【正文】 花都 天朗藍(lán)湖樹 萊安逸琿 金輝悅府 九形道 CROSS萬象匯 高新水晶城 金泰新理城 中鐵 .繽紛南郡 尚品美地城 金泰假日花城 裕昌太陽城 晶城秀府 江林新城 金地西灃公元 腹地競爭項目 外圍競爭項目 【 銷售價格 】 高層住宅銷售速度高于其他產(chǎn)品，普遍可達(dá) 5060套 /月，各項目的銷售速度與其銷售策略和定價有較強的關(guān)聯(lián)性 65 0 10 20 30 40 50 60 70 東方米蘭國際城 80 高層 小 高層 公寓 90 100 150 ?高層 銷售速度 4070套 /月，銷售較快的可達(dá) 100套 /月； ?小 高層 1020套 /月 ?公寓 CROSS萬象匯和高新水晶城定位均較高端， 1020套/月 200 300 綠地國際花都 天朗藍(lán)湖樹 萊安逸琿 九形道 CROSS萬象匯 高新水晶城 金泰新理城 中鐵 .繽紛南郡 尚品美地城 金泰假日花城 裕昌太陽城 晶城秀府 腹地競爭項目 外圍競爭項目 【 銷售速度 】 隨著價格的上升，項目的銷售速度呈下降趨勢，其中萊安逸琿因大量贈送，性價比較高，在高單價的情況下也實現(xiàn)了較好的銷售速度 【 銷售比對 】 60 40 67 10 20 20 65 35 20 55 15 7000 9500 8000 8300 12700 7000 7500 6400 9300 7400 8600 0202340006000800010000120231400001020304050607080月均銷售速度（套 /月） 價格（元 /㎡ ） 【 區(qū)域市場小結(jié) 】 ? 項目所處板塊為城市高端板塊邊緣 ， 現(xiàn)狀較差 ， 但伴隨高新區(qū)等區(qū)域內(nèi)成規(guī)模開發(fā)的完結(jié)；軌道交通價值的彰顯；板塊內(nèi)諸多大型項目輪番開發(fā) ， 可預(yù)見的未來將會有快速成熟和提升的過程； ? 總體呈現(xiàn)供略大于求的狀態(tài) ， 區(qū)域供應(yīng)量充沛 ， 市場的激烈競爭環(huán)境將長期存在；整體市場價格將呈現(xiàn)震蕩小幅上行的狀態(tài)； ? 區(qū)內(nèi)項目開發(fā)水平參差不齊 ， 但部分有鮮明市場賣點和特點的項目 ， 不論在價格還是銷量上 ， 均有非常好的反饋；區(qū)內(nèi)近期為經(jīng)濟型產(chǎn)品熱銷 ， 中長期判斷 ，舒適和改善型產(chǎn)品有一定的空間 。 【 項目品質(zhì) 】 區(qū)域供應(yīng)量最大的是兩居，其中 80㎡左右兩居最暢銷，部分130㎡以上三居銷售受阻， 90110㎡左右的經(jīng)濟型三居具有較大的市場機會 30 40 50 60 70 80 90 100 東方米蘭國際城 110 120 130 140 ?一居 在住宅項目中一居供應(yīng)量較少，主要供應(yīng)在公寓項目中，主力戶型區(qū)間 4050㎡。 客戶： 地緣、剛性客戶為主。 客戶： 以東郊客戶為主、輻射全市，臵業(yè)目的以投資、改善型居住和養(yǎng)老居多。 % % % % % % % % % % 2023年 3季度西安市普宅成交面積段 小于 50 50707090 90110110130 130144144180 180220220260 260以上 【 市場暢銷產(chǎn)品 】 普通住宅市場價格段主要集中在 55007000元 /平米區(qū)間段，占到為 %，剛需住宅價格出現(xiàn)上漲趨勢 ? 2023年 3季度，西安普通住宅市場價格段主要集中在 55007000元 /平米區(qū)間段，占到為 %。 【 市場供應(yīng)面積 】 2023年 3季度，西安商品房市場成交面積為 ，西安樓市整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)的運行態(tài)勢。其中 ,西安房價同比增長幅度最高，西安商品房累計銷售均價同比上漲 %，比 2023年回落 。上海、沈陽、天津、武漢、北京、蘇州等 6個城市的商品房市場銷售規(guī)模在 600～ 800萬平方米之間。 【 魚化寨區(qū)域規(guī)劃 】 隨著行政區(qū)劃邊界的打破，高新區(qū)可供開發(fā)的土地越來越少， 魚化寨區(qū)域?qū)?逐漸 成為 西高新向西 空間拓展 的一部分 西三環(huán)路 唐延路 科技路 丈八北路 本案 2023年 前后將成建成區(qū)的一部分 20232023年建成，并向南轉(zhuǎn)移 19992023年建成 ? 魚化片區(qū)位于西安高新區(qū)，東至丈八北路，西至西三環(huán)，南至科技八路，北至科技路，規(guī)劃用地面積 。 高新區(qū)獲國家批準(zhǔn) 經(jīng)開區(qū)開工 曲江新區(qū)啟動 市政府北遷啟動 經(jīng)開區(qū)獲國家批準(zhǔn) 浐灞管委會成立 大明宮改造啟動 西咸新區(qū)成立 1991 1993 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 曲江東擴 各新區(qū)在規(guī)劃起點上的差異化已經(jīng)或正在實現(xiàn)： ?主城區(qū) — 文化、旅游、商貿(mào)、金融、娛樂； ?西高新 — 經(jīng)濟發(fā)展新高地，商務(wù)聚集區(qū) ； ?曲江新區(qū) — 旅游、休閑度假、高尚住宅； ?經(jīng)開區(qū) — 現(xiàn)代制造業(yè)、政務(wù)新區(qū)； ?浐灞 — 會展、生態(tài)、高尚住宅； 城市 板塊功能劃分逐漸清晰，高新作為第一個獲批新區(qū)，承載著城市經(jīng)濟發(fā)展的 重任 【 高新區(qū)發(fā)展 】 高 新區(qū)作為西安城市發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展引擎，其發(fā)展已經(jīng)有了舉足輕重的作用，項目所在地處于高新路輻射范圍，空間優(yōu)勢極大 。進(jìn)一步保護(hù)好周、秦、漢、唐遺址，完善城市空間結(jié)構(gòu)。 都市區(qū)內(nèi)縣的行政建制逐步調(diào)整為市轄區(qū) 。 至 2023年，規(guī)劃都市區(qū)總?cè)丝?1280萬人，其中城鎮(zhèn)人口 1110萬人。 市區(qū)與所轄區(qū)縣全部開通高速公路 。 世園會的 成功舉辦 對于改善城市環(huán)境作用極大，對于城市價值的提升起了很大作用。受宏觀政策影響， 汽車類及家具類商品銷售同比增速明顯回落 ，汽車類商品增長 %，比上年回落 ；家具類商品增長%，回落 。西安新行政中心設(shè)立于此 核心區(qū)域 輻射區(qū) 【 城市經(jīng)濟 】 西安 經(jīng)濟保持平穩(wěn)快速增長， 2023年人均 GDP突破 7000美元， GDP較其他二線重點城市處于中等偏上水平，經(jīng)濟輻射能力 較強 ? 西安 20232023年的 GDP增長來看， GDP經(jīng)濟總量持續(xù)保持兩位數(shù)穩(wěn)步快速增長。 ? 高容積以及酒店 、 公寓 、 住宅多種物業(yè)形態(tài)組合 ， 注重項目品質(zhì)的打造 。 ? 地塊西側(cè)緊鄰城市主要交通干道西三環(huán)路 ， 地塊北側(cè)緊鄰城市主要道路科技路 ， 道路情況較好 ， 交通通暢； ? 北側(cè)的規(guī)劃地鐵 3號線正在施工中 ， 預(yù)計 2023年通車 ， 屆時將在一定程度上提高產(chǎn)品的價值 ， 擴大居住群體 ， 對項目是極大的利好因素 。 ? 高新是西安城市發(fā)展的引擎和經(jīng)濟發(fā)展的主要推動力之一 ， 版圖日益擴張 ， 產(chǎn)業(yè)能級不斷提升 。 地塊方正，便于開發(fā)設(shè)計 【 地塊價值分析 】 【 項目屬性界定 】 ? 項目位于高新核心區(qū)和高新新區(qū)高新的交匯位臵 ， 伴隨著高新雙區(qū)發(fā)展 ， 項目未來具有一定的市場潛力 。 2165 2940 % 【 城市概況 】 西安擁有 9區(qū) 4縣，其中主城新城、碑林、蓮湖、雁塔和未央為全市經(jīng)濟發(fā)展重點核心區(qū)域 城市地處關(guān)中盆地中部秦嶺北麓，地跨渭河南北兩岸；全市轄 新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋、閻良、臨潼、長安 9個區(qū) 及 周至、藍(lán)田、戶縣、高陵 4個縣 。按照世界銀行目前的收入等級劃分標(biāo)準(zhǔn) ,西安已步入中上等收入行列。到 2023年，實現(xiàn)全市 主城區(qū)面積 800平方公里 ， 人口 1000萬以上 ，初具國際化大都市規(guī)模。 航空： 西安咸陽國際機場是我國重要航空港 ， 2023年旅客吞吐量達(dá)到 2182萬 ， 為 全國旅客吞吐量最大的十大機場之一 。 西安 進(jìn)入軌道交通時代，將緩解城區(qū)的交通壓力，縮短通勤時間，帶動地鐵沿線周邊土地價值的提升，城市多中心出現(xiàn)將成為 必然 【 軌道交通利好 】 整體掃描： 西安作為歷史古都的文化名片和西北區(qū)域的國際窗口 ， 旅游 ， 科技 ，文化等支柱產(chǎn)業(yè)正處于成熟上升期 ， 城市開放程度提升 ， 區(qū)域升級推動城市框架大幅拉大 ， 發(fā)達(dá)的 “ 米 ” 字型立體交通路網(wǎng)加速 ， 城市多中心格局正在形成； 經(jīng)濟發(fā)展： 隨著經(jīng)濟發(fā)展快速提升 ， 整體經(jīng)濟表現(xiàn)活躍 ， 領(lǐng)先于西北部分大中城市及全國經(jīng)濟增長水平 ， 對國內(nèi)及世界的吸引力不斷加大 ， 產(chǎn)業(yè)升級及城市化進(jìn)程加速等因素 ， 給西安房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了較為堅實的基礎(chǔ) 。 四組： 承擔(dān)主城區(qū)部分職能的四個外圍組團。 ? 北跨 ：以涇渭新區(qū)及涇渭工業(yè)園的建設(shè)帶動城市空間向北跨越渭河 ， 在渭河北岸形成全國先進(jìn)制造業(yè)基地及多功能的機場城市。 “兩帶”即貫穿現(xiàn)代商業(yè)聚集區(qū)、總部經(jīng)濟聚集區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、金融商務(wù)聚集區(qū)等四區(qū)的“ 萬億元現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶 ”，和貫穿創(chuàng)業(yè)研發(fā)園、國際軟件園、先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū) B區(qū)、長安通訊產(chǎn)業(yè)園、草堂科技產(chǎn)業(yè)基地等七園(基地 )的“ 萬億元高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶 ”。 ? 魚化區(qū)域總體規(guī)劃以高新區(qū)綜合服務(wù)區(qū)為基礎(chǔ)、以高端居住、商業(yè)娛樂、科技展示、文化休閑四大功能為載體，成為代表高新區(qū)智慧、文化、生態(tài)形象窗口的 中央休閑區(qū) 。 ?2023年 4月，魚化工業(yè)園正式掛牌成為國家 “ 新型都市工業(yè)示范園 ” 。分別是：南京 %；沈陽 %；廣州 %；西安 %；上海 %；合肥%；蘇州 %；北京 %。 西安商品房售供比為 %，處于較低值狀態(tài)，顯示了一定的去庫存化壓力 2023年1～6 月份主要城市商品房售供比統(tǒng)計050010001500202325003000青島 沈陽 大連 無錫 西安 北京 武漢 南京 鄭州 杭州 深圳 上海 長沙 蘇州 重慶 廣州 合肥 天津 成都面積值（萬m2）0%20%40%60%80%100%120%商品住宅售供比新開工面積 銷售面積 1 1 年商品房售供比 1 2 年1 ～6 月商品房售供比【 市場銷售均價走勢 】 年份 土地 供應(yīng) （萬㎡） 土地 成交 （萬㎡） 2023 2023 2023 2023 2023 ? 2023年土地供應(yīng) ，成交 萬平米， 2023年以來土地流標(biāo)頻出，溢價率下降，大部分地塊底價成交，導(dǎo)致政府土地供應(yīng)動力不足，土地成交明顯萎縮。 90平米以下面積成交表現(xiàn)出不同程度的下滑態(tài)勢，可見部分改善型需求已穩(wěn)步釋放 ? 2023年 3季度，西安普通住宅銷售總套數(shù)為 25319套，環(huán)比下滑 %。 【 宏觀房地產(chǎn)市場研究小結(jié) 】 PART3 市場環(huán)境分析 ? 宏觀房地產(chǎn)市場研究 ? 西安市場板塊劃分 ? 區(qū)域住宅市場研究 ? 區(qū)域商業(yè)市場研究 ? 區(qū)域客戶研究 ? 市場典型案例研究 涇渭新城板塊 價格： 30004500元 /㎡ 特征： 城市新興區(qū)域，地產(chǎn)價格洼地。 城南板塊 價格： 70009000元 /㎡ 特征： 西安傳統(tǒng)文教區(qū)和城市發(fā)展成熟區(qū)，配套完善。 本案 【 西安市場 】 高新板塊 價格： 700012023元 /㎡ 特征： 濃厚的商務(wù)氛圍、完善的生活配套，承擔(dān)著城市經(jīng)濟中心的職能。 未來產(chǎn)品將呈現(xiàn) “ 更經(jīng)濟和更舒適 ” 的兩極化擴展趨勢 ， 項目的開發(fā)品質(zhì)將競爭性交替上升 ， 不斷完善； 【 區(qū)域市場小結(jié) 】 ? 熱銷產(chǎn)品中 ， 80平米兩居占主力 ， 80以下產(chǎn)品存在明顯空檔； 110左右三居總體供應(yīng)量也相對較弱；現(xiàn)推出項目多采用 “ 初改 、 舒適 ” 等經(jīng)典思路 ， 區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟類產(chǎn)品供應(yīng)存在明晰的空檔； ? 部分項目通過贈送大幅提高產(chǎn)品競爭力 ， 有上佳的溢價能力和銷售速度 ， 項目保證適度的贈送 ， 一方面可以豐富產(chǎn)品的賣點 ， 同時將為項目的營銷和定價策略提供更為豐富的空間； PART3 市場環(huán)境分析 ? 宏觀房地產(chǎn)市場研究 ? 西安市場板塊劃分 ? 區(qū)域住宅市場 研究 ? 區(qū)域商業(yè)市場研究 ? 區(qū)域客戶研究 ? 市場典型案例分析 選取魚化寨板塊內(nèi)相對成熟的社區(qū)及高新區(qū)范圍內(nèi)的個案商業(yè)而作為市調(diào)的對象 【 區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研 】 天朗藍(lán)湖樹 復(fù)