǎo)入策略策略 客戶引導(dǎo)動(dòng)線強(qiáng)化項(xiàng)目目前小環(huán)境較差，客戶自主進(jìn)入可能性不大，必須強(qiáng)化外界引導(dǎo)！同策實(shí)操經(jīng)驗(yàn)陣地外移，集中客戶導(dǎo)入，短期內(nèi)導(dǎo)入大量客戶，聚齊人氣執(zhí)行周期：一個(gè)月開盤當(dāng)日啟用售樓處、無樣板無展示到場客戶 600組當(dāng)天銷售 330套，完成 92%銷售率策略： 4個(gè)臨時(shí)外展點(diǎn)預(yù)接待 +1個(gè)主要陣地08年政策嚴(yán)控期，開盤前一個(gè)月5個(gè)外展點(diǎn)班車導(dǎo)入售樓處開盤當(dāng)日完成 4億回籠同策案例 ——合肥 /恒盛皇家花園 同策案例 ——上海 /保利葉上海以空間換時(shí)間本案萬達(dá)廣場大寧商業(yè)中心龍之夢商業(yè)中心 人民廣場牡丹江路新城科技園 雨花臺(tái)區(qū)客戶油坊橋、西善橋、梅山街道客戶地鐵導(dǎo)入客軟件大道安德門大街繞城高速機(jī)場路寧蕪公路客戶導(dǎo)入線路圖既處地鐵出口，又距離項(xiàng)目較近，有效地導(dǎo)入?yún)^(qū)域客及本地客天隆寺豐盛商匯接待處豐盛商匯緊靠地鐵口，客流量大，增設(shè)接待處對(duì)導(dǎo)入本地、區(qū)域客均利好地鐵站天隆寺豐盛商匯處設(shè)置接待點(diǎn)及看房班車地鐵站小行站附近設(shè)置看房班車，并可經(jīng)由豐盛商匯處導(dǎo)入現(xiàn)場看房班車路線項(xiàng)目現(xiàn)場小環(huán)境較差，建議設(shè)置看房班車集中導(dǎo)入，增大項(xiàng)目集中來人量，促進(jìn)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場客戶導(dǎo)入增設(shè)接待處、看房班車等引導(dǎo)客戶導(dǎo)入來人道路引導(dǎo)在軟件大道上設(shè)置道旗項(xiàng)目附近路口設(shè)置指引牌繞城高速、鳳臺(tái)南路設(shè)置高炮策略 精細(xì)化客戶引導(dǎo)策略軟件谷及周邊雨花區(qū)客源周邊區(qū)域客戶軟件谷擁有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，客源充沛；項(xiàng)目周邊小區(qū)及雨花區(qū)其他小區(qū)；以上客源的充分挖掘是項(xiàng)目去化量的保證通過地鐵及城市主干道導(dǎo)入客戶+客戶導(dǎo)入策略客戶導(dǎo)入策略一、本地客源深挖大型企業(yè)外拓標(biāo)的 ：軟件谷大型企業(yè)，如上所示載體 ：DS拜訪 ——p 準(zhǔn)備禮品后拜訪人事部的人，獲取或購買中高層通訊錄，再進(jìn)一步以問卷形式采訪中高管，直銷的同時(shí)了解需求后，在推廣階段性主訴求上做相應(yīng)迎合動(dòng)作；p 內(nèi)網(wǎng)、內(nèi)刊的滲透，或硬廣或軟文；p 洽談食堂等公共場所做巡展、派單、銷海張貼、桌面廣告；p 找尋合作單位，借福利之口行廣告之事對(duì)軟件谷大型企業(yè) DS拜訪、尋求合作等進(jìn)行外拓春江新城鳳翔花園鳳翔翠園萬科金色里程鳳翔新城菊花小區(qū)小行小區(qū)閱城國際景明佳園本案周邊社區(qū)滲透目前項(xiàng)目周邊成熟小區(qū)在 10個(gè)以上；周邊小區(qū)居民多為 本地居民 ，及軟件谷工作租客 ，對(duì)小區(qū)深入滲透對(duì)項(xiàng)目銷售有明顯促進(jìn)作用。1055Nanjing,Ltd.在 12天的活動(dòng)中，圍繞森林和大自然的主題，展示藝術(shù)家們用環(huán)保木材設(shè)計(jì)的家居用品，倡導(dǎo)保護(hù)自然，低碳生活。綠色行動(dòng)這一公關(guān)事件的傳播，圍繞 “ 生態(tài)建樹，持續(xù)筑家 ” 品牌主題，傳遞從公益角度強(qiáng)化安家利 “ 社會(huì)公民 ” 的責(zé)任感，營造有利于品牌形象的輿論環(huán)境；◆【 營銷客戶攔截動(dòng)作 】第三：安家利品牌立基及植入過程從開發(fā)商長遠(yuǎn)運(yùn)作的角度考慮，品牌是必要條件。同時(shí)始終保持售樓處內(nèi)人氣旺盛的狀態(tài)。市區(qū)接待中心開放：在現(xiàn)場不具備接待條件的前提下，開放市區(qū)接待中心。主題活