【正文】 方案咨 詢項(xiàng) 目大多數(shù)人認(rèn)為公司有較強(qiáng)的房地產(chǎn)專業(yè)人才Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 11保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目只有少數(shù)人認(rèn)為公司有較強(qiáng)的管理人才Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 12保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目大多數(shù)人認(rèn)為通過(guò)股東代表管理二級(jí)公司的模式不盡合理Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 13保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目沒(méi)有人認(rèn)為華融公司內(nèi)部資源共享程度高Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 14保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目沒(méi)有人認(rèn)為華融總部的職能部門(mén)綜合能力強(qiáng)Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 15保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目通過(guò)對(duì)二級(jí)公司的高層２９人的訪談可以看到，二級(jí)公司本身的發(fā)展方向大部分比較明確Ｎ２＝２９2023年 10月 8日 16保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目通過(guò)對(duì)二級(jí)公司的高層２９人的訪談可以看到，二級(jí)公司高層支持華融未來(lái)發(fā)展以房地產(chǎn)為主Ｎ２＝２９2023年 10月 8日 17保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目在訪談的基礎(chǔ)上完成了對(duì)華融的內(nèi)部評(píng)估和現(xiàn)有戰(zhàn)略的初步診斷項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)? 介紹工作方法和計(jì)劃安排? 第一階段工作啟動(dòng)管理層訪談? 明確問(wèn)題和內(nèi)部診斷? 戰(zhàn)略判斷和初步建議現(xiàn)狀分析? 審閱華融現(xiàn)有戰(zhàn)略材料? 財(cái)務(wù)培訓(xùn)和數(shù)據(jù)收集? 資源評(píng)估和核心技能分析第一期報(bào)告修改和定稿? 現(xiàn)有戰(zhàn)略診斷報(bào)告? 公司現(xiàn)有資源配置、競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、核心技能分析報(bào)告? 華融系統(tǒng)及關(guān)鍵二級(jí)企業(yè)未來(lái)五年貨幣資金需求預(yù)測(cè)2023年 10月 8日 18保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目項(xiàng)目進(jìn)度基本按照計(jì)劃進(jìn)行主要任務(wù) 時(shí)間安排 (星期 )10 根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40余家房地產(chǎn)上市公司公布的 2023年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，金融街凈資產(chǎn)收益率名列前茅167。? 華融凈資產(chǎn)收益率盡管比 2023年有了較大提高，表明企業(yè)資產(chǎn)利用效率有所提高，依然低于10%的上市公司平均水平。2023年 10月 8日 27保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目業(yè)務(wù)組合分析 表明：過(guò)去三年華融的業(yè)務(wù)組合及利潤(rùn)貢獻(xiàn)比率沒(méi)有明顯變化，公司業(yè)績(jī)存在 高度依賴單一行業(yè)，單一市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)? 華融自 1999年來(lái)，業(yè)務(wù)組合及利潤(rùn)貢獻(xiàn)比率沒(méi)有發(fā)生明顯變化? 房地產(chǎn)業(yè)作為公司核心業(yè)務(wù)占到了公司銷(xiāo)售收入 90%，利潤(rùn)貢獻(xiàn)的 99%,公司業(yè)績(jī)高度依賴于北京市，特別是金融街區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)，存在依賴單一市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)? 物業(yè)公司及其他業(yè)務(wù)（包含旅游，家電分銷(xiāo)）銷(xiāo)售雖然逐年提高，但在集團(tuán)中的比重依然小，無(wú)法起到平抑房地產(chǎn)周期的作用 1999年 2023年 2023年 2023年預(yù)測(cè)其他房地產(chǎn)物業(yè)2023年 10月 8日 28保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融普遍資產(chǎn)負(fù)債率偏高，資產(chǎn)質(zhì)量有待改善? 華融的平均資產(chǎn)負(fù)債率為 85%，除去金融街控股在上市融資后降低了負(fù)債率多數(shù)子公司凈資產(chǎn)少，負(fù)債高達(dá) 90%。? 2023年由于金融街區(qū)域的加速開(kāi)發(fā)以及富凱大廈投入增加，存貨周轉(zhuǎn)率有所下降。? 企業(yè)精神? 社會(huì)資源? 融資能力? 專有人才? 專利技術(shù)? 品牌? 戰(zhàn)略資源儲(chǔ)備? 華融具有良好的調(diào)動(dòng)和利用社會(huì)資源的能力，但這種優(yōu)勢(shì)僅限于于北京市和西城區(qū)區(qū)域以內(nèi)。北京作為首都的特殊性， “首長(zhǎng)工程、政府工程 ”多。通過(guò)對(duì)萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)等標(biāo)桿企業(yè)以及中國(guó)所有上市房地產(chǎn)企業(yè)的研究，新華信認(rèn)為在房地產(chǎn)業(yè) “做強(qiáng) ”應(yīng)至少達(dá)到以下五個(gè)指標(biāo)資本雄厚房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)地位突出企業(yè)盈利能力強(qiáng)不吃關(guān)系飯?bào)w現(xiàn)公司綜合能力的品牌優(yōu)勢(shì)突出2023年 10月 8日 40保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目五大指標(biāo)制定的外部依據(jù)總資產(chǎn) 50億房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 30億元凈資產(chǎn)收益率 10%地域擴(kuò)張強(qiáng)勢(shì)品牌?2023年全國(guó)上市房地產(chǎn)公司主營(yíng)收入前五強(qiáng)的企業(yè)平均主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是 （該指標(biāo)相對(duì)更為重要，因此新華信選取了前五強(qiáng)企業(yè)作為參考）?萬(wàn)科 2023年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為 45億元，萬(wàn)達(dá) 2023年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為 40億元?2023年全國(guó)上市房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)收益率高位數(shù)為 %；?萬(wàn)科 2023年的凈資產(chǎn)收益率為 12%；?作為市場(chǎng)化程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科已基本擺脫了地域性的限制，目前業(yè)務(wù)已拓展到全國(guó) 10個(gè)城市；?萬(wàn)達(dá) 2023年已將業(yè)務(wù)拓展到全國(guó) 12個(gè)城市?萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等的品牌已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)具備了一定的知名度，美譽(yù)度和顧客忠誠(chéng)度。宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)分析 研發(fā)能力整體偏弱，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的分析主要依靠外部信息，難免缺乏針對(duì)性，對(duì)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的指導(dǎo)性不強(qiáng)。政府關(guān)系和社會(huì) 研發(fā)能力弱強(qiáng)2023年 10月 8日 46保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目?jī)r(jià)值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢(shì)突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢(shì)人員經(jīng)驗(yàn)和判別能力有較多的成功經(jīng)驗(yàn)，并已形成自己的一套風(fēng)格外部信息的獲取和反饋比較重視外部的反饋信息，能夠做出分析判斷創(chuàng)新能力 有一定的創(chuàng)新能力，反映在幾個(gè)特殊項(xiàng)目上（西直門(mén)項(xiàng)目）整體能力較強(qiáng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)有較強(qiáng)的同質(zhì)化趨勢(shì)，這一環(huán)節(jié)本身的作用正逐步弱化投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷(xiāo)售管理土地開(kāi)發(fā)利 潤(rùn)人力資源 組織機(jī)構(gòu) ? 文科萬(wàn)科：重營(yíng)銷(xiāo)，重炒作，文化鮮明張揚(yáng)。強(qiáng)調(diào)質(zhì)量和規(guī)模。? 全國(guó)性品牌，統(tǒng)一布局，職能部門(mén)相對(duì)集中在總部。? 萬(wàn)達(dá)從區(qū)域內(nèi)迅速拓展成為全國(guó)布局規(guī)模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其經(jīng)驗(yàn)是有指導(dǎo)意義的。? 沒(méi)有成形的企業(yè)文化。? 強(qiáng)調(diào)規(guī)范化、嚴(yán)格管理，但是職能部門(mén)功能弱化。有具體的時(shí)間限制公司愿景目標(biāo)公司利潤(rùn)目標(biāo)公司凈資產(chǎn)預(yù)計(jì)公司銷(xiāo)售收入目標(biāo)公司預(yù)計(jì)總成本開(kāi)支凈資產(chǎn)收益率銷(xiāo)售利潤(rùn)率房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)其它業(yè)務(wù)銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)外地市場(chǎng)北京市場(chǎng)上海深圳廣州比較調(diào)整++++提供預(yù)測(cè)設(shè)定目標(biāo)目標(biāo)組成和設(shè)定示意管理費(fèi)用研發(fā)費(fèi)用公司總部分公司分公司 1分公司 2分公司 3++++財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售成本++清晰的戰(zhàn)略目標(biāo)必須符合以下四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)成長(zhǎng)性目標(biāo)?按地域系統(tǒng)化的戰(zhàn)略目標(biāo)2023年 10月 8日 57保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目“四業(yè) ”的發(fā)展戰(zhàn)略并沒(méi)有落實(shí)，值得商榷華融系統(tǒng)目前的營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成華融系統(tǒng)目前的利潤(rùn)構(gòu)成99年華融重組后確定的 “四業(yè) ”發(fā)展現(xiàn)狀?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然是華融的絕對(duì)主業(yè)。市場(chǎng)選擇 產(chǎn)品選擇2023年 10月 8日 67保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目增長(zhǎng)戰(zhàn)略和增長(zhǎng)模式選擇增 長(zhǎng)戰(zhàn) 略密集型增 長(zhǎng) 一體化增 長(zhǎng) 多元化增 長(zhǎng)產(chǎn) 品開(kāi) 發(fā) 市 場(chǎng) 開(kāi) 發(fā) 水平一體化 縱 向一體化 相關(guān)多元化 跨行 業(yè) 多元化增 長(zhǎng) 模式有機(jī) 發(fā) 展 合并收 購(gòu) 自我 創(chuàng)業(yè) 戰(zhàn) 略 聯(lián) 盟2023年 10月 8日 68保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融為實(shí)現(xiàn) “做強(qiáng) ”的階段性目標(biāo)，需要從 “三個(gè)層面 ”創(chuàng)新入手，系統(tǒng)培養(yǎng)自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力制度創(chuàng)新制度創(chuàng)新 管理創(chuàng)新管理創(chuàng)新技術(shù)創(chuàng)新技術(shù)創(chuàng)新新華信創(chuàng)新模型技術(shù)創(chuàng)新是結(jié)果客戶細(xì)分 —— 市場(chǎng)細(xì)分 —— 技術(shù)研發(fā) —— 營(yíng)銷(xiāo)策劃技術(shù)創(chuàng)新形成的競(jìng)爭(zhēng)力管 1年管理創(chuàng)新是關(guān)鍵員工 —— 戰(zhàn)略 —— 組織 —— 流程 —— 規(guī)章制度管理創(chuàng)新形成的競(jìng)爭(zhēng)力管 3年制度創(chuàng)新是基礎(chǔ)股東會(huì) —— 董事會(huì) —— 高管層考核激勵(lì)約束制度創(chuàng)新形成的競(jìng)爭(zhēng)力管 5年2023年 10月 8日 69保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目具體而言，根據(jù) “新華信競(jìng)爭(zhēng)力模型 ”，應(yīng)從三個(gè)方面同時(shí)入手，培養(yǎng)華融的核心競(jìng)爭(zhēng)力華融核心競(jìng)爭(zhēng)力管理競(jìng)爭(zhēng)力：內(nèi)部到外部員工 — 中層管理人員 — 高管市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力：外部到內(nèi)部客戶 — 經(jīng)銷(xiāo)商 — 供應(yīng)商 — 合作伙伴治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力：由上到下股東會(huì) — 董事會(huì) — 高管新華信競(jìng)爭(zhēng)力模型2023年 10月 8日 70保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目將華融核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)分解成 “三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力 ”的提高，就是要使華融實(shí)現(xiàn)兩個(gè)轉(zhuǎn)變，即：從 “政府任務(wù)型 ”向 “市場(chǎng)導(dǎo)向型 ”轉(zhuǎn)變，從 “資源優(yōu)勢(shì)型 ”向 “能力優(yōu)勢(shì)型 ”轉(zhuǎn)變市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力管理競(jìng)爭(zhēng)力治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力政府任務(wù)型 市場(chǎng)導(dǎo)向型資源優(yōu)勢(shì)型 能力優(yōu)勢(shì)型股東配給資源的管理模式單一項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力模式短期完成項(xiàng)目任務(wù)的管理模式以股東價(jià)值最大化為價(jià)值取向的股權(quán)結(jié)構(gòu)、發(fā)展戰(zhàn)略和激勵(lì)約束機(jī)制系統(tǒng)性市場(chǎng)細(xì)分、客戶定位清晰化的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略適當(dāng)集權(quán)和分權(quán)、整合資源、優(yōu)化流程的扁平式管理更大的能力帶來(lái)更多的資源2023年 10月 8日 71保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目匯報(bào)議程一、項(xiàng)目進(jìn)展回顧二、華融公司戰(zhàn)略和核心競(jìng)爭(zhēng)力分析三、華融公司的發(fā)展戰(zhàn)略總體構(gòu)思四、提高華融公司的治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力五、提高華融公司的管理競(jìng)爭(zhēng)力六、提高華融公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力七、報(bào)告總結(jié)八、下一步工作安排九、附錄2023年 10月 8日 72保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目結(jié)果 營(yíng)運(yùn)現(xiàn)象員工效益不好企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)國(guó)有企業(yè)治理結(jié)構(gòu)不順市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力不強(qiáng)擴(kuò)張緩慢運(yùn)營(yíng)效率不高市場(chǎng)問(wèn)題管理問(wèn)題問(wèn)題綜合戰(zhàn)略方向不清根源什么產(chǎn)業(yè)掙錢(qián)，就做什么業(yè)務(wù)非市場(chǎng)化的薪酬傳統(tǒng)的對(duì)干部的管理體系與市場(chǎng)不相適應(yīng)的組織結(jié)構(gòu)決策反應(yīng)時(shí)間長(zhǎng)，速度慢高管理成本能做多大，不知道銷(xiāo)售能力不強(qiáng)二級(jí)公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)分別采購(gòu)品牌知名度弱資金占用大而長(zhǎng)雖然華融表現(xiàn)出來(lái)的是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力問(wèn)題，但從根本上，是公司治理問(wèn)題和企業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)力問(wèn)題公司治理問(wèn)題股東回報(bào)不高北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融的治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力方面共存在五個(gè)方面的問(wèn)題合資方的股東利益與公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)不一致，國(guó)有獨(dú)資公司和合資公司股東價(jià)值追求目標(biāo)不同；上市公司和非上市公司股東目標(biāo)的差異；董事會(huì)本身的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題；董事會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理層的考核、激勵(lì)和約束；集團(tuán)公司對(duì)二級(jí)權(quán)屬子公司的治理模式。今后，凡到外地開(kāi)發(fā)找當(dāng)?shù)睾献骰锇楹腺Y時(shí)，華融要控股 67%以上3. 議決組合過(guò)程 ： 有的議題 “ 議而不決 ” ，強(qiáng)調(diào) “ 議 ” ；有的則 “ 議而有決 ” ，強(qiáng)調(diào) “ 決 ” 。制度創(chuàng)新改造：解決資本經(jīng)營(yíng)改造中出現(xiàn)的與原企業(yè)制度的沖突。 有一定的長(zhǎng)期激勵(lì)約束效用? 只能適用于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好、現(xiàn)金流量充足的企業(yè)。 長(zhǎng)源電力 （ 000966）主體思路是在公司業(yè)績(jī)達(dá)到規(guī)定了指標(biāo)后，公司的薪酬與考核委員會(huì)自二級(jí)市購(gòu)買(mǎi)規(guī)定數(shù)量股票，按規(guī)定價(jià)格售予公司的管理層。 期權(quán)、期股所需股票來(lái)源渠道為： 期權(quán)所需股票來(lái)源為二級(jí)市場(chǎng)流通股票或公司定向增發(fā)新股；期股所需股票來(lái)源為公司定向增發(fā)新股和國(guó)有股轉(zhuǎn)讓。 為跨國(guó)公司廣泛采用167。授予對(duì)象為 480 名在關(guān)鍵部門(mén)工作的中高級(jí)管理人員操作方式案例模式分析優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)167。股權(quán)激勵(lì)對(duì)象為高層、中層管理人員和技術(shù)骨干。人才監(jiān)控：對(duì)公司高層管理人員進(jìn)行素質(zhì)判斷，在對(duì)其實(shí)施戰(zhàn)略能力、改變公司經(jīng)營(yíng)狀況能力產(chǎn)生懷疑時(shí)，要把這種素質(zhì)判斷擴(kuò)大到公司中層。TCL模式和聯(lián)想模式? TCL模式：從年薪制突破向 “與業(yè)績(jī)掛鉤的國(guó)有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的管理者增值獎(jiǎng)勵(lì)轉(zhuǎn)股權(quán) ”轉(zhuǎn)變? 聯(lián)想模式：從增量入手，以某一具體方法計(jì)算折成股權(quán)2023年 10月 8日 80保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融法人治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力的第二個(gè)問(wèn)題，是華融系統(tǒng)內(nèi)的上市公司和非上市公司的不同之處的存在，具體有五個(gè)方面的差異點(diǎn)資金來(lái)源資金去向資金運(yùn)作程序上市公司 非