【正文】 ＋小區(qū)中心景觀＋景觀疊排 營銷篇 /分期開發(fā)策略Part5三期開發(fā)建議： 情景洋房 +內(nèi)庭式多層 +景觀疊排當(dāng)一、二期開發(fā)完畢后，本案的建筑產(chǎn)品、配套、景觀均已具備相當(dāng)?shù)恼f服力，至此，本項(xiàng)目的價格提升至最高點(diǎn)，與之相對應(yīng)的產(chǎn)品檔次也相應(yīng)提升，三期組團(tuán)的區(qū)位建議設(shè)置在項(xiàng)目地塊的西南角（這一區(qū)域?yàn)楸卷?xiàng)目地塊景觀環(huán)境最好的區(qū)塊，西南兩側(cè)與水系相臨，東北角與小區(qū)中心景觀相連）。小高層組合 ：內(nèi)庭式＂空中花園＂ ? 56米高差（見圖）? 客廳，次臥與陽臺連通的居室? 二層陽臺挑空設(shè)計(jì)? 在躍層引入空中天井格局，增加采光面 產(chǎn)品篇 /部分公共配套建議Part4泛會所配套 ： 設(shè)置考慮配合本案運(yùn)動無所不在的理念，其應(yīng)該是較小型，低成本簡單化的體育鍛煉設(shè)施 商業(yè)配套： 在本案西南角設(shè)置類會所型的業(yè)態(tài)配套，初步可以為休閑娛樂，餐飲，生活便利型商業(yè)為主 產(chǎn)品篇 /景觀設(shè)計(jì)建議Part4園林生態(tài)功能： 滿足人們對綠色環(huán)境的要求 ；滿足小區(qū)布局各層次對綠化的要求 ；保證長年見綠，力求四季有花。情景組合 1：退臺式情景洋房 ? ７ — ８米的橫廳? 戶戶有露臺? 首層有小院，獨(dú)立入戶；? 二層通過露臺入戶；? 三樓的面積適中；? 躍層全錯層設(shè)計(jì)，有共享空間 產(chǎn)品篇 /產(chǎn)品規(guī)劃方向分析4Part情景組合 2：西班牙式情景洋房 ? 建筑立面淡泊，白墻、淡棕色的瓦片，講究一種天際線的變化，大形態(tài)的變化，有一種音律感，體現(xiàn)力很強(qiáng)，與自然的融合緊密；產(chǎn)品篇 /產(chǎn)品規(guī)劃方向分析4Part情景組合 2： 西班牙式情景洋房 ? 體現(xiàn)的是西班牙設(shè)計(jì)風(fēng)格， 采用涂料的工藝，有 4戶和 6戶的疊拼以及多層；? 容積率相對較高，卻具備高尚別墅社區(qū)的效果；? 各類不同的窗與各類不同的洞，各種洞的挖法，包括屋頂煙囪上的小洞的樣子，與中國傳統(tǒng)建筑的窗格、窗花的意思，是異曲同工的，它的凸窗是其建筑的精神所在；? 內(nèi)部戶型空間非常有特色，在別墅的外型之下，隱藏的是大面積平層公寓的戶型，但又具備別墅應(yīng)有的庭院、露臺、挑窗等元素，而避免了別墅里可能出現(xiàn)的比較狹小而局促的空間，能充分滿足中產(chǎn)階層中高端群體的需求。 多層情景洋房：舒適改善型216。定位篇 /項(xiàng)目 SWOT分析 /應(yīng)對策略Part3W3 ： 地塊內(nèi)有高壓電線穿過應(yīng)對策略： 如無法移除，可考慮通過規(guī)劃設(shè)計(jì)在沿高壓線范圍設(shè)置景觀帶及交通。 逸境園② 不同的樓盤和不同的物業(yè)形式，其收取的 物業(yè)管理費(fèi)互不一致 ， 如多層（或高層）在 — 元 /㎡，別墅在 / M178。 公園大觀新城 ) 中標(biāo)價 (萬元 )202312號 青浦鎮(zhèn)，東至淹浜港、西至勝利路、南至青趙路、北至盈中敬老院 上海盛青房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 16567 居住 70年 小于等于 1239202313號 青浦鎮(zhèn)，東至華青路、西至外青松公路、南至 318國道、北至淀浦河 上海仁恒房地產(chǎn)有限公司一期土地面積居住 70年 小于等于 1600202314號 白鶴鎮(zhèn)，東至西厙路、西至區(qū)環(huán)路、南至鶴意路、北至鶴如路 上海東鶴房地產(chǎn)有限公司 居住 70年 小于等于 572202315號 重固鎮(zhèn)，東至趙重路、西至廠房、南至規(guī)劃道路、北至西張土涇地塊 上海億兆房地產(chǎn)有限公司 一期土地面積 59511 居住 70年 小于等于 588202316號 趙巷鎮(zhèn)，東至新通波塘、西至方松公路、南至規(guī)劃道路、北至淀浦河 上海綠地（集團(tuán)） 居住 70年 小于等于 2萬202317號 趙巷鎮(zhèn)，東至新通波塘、西至方松公路、南至規(guī)劃道路、北至規(guī)劃道路 上海凱迪企業(yè)（集團(tuán)）有限公司 一期土地面積 74133 居住 70年 小于等于 2400202318號 青浦鎮(zhèn)，東至外青松公路、西至內(nèi)青松公路、南至 318國道、北至淀浦河 復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司 一期土地面積 100002 居住 70年 小于等于 19500樓面價 1625202319號 朱家角鎮(zhèn)，東至道路、西至沈巷農(nóng)貿(mào)市場、南至廠房、北至沈磚公路 上海青浦珠溪房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司 居住 70年 428合　計(jì) 0506年的青浦房產(chǎn)市場住宅供應(yīng)量將會再創(chuàng)新高，達(dá)到近年來房產(chǎn)供應(yīng)量的峰值 。前期整體定位策劃案 青浦 418地塊項(xiàng)目顧問機(jī)構(gòu)：盛世偉業(yè)房地產(chǎn)代理有限公司 思路決定出路市場要素 市場定位項(xiàng)目背景概述外部條件地塊要素開發(fā)商要素產(chǎn)品定位 營銷推廣2Part1Part3Part5PartGreen tree背景篇項(xiàng)目背景概述 項(xiàng)目發(fā)展思考分析篇區(qū)域宏觀現(xiàn)狀及其趨勢判斷房地產(chǎn)市場總體供需分析類比競爭物業(yè)調(diào)研分析區(qū)域客群構(gòu)成分析定位篇項(xiàng)目 SWOT 項(xiàng)目定位 營銷篇分期開發(fā)策略推廣主題定位4Part 產(chǎn)品篇定位建筑風(fēng)格公共配套建議經(jīng)濟(jì)指標(biāo)定位產(chǎn)品規(guī)劃方向單體戶型設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)建議背景篇地塊條件概述 項(xiàng)目發(fā)展思考1Part背景篇 /項(xiàng)目背景概述 /項(xiàng)目發(fā)展思考 1Part? 項(xiàng)目占地： 20萬平方米? 容積率： ? 建筑密度： ≤25％? 土地性質(zhì)：居住用地地塊位于青浦區(qū)青浦鎮(zhèn)西南方位，坐落在318國道南側(cè)，二里橋河和鞋廠之間地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1 背景篇 /項(xiàng)目背景概述 /項(xiàng)目發(fā)展思考 Part西片區(qū)老城區(qū) 東片區(qū)朱家角本案運(yùn)杰城市花園復(fù)地項(xiàng)目仁杰項(xiàng)目城市東擴(kuò)受 “同三國道（ A30） ”的影響較大 ,城市西進(jìn)已成必然；隨著城市西進(jìn)的加快，漕俞路作用將得到極大的發(fā)揮318國道的 “截彎取直 ”工程將本案劣勢變優(yōu)勢 “藍(lán)軸 ”規(guī)劃的實(shí)施 未來樓盤供應(yīng)多數(shù)集中于淀浦河兩側(cè)淀浦河時代的來臨將有效弱化青浦居民向城南置業(yè)的心理距離地塊遠(yuǎn)景森林公園雕塑公園藝術(shù)公園露營園中央公園中央林蔭大道“三軸、四片、五心 ”的規(guī)劃方案賦予本案 “后發(fā)制人 ”的競爭優(yōu)勢，其價值可在定價策略及推廣中加以充分利用背景篇 /項(xiàng)目背景概述 /項(xiàng)目發(fā)展思考 1Part地塊現(xiàn)狀地塊平整，以農(nóng)田為主西面和南面均有自然河系地塊附近設(shè)有高壓線塔東 面緊鄰上海宏城興業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)區(qū)，園內(nèi)企業(yè)多為勞動密集型企業(yè)具有拆遷規(guī)劃，近期不會實(shí)施南 面為新路村農(nóng)居房，規(guī)模不大，入住人員多數(shù)就職于宏城經(jīng)濟(jì)區(qū)，單間房屋租金 100－ 150元 /月區(qū)域內(nèi)居民素質(zhì)不高，治安條件較差西 面靠近新建成的漕俞路，該路連接各條橫貫城市東西向主干道，將成為城西發(fā)展中重要交通干道現(xiàn)人氣較弱北 面緊靠 318國道，該路段車流大，白天達(dá)到 30輛 /分鐘，不利于當(dāng)?shù)鼐用翊┬校虡I(yè)氛圍弱，規(guī)劃將要改道南移噪音污染大，規(guī)劃實(shí)施時間尚未確定背景篇 /項(xiàng)目背景概述 /項(xiàng)目發(fā)展思考 1Part現(xiàn)狀 1 思考 1地塊平整，以農(nóng)田為主，南面是農(nóng)居房，地塊內(nèi)有高壓線走過，西面和南面均有自然河系，在水系景觀的塑造方面提供了先天優(yōu)勢。) 性　質(zhì) 容積率 建筑面積 (M178。? 目前本案地段位置相對最差，提高檔次可拉升售價，同時提升樓盤形象觀點(diǎn)分析篇 /類比競爭物業(yè)調(diào)研分析 /樓盤價格與品質(zhì)矩陣分析 2Part吉富紳 如 新城 ? 對總房價的需求在 40－ 60萬的接受度最高