房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概論-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 段 確定調(diào)查目標(biāo) 問(wèn)題初步分析 （進(jìn)行預(yù)調(diào)查） 制定調(diào)查實(shí)施方案 ? 正式調(diào)查的實(shí)施 準(zhǔn)備所需調(diào)查表格并進(jìn)行抽樣設(shè)計(jì) 收集調(diào)查資料 ? 調(diào)查結(jié)果的處理階段的工作 調(diào)查資料的整理分析 撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告 ? 對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行追蹤 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類(lèi)型 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查 政府部門(mén)的市場(chǎng)調(diào)查 社會(huì)團(tuán)體的市場(chǎng)調(diào)查 個(gè)人的市場(chǎng)調(diào)查 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類(lèi)型 ? 探索性市場(chǎng)調(diào)查 描述性市場(chǎng)調(diào)查 因果性市場(chǎng)調(diào)查 預(yù)測(cè)性市場(chǎng)調(diào)查 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類(lèi)型 ? 內(nèi)容 進(jìn)行分類(lèi) 市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 市場(chǎng)需求調(diào)查 消費(fèi)行為調(diào)查 市場(chǎng)供給及 競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查 按 調(diào)查 所處階段分 類(lèi) ? 一、購(gòu)地前的可行性市場(chǎng)調(diào)查 ? 二、購(gòu)地后的前期定位市場(chǎng)調(diào)查 ? 三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)前的市場(chǎng)調(diào)查 ? 四、配合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查 一、購(gòu)地前的可行性市場(chǎng)調(diào)查 ? 問(wèn)題：購(gòu)地前可行性調(diào)查的目的是什么？ 什么價(jià)格購(gòu)地合適 ? 調(diào)查內(nèi)容與過(guò)程 – 環(huán)境調(diào)查 – 市場(chǎng)供給與需求調(diào)查 – 對(duì)所確定類(lèi)型的項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致調(diào)查 – 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算 – 做出決策 二、購(gòu)地后的前期定位市場(chǎng)調(diào)查 ? 項(xiàng)目定位研究 ? 消費(fèi)需求研究 ? 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)研究 ? 產(chǎn)品測(cè)試研究 – 社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測(cè)試； – 建筑類(lèi)型與容積率之間的匹配關(guān)系； – 房屋格局 /面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣； – 對(duì)裝修的意見(jiàn)與個(gè)性化實(shí)施； – 朝向 /采光與居室功能之間的關(guān)系； – 特定需求的價(jià)格定位研究 案 例 分 析 ? 以下是北京某房地產(chǎn)公司對(duì)某地段住宅供需調(diào)查的部分結(jié)果： ? 可接受價(jià)位在 5500～ 7000元 /㎡的客戶(hù)對(duì)建筑面積需求以 150～ 180㎡為最多； ? 在同樣可接受價(jià)位下，客戶(hù)的首選戶(hù)型是四室二廳； ? 經(jīng)過(guò)對(duì)周邊同檔次項(xiàng)目進(jìn)行供給調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上所提供的四居以 180㎡以上為供應(yīng)量最大。而對(duì)于細(xì)化的檢查，可以通過(guò)資料編輯來(lái)處理完成。 （五）審核驗(yàn)收人員對(duì)不同資料的處理方法 ? ①接受正確的和基本正確的資料。 就是根據(jù)事物的發(fā)展內(nèi)在關(guān)系來(lái)判斷資料的真實(shí)性。如每份不滿(mǎn)意問(wèn)卷中不滿(mǎn)意答案的比例很大；關(guān)鍵變量的答案缺失要作廢卷處理。 – ③有不滿(mǎn)意答案的變量不是關(guān)鍵變量 ?（ 2）產(chǎn)生缺失的原因 ： – 被調(diào)查者不知道。 ? 問(wèn)卷設(shè)計(jì)時(shí)就給每題的每一答案分配一個(gè)代碼，通常是一個(gè)數(shù)字。年齡問(wèn)題 ,可用 age命名 。并且要求在編碼過(guò)程中要盡量使用原有的數(shù)據(jù)作為編碼。而多種使用方便的統(tǒng)計(jì)分析軟件，使調(diào)查人員不必掌握很復(fù)雜的計(jì)算機(jī)知識(shí)，就能進(jìn)行調(diào)研資料的分析 。 ? （ 4）對(duì)有相關(guān)關(guān)系的答案進(jìn)行配對(duì)檢查。 要求： 各組的頻率大于等于 0，各組的頻率總和等于 1 （ 4）累計(jì)頻數(shù) 指首先列出各組的組限，然后依次累計(jì)到本組為止的各組頻數(shù)。 ? （ 1）平均值 (mean) ? 利用平均值來(lái)表示資料的集中趨勢(shì)，是一種習(xí)慣的常用指標(biāo)。 投資年利率分組表 年利率（ %） 本利率（ %） 年數(shù) 3 4 8 10 15 103 104 108 110 115 1 4 8 10 2 合計(jì) 25 2）中位數(shù) ? 中位數(shù)的確定方法： ①如果總體單位數(shù)為 奇數(shù) ，則處于 （n+1)/2位置的標(biāo)志值是中位數(shù)。 ‖該企業(yè)工會(huì)負(fù)責(zé)人說(shuō)，工資水平是每月 1800元，而稅務(wù)檢查員說(shuō)，工資水平是每月 2023元，這三種不同的答案都是根據(jù)下表的數(shù)值計(jì)算的。 (2)變異指標(biāo)的計(jì)算方法： ① 全距： ? 定義：是標(biāo)志的最大值與最小值之差，以 D表示。常用的離散系數(shù)有平均差系數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)。 ④ 強(qiáng)度相對(duì)指標(biāo) ? 定義：是 兩個(gè)有聯(lián)系但不同的指標(biāo)之間的對(duì)比 ，用來(lái)表明某一現(xiàn)象在另一現(xiàn)象中發(fā)展的強(qiáng)度、密度和普遍程度。 :57:1819:57:18February 11, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :57:1819:57Feb2311Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 11, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。 2023年 2月 11日星期六 7時(shí) 57分 18秒 19:57:1811 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 11日星期六 7時(shí) 57分 18秒 19:57:1811 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , February 11, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 ? 公式： 總體總量各組（或部分）總量結(jié)構(gòu)相對(duì)指標(biāo) ?② 比例 相對(duì)指標(biāo) ? 定義：是 總體中不同部分?jǐn)?shù)量之比的相對(duì)指標(biāo) ，用以分析總體范圍內(nèi)各個(gè)局部、各個(gè)分組之間的比例關(guān)系和協(xié)調(diào)平衡狀況。 ② 四分位差的計(jì)算 （ quartile()) ? 四分位差是一種按照位置來(lái)測(cè)定數(shù)據(jù)離散趨勢(shì)的計(jì)量方法，它取決于第一個(gè)四分位與第三個(gè)四分位數(shù)據(jù)之間的差異。 ?變異指標(biāo)能說(shuō)明總體中各單位標(biāo)志值之間的差異程度或標(biāo)志值分布的變異情況，它是說(shuō)明總體的另一個(gè)重要指標(biāo)。 ②單位數(shù)不多或一個(gè)無(wú)明顯集中趨勢(shì)的資料中，眾數(shù)的測(cè)定沒(méi)意義。 ?算術(shù)平均數(shù)的分類(lèi)： ① 簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)： ? 它是對(duì)每一個(gè)標(biāo)志值一一加總得到的標(biāo)志總量除以單位總量求出的平均指標(biāo)： ? 公式： ???是總體單位數(shù)是求和、是各單位標(biāo)志值是算術(shù)平均數(shù)nxxnxx例： 某售樓部有 5名置業(yè)顧問(wèn)， 3月份銷(xiāo)量分別為 1 1 1 1 18套，則平均每人月銷(xiāo)售量為 人）套 /(51817171615 ??????? ?nxx② 加權(quán)算術(shù)平均數(shù) ? 若有些標(biāo)志值出現(xiàn)若干次，應(yīng)運(yùn)用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)。 ? Bins_array為一數(shù)組或?qū)?shù)組區(qū)域的引用，設(shè)定對(duì) data_array 進(jìn)行頻率計(jì)算的分段點(diǎn)。這一分析能對(duì)資料全貌有個(gè)初步的了解，也是最常用的資料描述手段。 數(shù)據(jù)庫(kù)的檢查 ? 主要檢查的內(nèi)容和要求有如下幾個(gè)方面： ? （ 1）樣本單位是否全部錄入完畢，有無(wú)遺漏。編碼對(duì)照表又可以稱(chēng)為 “ 編碼手
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