【正文】 客戶： 以區(qū)域內(nèi)高收入人群為主，實(shí)力 從各大板塊特征和價(jià)格可以看出，本案位于高新區(qū)邊緣，高新板塊為現(xiàn)階段西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的高價(jià)值板塊 PART3 市場(chǎng)環(huán)境分析 ? 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ? 西安市場(chǎng)板塊劃分 ? 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究 ? 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究 ? 區(qū)域客戶研究 ? 市場(chǎng)典型案例分析 天朗藍(lán)湖樹 綠地國際花都 東方米蘭國際城 萊安逸琿 金輝悅府 九形道 CROSS萬象匯 高新水晶城 金泰 〃 新理城 中鐵繽紛南郡 尚品美地城 金泰假日花城 裕昌太陽城 晶城秀府 江林新城 金地西灃公元 本案 腹地競(jìng)爭(zhēng)板塊 高新區(qū)外圍板塊 根據(jù)項(xiàng)目的用地條件和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)情況，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)可分為腹地競(jìng)爭(zhēng)板塊和外圍競(jìng)爭(zhēng)板塊 【 區(qū)域市場(chǎng) 】 腹地區(qū)域板塊 項(xiàng)目名稱 容積率 建筑面積 物業(yè)類型 東方米蘭國際城 80 現(xiàn)推住宅，未來 30萬㎡商業(yè)，綜合商業(yè)， 2棟寫字樓 1棟公寓 綠地國際花都（待售） 規(guī)劃商業(yè)、寫字樓共 45萬㎡， 一期 6棟住宅 天朗藍(lán)湖樹 42 18— 32層的高層 萊安逸琿 40 二期三棟高層 金輝悅府 50 12棟高層 、小高層 九形道 8 共 3棟高層，層數(shù)： 32層、 8層、 27層 CROSS萬象匯 20 1棟 22層 高新新區(qū)，西面未來規(guī)劃大量住宅、辦公，現(xiàn)狀周邊待拆村莊，汽修、小餐飲店 主力 30層以上高層、少量小高層 主力為剛需產(chǎn)品，隨著周邊日益成熟，項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)逐步提升，部分品質(zhì)較高的改善型產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng) 高層 ：普宅 65007200元 /㎡ ，高端900010000； 公寓： 68008300元 /㎡ 區(qū)域 資源 產(chǎn)品 形式 項(xiàng)目 品質(zhì) 價(jià)格 平臺(tái) 主力供應(yīng)為剛需產(chǎn)品，產(chǎn)品價(jià)值和物業(yè)類型復(fù)合度較低，同質(zhì)化程度高，部分品質(zhì)較高的改善型產(chǎn)品開始進(jìn)入市場(chǎng)，腹地目前項(xiàng)目量較少，未來為高新區(qū)主力供應(yīng)板塊 【 腹地競(jìng)爭(zhēng)板塊 】 項(xiàng)目名稱 梯戶比 戶型 價(jià)格（元 /㎡ ） 東方米蘭國際城 18層 2T2， 33層 2T4 高層 87㎡兩居， 94㎡三居 120150㎡三居，小高層 175㎡四居 報(bào)價(jià) 7000元 /㎡，一次性付款9折 6000元 /㎡，按揭 95折6300元 / ㎡ 綠地國際花都（待售） 2T4， 2T2 8390㎡兩 居， 11 139㎡三 居，164㎡四 居 起價(jià) 6498，交 1000抵 20230 天朗藍(lán)湖樹 2T 2T 2T 2T 2T7 4050㎡一居， 7384㎡兩居， 98130㎡三居 均價(jià) 7200， 沿街 63006400 萊安逸琿 2T 2T6 38㎡ 一居， 91122㎡ 三居 ,154㎡ 四居， 900010000 金輝悅府 2T 2T6 六戶： 65+73+93 四戶： 117+82+103+113 7300 九形道 3T 6T23 一居： 36 兩居： 6090 三居：120 8000 CROSS萬象匯 2T9 公寓： 38139㎡ 寫字樓： 264600㎡ 公寓： 8300 寫字樓 :11000 高新新區(qū)，西面未來規(guī)劃大量住宅、辦公，現(xiàn)狀周邊待拆村莊，汽修、小餐飲店 主力 30層以上高層、少量小高層 主力為剛需產(chǎn)品，隨著周邊日益成熟，項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)逐步提升，部分品質(zhì)較高的改善型產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng) 高層 ：普宅 65007200元 /㎡ ，高端900010000； 公寓： 68008300元 /㎡ 區(qū)域 資源 產(chǎn)品 形式 項(xiàng)目 品質(zhì) 價(jià)格 平臺(tái) 【 腹地競(jìng)爭(zhēng)板塊 】 主力供應(yīng)為剛需產(chǎn)品，產(chǎn)品價(jià)值和物業(yè)類型復(fù)合度較低，同質(zhì)化程度高，部分品質(zhì)較高的改善型產(chǎn)品開始進(jìn)入市場(chǎng)，腹地目前項(xiàng)目量較少，未來為高新區(qū)主力供應(yīng)板塊 隨著東方米蘭和綠地國際花都兩個(gè)大盤的入市，魚化寨板塊未來市場(chǎng)供應(yīng)量放大，承接高新區(qū)區(qū)域外溢客戶和地緣性客戶。 客戶： 以工業(yè)園客戶和高陵客戶為主，以及西安價(jià)格外溢客戶 國際港務(wù)區(qū)板塊 價(jià)格： 40007000元 /㎡ 特征： 城市未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，目前項(xiàng)目較少。 2023年土地成交 ，大部分地塊底價(jià)成交，流標(biāo)頻出，土地成交明顯萎縮。 ?2023年 預(yù)計(jì)地鐵 3號(hào)線建成通車 ，起始站點(diǎn)為魚化寨站。 西 高新代表西安現(xiàn)代城市意象的標(biāo)簽，已成為陜西、西安最強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長極和對(duì)外開放的窗口 【 高新區(qū)發(fā)展 】 1991年 3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，西安高新區(qū)成為中國首批高新區(qū)之一。分別為洪慶、常寧、渭北（臨潼）工業(yè)區(qū)和高新區(qū)草堂科技產(chǎn)業(yè)基地。 2023年規(guī)劃旅客吞吐量達(dá) 3100萬人次 。 2023年部分中西部城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 % % % % % % % %%%%%%0100020233000400050002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 增長率 15859 18085 21339 26259 32351 37850 45676 % % % % % % 0%5%10%15%20%010000202303000040000500002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元） 增長率 2080 1360 1696 4000 5950 4912 10011 6854 % % 15% 12% 17% 12% % % % % %%%%%%%%%%0202340006000800010000120232023年 GDP（ 億元） 增長率（ %） 【 產(chǎn)業(yè)支撐 】 城市 在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中，逐步形成以科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、航天工業(yè)中心和機(jī)械制造中心等為主導(dǎo)的 產(chǎn)業(yè) % % % 2023年 西安產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例圖 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 年度 2023 2023 2023 2023 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 從城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看， 2023年全市： 第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %； 第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %； 第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %； 三大產(chǎn)業(yè)均有所增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與去年保持穩(wěn)定。 ? 伴隨地塊本身以及周邊的配套逐漸成熟 ， 項(xiàng)目的價(jià)值將逐步提升 。 本案 本案 西三環(huán) 科技路 魚化寨街 魚斗路 丈八北路 規(guī)劃地鐵 3號(hào)線 【 項(xiàng)目交通 】 地塊周邊公路交通便捷、通暢，緊鄰科技路和西三環(huán)，北側(cè)與地鐵規(guī)劃 3號(hào)線魚化寨零距離對(duì)接，預(yù)計(jì) 2023年通車，屆時(shí)將在很大程度上縮短城市距離 地鐵的社會(huì)效益 地鐵沿線商業(yè)提升生活空間和便利度； 地鐵改善城市投資環(huán)境，使城市的距離格局發(fā)生變化； 地鐵為沿線土地帶來增值。 包含西安浐灞生態(tài)區(qū)、歐亞經(jīng)濟(jì)論壇所在地、世園會(huì)西安國際港務(wù)區(qū)所在地；是中國重要的紡織工業(yè)基地 擁有西部大學(xué)城、西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地 亞洲最大的航空城，境內(nèi)有西安閻良國家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 市中心南部，跨越城墻內(nèi)外，因西安碑林得名，老城區(qū)之一 西安國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、曲江國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)區(qū)所在，區(qū)內(nèi)高校林立、科技領(lǐng)先、人文薈萃、工商業(yè)發(fā)達(dá)，核心區(qū)之一 跨越城墻內(nèi)外，因境內(nèi)蓮湖公園得名，有 8 萬回民在城墻內(nèi)西南部聚居，西咸新區(qū)與蓮湖區(qū)接壤 中心東北，跨越城墻內(nèi)外，因境內(nèi)清朝滿城 ( 又稱新城 )得名 西安國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，大明宮國家遺址公園，漢長安城遺址。西安地鐵的修建將壓縮城市距離，極大幅度提升城市價(jià)值。總面積 9036平方公里，現(xiàn)狀總?cè)丝?965萬人，其中城鎮(zhèn)人口 632萬人，城鎮(zhèn)化水平 %。 ? 西接 ：通過灃渭新區(qū)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)兩市對(duì)接。 ? 科技路是西高新的發(fā)展軸，整體發(fā)展趨勢(shì)為從東向西，由于行政區(qū)域的分割而止于丈八北路； 魚化寨片區(qū)為高新區(qū)托管后 ，打破西高新原有行政區(qū)界，以科技路西段的修成通車為代表的區(qū)域建設(shè)迅速拉開。二線城市中有十個(gè)城市的房價(jià)水平處于上升狀態(tài)。從各面積段占比變動(dòng)情況來看， 90平米以下的三個(gè)面積段均表現(xiàn)出不同程度的下滑態(tài)勢(shì)，可見部分改善型需求已穩(wěn)步釋放，致 3季度 130180平米區(qū)間段銷量呈現(xiàn)出走高的態(tài)勢(shì)。 城西板塊 價(jià)格： 50007000元 /㎡ 特征： 西安老工業(yè)區(qū)，環(huán)境差，客戶認(rèn)知度差。 未來產(chǎn)品將呈現(xiàn) “ 更經(jīng)濟(jì)和更舒適 ” 的兩極化擴(kuò)展趨勢(shì) ， 項(xiàng)目的開發(fā)品質(zhì)將競(jìng)爭(zhēng)性交替上升 ， 不斷完善； 【 區(qū)域市場(chǎng)小結(jié) 】 ? 熱銷產(chǎn)品中 ， 80平米兩居占主力 ， 80以下產(chǎn)品存在明顯空檔； 110左右三居總體供應(yīng)量也相對(duì)較弱；現(xiàn)推出項(xiàng)目多采用 “ 初改 、 舒適 ” 等經(jīng)典思路 ， 區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)類產(chǎn)品供應(yīng)存在明晰的空檔； ? 部分項(xiàng)目通過贈(zèng)送大幅提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 ， 有上佳的溢價(jià)能力和銷售速度 ， 項(xiàng)目保證適度的贈(zèng)送 ， 一方面可以豐富產(chǎn)品的賣點(diǎn) ， 同時(shí)將為項(xiàng)目的營銷和定價(jià)策略提供更為豐富的空間； PART3 市場(chǎng)環(huán)境分析 ? 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ? 西安市場(chǎng)板塊劃分 ? 區(qū)域住宅市場(chǎng) 研究 ? 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究 ? 區(qū)域客戶研究 ? 市場(chǎng)典型案例分析 選取魚化寨板塊內(nèi)相對(duì)成熟的社區(qū)及高新區(qū)范圍內(nèi)的個(gè)案商業(yè)而作為市調(diào)的對(duì)象 【 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 】 天朗藍(lán)湖樹 復(fù)地優(yōu)尚國際社區(qū) 恒大城 金泰假日花城 繽紛南郡 裕昌太陽城 鴻基新城 魚化寨板塊 區(qū)位外板塊 項(xiàng)目名稱 銷售 均價(jià) （ 元 /平米） 租金 （ 元 /平米 〃 月） 經(jīng)營業(yè)態(tài) 復(fù)地優(yōu)尚國際社區(qū) 一層： 23000 80— 120 餐飲、超市、服飾等生活 便民設(shè)施 天朗藍(lán)湖樹 單層： 30000 一 拖三均價(jià)： 18000 200以上 餐飲、超市、服飾等生活 便民設(shè)施 恒大城 一層： 2500030000 二 層： 1700018000 150170 超市、商店、理發(fā)店、煙酒、便利店等便民服務(wù)設(shè)施 中鐵繽紛南郡 一拖二： 2202324000 80120 服飾、美容美發(fā)、休閑娛 樂等便民服務(wù) 金泰假日花園 一層： 2500030000 一拖二： 1700018000 120150 超市、水果店、煙酒店等 便民服務(wù) 裕昌太陽城 一層： 25000— 30000 一拖二 2023025000 120— 150 餐飲、超市、服飾等生活 便民設(shè)施 鴻基新城 一層： 2100022023 50— 60 便利店 【 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格 】 一層商鋪均價(jià)水平在 23000元 /平米 30000元平米，多數(shù)以 1托 2的 形式銷售 ，經(jīng)營業(yè)態(tài)以餐飲、超市、服飾、美容美發(fā)等便民服務(wù)配套為主 項(xiàng)目名稱 是否可分割 分割 面積 （平米 ) 層數(shù) 層高（米 ) 進(jìn)深 （ 米 ) 面寬（ 米 ) 復(fù)地優(yōu)尚國際社區(qū) 是 小鋪： 56160 大鋪： 830 2層 10— 15 6— 8 天朗藍(lán)湖樹 是 30160 3層 10— 16 5— 8 恒大城 否 3570 1層或 2層 8— 9 5— 6 中鐵繽紛南郡 否 100175 2層 8— 10 6— 8 金泰假日花園 是 小鋪： 38— 180 大鋪： 583— 612 1層或 2層 — 10— 16 6— 8 裕昌太陽城 是 150300 1層或 2層 — 10— 15 5— 6 鴻基新城 是 60120 1層 4— 8 12— 15 【 高新區(qū)商業(yè)價(jià)格 】 銷售商業(yè)物業(yè)多可自由分割，分割面積以 30160平米中小套型商鋪，多數(shù)層數(shù)為兩層，個(gè)別社區(qū)金角商業(yè)可設(shè)立為 34層 復(fù)地優(yōu)尚國際社區(qū) (社區(qū)底商 ) 位臵 高新科技路西段（經(jīng)十三路 魚化公園東側(cè)） 商鋪面積 56~800㎡ 銷售狀態(tài) 目前銷售的是商鋪 銷售均價(jià) 一層： 23000元 /㎡ 租金水平 80— 120元 /㎡ 〃 天 總戶數(shù) 總戶數(shù) 4000戶 車位 約 1400個(gè) 恒大城 (社區(qū)底商 ) 位臵 丈八北路和大寨路十字西 200米 商鋪面積 3570