【正文】 調(diào)費(fèi)）另收，每年約為 500元；167。 25 4000喬丹 24 1800山西路百貨167。特色地下商業(yè) — 三福百貨定位： 三福百貨主營(yíng)男、女休閑服裝 ,兼營(yíng)精飾品、化妝品、鞋、包、內(nèi)衣等商鋪面積： 負(fù)一層、二層整體經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)情況： 店內(nèi)商品，以中低端為主，具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，因此經(jīng)營(yíng)狀況良好。湖南路地下商業(yè)街項(xiàng)目的機(jī)遇：湖南路人流量有保證；目前湖南路商業(yè)空間比較有限，難以滿足商家的經(jīng)營(yíng)需求；原先湖南路靠近山西路端口人流量很大，而中央路端口人流量相對(duì)較少，地鐵站的開(kāi)通為中央路端口帶來(lái)了人流量，彌補(bǔ)了不足；今年 5月馬臺(tái)街夜市取締，為模范馬路工程讓路；待湖南路地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)完成，原夜市部分經(jīng)營(yíng)者很可能進(jìn)駐。 軌道交通方面，目前經(jīng)過(guò)湖南路商圈的地鐵為 1號(hào)線（玄武門(mén)站），規(guī)劃有 5號(hào)線（湖南路站），貫穿主城東南和西北。 ? 從湖南路商圈本身看，其周邊地區(qū)云集了政府部門(mén)、事業(yè)單位、大型國(guó)企和高校，從學(xué)歷、收入等各項(xiàng)指標(biāo)看，湖南路商圈是南京本地購(gòu)買(mǎi)群體質(zhì)量較高的地區(qū)。與朋友一起購(gòu)物，與愛(ài)人一起用餐，與戀人一起休閑0102030405060父母 孩子戀人 配偶 朋友 同事 同學(xué) 客戶(hù)購(gòu)物 餐飲 休閑娛樂(lè)圖 :消費(fèi)時(shí)的陪伴者（ N＝ 215多選） 10203040半小時(shí)以?xún)?nèi)半小時(shí)－ 1小時(shí)1－ 2小時(shí)2－ 3小時(shí)3－ 4小時(shí)4－ 5小時(shí)5－ 6小時(shí)超過(guò)半天一整天不止一天圖 :逛街購(gòu)物的連續(xù)時(shí)間（ N＝ 205）? 受訪者與朋友一起逛街購(gòu)物的比例最高（ ％），其次是戀人（ ％）；? 與配偶或戀人一起在外用餐的比例相對(duì)較高（ ％）；? 休閑娛樂(lè)時(shí)與戀人在一起的比例（ ％）最高，其次是朋友（％）。 交通不方便（ %）167。 購(gòu)物場(chǎng)所面積大（ %）167。 川菜（ %）167。 韓國(guó)料理（ %）167。? 普通消費(fèi)者則比較喜歡特色餐飲、特色小吃飲料這些餐飲類(lèi)型。 服務(wù)水平高（ %）167。 服務(wù)水平低（ %）167。%%%和平影城青春劇場(chǎng)卡樂(lè)門(mén)量販?zhǔn)?KTV光陽(yáng)卡拉 OKAMISS量販?zhǔn)?KTV米樂(lè)星世界百家樂(lè) KTV長(zhǎng)城音樂(lè)溜冰廣場(chǎng)亂世佳人音樂(lè)酒吧金夫人美容健身金海馬健身連鎖普通休閑消費(fèi)者 N＝ 102 高端休閑消費(fèi)者 N＝ 41圖 :在湖南路光顧過(guò)哪些休閑娛樂(lè)場(chǎng)所高端消費(fèi)者去酒吧、美容健身場(chǎng)所較多%%%%%? 湖南路區(qū)域的電影院，高端消費(fèi)者去青春劇場(chǎng)的較多，而普通消費(fèi)者去和平影城較多；? 卡樂(lè)門(mén)量販?zhǔn)?KTV是消費(fèi)者去的最多的 KTV，去米樂(lè)星世界的高端消費(fèi)者比例要高于普通消費(fèi)者；? 另外，光顧酒吧、美容、健身場(chǎng)所的高端消費(fèi)者比例高于普通消費(fèi)者。 周邊方便購(gòu)物（ %）167。 節(jié)目不夠時(shí)尚新穎（ %）167。? 消費(fèi)者對(duì)湖南路停車(chē)條件的評(píng)價(jià)與新街口、夫子廟和中央門(mén)接近，且評(píng)價(jià)都比較低。業(yè)態(tài)：地段 10－ 15元5元以下租金（元 /平方 /天 )湖南路商圈其它商圈新街口商圈：購(gòu)物：餐飲：休閑娛樂(lè)5－ 10元15元以上新街口商圈湖南路商圈湖南路商圈新街口商圈其它商圈經(jīng)營(yíng)者對(duì)地段的要求最高，其次是面積? 地段：經(jīng)營(yíng)者普遍高度關(guān)注的是店鋪地段；對(duì)于地段的關(guān)注點(diǎn)集中于： 1）是否為鬧市區(qū)，人流量是否大； 2）是否位于交通干道；? 面積：盡管經(jīng)營(yíng)者對(duì)不同的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目都有理想的面積要求，但對(duì)面積的要求會(huì)因地段的改變而有所變化，為了在好的地段經(jīng)營(yíng)，寧愿犧牲面積。?購(gòu)物吧，購(gòu)物和餐飲，要講最強(qiáng)可能是餐飲吧，因?yàn)檫@邊廣告也做的也比較多。 －－劉海平?做吃的能打出名字來(lái)，一說(shuō)做吃的地方人家都知道湖南路，像玩的地方人家都去 1912，這樣一個(gè)概念，要能形成概念。 －－孫丹丹個(gè)人投資店鋪面積有限? 在湖南路、新街口等已成熟的商圈中，個(gè)人所投資的地段較好的店鋪，面積多在 50平方米以下，主要原因是單價(jià)較貴，個(gè)人的承受能力有限。 －－倪波? 無(wú)論是個(gè)人投資者還是機(jī)構(gòu)投資者皆表示更愿意購(gòu)買(mǎi)投資成熟商圈中的店鋪，風(fēng)險(xiǎn)小；? 在店鋪形式上，個(gè)人投資者首選的是沿街的門(mén)面房，獨(dú)立店鋪，這樣可以獨(dú)立出租；? 機(jī)構(gòu)投資者傾向于投資成熟商圈中的寫(xiě)字樓、公寓、商鋪，多為整幢或整層購(gòu)買(mǎi)。 －－孫丹丹? 受訪者所投資的店鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)約為每年 7－ 10％，店鋪本身也在不斷升值；? 認(rèn)為湖南路盡管目前租金比新街口低，但有很大的升值空間。3. 輻射周邊區(qū)域 ：對(duì)于下關(guān)區(qū)、玄武區(qū)、浦口區(qū)和建鄴區(qū)消費(fèi)者也有較大的吸引力，但是來(lái)自雨花臺(tái)區(qū)、秦淮區(qū)、白下區(qū)和其它郊縣的消費(fèi)者比例較低。經(jīng)常光臨的場(chǎng)所 消費(fèi)者需求程度 經(jīng)營(yíng)者的評(píng)價(jià) 商業(yè)業(yè)態(tài)價(jià)值 業(yè)態(tài)選擇推薦指數(shù)購(gòu)物 購(gòu)物中心 ——超級(jí)大賣(mài)場(chǎng) ——品牌專(zhuān)賣(mài)店品牌折扣店 ——特色店鋪百貨商店 ——餐飲 中式正餐特色中餐特色西餐商務(wù)休閑餐西式快餐休閑娛樂(lè) KTV咖啡吧 /茶吧酒吧電影院 ——健身中心商業(yè)類(lèi)型優(yōu)先選擇：品牌專(zhuān)賣(mài)店、中式正餐和特色西餐說(shuō)明：購(gòu)物中心和超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)的消費(fèi)者光顧頻次、需求程度均很高，但考慮到商業(yè)面積，購(gòu)物中心和超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)的推薦指數(shù)較低。消費(fèi)者： 購(gòu)物 的單次消費(fèi)金額最多， 餐飲 的消費(fèi)頻次最高。 －－伍祥兵? 單價(jià)很重要，相信它不會(huì)低于 5萬(wàn)（每平方米）的，但是購(gòu) 買(mǎi)得時(shí)候要看的還是總價(jià)，如果你這個(gè)項(xiàng)目分割成 1000平方米一個(gè)單位，那只有 100個(gè)人買(mǎi)得起，要分成 100平米的話，就有 1萬(wàn)個(gè)人買(mǎi)得起了，要是就 10個(gè)平方米，那起碼有 10萬(wàn)個(gè)人可能會(huì)買(mǎi)了。 －－洪嫻投資回報(bào)品牌? 個(gè)人投資者在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)會(huì)認(rèn)開(kāi)發(fā)商的品牌，如南京當(dāng)?shù)貙?duì)于蘇寧、金鷹、萬(wàn)達(dá)的品牌比較認(rèn)可，認(rèn)為其實(shí)力雄厚、信譽(yù)好。個(gè)人投資者 機(jī)構(gòu)投資者? 海外基金在投資之前會(huì)進(jìn)行評(píng)估，它們只會(huì)選擇大城市的最優(yōu)和最好地段，像寫(xiě)字樓、公寓、商鋪等整體或整層購(gòu)買(mǎi)。 －－魏耀鑫深訪語(yǔ)錄目 錄 第二部分 商業(yè)業(yè)態(tài)需求1 2消費(fèi)業(yè)態(tài)需求消費(fèi)習(xí)慣3經(jīng)營(yíng)者需求4投資者看法 投資者目前所投資店鋪的狀況 選擇店鋪的標(biāo)準(zhǔn)和租金回報(bào)期望 投資者對(duì)本項(xiàng)目的看法成熟地段 新區(qū)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)? 我如果再買(mǎi)的話，會(huì)買(mǎi)再小一點(diǎn)面積的， 20平方米左右，地段要比較好，總價(jià)不會(huì)太高承受不起。?吃喝玩樂(lè)，中高檔，都可以在這邊，而且這邊比較健康，相對(duì)來(lái)講比較健康一點(diǎn)，它的 KTV也好、什么也好，大眾消費(fèi)比較能夠承受，比較健康。 －－劉海平深訪語(yǔ)錄經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為湖南路商圈發(fā)展?jié)摿Υ? 商業(yè)定位：南京的第二大商圈，中高檔商品為主。 －－王麗?我個(gè)人來(lái)講，酒吧的面積大概 500平方左右，但你要看是做什么，是輕吧還是迪吧哪種，迪吧面積更大。受訪者對(duì)于新消費(fèi)場(chǎng)所的興趣度都較高 購(gòu)物 餐飲 休閑娛樂(lè)新街口湖南路夫子廟太平南路河西商業(yè)區(qū)中央門(mén)圖 :對(duì)于各商圈停車(chē)條件的評(píng)價(jià)（ N=74）注 :滿分為 5分河西商業(yè)區(qū)的停車(chē)條件好可能是高端消費(fèi)者愿意去的原因? 無(wú)論是購(gòu)物、餐飲還是休閑娛樂(lè)，消費(fèi)者對(duì)河西商業(yè)區(qū)的停車(chē)設(shè)施條件評(píng)價(jià)最高。 娛樂(lè)場(chǎng)所規(guī)模?。?%）167。 休閑娛樂(lè)設(shè)施好（ %）167。 高檔次中餐 中檔次中餐 特色餐飲 特色西餐 商務(wù) /休閑簡(jiǎn)餐 中式快餐 特色小吃飲料 西式快餐普通餐飲消費(fèi)者 N＝ 118 高端餐飲消費(fèi)者 N＝ 56不同類(lèi)型消費(fèi)者對(duì)于餐飲類(lèi)型需求差別較大圖 :希望湖南路增加的餐飲場(chǎng)所? 總體來(lái)看，消費(fèi)者希望湖南路增加的購(gòu)物場(chǎng)所是中檔次中餐和特色餐飲；? 高端消費(fèi)者和普通消費(fèi)者相比希望增加的餐飲場(chǎng)所有較大差別，高端消費(fèi)者希望增加高檔次中餐、特色西餐、商務(wù) /休閑簡(jiǎn)餐和西式快餐，普通消費(fèi)者希望增加中檔次中餐、中式快餐和特色小吃飲料的比例則更高。 不方便停車(chē)（ %）167。 方便到達(dá)（ %）167。 美式快餐（ %）167。 東北菜（ %）167。圖 :希望湖南路商圈增加的購(gòu)物場(chǎng)所圖 :希望增加什么檔次的購(gòu)物場(chǎng)所 購(gòu)物中心超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)品牌專(zhuān)賣(mài)店品牌折扣店綜合百貨商店專(zhuān)業(yè)百貨商店批發(fā)市場(chǎng) /專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)超市便利店特色店鋪普通購(gòu)物消費(fèi)者 N＝ 137 高端購(gòu)物消費(fèi)者 N＝ 54? 消費(fèi)者希望湖南路增加的購(gòu)物場(chǎng)所依次是超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)、品牌折扣店和購(gòu)物中心。 交通方便（ %）167。 停車(chē)不方便（ %）167。? 消費(fèi)者多為南京市常住人口（包括南京戶(hù)籍 %和非南京戶(hù)籍 %），主要是城北和江北的各區(qū)，另外輻射蘇北和安徽地區(qū)部分居民。? 隨著地鐵一號(hào)線的貫通，湖南路靠中央路一端的人流量開(kāi)始上升。湖南路地下商業(yè)街機(jī)遇與挑戰(zhàn) 湖南路地下商業(yè)街的機(jī)遇對(duì)于本項(xiàng)目同樣是利好因素，且無(wú)上述不足。出讓價(jià)格 ——7700 萬(wàn)元。對(duì)于知名品牌比較歡迎，愿意給予一定的優(yōu)惠；167。167。同一樓層，位置不同，扣點(diǎn)會(huì)有差別，但是差別不大，因?yàn)檫@與其營(yíng)業(yè)額有關(guān)，如果位置好的品牌營(yíng)業(yè)額不佳，就會(huì)被調(diào)整到邊角位置；167。男裝 2025%；皮具 2225%；童裝約 25%；167。沿街底商零星散布了服飾、食品、銀行等配套商業(yè)，商業(yè)配套總體不足；216。沿街餐飲店較少，為出售奶茶飲料的店鋪；216。另有少量休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，如 KTV、足浴等；216。3風(fēng) 凰臺(tái)賓館蘇 寧 環(huán) 球 警 備 司令部湖 南 路1丁家橋2獅子橋云南北路中央路中央路高云嶺中國(guó)工商銀 行服裝店、眼 鏡 店日租金 為 2035元 /平米，如圣米采、萱喆、南京明亮眼 鏡 等。在湖南路的中段有部分個(gè)人經(jīng)營(yíng)的店鋪；216。 客群分析： 南京人購(gòu)物休閑的最佳去處之一，南京本地人均消費(fèi)在四大商圈中位列第一。珠江路、鼓樓負(fù)一層主力租金在 15元 /平米 *日左右。珠江路地鐵商鋪：以餐飲、服飾為主區(qū)域內(nèi)商鋪以餐飲、服飾為主，同時(shí)有少量玩具商鋪。負(fù)二層僅 9間鋪位，有 5間在營(yíng)業(yè)。為東方大唐置業(yè)有限公司制作南京天啟開(kāi)啟2023－ 06湖南路地下商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告研究?jī)?nèi)容框架第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類(lèi)分析 第二部分 地下商業(yè)與地上物業(yè)關(guān)系分析第三部分 項(xiàng)目定位思考第四部分 項(xiàng)目招商及模式思考Contents 第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類(lèi)分析 1 2 3地下商業(yè)租金、經(jīng)營(yíng)狀況南京地下商業(yè)業(yè)態(tài)分析南京地下商業(yè)形態(tài)地下商業(yè)分布地下商業(yè)形態(tài)分布：地下商業(yè)主要集中在新街口、珠江路、鼓樓站新街口 珠江路 鼓樓站南京地下商業(yè)主要集中在新街口站，珠江路站和鼓樓站三個(gè)站點(diǎn)，其他區(qū)域商業(yè)零星分布。由于這一區(qū)域多數(shù)為換乘地鐵的過(guò)路客，專(zhuān)程過(guò)來(lái)消費(fèi)的所占比重較小，所以新街口地鐵商鋪經(jīng)營(yíng)品種以餐飲小吃、飾品為主。業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例 代表商家餐飲 11 65 紅湯牛肉米線、快吧壽司店、 KAKA港式甜品玩具 1 6% 世高玩具服飾 5 29% 淑女屋、玻璃鞋、純粹 經(jīng)營(yíng)狀況：中、低檔經(jīng)營(yíng)較好，中高檔產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)慘淡檔次 中低檔 中檔 中高檔代表商家 地鐵沿線商鋪萊迪大洋百貨地下商業(yè)新百商場(chǎng)地下商業(yè) 德基地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況 不管是地鐵沿線的小吃 ,還是萊迪的服飾、飾品等，或者是大洋、新百等地下餐飲等，這類(lèi)中檔、中低檔次的商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況都較好；而相對(duì)中高檔的地下商業(yè)，以德基地下商業(yè)為代表，其經(jīng)營(yíng)狀況則相對(duì)一般，部分物業(yè)則經(jīng)營(yíng)慘淡。湖南路商圈業(yè)態(tài)齊全， “小而精 ”特色突出216。品牌專(zhuān)賣(mài)店的面積較大，開(kāi)間要求較高，需要廣告宣傳和形象展示；216。服裝店日租金 為