【正文】 : 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :19:1006:19:10February 2, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 2, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 2月 2日星期四 上午 6時(shí) 19分 10秒 06:19: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 06:19:1006:19:1006:192/2/2023 6:19:10 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 哈街、大潤(rùn)發(fā) ? 哈街與大潤(rùn)發(fā)與本項(xiàng)目相鄰近，其商業(yè)街及超市的商業(yè)形態(tài)主要滿足周邊居民生活配套需要，與本項(xiàng)目并不存在可比性。 ? 無(wú)論從項(xiàng)目形象、規(guī)劃設(shè)計(jì)及檔次上及品牌規(guī)劃上，該項(xiàng)目只是以中低檔次的理念進(jìn)行打造，與奧園廣場(chǎng)打造為標(biāo)桿商業(yè)存在較大差距。 ? 在定位上缺乏明確特色，與本項(xiàng)目針對(duì)突出“家庭式消費(fèi)”有所區(qū)別。 海印又一城 ? 海印又一城與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均處于萬(wàn)博商圈當(dāng)中，圍繞未來(lái)萬(wàn)博 CBD規(guī)劃而發(fā)展建設(shè)。 ? 建議在招商洽談過(guò)程中充分展現(xiàn)項(xiàng)目中高端定位的形象，突出項(xiàng)目自身賣(mài)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，以引導(dǎo)商家清晰區(qū)分奧園廣場(chǎng)在定位、規(guī)劃、理念 、消費(fèi)群體等與各項(xiàng)目不同之處。 ? 匯瓏商業(yè)項(xiàng)目餐飲租金約在 40元 /㎡的較低水平，對(duì)奧園廣場(chǎng)餐飲租金拉升帶來(lái)一定的阻力。 地基開(kāi)挖，局部已完成二層 地基開(kāi)挖 地塊尚未拆遷，目前“三舊改造”牌照申領(lǐng)剛剛拿到手 3. 工程進(jìn)度 ? 從招商情況來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目普遍處于主力商家招商階段。 ? 除海印又一城主體已建至地上 4層進(jìn)度較快外，其余均處于地基開(kāi)挖或地塊階段。 ? 從預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間來(lái)看，海印又一城、羅家項(xiàng)目、匯瓏商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間基本集中在明年 510月份，與本項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間最為相近。 大潤(rùn)發(fā)與項(xiàng)目相鄰較近，其超市業(yè)態(tài) +配套性商業(yè)的模式與本項(xiàng)目綜合性購(gòu)物中心有較大區(qū)別，對(duì)本項(xiàng)目并不存在競(jìng)爭(zhēng)威脅；相反大潤(rùn)發(fā)經(jīng)營(yíng)良好與一定程度豐富了橋南板塊商業(yè)形態(tài)。 客戶群體 ：主要針對(duì)橋南路周邊住宅區(qū)居民，生活配套、大眾消費(fèi)群體 經(jīng)營(yíng)狀況 樓層 功能 主力商家 租金 1樓 獨(dú)立商鋪 周大福 、 阿迪達(dá)斯 、 耐克 、肯德基 、 蘋(píng)果休閑服等 200300元 /㎡，租期 35年 2樓 超市 大潤(rùn)發(fā)超市生鮮 、 食品等 自己經(jīng)營(yíng) 3樓 超市 大潤(rùn)發(fā)超市衣服 、 日常用品等 自己經(jīng)營(yíng) 4樓 車(chē)場(chǎng) 停車(chē)場(chǎng) 優(yōu)勢(shì)分析： ? 目前橋南唯一大型超市賣(mài)場(chǎng)，具有穩(wěn)定的客流 ? 開(kāi)業(yè)時(shí)間早，周邊已培育出一定商業(yè)氛圍。 招商狀況 樓棟 業(yè)態(tài) 租金 1棟 首層為快餐式經(jīng)營(yíng)商戶 ， 二 、 三層 soho辦公 100200，租約 35年 2棟 首層品牌零售 、 果茶飲品店 ， 二 、 三層小面積服裝 、 精品店 、 網(wǎng)吧 100200，租約 35年 3棟 美容 、 健身 、 瑜伽館 ， 音樂(lè)用品專營(yíng)店 100200，租約 35年 4棟 首層品牌零售 、 果茶飲品店 ， 二 、 三層小面積服裝 、精品店 、 網(wǎng)吧 100200，租約 35年 5棟 酒吧 100200，租約 35年 6棟 特色服裝及精品零售行業(yè) ， 力美健健身會(huì)所 100200，租約 35年 7棟 品牌特色餐飲 租約 35年 8棟 首層為個(gè)性化品牌零售 ， 二層為大型品牌餐飲 ， 三層為中影火珊瑚影城 ， 共 8個(gè)廳 租約 35年 哈街自 2023年 4月底開(kāi)業(yè)以來(lái)，由于商業(yè)氛圍欠缺，加之廣州天氣逐漸炎熱，步行街外并無(wú)遮陽(yáng)避暑等設(shè)施，人流量較少，只在夜晚用餐高峰期時(shí)人流較多，但商業(yè)氛圍的欠缺，已令部分品牌退場(chǎng)（見(jiàn)上圖右）。 青蘿天地（地塊） 哈街項(xiàng)目位于橋南路旁南郊村委會(huì)辦公樓正對(duì)面，此前一直為低檔的花卉市場(chǎng)。 工程狀況 青蘿天地（地塊） 招商情況： 目前正處于前期主力業(yè)態(tài)招商及市場(chǎng)摸底階段；除麥德龍、金逸影院、迪卡儂、好樂(lè)迪ktv意向簽約外，正與餐飲類及電器類客戶接觸洽談中； 洽談客戶： 餐飲客戶：星巴克、九毛九、禾綠、肯德基，麥當(dāng)勞、拉丁餐廳、漢拿山、電器客戶：國(guó)美、蘇寧 租賃價(jià)格： 主力商家約 3040元 /㎡幅度 招商狀況 青蘿天地（地塊） 優(yōu)勢(shì)分析： ? 地塊為租賃性質(zhì)，用地成本低，租金相對(duì)便宜； ? 項(xiàng)目主力超市、電影院已基本確定。 用地面積： 約 建筑面積： 約 16萬(wàn)平方米（ 24層不等建筑） 停車(chē)位： 1,829個(gè) 基本信息 青蘿天地 青蘿天地（地塊） 地處沙灣鎮(zhèn)與市橋南區(qū)交界處，背靠山體、地塊原作為倉(cāng)儲(chǔ)用地，周邊主要以自建村屋為主。 劣勢(shì)分析： ? 項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)過(guò)于密封，平面動(dòng)線規(guī)劃過(guò)于復(fù)雜，商鋪劃分并不理想； ? 首層臨街劃分較多小鋪，預(yù)計(jì)將用作銷(xiāo)售； ? 主力店等尚未明確。 停車(chē)位： 3,000個(gè) 基本信息 商業(yè)定位： 體驗(yàn)式休閑驗(yàn)購(gòu)物中心 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 以休閑體驗(yàn)為主導(dǎo)，集合大型百貨商場(chǎng)、國(guó)際品牌超市、跨國(guó)飲食集團(tuán)、名店街、專賣(mài)店、立體電影城、康體中心等功能于一體的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目 。 ? 靠近高架橋，使項(xiàng)目昭示性有所減弱，不利于商業(yè)氛圍營(yíng)造， ? 項(xiàng)目周邊缺乏商業(yè)帶動(dòng)，現(xiàn)商業(yè)氛圍較淡； 羅家項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)布局上與本項(xiàng)目相接近，并且具有一定的交通區(qū)域優(yōu)勢(shì)，但由于其股權(quán)分配問(wèn)題及用地屬性的限制，項(xiàng)目進(jìn)展一直處于緩慢狀態(tài)，也使其招商進(jìn)度一度受阻。 周邊環(huán)境 羅家圣鑫廣場(chǎng)（建設(shè)中） ? 目前正在施工進(jìn)行中，處于負(fù) 2層施工階段，部分建筑建至地上 2層。 番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（規(guī)劃中） 市橋老城商圈 ? 羅家圣鑫廣場(chǎng) ? 匯瓏商業(yè)廣場(chǎng) ? 羅家圣鑫廣場(chǎng)位于番禺區(qū)市蓮路與東環(huán)路的交界口，北側(cè)主入口與市蓮路相接，西臨東環(huán)路，南接清河?xùn)|路，三面環(huán)路。 ? 萬(wàn)達(dá)自身具有豐富商業(yè)資源與建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，招商及工程建設(shè)速度快； 劣勢(shì)分析： ? 位置相對(duì)較偏，目前交通及基礎(chǔ)配套尚不便利； ? 開(kāi)業(yè)時(shí)間初定 2023年，整體進(jìn)度較后。 海印又一城（建設(shè)中） 番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（規(guī)劃中） 項(xiàng)目位置： 處于萬(wàn)博中心內(nèi)，距離本項(xiàng)目 14公里； 用地面積： 建筑面積： 超過(guò) 66萬(wàn)平方米。 與本項(xiàng)目在招商進(jìn)度、開(kāi)業(yè)時(shí)間等基本一致，但其更偏向于商務(wù)形式的功能打造、且與本項(xiàng)目不處于同一區(qū)域，相距距離較遠(yuǎn)，對(duì)項(xiàng)目招商影響有限。 海印又一城（建設(shè)中） 海印又一城（建設(shè)中） 目前的工程建設(shè)情況 招商進(jìn)度： 二期目前仍處于主力店招商階段，并正與眾多餐飲品牌洽談當(dāng)中；預(yù)計(jì)年底開(kāi)始全面招商。 用地面積： 約 10萬(wàn)平方米 建筑面積： 超過(guò) 25萬(wàn)平方米。 哈街 匯瓏商業(yè)廣場(chǎng) 羅家圣鑫廣場(chǎng) 一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布 二、所處區(qū)域特點(diǎn) 萬(wàn)博商圈 市橋老城商圈 市橋南商圈 調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ? 海印又一城 ? 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（萬(wàn)博項(xiàng)目） ? 羅家圣鑫廣場(chǎng) ? 匯攏商業(yè)廣場(chǎng) ? 青蘿天地 ? 哈街 ? 大潤(rùn)發(fā) 區(qū)域特點(diǎn) ? 定位為高端商務(wù)區(qū)，商業(yè)氛圍尚不濃厚； ? 目前已建設(shè)商業(yè)少，以