xxxx年世聯(lián)新城市中心策劃報告1053373370-文庫吧在線文庫
【正文】 大廈 、信息樞紐中心大廈建設(shè)中； ?中心區(qū)基礎(chǔ)市政設(shè)施 “ 七通一平 ”基本完成 ?成功拍賣出讓一塊居住用地； ?中心區(qū)城市公園建成 ?和黃 、 中海 、 深業(yè) 、居住項目 ?六大政府工程 （ 市民中心 、 圖書館 、 音樂廳等 ） 同時開工 ?中心區(qū)進入高速發(fā)展期； ?高交會館正式起用； ?新中心區(qū)地位已經(jīng)確立； ?居住項目竣工投入使用； ?江蘇大廈 、國際商會大廈等高級寫字樓也相繼落成 ?中 心 區(qū)進入穩(wěn)定發(fā)展期； ?居 住 項目：星河國際 ， 黃埔雅苑 ?寫 字 樓項目中電信息； ?六 大 公建大部分完成 ?政 府 完成搬遷 大型商業(yè) 辦公居住 市政項目 居住項目 土地開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施 開始啟動 1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 19992023年 20232023 2023之后 社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域性商業(yè) 市級商業(yè) 起步期 發(fā)展期 ?公建處于收尾階段 ?商業(yè)項目：中心購物公園開始籌建 ?高檔寫字樓全面入市 ?星級酒店 ?基本無住宅開發(fā) 快速發(fā)展期 成熟期 深圳中心區(qū)開發(fā)進程 房地產(chǎn)開發(fā)次序從居住、辦公最后才過渡到商業(yè)性項目的開發(fā) 案例借鑒 — 深圳中心區(qū) 17 本報告是嚴格保密的。 本項目 4塊地價值盤點 2號地高檔住宅的價值最高， 3號地商務(wù)價值最高， 1號地有部分商業(yè)價值 價值點： ?體育公園 ?煙臺大學 ?市政府 劣勢： ?臨近原有普通居住區(qū) ?距海較遠 濱州醫(yī)學院 (規(guī)劃中 ) 煙大三期 (規(guī)劃中 ) 貴族城住宅區(qū)(部分建成 ) 黑松林 (原始狀態(tài) ) 3號地 4號地 1號地 2號地 市政府 (已使用 ) 國際商城 體育公園 （基本建成） 大海 濱海路 價值點： ?直面大海 ?體育公園 ?煙臺大學 價值點： ?已規(guī)劃的會展中心 ?規(guī)劃中的兩所大學 ?市政府 劣勢： ?近黑松林 價值點： ?近會展中心 ?近規(guī)劃中的兩所大學 ?近住宅區(qū) 劣勢： ?近黑松林 商業(yè)價值弱 高檔住宅價值最高 有部分商業(yè)價值 住宅價值較高 商務(wù)價值最高 住宅價值較高 商業(yè)價值弱 地塊市場價值 25 本報告是嚴格保密的。 深圳新中心區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)律 商業(yè)規(guī)模和面積隨中心區(qū)的成熟逐漸升級 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 商業(yè)級次 中海華庭等 社區(qū)級商業(yè) 萬佳百貨、天虹商場等成為南北部 區(qū)域型商業(yè) 購物公園、五星級酒店著手打造深圳市級商業(yè)中心 02年 35年 610年 10年后 開發(fā)類型 開發(fā)時間 發(fā)展驅(qū)動力 住宅項目內(nèi)需型消費 住宅人口遷移成為區(qū)域中心 區(qū)域成為城市中心辦公、住宅引起總?cè)丝谠黾? 輻射范圍 中海等居住區(qū)內(nèi) 北部區(qū)域內(nèi)大部分社區(qū) 中心區(qū)，全市范圍 ?商業(yè)級次隨人口增加、區(qū)域功能提升而逐漸升級 ?區(qū)域級商業(yè)是借助于住宅區(qū)配套的需要而產(chǎn)生 ?中心區(qū)發(fā)展 12年后，具市級商業(yè)功能的大型商業(yè)和酒店才出現(xiàn) 注：以下所講商業(yè)含公建在內(nèi) 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 33 本報告是嚴格保密的。 深圳新中心區(qū)辦公樓的發(fā)展規(guī)律 中心區(qū)越成熟，辦公樓越高檔，輻射范圍也越廣 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 寫字樓及檔次 江蘇大廈等高檔寫字樓 諾德中心等全市最高檔的寫字樓 03年 45年 610年 10年后 開發(fā)類型 開發(fā)時間 寫字樓客戶 第三產(chǎn)業(yè)：與金融相關(guān)的行業(yè) 廣告、律師、金融、電子及實業(yè)類企業(yè) 驅(qū)動力 市政府的搬遷 全市 CBD的形成 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 投資大廈等中檔 第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè)的貿(mào)易、律師等行業(yè) ?寫字樓的檔次隨著區(qū)域的成熟而逐漸提升 ?客戶的規(guī)模和檔次也隨著區(qū)域的成熟而擴大和提高 ?寫字樓客戶的來源隨著區(qū)域的成熟而影響范圍擴大 規(guī)劃前景 輻射范圍 本區(qū)域及周邊 全市范圍 本區(qū)域內(nèi)為主 41 本報告是嚴格保密的。 各地塊容積率及物業(yè)功能構(gòu)成 地塊 容積率 占地面積 (萬平米 ) 總面積 (萬平米 ) 總?cè)藬?shù) 商業(yè)公建比例（ %） 商業(yè)公建面積 (萬平米 ) 物業(yè)功能 1號地 21 42 9600 不低于 10% 4 住宅為主 2號地 26 6000 2 住宅為主 3號地 27 33 7200 公建中設(shè)30%的商業(yè)量 ?10萬商業(yè) ?23萬會展、辦公及酒店 ?以會展為主體含辦公、酒店和商業(yè) 4號地 24 22600 不低于 10% 3 住宅為主 小計 77 125 19萬商業(yè) 23萬會展、辦公及酒店 住宅為主 49 本報告是嚴格保密的。 3號地塊容積率確定 會展中心容積率 項目 青島國際會展中心 深圳高交會館 大連會展中心 容積率 (建面 ) (建面 ) (建面 ) 一般在 混合物業(yè)容積率（辦公樓 +寫字樓 +酒店） 項目 東莞第一國際 東莞世博廣場 星河傳說 物業(yè)類型 寫字樓 +公寓 +商業(yè) +五星級酒店 寫字樓 +商業(yè) 商業(yè) +住宅 +寫字樓 +六星級酒店 容積率 (建面 72萬 ) (建面 20萬 ) (建面 96萬 ) 一般在 建議 3號地塊容積率不低于 ，以保持彈性空間 3號地塊政府指標容積率小于 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 45 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)面積確定的一般規(guī)范 本項目商業(yè)規(guī)模將以社區(qū)商業(yè)和區(qū)域性商業(yè)為主 基本要素 市級中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域性商業(yè)區(qū) 居住區(qū)級 商業(yè)中心 新城商業(yè)中心 規(guī)模 30萬 M2以上 10萬 M2以上 M2 12萬 M2以上 區(qū)位 城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū) 居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊 大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利 城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū) 客流量 日人流量 50萬以上 日人流量 25萬以上 居住人口5000以上 日人流量 25萬以上 核心消費群 內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者 區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者 步行 15分鐘內(nèi)居民 車行 30分鐘內(nèi)居民 本區(qū)域的
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