【正文】 但由于項目尚未啟動，商家目前僅關注當中。 ? 項目靠近地鐵 3號線番禺廣場站、周邊主要以政務區(qū)、高檔住宅區(qū)為主，在規(guī)劃上是番禺未來的政治、商貿中心。隨著該項目主力店招商明朗化，與本項目餐飲、配套類業(yè)態(tài)招商產生影響。 ? 匯瓏項目整體定為于中檔項目，餐飲、休閑娛樂相對占據(jù)比重較大，與我項目的定位差異明顯。 劣勢分析： ? 位置較偏、商業(yè)氛圍較弱； ? 屬于三舊改造項目，地塊尚未動工，開發(fā)時間較慢。 該項目品牌檔次中檔偏低，以餐飲為主，加之車位等基礎設施的配備不足也在一定程度 上限制了其發(fā)展。 大潤發(fā)（已開業(yè)） 海印又一城 番禺萬達廣場 羅家圣鑫商業(yè)中心 匯瓏商業(yè)廣場 青籮天地 項目效果圖 總建筑面積 25萬㎡ 66萬㎡ 約 20萬㎡ 15萬㎡ 16萬㎡ 購物中心面積 8萬㎡ 1012萬㎡ ㎡ 12萬㎡ 萬㎡ 預計開業(yè)時間 2023年（年初） 未確定 ? 從上表統(tǒng)計數(shù)據(jù)可得，未來 23年內，番禺商業(yè)項目開發(fā)規(guī)模達 142萬㎡ ，其中購物中心招商面積達至 60萬㎡ （含奧園廣場）。 ? 與羅家項目及匯瓏項目相比，奧園廣場在工程進度上具有一定的領先優(yōu)勢，亦有利于在招商過程中占據(jù)主動、搶占先機。 五、市場整體狀況分析 ? 從目前番禺各新建商業(yè)項目情況來看，未來 12年市場商業(yè)供應將集中放量，在各項目工程進度與開業(yè)時間相距不遠情況下，奧園廣場所面臨競爭威脅將進一步加大。而奧園廣場位于市橋南，其核心消費人群以番禺南部的人口為主，并且以針對區(qū)域家庭式親子消費為特色，所處商圈、項目定位與目標消費群體跟海印又一城、萬達廣場項目均有所區(qū)別，隨著奧園廣場、萬達廣場、海印又一城等品牌高檔商業(yè)項目的出現(xiàn)，將共同推動番禺整體商業(yè)發(fā)展水平。 青蘿天地 ? 該項目為“三舊改造”項目，所處橋南較偏位置，將打造為帶休閑旅游性質的商業(yè)項目。 :19:1006:19Feb232Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 06:19:1006:19:1006:192/2/2023 6:19:10 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 , February 2, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 2日星期四 6時 19分 10秒 06:19:102 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 2日星期四 上午 6時 19分 10秒 06:19: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 6時 19分 :19February 2, 2023 1行動出成果，工作出財富。 ? 目前哈街、大潤發(fā)臨街商鋪價格租金已達至 200250元 /㎡的幅度，隨著奧園廣場的落成開業(yè)，區(qū)域商業(yè)氣氛將越催濃厚，也將帶動周邊商業(yè)的租金價值進一步提升。 匯瓏商業(yè)廣場 ? 該項目整體規(guī)劃僅停留在把商業(yè)放在一個“集中體”上的概念，是一個定位于中低檔次商業(yè)項目。 六、區(qū)域同類型項目競爭關系分析（招商對外說辭） 萬達廣場 ? 作為全國知名商業(yè)地產開發(fā)商，萬達有著豐富商業(yè)開發(fā)經驗，商業(yè)經營運作純熟，在區(qū)域各商業(yè)項目中處于較高水平； ? 其處于萬博商圈的萬達廣場在位置上與奧園廣場并不處于同一商圈。 ? 從目前所了解情況來看，主力超市、百貨、餐飲類客戶均為各項目現(xiàn)階段所洽談主力重心，且大部分品牌均有所重疊，對于商家而言拓展可選擇性增大，各項目在有限商家資源的爭奪上將越催激烈。 1. 規(guī)模及開業(yè)時間 四、各競爭項目對比分析 海印又一城 番禺萬達廣場 羅家圣鑫商業(yè)中心 匯瓏商業(yè)廣場 青籮天地 項目效果圖 項目定位 區(qū)域購物商場 區(qū)域綜合購物中心 區(qū)域中心型購物中心 體驗式休閑購物中心 情景主題式商業(yè)街區(qū) 檔次定位 中高檔 中高檔 中檔偏高 中檔 —— 樓層 地上 5層 —— 地下 2層，地上 5層 地下 1層停車場、地上 17層為商場 地上 24層不等建筑群 功能規(guī)劃 計劃引入品牌服飾、時尚用品、運動休閑、兒童服裝用品商鋪、美食廣場、五星級電影院、名牌 OUTLET場，電玩娛樂城于一體綜合商場 —— 集零售、餐飲、娛樂服務、觀光等功能于一體，以中檔偏高零售品牌為主打，配合特色餐飲、娛樂，打造綜合性消費商業(yè) 集超市、百貨、零售、休閑娛樂、餐飲于一體大型綜合商業(yè)體。 劣勢分析： ? 項目整體經營定位較低。不僅土地利用價值低，而且周邊村民也沒有一個休閑游樂場所。車流、人流稀少，商業(yè)氛圍薄弱。 商業(yè)定位 從現(xiàn)場模型規(guī)劃顯示，購物中心外設計有大型戶外休閑廣場，面積近 2萬平㎡。 ? 開業(yè)時間擬在 2023年 10月。 商業(yè)地產講究扎堆，比起白云新城的“孤軍奮戰(zhàn)”，番禺板塊目前商業(yè)格局已現(xiàn)雛形。 優(yōu)勢分析： ? 地處規(guī)劃中萬博 CBD商務圈，周邊擁有較強消費力人群。（其中酒店約 6萬平方米，商務寫字樓約 8萬平方米，商場、超市約 8萬平方米） 停車位： 約 400個 基本信息 項目定位： 打造番禺區(qū)內輻射能力最強區(qū)域購物商場 建筑規(guī)劃： 海印又一城商場 B、 C區(qū)規(guī)劃為大型集中式商業(yè)，共 5層。 調研目標客戶主要分為兩類： 1. 同類型競爭項目： ① 海印有一城 ② 萬達廣場 ③ 匯瓏商業(yè)廣場 ④ 羅家圣鑫廣場 ⑤ 青蘿天地 2. 周邊項目： ① 哈街 ② 大潤發(fā) 青蘿天地 大潤發(fā) 萬達廣場 海印又一城 圖例 地塊 在建項目 已開業(yè)項目 1. 本次調研商業(yè)項目主要分布在 萬博商圈 、 市橋老城商圈 、市橋南商圈 三大區(qū)域 2. 項目周邊同類型商業(yè)項目有匯瓏商業(yè)廣場、羅家圣鑫廣場、青蘿天地、將與本項目直接競爭。番禺區(qū)人口及商業(yè)項目調研報告 第一部分、區(qū)域人口調研 番禺人口分布 ? 番禺作為南廣州人居重心，經歷多年住宅建設，已發(fā)展為華南板塊與市橋板塊兩大人口密集居住板塊。哈街、大潤發(fā)由于位置緊鄰本項目，具有一定參考價值。建筑面積約 60000平方米。 ? 其周邊天河城奧特萊斯、吉盛偉邦、四海一家、及自身的沃爾瑪超市已投入運營，區(qū)域已培育出一定的商業(yè)氛圍與市場知名度； ? 工程進度較快，對現(xiàn)階段招商促進大； ? 海印自身多個大型商業(yè)項目運營經驗對商家給予一定信心。在這種成行成市的氛圍中，商場的培育期應該比白云新城短暫。 工程進度 羅家圣鑫廣場（建設中） 商業(yè)定位： 集零售、餐飲、娛樂、服務、觀光體驗等功能于一體 的區(qū)域型 一站式購物中心 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 共 7層，由超市、影院、零售商業(yè)、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)所組成；從業(yè)態(tài)規(guī)劃分布上看，零售類業(yè)態(tài)約占項目 6成比例，與本項目業(yè)態(tài)功能組合較類似。 匯瓏商業(yè)廣場（建設中） 目前正處于地基開挖階段； 擬 2023年 5月開業(yè)。 青蘿天地（地塊） 周邊環(huán)境 項目定位： 集倉儲型超市、專業(yè)運動賣場、酒店、餐飲、情景步行街于一體的情景主題式商