【正文】 調(diào)費）另收，每年約為 500元；167。 25 4000喬丹 24 1800山西路百貨167。特色地下商業(yè) — 三福百貨定位： 三福百貨主營男、女休閑服裝 ,兼營精飾品、化妝品、鞋、包、內(nèi)衣等商鋪面積： 負一層、二層整體經(jīng)營經(jīng)營情況： 店內(nèi)商品，以中低端為主，具備價格優(yōu)勢，因此經(jīng)營狀況良好。湖南路地下商業(yè)街項目的機遇：湖南路人流量有保證；目前湖南路商業(yè)空間比較有限，難以滿足商家的經(jīng)營需求；原先湖南路靠近山西路端口人流量很大，而中央路端口人流量相對較少，地鐵站的開通為中央路端口帶來了人流量，彌補了不足；今年 5月馬臺街夜市取締，為模范馬路工程讓路；待湖南路地下商業(yè)街開發(fā)完成，原夜市部分經(jīng)營者很可能進駐。 軌道交通方面，目前經(jīng)過湖南路商圈的地鐵為 1號線（玄武門站），規(guī)劃有 5號線（湖南路站），貫穿主城東南和西北。 ? 從湖南路商圈本身看，其周邊地區(qū)云集了政府部門、事業(yè)單位、大型國企和高校，從學歷、收入等各項指標看，湖南路商圈是南京本地購買群體質(zhì)量較高的地區(qū)。與朋友一起購物，與愛人一起用餐，與戀人一起休閑0102030405060父母 孩子戀人 配偶 朋友 同事 同學 客戶購物 餐飲 休閑娛樂圖 :消費時的陪伴者（ N＝ 215多選） 10203040半小時以內(nèi)半小時－ 1小時1－ 2小時2－ 3小時3－ 4小時4－ 5小時5－ 6小時超過半天一整天不止一天圖 :逛街購物的連續(xù)時間（ N＝ 205）? 受訪者與朋友一起逛街購物的比例最高（ ％），其次是戀人（ ％）；? 與配偶或戀人一起在外用餐的比例相對較高（ ％）；? 休閑娛樂時與戀人在一起的比例（ ％）最高，其次是朋友（％）。 交通不方便（ %）167。 購物場所面積大（ %）167。 川菜（ %）167。 韓國料理（ %）167。? 普通消費者則比較喜歡特色餐飲、特色小吃飲料這些餐飲類型。 服務(wù)水平高（ %）167。 服務(wù)水平低（ %）167。%%%和平影城青春劇場卡樂門量販式 KTV光陽卡拉 OKAMISS量販式 KTV米樂星世界百家樂 KTV長城音樂溜冰廣場亂世佳人音樂酒吧金夫人美容健身金海馬健身連鎖普通休閑消費者 N＝ 102 高端休閑消費者 N＝ 41圖 :在湖南路光顧過哪些休閑娛樂場所高端消費者去酒吧、美容健身場所較多%%%%%? 湖南路區(qū)域的電影院，高端消費者去青春劇場的較多，而普通消費者去和平影城較多；? 卡樂門量販式 KTV是消費者去的最多的 KTV，去米樂星世界的高端消費者比例要高于普通消費者；? 另外，光顧酒吧、美容、健身場所的高端消費者比例高于普通消費者。 周邊方便購物（ %）167。 節(jié)目不夠時尚新穎（ %）167。? 消費者對湖南路停車條件的評價與新街口、夫子廟和中央門接近，且評價都比較低。業(yè)態(tài)：地段 10－ 15元5元以下租金（元 /平方 /天 )湖南路商圈其它商圈新街口商圈：購物：餐飲：休閑娛樂5－ 10元15元以上新街口商圈湖南路商圈湖南路商圈新街口商圈其它商圈經(jīng)營者對地段的要求最高，其次是面積? 地段：經(jīng)營者普遍高度關(guān)注的是店鋪地段；對于地段的關(guān)注點集中于： 1）是否為鬧市區(qū)，人流量是否大； 2）是否位于交通干道；? 面積：盡管經(jīng)營者對不同的經(jīng)營項目都有理想的面積要求，但對面積的要求會因地段的改變而有所變化，為了在好的地段經(jīng)營，寧愿犧牲面積。?購物吧，購物和餐飲，要講最強可能是餐飲吧，因為這邊廣告也做的也比較多。 －－劉海平?做吃的能打出名字來，一說做吃的地方人家都知道湖南路，像玩的地方人家都去 1912，這樣一個概念，要能形成概念。 －－孫丹丹個人投資店鋪面積有限? 在湖南路、新街口等已成熟的商圈中，個人所投資的地段較好的店鋪，面積多在 50平方米以下，主要原因是單價較貴，個人的承受能力有限。 －－倪波? 無論是個人投資者還是機構(gòu)投資者皆表示更愿意購買投資成熟商圈中的店鋪，風險?。? 在店鋪形式上，個人投資者首選的是沿街的門面房，獨立店鋪，這樣可以獨立出租；? 機構(gòu)投資者傾向于投資成熟商圈中的寫字樓、公寓、商鋪，多為整幢或整層購買。 －－孫丹丹? 受訪者所投資的店鋪租金回報約為每年 7－ 10％，店鋪本身也在不斷升值；? 認為湖南路盡管目前租金比新街口低，但有很大的升值空間。3. 輻射周邊區(qū)域 ：對于下關(guān)區(qū)、玄武區(qū)、浦口區(qū)和建鄴區(qū)消費者也有較大的吸引力，但是來自雨花臺區(qū)、秦淮區(qū)、白下區(qū)和其它郊縣的消費者比例較低。經(jīng)常光臨的場所 消費者需求程度 經(jīng)營者的評價 商業(yè)業(yè)態(tài)價值 業(yè)態(tài)選擇推薦指數(shù)購物 購物中心 ——超級大賣場 ——品牌專賣店品牌折扣店 ——特色店鋪百貨商店 ——餐飲 中式正餐特色中餐特色西餐商務(wù)休閑餐西式快餐休閑娛樂 KTV咖啡吧 /茶吧酒吧電影院 ——健身中心商業(yè)類型優(yōu)先選擇：品牌專賣店、中式正餐和特色西餐說明：購物中心和超級大賣場的消費者光顧頻次、需求程度均很高，但考慮到商業(yè)面積，購物中心和超級大賣場的推薦指數(shù)較低。消費者： 購物 的單次消費金額最多， 餐飲 的消費頻次最高。 －－伍祥兵? 單價很重要，相信它不會低于 5萬（每平方米）的，但是購 買得時候要看的還是總價，如果你這個項目分割成 1000平方米一個單位，那只有 100個人買得起，要分成 100平米的話，就有 1萬個人買得起了，要是就 10個平方米，那起碼有 10萬個人可能會買了。 －－洪嫻投資回報品牌? 個人投資者在購買商鋪時會認開發(fā)商的品牌，如南京當?shù)貙τ谔K寧、金鷹、萬達的品牌比較認可，認為其實力雄厚、信譽好。個人投資者 機構(gòu)投資者? 海外基金在投資之前會進行評估，它們只會選擇大城市的最優(yōu)和最好地段，像寫字樓、公寓、商鋪等整體或整層購買。 －－魏耀鑫深訪語錄目 錄 第二部分 商業(yè)業(yè)態(tài)需求1 2消費業(yè)態(tài)需求消費習慣3經(jīng)營者需求4投資者看法 投資者目前所投資店鋪的狀況 選擇店鋪的標準和租金回報期望 投資者對本項目的看法成熟地段 新區(qū)、專業(yè)市場? 我如果再買的話，會買再小一點面積的， 20平方米左右，地段要比較好，總價不會太高承受不起。?吃喝玩樂，中高檔，都可以在這邊，而且這邊比較健康，相對來講比較健康一點，它的 KTV也好、什么也好，大眾消費比較能夠承受，比較健康。 －－劉海平深訪語錄經(jīng)營者認為湖南路商圈發(fā)展?jié)摿Υ? 商業(yè)定位：南京的第二大商圈，中高檔商品為主。 －－王麗?我個人來講，酒吧的面積大概 500平方左右，但你要看是做什么，是輕吧還是迪吧哪種，迪吧面積更大。受訪者對于新消費場所的興趣度都較高 購物 餐飲 休閑娛樂新街口湖南路夫子廟太平南路河西商業(yè)區(qū)中央門圖 :對于各商圈停車條件的評價（ N=74）注 :滿分為 5分河西商業(yè)區(qū)的停車條件好可能是高端消費者愿意去的原因? 無論是購物、餐飲還是休閑娛樂，消費者對河西商業(yè)區(qū)的停車設(shè)施條件評價最高。 娛樂場所規(guī)模小（ %）167。 休閑娛樂設(shè)施好（ %）167。 高檔次中餐 中檔次中餐 特色餐飲 特色西餐 商務(wù) /休閑簡餐 中式快餐 特色小吃飲料 西式快餐普通餐飲消費者 N＝ 118 高端餐飲消費者 N＝ 56不同類型消費者對于餐飲類型需求差別較大圖 :希望湖南路增加的餐飲場所? 總體來看，消費者希望湖南路增加的購物場所是中檔次中餐和特色餐飲；? 高端消費者和普通消費者相比希望增加的餐飲場所有較大差別，高端消費者希望增加高檔次中餐、特色西餐、商務(wù) /休閑簡餐和西式快餐，普通消費者希望增加中檔次中餐、中式快餐和特色小吃飲料的比例則更高。 不方便停車（ %）167。 方便到達（ %）167。 美式快餐（ %）167。 東北菜（ %）167。圖 :希望湖南路商圈增加的購物場所圖 :希望增加什么檔次的購物場所 購物中心超級大賣場品牌專賣店品牌折扣店綜合百貨商店專業(yè)百貨商店批發(fā)市場 /專業(yè)市場超市便利店特色店鋪普通購物消費者 N＝ 137 高端購物消費者 N＝ 54? 消費者希望湖南路增加的購物場所依次是超級大賣場、品牌折扣店和購物中心。 交通方便（ %）167。 停車不方便（ %）167。? 消費者多為南京市常住人口（包括南京戶籍 %和非南京戶籍 %），主要是城北和江北的各區(qū)，另外輻射蘇北和安徽地區(qū)部分居民。? 隨著地鐵一號線的貫通，湖南路靠中央路一端的人流量開始上升。湖南路地下商業(yè)街機遇與挑戰(zhàn) 湖南路地下商業(yè)街的機遇對于本項目同樣是利好因素，且無上述不足。出讓價格 ——7700 萬元。對于知名品牌比較歡迎，愿意給予一定的優(yōu)惠；167。167。同一樓層，位置不同，扣點會有差別，但是差別不大，因為這與其營業(yè)額有關(guān)，如果位置好的品牌營業(yè)額不佳，就會被調(diào)整到邊角位置；167。男裝 2025%；皮具 2225%；童裝約 25%；167。沿街底商零星散布了服飾、食品、銀行等配套商業(yè)，商業(yè)配套總體不足；216。沿街餐飲店較少，為出售奶茶飲料的店鋪；216。另有少量休閑娛樂場所，如 KTV、足浴等；216。3風 凰臺賓館蘇 寧 環(huán) 球 警 備 司令部湖 南 路1丁家橋2獅子橋云南北路中央路中央路高云嶺中國工商銀 行服裝店、眼 鏡 店日租金 為 2035元 /平米，如圣米采、萱喆、南京明亮眼 鏡 等。在湖南路的中段有部分個人經(jīng)營的店鋪；216。 客群分析： 南京人購物休閑的最佳去處之一，南京本地人均消費在四大商圈中位列第一。珠江路、鼓樓負一層主力租金在 15元 /平米 *日左右。珠江路地鐵商鋪：以餐飲、服飾為主區(qū)域內(nèi)商鋪以餐飲、服飾為主，同時有少量玩具商鋪。負二層僅 9間鋪位，有 5間在營業(yè)。為東方大唐置業(yè)有限公司制作南京天啟開啟2023－ 06湖南路地下商業(yè)項目市場定位報告研究內(nèi)容框架第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 第二部分 地下商業(yè)與地上物業(yè)關(guān)系分析第三部分 項目定位思考第四部分 項目招商及模式思考Contents 第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 1 2 3地下商業(yè)租金、經(jīng)營狀況南京地下商業(yè)業(yè)態(tài)分析南京地下商業(yè)形態(tài)地下商業(yè)分布地下商業(yè)形態(tài)分布：地下商業(yè)主要集中在新街口、珠江路、鼓樓站新街口 珠江路 鼓樓站南京地下商業(yè)主要集中在新街口站，珠江路站和鼓樓站三個站點，其他區(qū)域商業(yè)零星分布。由于這一區(qū)域多數(shù)為換乘地鐵的過路客，專程過來消費的所占比重較小，所以新街口地鐵商鋪經(jīng)營品種以餐飲小吃、飾品為主。業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例 代表商家餐飲 11 65 紅湯牛肉米線、快吧壽司店、 KAKA港式甜品玩具 1 6% 世高玩具服飾 5 29% 淑女屋、玻璃鞋、純粹 經(jīng)營狀況：中、低檔經(jīng)營較好，中高檔產(chǎn)品經(jīng)營慘淡檔次 中低檔 中檔 中高檔代表商家 地鐵沿線商鋪萊迪大洋百貨地下商業(yè)新百商場地下商業(yè) 德基地下商業(yè)經(jīng)營狀況 不管是地鐵沿線的小吃 ,還是萊迪的服飾、飾品等，或者是大洋、新百等地下餐飲等，這類中檔、中低檔次的商業(yè)經(jīng)營情況都較好；而相對中高檔的地下商業(yè)，以德基地下商業(yè)為代表，其經(jīng)營狀況則相對一般，部分物業(yè)則經(jīng)營慘淡。湖南路商圈業(yè)態(tài)齊全， “小而精 ”特色突出216。品牌專賣店的面積較大，開間要求較高，需要廣告宣傳和形象展示；216。服裝店日租金 為