【正文】 于升級階段本案一類競品的三個項目都以供應(yīng)較高端產(chǎn)品為主，一號公館只供應(yīng)洋房而林海景天項目及筑景地中海項目甚至有別墅產(chǎn)品面向市場，區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品都在向高端產(chǎn)品升級?？偨Y(jié)：市場＞ 區(qū)域競品分析 ＞干擾競品樹 根 市場 ＞ 競品市場總體分析為了更好的了解競品市場，我們將高端產(chǎn)品（洋房、別墅）和中低端產(chǎn)品（多層、小高層等）細分總結(jié)，以得出各個產(chǎn)品線的供銷情況，可給出更有針對性的總結(jié)建議。小，競爭壓力減緩。216。216。通過對人群的經(jīng)濟條件、置業(yè)特征、身份地位等特征分析總結(jié)，我們將目標(biāo)客戶分為兩類：216。提升項目品牌途徑：產(chǎn)品線升級、戶型升級景觀設(shè)計升級營銷模式升級下面我們將對產(chǎn)品線及戶型結(jié)合市場及客戶情況給出升級建議。 銷售率達到 66%左右，該面積段已屬于較大面積戶型，但在市場上仍有一定的客戶群，該客戶群多體現(xiàn)為改善型購房。 該面積段產(chǎn)品專屬高端客戶，高端客戶量較少導(dǎo)致該面積段并不十分暢銷。啟示 1：啟示 2：建 議 關(guān)于洋房戶型配比的建議通過來自市場的啟示，理念對本案二期、四期產(chǎn)品的洋房戶型配比如下：居室 戶型 面積段 戶型配比大三居 一躍二 140平米 40%二居 三層 90平米 60%小三居 四躍五 130平米一躍二產(chǎn)品：為市場較為熱銷的 140平米戶型面積段，雖比 130平米主力熱銷戶型較大，但其贈送地下室，市場接受程度將會較高。 該面積段產(chǎn)品在多層住宅中屬較大面積，其能達到 75%左右的銷售率，可見盤錦市的高端客戶群體購買力之強。另注：該類競品項目中，只有藍色康橋項目只供應(yīng)多層產(chǎn)品，年豐雅筑及紫潤茗都項目還供應(yīng)小高層產(chǎn)品，上表中只統(tǒng)計多層月銷量，恒泰尚城項目無多層產(chǎn)品，這里統(tǒng)計其小高層產(chǎn)品月銷量作為參考數(shù)據(jù)。 說明了本案產(chǎn)品對高端客戶吸引力不強，目前的市場上的高端客戶對本案認可度不高。建 議 關(guān)于產(chǎn)品戶型的建議建 議 關(guān)于產(chǎn)品戶型的建議本案一層、二層（一躍二產(chǎn)品）參考戶型：本案一層、二層（一躍二產(chǎn)品）參考戶型：沈陽宏發(fā)三千院產(chǎn)品外立面效果圖半地下入戶庭院，不計入面積建 議 關(guān)于產(chǎn)品戶型的建議本案一層、二層（一躍二產(chǎn)品）參考戶型：本案一層、二層（一躍二產(chǎn)品）參考戶型：半地下入戶庭院，不計入面積半地下室，客戶自行挖通，不計入面積注：半地下室設(shè)計大致將該棟洋房整體成本上漲 100元 /平米沈陽宏發(fā)三千院產(chǎn)品戶型圖示意贈送大面積露臺示意圖臥室大面積陽臺客廳大面積露臺，不計入面積銷售面積只有 90平米左右，相對較小，贈送露臺面積較大，易于被市場所接受。 三居、三居半大開間、大客廳，豪華而且大氣，部分高層群體的社會地位 部分實力雄厚的高端為了體現(xiàn)經(jīng)濟實力或社會地位，希望居住寬敞大氣、客廳開間 較大的住宅，三居和三居半的戶型滿足了該部分群體所的需求。參考戶型：華潤翡翠長汀明星小高層 參考 戶 型4—— 關(guān)于洋房產(chǎn)品及明星小高層產(chǎn)品的說明因為洋房產(chǎn)品及明星小高層產(chǎn)品因建筑需要，將采用框架結(jié)構(gòu)，（普通多層為磚混結(jié)構(gòu)）。 07:41:3107:41:3107:41Sunday, January 24, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 07:41:3107:41:3107:411/24/2023 7:41:31 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 7:41:31 上午 7:41 上午 07:41:31一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 217:41 上午 一月 2107:41January 24, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 07:41:3107:41:3107:41Sunday, January 24, 2023? 1知人者智，自知者明。 24 一月 20237:41:31 上午 07:41:31一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 一月 217:41 上午 一月 2107:41January 24, 2023? 1行動出成果，工作出財富。因此 —— 預(yù)計 2023年本案銷售回款： 約 左右 4期產(chǎn)品銷售周期： 約 2年左右謝 謝公司地址：沈陽市沈河區(qū)惠工 廣場奉天銀座 B座 120 120 1204室公司電話： 62566799 62566899　傳真： 62570032 E—MAIL： ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 成都萬科 短進深戶型使用功能相同的情況下，減少建筑面積 通常情況下，南向客廳、南北臥室、客廳開間 — 米的多層戶型為 90—100 平方米，短進深戶型約 80—90 平方米，降低總房款，化解銷售壓力。（ 2）三層： 配以 90平米小戶型產(chǎn)品， 該面積段小戶型主要面向經(jīng)濟實力稍低一些又有超前消費觀念的客戶， 可贈送大面積露臺， 吸引購房者。銷。 銷售率相對較高，因該居室產(chǎn)品的供應(yīng)量最高，遠遠高出其他居室產(chǎn)品，銷售率還能保持較高，可見其產(chǎn)品在盤錦市有較大的客戶需求。 銷售率達到了 83%左右，可見該類產(chǎn)品在盤錦市房地產(chǎn)市場的接受度較高，市場剛性需求依然較強，其市場接受程度最高。建 議 關(guān)于洋房戶型配比的建議來自市場對本案洋房產(chǎn)品的 啟示：預(yù)計本案全年月銷量在預(yù)計本案全年月銷量在 10套左右。 供應(yīng)量遠超其他戶型產(chǎn)品，市場消化量較大，可見目前的洋房市場二居及小三居戶型為暢銷戶型。性。對應(yīng)自身產(chǎn)品線多層產(chǎn)品 ：熱銷產(chǎn)品，快速消化洋房產(chǎn)品 ：熱銷產(chǎn)品，快速消化項 目 優(yōu) 劣 勢 分析樹 根 SWOT ＞ 自身狀況分析樹 根 SWOT ＞ 自身狀況分析本案一期產(chǎn)品占地 建面 容積率 物業(yè)類型 面積段 比例 7萬 多層 /少量小高層90平米以下 80%90—126 平米 20%總結(jié)本案一期產(chǎn)品主要以多層為主，配合少量的小高層產(chǎn)品，但小高層最后售罄，因客戶對該類產(chǎn)品的公攤面積有一定的抗性。216。人群＞ 消費習(xí)慣洞察樹 根小 結(jié)216。 人群＞ 消費習(xí)慣洞察樹 根人群 掃描 —— 盤錦 城市 人群基本情況人群收入情況 —— 人均收入全省前列就盤錦市人均收入為例：市區(qū)居民人均可支配收入 17000元，比上年增長 14%；據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查，全市農(nóng)民人均純收入 7700元，同比增長 %。市場＞ 區(qū)域競品分析 ＞干擾競品樹 根 市場 ＞ 競品市場總體分析總結(jié)伴隨著 2023年的盤錦市場銷售火爆局勢， 2023年的銷售量較大，其整體銷售率也在 80%左右，且多層及小高層產(chǎn)品主要解決市場的剛性需求， 可見盤錦的市場需求量較大。樹 根 市場 ＞ 未來現(xiàn)在威脅來自新的土地供應(yīng)情況：（ 1）相距本案西側(cè)較遠地塊，筑景項目約占地 ，建面 18萬平米，容積率 ， 4棟 18層高層、 34棟 4層洋房產(chǎn)品。購買人群分析： 該項目客戶群以市中心中端客戶群為主，但隨著其他品質(zhì)較高項目的開盤，項目競爭力有所降低，對客戶吸引力不強。 產(chǎn)品分析： 該項目產(chǎn)品品質(zhì)一般，屬現(xiàn)代簡約風(fēng)格，產(chǎn)品品質(zhì)較佳。市場＞ 區(qū)域競品分析 ＞干擾競品樹 根大洼區(qū) —— 納帕溪谷 基本資料總占地： 總建面： 容積率： 戶數(shù)： 1289在售戶數(shù)： 124市場 ＞ 三類競品 個案分析樹 根納帕溪谷情況： 物業(yè)類型 面積段 戶型配比 09年供應(yīng)量 09年銷售量 銷售率 2023年供應(yīng)量 均價聯(lián)排 254—270 平米 —— 96 70 73% 120 5300元 /平米雙拼 314—351 平米 —— 20 14 70% 6200元 /平米獨棟 484—588 平米 —— 8 6 75% 8000元 /平米總結(jié)：市場 ＞ 三類競品 個案分析位置分析： 該項目位于本案區(qū)域內(nèi)，相比較距離市中心較近些。購買人群分析： 該項目客戶群以市中心中端客戶群為主，該部分人群市場較大，主要看中其位置及產(chǎn)品品質(zhì)。產(chǎn)品分析： 為西班牙建筑風(fēng)格，園區(qū)內(nèi)產(chǎn)品面積段也較全，整體市場認可度較高。樹 根大洼區(qū) —— 藍色康橋 基本資料總占地： 131萬平米（ 8個區(qū)）總建面： 200萬平米以上容積率： D區(qū)占地： 20萬平D區(qū)建面： D區(qū)容積率： D區(qū)棟數(shù)： 32棟多層在售 D區(qū)棟數(shù)： 16棟市場 ＞ 二類競品 個案分析樹 根藍色康橋情況：物業(yè)類型 面積段 戶型配比 09年供應(yīng)量 09年銷售量 銷售率 2023年供應(yīng)量 均價多層 70—90 平米 20% 200 150 75% 1000 3800元 /平米90—100 平米 60% 600 350 60%100—140 平米 20% 200 100 50%總結(jié)：市場 ＞ 二類競品 個案分析位置分析： 該項目位于大洼區(qū)與興隆臺相連接地段，項目所在區(qū)域