【正文】 青公路新世紀(jì)商業(yè)廣場重固鎮(zhèn)大街項(xiàng)目規(guī)劃 外立面地理位置 形態(tài) 樓層 戶型面積 層高 面寬重固鎮(zhèn)大街福貿(mào)路綜合體底層商鋪1F 5070 2F 120140 項(xiàng)目位于福貿(mào)路、重固鎮(zhèn)大街交叉，緊鄰逸皓華庭，未來打造成為集步行街及酒店式公寓的商業(yè)綜合體開盤時(shí)間： 2023年 6月 2日業(yè)態(tài)要求： 12名品街， 3餐飲， 4休閑娛樂配套對(duì)外推廣渠道：派單、中介、 call客、戶外樓層 報(bào)價(jià) 存量 成交套數(shù) 成交面積 成交均價(jià)1F 25 19 1065 241862F 27 1 103 1500193Code 名車會(huì)員 核心目的：發(fā)展 VIP卡會(huì)員，為項(xiàng)目積累更多的準(zhǔn)客戶。number四兩博千金精準(zhǔn)的擴(kuò)容別墅客群，形成圈層效應(yīng)。number|高端客戶服務(wù)品質(zhì)提升 ——提升接待品質(zhì) ?餐飲接待：；；3. 配置精致的餐飲器具，如骨瓷、銀餐具等；4. 老客戶接待人員應(yīng)熟悉其特有的餐飲喜好。81Code|，做好線下工作；提升工作，優(yōu)化全程體驗(yàn)營銷。|來訪、來電、成交渠道效果分析來訪媒體分析來電渠道來訪渠道76Codenumber|2023年公寓推廣主基調(diào)西虹橋板塊 |新城憶華里： 線上 線下：線下活動(dòng)為主，線上幾乎無動(dòng)作主訴求： 114172平米花園洋房投放時(shí)間： 開盤前投放專業(yè)媒體 《 租售情報(bào)》 ，第一地產(chǎn)看房，各累計(jì)一次活動(dòng)： 開盤前橋梓灣廣場海派嘉年華活動(dòng)；開盤后互動(dòng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，配合圓夢新城、節(jié)日等小型暖場活動(dòng)派單： 徐家匯世紀(jì)聯(lián)華東方商廈長期駐點(diǎn)周邊工業(yè)園區(qū)定點(diǎn)派單中介： 漢宇中介帶客，利用門店優(yōu)勢增加現(xiàn)場來人中介不銷售，現(xiàn)場由業(yè)務(wù)員接待并完成認(rèn)購流程其他： 短信、戶外、道旗71Codenumber64Code2023年不可預(yù)估的市場下，如何使用精準(zhǔn)化渠道帶動(dòng)項(xiàng)目熱銷？63Codenumber　 長寧 閔行 青浦 松江 　 　 　 　 　客戶來源 天山 北新涇中山公園 七寶 莘莊 春申 重固 徐涇 趙巷 佘山 泗涇 九亭 浦東其他及外地 寶山 楊浦 黃浦 虹口成交組數(shù) 41 35 33 62 40 22 37 46 20 20 23 34 58 18 13 8 4 7成交比例 8% 7% 6% 12% 8% 4% 7% 9% 4% 4% 4% 7% 11% 3% 2% 2% 1% 1%有利 萬科牢固的品牌影響品質(zhì)型社區(qū)、價(jià)格洼地優(yōu)勢 品牌美譽(yù)、品質(zhì)較好 品牌 品牌 萬科品牌影響力、低總價(jià)優(yōu)勢、附加值較大不利交通不便捷，周邊配套檔次較低 價(jià)格調(diào)整帶來敏感 區(qū)域關(guān)聯(lián)性小，容易被截流區(qū)域關(guān)聯(lián)性小，容易被截流導(dǎo)入較為困難，有一定的區(qū)域抗性2023年機(jī)會(huì)判斷以價(jià)格為契機(jī)，機(jī)會(huì)較大 地緣優(yōu)勢與品牌影響，有較 大機(jī)會(huì) 依靠媒體強(qiáng)勢打造，仍有一定機(jī)會(huì)依靠媒體強(qiáng)勢打造，仍有一定機(jī)會(huì)為偶得性客戶，不做重點(diǎn)挖掘已購客戶分析 —— 公寓依托地緣性、品牌影響， 西區(qū)及本地 為明年公寓客戶主要來源利用價(jià)格優(yōu)勢，突出品牌性價(jià)比， 浦東客戶 為次級(jí)捕捉對(duì)象客源分析已購客戶分析 —— 公寓客戶樣本79戶型張先生年 齡 ： 27歲工作地點(diǎn) ：淞虹路職 業(yè) ：管理咨詢公司高級(jí)顧問學(xué) 歷 ：本科居住狀態(tài) ：與父母住在一起婚姻狀態(tài) ：計(jì)劃 2023年完婚生活習(xí)性 ：喜歡上網(wǎng)，發(fā)微博，對(duì)當(dāng)下流行的動(dòng)向很清楚；周末喜歡去逛街或者聚會(huì)置業(yè)動(dòng)機(jī) ：自己小有存款，對(duì)牌子比較注重，希望在跟朋友說起時(shí)，能給足面子。 明年在閔行區(qū)繼續(xù)深挖的同時(shí)徐家匯、九亭、徐涇區(qū)域還有突破的空間。其購買力較強(qiáng)，成交后會(huì)不斷介紹朋友來訪，明年應(yīng)做好已購客戶的 圈層營銷 ；客戶屬性及置業(yè)目的分析：聯(lián)排的客戶屬性以上海人為主，其大都不是首次置業(yè)，購房主要屬于改善型為主。 客戶來訪途徑：通過 短信 集中投放； 搜房 網(wǎng)站以及看房團(tuán)； 外拓 周邊工作線客層2023年銷售情況回顧 95平米及 89平米成交客戶分析主力板塊：閔行集中在 七寶（ 36組）、莘莊（ 26組）、春申（ 11組） ，其他區(qū)域集中在長寧天山 18組、徐匯漕寶 7組 ， 松江九亭 12組， 市中心 5組，外省市 9組主力居住區(qū)域：閔行客戶約41%，徐長松三區(qū)客戶 32%，青浦本地客戶 17%， 其余區(qū)域20%置業(yè)目的： 定居上海 44組 ；婚房28組；首改 22組家庭結(jié)構(gòu)： 單身 為主 68組、青年持家 32，青年之家 28組，小太陽 23組主力年齡：主要為20~30占 60%，其次為 30~40占 24%1 2345客戶特征客戶屬性： 新上海人 87組，外省市 9組； 上海人 72組，港澳臺(tái) 4組11月份 185套 79成交客戶分析 ——2023年銷售情況回顧 79平米成交客戶分析79戶型成交客戶經(jīng)驗(yàn)值歸納客戶區(qū)域分析：由于全市性短信覆蓋投放、萬科老社區(qū)戶外廣告以及二三級(jí)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)， 79戶型的成交客戶區(qū)域以萬科品牌植根最深的 七寶、莘莊和春申板塊為主 ， 地鐵 2號(hào)沿線的天山、 9號(hào)線沿線的九亭板塊次之 。:210㎡區(qū)域板塊：松江新橋成交均價(jià)： /㎡主力總價(jià)： 380萬2F1F 3F2F 3F1F1F萬順?biāo)?2+1R區(qū)域板塊：青浦新城成交均價(jià)： /㎡米蘭諾貴都 優(yōu)勢 區(qū)域絕對(duì)低價(jià) 低層稀缺產(chǎn)品、現(xiàn)場表現(xiàn) 佳 品牌品質(zhì)均衡，景觀資源 品牌、緊湊戶型、精裝 系統(tǒng)、性價(jià)比W公寓未推的 5幢分別為 1幢 79平米的和 4幢 89平米。 面積 金額 新推 尚源 2023年度營銷報(bào)告目 錄(元 /㎡ ) 折扣　1 中海御景熙岸 589 84 145 17361 21161 2 金地藝境 316 102 174 17142 (低開 ) 　3 萬科清林徑 302 104 136 13056 16082 4 萬科尚源 302 89 108 12209 15194 5 新城金郡 276 94 121 12939 14719 6 米蘭諾貴都 275 90 126 14005 (低開 ) 　7 富力桃園 266 84 91 10878 13308 8 新弘國際城 254 89 127 1425512月 12919 17281 9 浦發(fā)御園 210 86 204 23692 (低開 ) 　10 路勁翡麗灣 200 111 156 14012 16302 排名 名稱 總套數(shù) 套 均價(jià)元 /㎡ 套均總價(jià) 萬 套均面積 ㎡ 此前價(jià)格 元 /㎡ 折扣 類型1 金地格林世界 26 23372 643 275 31000　 降價(jià)2 萬科琥珀郡園 p 隨著 “ 大虹橋 ” 概念的推廣，萬科的品牌優(yōu)勢，以及首創(chuàng)的 3G產(chǎn)品，將會(huì)成為更多購房群體置業(yè)選擇的熱點(diǎn)區(qū)塊。 43 7181 12926 96 96 35905 139 25020 48831 90% 商業(yè) 50 6750 11138 0 0 0 0 0 11138 100% 車位 0 0 0 420 2310 420 2310 29% 合計(jì) 208 24043 36716 896 28806 75538 1004 63842 109944 96% 2023年銷售目標(biāo)為 2023年貨量盤點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)：252。12 目標(biāo)與可售資源34客戶分析營銷策略市場分析全市市場分析區(qū)域市場分析商業(yè)市場分析2023年區(qū)域市場回顧10月后由周邊板塊引發(fā) 連環(huán)降價(jià) 行為，目前青浦新城幾乎 全線降價(jià)合生御廷富力桃園新城憶華里東渡青筑御瀾灣同潤菲詩艾倫新弘國際城龍湖好望山米蘭諾貴都10月 11月 12月龍湖好望山88折 / /㎡ (大平層 )85折 / /㎡ (青年公寓 )米蘭諾貴都8187折 / /㎡同潤菲詩艾倫89折 / /㎡萬科尚源82折 / /㎡新城憶華里79折 / /㎡御瀾灣82折 /東渡青筑83折 /富力桃園80折 / /㎡旭輝玫瑰灣 /㎡ (滯銷)綠中海雅庭 /㎡ (滯銷)2023年區(qū)域市場回顧 ——公寓6月之后市場走向持續(xù)下滑， 10月后區(qū)域價(jià)格防線攻破，市場均由降價(jià)項(xiàng)目帶來成交2023年n 區(qū)域公寓較往年供應(yīng)明顯增多，去化走低的情況下 供大于求 現(xiàn)象更為突出n 10月份市場跌入低谷， 11月后由降價(jià)項(xiàng)目 支持市場去化n 同比 10月， 11月均價(jià)降幅達(dá) 18%， 12月降幅達(dá) 27%11月至今青浦主要板塊成交套數(shù)排名n 當(dāng)前區(qū)域 82%的成交量由降價(jià)項(xiàng)目支撐，其他項(xiàng)目陷入僵局n /㎡ 的單價(jià)方能取得跑量項(xiàng)目名稱 總套數(shù) 套均面積 套均總價(jià) 均價(jià)萬科尚源 302 89 108 12209富力桃園 266 84 91 10878新城憶華里 75 148 213 14404富興雅苑 18 95 97 10159旭輝玫瑰灣 12 95 145 15316新虹橋雅苑 7 95 199 20877啟航城 5 52 49 9465東渡青筑 4 94 143 15257御瀾灣 2 150 267 178072023年區(qū)域市場回顧 ——聯(lián)排區(qū)域聯(lián)排市場全年處于冰封，市場存量積壓除傳統(tǒng)別墅區(qū)的特價(jià)項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目均鮮有成交2023年n 月均成交 ㎡ ，較去年下降 56%。2R區(qū)域板塊：青浦新城成交均價(jià)： /㎡本案優(yōu)勢 ：南北通透、南向面寬充足本案威脅 ：競品單價(jià)均較低，存在同質(zhì)化競爭79戶型與競品價(jià)格存在直接競爭，可主打南北通、面寬大2023年區(qū)域市場供應(yīng)分析 ——89100戶型89100㎡ 3房推案量較大，競爭范圍擴(kuò)大至全市同檔次項(xiàng)目，潛在供應(yīng)巨大，達(dá) 3400套直接競爭面小 ——區(qū)域在售緊湊型 3房產(chǎn)品有 “ 旭輝玫瑰灣、米蘭諾貴都、新城金郡、新城尚上城 ” 4個(gè)項(xiàng)目， 存量 362套供應(yīng)時(shí)機(jī) ——直接競品 持續(xù)推案加重競爭程度 ，本案需 提前入市 、并在 性價(jià)比、推廣導(dǎo)客 上做足功夫數(shù)據(jù)截至 12月 25日競爭類型 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 戶型 面積段 總價(jià)段 在售存量已取證未推2023年推量（未取證） 2023年預(yù)計(jì)供應(yīng)計(jì)劃2023年累計(jì)供應(yīng)1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月戶型競爭(主要 )青浦 萬科尚源 3R 89 —— 5 　 240 　 　 120 60 60 　 　 　 　 　 　 　2713R 95 —— 31 　 　 31 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　旭輝玫瑰灣 2+1R 90 125135 178 168 168 　 　 　 　 84 56 56 　 84 56 　 　 514松江 米蘭諾貴都 2+1R 8993 118132 100 62 422 　 　 　 230 　 　 　 254 　 　 　 　 584嘉定 新城金郡 3R 95 123 4 70 30 40 74新城尚上城 3R 94 104108 80 80戶型競爭(干擾 )青浦 綠中海雅庭 2R 8690 130140 168 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 168東渡青筑 2R 8994 138145 48 　 130 　 　 　 　 　 　 　 　 130 　 　 　 178閔行 虹橋一號(hào)（預(yù)估） 2R 8598 160176 55 　 96 　 　 　 48 　 　 　 　 48 　 　 　 151總價(jià)競爭 青浦 逸皓華庭 2R 8791 105110 91 198 　 　 　 　 198 　 　 　 　 　 　 　 　 289合生御廷 2R 9497 120 17 177 　 　 　 　 　 177 　 　 　 　 　 　 194松江 同潤菲詩艾倫 2R 88 118129 227 　 165 　 　 　 　 　 　 　 165 　 　 　 　 392維羅納貴都 2R 90106 122125 127 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 127新弘國際城 2R 90 111118 154 154寶山 美蘭湖畔雅苑 2R 8592 103112 15 15嘉定 新城金郡 2R 91 117120 5 190 35 65 45 45 195綠地秋霞坊 2R 9195 113132 16 16合計(jì) 1321 428 1658 31 120 536 179 328 56 419 347 101 34022023年區(qū)域市場供應(yīng)分析 ——89100戶型旭輝玫瑰灣 90㎡ 區(qū)域周邊已形成競爭價(jià)格戰(zhàn)；存量積壓、新增入市雙雙加劇 2023年的市場態(tài)勢252。由此可以發(fā)現(xiàn)此次價(jià)格調(diào)整對(duì)于三房產(chǎn)品的主力消費(fèi)年齡和家庭結(jié)構(gòu)影響較小，其主要消費(fèi)客群還是為年齡在 25—35 歲之間的單身和青年之家家庭。其中 7月至 10月青浦本區(qū)無成交， 11月價(jià)格調(diào)整后徐涇板塊成交 2組。在目前市場情況下，私營業(yè)主對(duì)價(jià)格敏感度較高。教育配套：周邊教育資源缺乏，考慮小孩讀書問題的客戶占 15%n2023年 9 89戶型已購客戶地圖預(yù)判重固8組趙巷4組徐涇14組