【正文】 于升級(jí)階段本案一類競品的三個(gè)項(xiàng)目都以供應(yīng)較高端產(chǎn)品為主，一號(hào)公館只供應(yīng)洋房而林海景天項(xiàng)目及筑景地中海項(xiàng)目甚至有別墅產(chǎn)品面向市場，區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品都在向高端產(chǎn)品升級(jí)?？偨Y(jié)：市場＞ 區(qū)域競品分析 ＞干擾競品樹 根 市場 ＞ 競品市場總體分析為了更好的了解競品市場，我們將高端產(chǎn)品（洋房、別墅）和中低端產(chǎn)品（多層、小高層等）細(xì)分總結(jié)，以得出各個(gè)產(chǎn)品線的供銷情況，可給出更有針對(duì)性的總結(jié)建議。小，競爭壓力減緩。216。216。通過對(duì)人群的經(jīng)濟(jì)條件、置業(yè)特征、身份地位等特征分析總結(jié)，我們將目標(biāo)客戶分為兩類：216。提升項(xiàng)目品牌途徑：產(chǎn)品線升級(jí)、戶型升級(jí)景觀設(shè)計(jì)升級(jí)營銷模式升級(jí)下面我們將對(duì)產(chǎn)品線及戶型結(jié)合市場及客戶情況給出升級(jí)建議。 銷售率達(dá)到 66%左右，該面積段已屬于較大面積戶型，但在市場上仍有一定的客戶群，該客戶群多體現(xiàn)為改善型購房。 該面積段產(chǎn)品專屬高端客戶，高端客戶量較少導(dǎo)致該面積段并不十分暢銷。啟示 1：啟示 2：建 議 關(guān)于洋房戶型配比的建議通過來自市場的啟示，理念對(duì)本案二期、四期產(chǎn)品的洋房戶型配比如下：居室 戶型 面積段 戶型配比大三居 一躍二 140平米 40%二居 三層 90平米 60%小三居 四躍五 130平米一躍二產(chǎn)品：為市場較為熱銷的 140平米戶型面積段，雖比 130平米主力熱銷戶型較大，但其贈(zèng)送地下室，市場接受程度將會(huì)較高。 該面積段產(chǎn)品在多層住宅中屬較大面積，其能達(dá)到 75%左右的銷售率，可見盤錦市的高端客戶群體購買力之強(qiáng)。另注：該類競品項(xiàng)目中，只有藍(lán)色康橋項(xiàng)目只供應(yīng)多層產(chǎn)品，年豐雅筑及紫潤茗都項(xiàng)目還供應(yīng)小高層產(chǎn)品，上表中只統(tǒng)計(jì)多層月銷量，恒泰尚城項(xiàng)目無多層產(chǎn)品，這里統(tǒng)計(jì)其小高層產(chǎn)品月銷量作為參考數(shù)據(jù)。 說明了本案產(chǎn)品對(duì)高端客戶吸引力不強(qiáng)，目前的市場上的高端客戶對(duì)本案認(rèn)可度不高。建 議 關(guān)于產(chǎn)品戶型的建議建 議 關(guān)于產(chǎn)品戶型的建議本案一層、二層（一躍二產(chǎn)品）參考戶型：本案一層、二層（一躍二產(chǎn)品）參考戶型：沈陽宏發(fā)三千院產(chǎn)品外立面效果圖半地下入戶庭院，不計(jì)入面積建 議 關(guān)于產(chǎn)品戶型的建議本案一層、二層（一躍二產(chǎn)品）參考戶型：本案一層、二層（一躍二產(chǎn)品）參考戶型：半地下入戶庭院，不計(jì)入面積半地下室，客戶自行挖通，不計(jì)入面積注：半地下室設(shè)計(jì)大致將該棟洋房整體成本上漲 100元 /平米沈陽宏發(fā)三千院產(chǎn)品戶型圖示意贈(zèng)送大面積露臺(tái)示意圖臥室大面積陽臺(tái)客廳大面積露臺(tái)，不計(jì)入面積銷售面積只有 90平米左右，相對(duì)較小，贈(zèng)送露臺(tái)面積較大，易于被市場所接受。 三居、三居半大開間、大客廳，豪華而且大氣，部分高層群體的社會(huì)地位 部分實(shí)力雄厚的高端為了體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力或社會(huì)地位，希望居住寬敞大氣、客廳開間 較大的住宅，三居和三居半的戶型滿足了該部分群體所的需求。參考戶型：華潤翡翠長汀明星小高層 參考 戶 型4—— 關(guān)于洋房產(chǎn)品及明星小高層產(chǎn)品的說明因?yàn)檠蠓慨a(chǎn)品及明星小高層產(chǎn)品因建筑需要，將采用框架結(jié)構(gòu)，（普通多層為磚混結(jié)構(gòu)）。 07:41:3107:41:3107:41Sunday, January 24, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 07:41:3107:41:3107:411/24/2023 7:41:31 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 7:41:31 上午 7:41 上午 07:41:31一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 217:41 上午 一月 2107:41January 24, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 07:41:3107:41:3107:41Sunday, January 24, 2023? 1知人者智，自知者明。 24 一月 20237:41:31 上午 07:41:31一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 一月 217:41 上午 一月 2107:41January 24, 2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。因此 —— 預(yù)計(jì) 2023年本案銷售回款： 約 左右 4期產(chǎn)品銷售周期： 約 2年左右謝 謝公司地址：沈陽市沈河區(qū)惠工 廣場奉天銀座 B座 120 120 1204室公司電話： 62566799 62566899　傳真： 62570032 E—MAIL： ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 成都萬科 短進(jìn)深戶型使用功能相同的情況下，減少建筑面積 通常情況下，南向客廳、南北臥室、客廳開間 — 米的多層戶型為 90—100 平方米，短進(jìn)深戶型約 80—90 平方米，降低總房款，化解銷售壓力。（ 2）三層： 配以 90平米小戶型產(chǎn)品， 該面積段小戶型主要面向經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍低一些又有超前消費(fèi)觀念的客戶， 可贈(zèng)送大面積露臺(tái)， 吸引購房者。銷。 銷售率相對(duì)較高，因該居室產(chǎn)品的供應(yīng)量最高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其他居室產(chǎn)品，銷售率還能保持較高，可見其產(chǎn)品在盤錦市有較大的客戶需求。 銷售率達(dá)到了 83%左右，可見該類產(chǎn)品在盤錦市房地產(chǎn)市場的接受度較高，市場剛性需求依然較強(qiáng)，其市場接受程度最高。建 議 關(guān)于洋房戶型配比的建議來自市場對(duì)本案洋房產(chǎn)品的 啟示：預(yù)計(jì)本案全年月銷量在預(yù)計(jì)本案全年月銷量在 10套左右。 供應(yīng)量遠(yuǎn)超其他戶型產(chǎn)品，市場消化量較大，可見目前的洋房市場二居及小三居戶型為暢銷戶型。性。對(duì)應(yīng)自身產(chǎn)品線多層產(chǎn)品 ：熱銷產(chǎn)品，快速消化洋房產(chǎn)品 ：熱銷產(chǎn)品，快速消化項(xiàng) 目 優(yōu) 劣 勢 分析樹 根 SWOT ＞ 自身狀況分析樹 根 SWOT ＞ 自身狀況分析本案一期產(chǎn)品占地 建面 容積率 物業(yè)類型 面積段 比例 7萬 多層 /少量小高層90平米以下 80%90—126 平米 20%總結(jié)本案一期產(chǎn)品主要以多層為主，配合少量的小高層產(chǎn)品，但小高層最后售罄，因客戶對(duì)該類產(chǎn)品的公攤面積有一定的抗性。216。人群＞ 消費(fèi)習(xí)慣洞察樹 根小 結(jié)216。 人群＞ 消費(fèi)習(xí)慣洞察樹 根人群 掃描 —— 盤錦 城市 人群基本情況人群收入情況 —— 人均收入全省前列就盤錦市人均收入為例：市區(qū)居民人均可支配收入 17000元，比上年增長 14%；據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查，全市農(nóng)民人均純收入 7700元，同比增長 %。市場＞ 區(qū)域競品分析 ＞干擾競品樹 根 市場 ＞ 競品市場總體分析總結(jié)伴隨著 2023年的盤錦市場銷售火爆局勢， 2023年的銷售量較大，其整體銷售率也在 80%左右，且多層及小高層產(chǎn)品主要解決市場的剛性需求， 可見盤錦的市場需求量較大。樹 根 市場 ＞ 未來現(xiàn)在威脅來自新的土地供應(yīng)情況：（ 1）相距本案西側(cè)較遠(yuǎn)地塊，筑景項(xiàng)目約占地 ，建面 18萬平米，容積率 ， 4棟 18層高層、 34棟 4層洋房產(chǎn)品。購買人群分析： 該項(xiàng)目客戶群以市中心中端客戶群為主，但隨著其他品質(zhì)較高項(xiàng)目的開盤，項(xiàng)目競爭力有所降低，對(duì)客戶吸引力不強(qiáng)。 產(chǎn)品分析： 該項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)一般，屬現(xiàn)代簡約風(fēng)格，產(chǎn)品品質(zhì)較佳。市場＞ 區(qū)域競品分析 ＞干擾競品樹 根大洼區(qū) —— 納帕溪谷 基本資料總占地： 總建面： 容積率： 戶數(shù)： 1289在售戶數(shù)： 124市場 ＞ 三類競品 個(gè)案分析樹 根納帕溪谷情況： 物業(yè)類型 面積段 戶型配比 09年供應(yīng)量 09年銷售量 銷售率 2023年供應(yīng)量 均價(jià)聯(lián)排 254—270 平米 —— 96 70 73% 120 5300元 /平米雙拼 314—351 平米 —— 20 14 70% 6200元 /平米獨(dú)棟 484—588 平米 —— 8 6 75% 8000元 /平米總結(jié)：市場 ＞ 三類競品 個(gè)案分析位置分析： 該項(xiàng)目位于本案區(qū)域內(nèi)，相比較距離市中心較近些。購買人群分析： 該項(xiàng)目客戶群以市中心中端客戶群為主，該部分人群市場較大，主要看中其位置及產(chǎn)品品質(zhì)。產(chǎn)品分析： 為西班牙建筑風(fēng)格，園區(qū)內(nèi)產(chǎn)品面積段也較全，整體市場認(rèn)可度較高。樹 根大洼區(qū) —— 藍(lán)色康橋 基本資料總占地： 131萬平米（ 8個(gè)區(qū)）總建面： 200萬平米以上容積率： D區(qū)占地： 20萬平D區(qū)建面： D區(qū)容積率： D區(qū)棟數(shù)： 32棟多層在售 D區(qū)棟數(shù)： 16棟市場 ＞ 二類競品 個(gè)案分析樹 根藍(lán)色康橋情況：物業(yè)類型 面積段 戶型配比 09年供應(yīng)量 09年銷售量 銷售率 2023年供應(yīng)量 均價(jià)多層 70—90 平米 20% 200 150 75% 1000 3800元 /平米90—100 平米 60% 600 350 60%100—140 平米 20% 200 100 50%總結(jié)：市場 ＞ 二類競品 個(gè)案分析位置分析： 該項(xiàng)目位于大洼區(qū)與興隆臺(tái)相連接地段，項(xiàng)目所在區(qū)域