【正文】 所有書證、物證妥善保存，是取得案件勝訴的重要一環(huán)。 周期長、取證困難。 第一階段房地產法律業(yè)務的準備階段 第六層面是收集建筑房地產專業(yè)的各類案例并加以研究。 房地產常見法律問題 ： （三）工程建設中的律師服務（ p558） 律師在工程建設階段的服務多種多樣，雖然常規(guī)的法律咨詢、合同審查仍是主要內容，但還可以根據需要及能力為當事人提供許多個性化的服務。 作為建筑房地產法律專業(yè)律師，除了有法律方面的要求外，還必須了解并掌握常用的房地產專業(yè)技術知識并掌握一些專業(yè)技術術語，如建筑面積、使用面積、套內面積、層高、凈高、容積率、竣工驗收、開工日期、工程量清單、定額、決算、預算、施工組織計劃等等（ 《 房地產業(yè)基本術語標準 》 ）。 第一階段 房地產法律業(yè)務的準備階段 （ 2）房地產法律服務基本技能的六個層面的知識儲備 第一個層面是必須掌握房地產的法律、法規(guī)、司法解釋、規(guī)章、規(guī)范性文件 。 事實上，“美”的背后是律師加班加點的積累，是挑燈夜戰(zhàn)的準備，是忍辱負重的耐受，乃至身體的透支和生命的付出；“闊”的背后是律師東奔西走、南來北往的生命透支，是各種稅費、辦公經費不斷增加的壓力；“煩”的內涵透露出律師定位不明、地位不高的制度設計缺陷和司法體制職能不清、權力配置的不科學、不理性；“難”的實質則是律師制度邊緣化、律師職業(yè)大眾化、律師管理模糊化在今日中國的寫照和反映。 律師是充滿神秘感，散發(fā)出魅力，臉上寫著正義，腦海里掛著是非的人物。 懷德是表示對真 、 善 、 美和法律規(guī)范的價值追求 。 所內部分律師同時具備注冊會計師 、 審計師資格 ， 法律專業(yè) 、 經濟專業(yè)人才齊全 ， 經驗豐富 ， 能夠為客戶提供全方位 、 綜合性 、 高質量的法律服務 。尤其是前一段時間，有些媒體爆炒“律師是高收入群體”，更使社會輿論對律師的議論甚囂塵上。 比如大家都知道涉外法律業(yè)務很吃香，但你的外語一般、涉外貿易不通，且市場容量并不大，你如果選擇涉外業(yè)務，行嗎？再比如，公司上市等證券類業(yè)務，既攢錢，又吃香，但在我們常州這種三線城市你有多大機會？ 第一階段 房地產法律業(yè)務的準備階段 其三是選擇一家業(yè)績及口碑良好的律師事務所和優(yōu)秀的專業(yè)律師作指導。為了提高律師的執(zhí)業(yè)水平，尤其是提高律師專業(yè)化的執(zhí)業(yè)能力，全國律師協會及上海、廣州等地方律師協會相繼制定了一些律師法律業(yè)務操作指引，房地產專業(yè)律師必須熟悉并掌握涉及房地產方面的操作指引。 第一階段房地產法律業(yè)務的準備階段 第五層面是熟練掌握建筑房地產常見法律問題并進行前瞻性研究 。 房地產常見法律問題 ： （四）商品房買賣中的律師服務（ p584） 律師為商品房買賣合同的當事人（出賣人和買受人）提供法律服務，需要了解比一般的買賣合同關系多得多的法律規(guī)定。當然每個律師有自己的獨特辦案思路或操作辦法及技藝，但我認為以下的辦案套路對新律師或年輕律師無疑是有幫助的。 如對商品房買賣合同糾紛，重點研究客戶之間的商品房買賣合同及補充協議，收集商品房質量、交付時間、房款支付等證據材料并根據最高人民法院的證據規(guī)則將證據裝訂成冊 。建筑工程合同以施工行為地為合同履行地等等。 在案件討論中，最好采取模擬原被告的方式進行“質證”與“辯論”。 第一階階段房地產法律業(yè)務的準備階段 ③辦案思路 抓住案件的要害，選擇一個對客戶有利的角度，重點敘述辦案的方法、技巧及舉證的方法等。 第一階段房地產法律業(yè)務的準備階段 第四環(huán)節(jié)：結案報告 對案件的最終結果進行分析，不管是勝訴、部份勝訴還是敗訴、部份敗訴，是否選擇上訴或今后再審，都有必要進行分析并形成結案報告。 第一階段房地產法律業(yè)務的準備階段 ? 通過搞研究、發(fā)表文章等提升自己的業(yè)務水平與能力。 第一階段 房地產法律業(yè)務的準備階段 切忌沒有重點，什么都想學 。 一個人的成功，其實并不需要像教科書中說的那樣起五更、睡半夜。非訴訟律師開拓業(yè)務的方式與訴訟業(yè)務不一樣，更多地要通過專業(yè)知識和能力的展示來承攬業(yè)務。 包括到專業(yè)培訓班、研討會的發(fā)言、講課和到客戶單位的專門講課。而且，宣稱自己什么都能干的律師，經常是什么也干不好。 第二階段開拓業(yè)務階段 不要做收費過小的業(yè)務 。將律師服務的方式、時間、內容及計費方式向當事人講清楚，以便與客戶提供配合。同時，要明確真正的客戶是企業(yè)的老板，與你溝通的人可能并不一定是真正的老板。有時候客戶可能只是給你打一個電話，咨詢一個問題。 第三階段業(yè)務形成階段 4.《 律師諫言 》 《 律師諫言 》 是在律師為顧問單位提供法律服務的過程中，發(fā)現公司存在的某種具有普遍性或者一定代表性的事件，而提供的律師建議，用于提示公司防范某種普遍行為。 第三階段業(yè)務形成階段 10.《 法律顧問服務記錄 》 《 法律顧問服務記錄 》 是律師服務過程中，根據服務事項填寫的記錄性表格，表明服務內容、律師意見等主要事項。操作方式上可以靈活，但原則問題不能變。 第四階段業(yè)務總結階段 整理歸檔。 對業(yè)務完成情況進行跟蹤服務，了解業(yè)務完成后的結果，并對出現的問題及時提出律師意見。社會研究表明，一個人的社會交際范圍是三十個人，所以，在與一個客戶建立了良好的關系，就等于擁有了三十個潛在的客戶，而一個客戶對你的服務提出意見，便意味著你可能永遠失去三十個客戶。 第五階段客戶維護階段 客戶維護階段注意事項： 切忌狗熊掰棒子，新客戶的開拓成本太高 。 第五階段客戶維護階段 通過電話、信件、明信片、電子郵件等定時與客戶聯系和溝通。一個項目中，律師可能做了大量工作，但律師的工作，客戶的老板不一定都知道。 第三階段業(yè)務形成階段 業(yè)務形成階段注意事項 不要憑感覺，不作證實即向客戶提供意見 。 第三階段業(yè)務形成階段 6.《 情況說明 》 《 情況說明 》 是律師針對法律問題提供的說明性法律服務文書，為公司了解法律事項的相關情況提供幫助。 工作報告的形式： 法律意見書、咨詢意見書、專項報告、律師函等。即要以自己最大的努力依法完成客戶的委托事項。在資料清單中，要講清對提供資料的要求及隨時要求補充新資料。非訴訟業(yè)務涉及的專業(yè)知識很多，一個律師不可能都掌握。新律師一定要注意，在承接業(yè)務時，把自己能給客戶做的工作講清楚，寫在委托合同中，形成書面的文件是律師在遇到投訴時最有利的武器 。 第二階段開拓業(yè)務階段 積極介入并參與地區(qū)性建筑房地產領域各類示范文本、規(guī)范性文件的起草、修改工作。 發(fā)表房地產法律專業(yè)文章對新律師介入該業(yè)務領域也是很有效的。 新律師或年青律師在領取律師牌照后要盡快掌握律師執(zhí)業(yè)的基本技能，尤其是訴訟的基本技能，這是律師賴以生存的基礎。根據自己的情況，選擇一個專業(yè)方向。 第一階段房地產法律業(yè)務的準備階段 ? 準備階段的幾個注意事項 ： 切忌浮燥 。 第一階段房地產法律業(yè)務的準備階段 ? 客戶還應針對具體的訴訟請求提交僅適用于某類案件的證據 ? ①因開發(fā)商逾期交房，購房方要求解除 《 房地產買賣合同 》 、支付逾期交房違約金及賠償損失的證據； ? ②購房方受到損失的證據； ? ③售房方以施工期間遇到不可抗力為由提了抗辯的，應提供氣象、地震、消防等相關部門出具的證明資料等。 第一階段房地產法律業(yè)務的準備階段 ④律師團隊成員及主要工作 相對于一人律師的單打獨斗，律師團隊更能吸引客戶，更能保障辦案質量。 第一階段房地產法律業(yè)務的準備階段 第三環(huán)節(jié)：案件評估報告 有的案件的當事人，出于對案件結果的擔憂，往往需要律師對案件進行評估。 （ 3）向工程設計單位、監(jiān)理單位、質監(jiān)部