【正文】 25秒 20:12:2523 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 1月 23日星期一 下午 8時(shí) 12分 25秒 20:12: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 下午 8時(shí) 12分 :12January 23, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。該區(qū)的定位是工作、居住和游樂(lè)等設(shè)施齊全的現(xiàn)代化的商務(wù)區(qū) ? 目前已建成寫字樓 247萬(wàn)平方米、其中商務(wù)區(qū) 215萬(wàn)平方米、公園區(qū) 32萬(wàn)平方米、法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里，共 10家；建成住宅區(qū) ，可容納 ，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅 ，可容納 ；在公園區(qū)建設(shè)住宅 5588套，可容納 ；并建成了面積達(dá) ；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的公交換乘中心， RER高速地鐵、地鐵 1號(hào)線、 14號(hào)高速公路、 2號(hào)地鐵等在此交匯 ? 建成 67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場(chǎng)設(shè)有 ，交通設(shè)施完善；建成占地 25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的 1/10用地為綠化用地，種植有 400余種植物，建成由 60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好 ? 拉德方斯交通系統(tǒng)行人與車流徹底分開(kāi)，互不干擾，做了大面積的立體三層交通體系，將車流完全放在地下，為新區(qū)保留充分的地面空間以及街面的完整性 68 商業(yè)價(jià)值案例：法國(guó)拉德方斯 （ 2/3） ? 商業(yè)價(jià)值 世界三大頂級(jí) CBD之一 歐洲最具影響力的商務(wù)中心 獨(dú)特的公共運(yùn)輸設(shè)施 高水準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施 ? 社會(huì)價(jià)值 成功進(jìn)行了舊區(qū)改造 吸引了無(wú)數(shù)藝術(shù)家、觀光客的足跡 平靜祥和的生活工作空間 拉德方斯城市價(jià)值 69 商業(yè)價(jià)值案例：法國(guó)拉德方斯 （ 3/3） 70 社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來(lái) 21區(qū) （ 1/4） 融合了觀光旅游、商務(wù)、購(gòu)物、會(huì)議、展覽、博物館與一體的新城市片區(qū)綜合體 ? 橫濱港未來(lái) 21區(qū)是在 1989年曾舉辦橫濱博覽會(huì)的舊址上興起的一座未來(lái)都市 ? 項(xiàng)目分布在東京灣橫濱港沿線，整體通過(guò)約 20年的開(kāi)發(fā)而形成如今的大型濱水區(qū) ? 摩天樓群、酒店、會(huì)議中心、購(gòu)物中心、游樂(lè)園、帆船等各種各樣的現(xiàn)代化辦公商業(yè)設(shè)施鱗次櫛比，代表橫濱的新開(kāi)發(fā)區(qū) 71 社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來(lái) 21區(qū) （ 2/4） ① 日本第一摩天高樓 陸標(biāo)塔大樓 Landmark Tower（高 296米，地上 70層） ② 集中了近百家時(shí)裝和餐廳的 Landmark Plaza ③ 設(shè)于陸標(biāo)塔大樓 Landmark Tower第 69層樓、日本最高的瞭望臺(tái) Sky Garden ④ Cross Gate, World Porters, Queen’ s Square等大型購(gòu)物中心 ⑤ 大觀光纜車為特點(diǎn)的主題樂(lè)園 Cosmo World ⑥ 被譽(yù)為“太平洋白鳥”的日本丸紀(jì)念公園 1 4 4 4 2 5 6 3 72 社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來(lái) 21區(qū) （ 3/4） 73 社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來(lái) 21區(qū) （ 4/4） ? 橫濱港的 21區(qū)的建設(shè)規(guī)劃是要建成國(guó)際性的文化、信息和環(huán)境優(yōu)美的港口新都市綜合體 ? 占地面積達(dá) 186公頃的橫濱港未來(lái) 21世紀(jì)地區(qū)，日常工作人員數(shù)為 190000人， 常住人口 10000人 ? 港區(qū)以一個(gè) 21世紀(jì)的環(huán)保都市為基本方針，環(huán)保先行， 1/4面積建了公園 ? 橫濱 21世紀(jì)未來(lái)港位于鄰接橫濱市區(qū)中心部的濱水區(qū)域，包括填海造陸區(qū)的 76公頃土地，共計(jì)達(dá) 186公頃的用地。 獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式 合資 公共 財(cái)政補(bǔ)貼模式 合作鏈開(kāi)發(fā)模式 58 華潤(rùn)新鴻基合作鏈開(kāi)發(fā)模式 ? 華潤(rùn)新鴻基模式 ? 華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)是華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司和香港新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司共同投資創(chuàng)建的外商獨(dú)資公司 ? 華潤(rùn)集團(tuán) 1948年成立于香港 ,目前是中國(guó)內(nèi)地和香港最具實(shí)力的多元化控股企業(yè)之一，從事的行業(yè)與大眾生活息息相關(guān)，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括消費(fèi)品制造與分銷、地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施及公用事業(yè)三大領(lǐng)域。主要包括零售商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、酒店的經(jīng)營(yíng)管理、寫字樓的經(jīng)營(yíng)管理、公寓住宅的物業(yè)管理 ? 都市綜合體中運(yùn)營(yíng)管理模式共有以下三種 開(kāi)發(fā)商自行管理 ? 由出資方共同組建聯(lián)合發(fā)展總公司，進(jìn)行管理和提供服務(wù)，嘗試進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理 ? 該種模式的產(chǎn)權(quán)形式都是統(tǒng)一的，如深圳的華潤(rùn)中心 國(guó)外的管理機(jī)構(gòu) 參與合作管理 ? 由國(guó)外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理，還有部分待零售商業(yè)建成后輸入管理或委托國(guó)外機(jī)構(gòu)管理，例如凱德商用目前開(kāi)發(fā)的來(lái)福士廣場(chǎng) 專業(yè)的物業(yè)管理公司 進(jìn)行市場(chǎng)管理 ? 商業(yè)在管理上采用租賃模式，以租代管，統(tǒng)一策劃布局，承租方提出方案和資金，由物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行裝修 ? 專業(yè)的管理公司不直接從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，而是從事整體策劃和管理，具體包括租賃管理、營(yíng)銷管理、服務(wù)管理和物業(yè)管理 49 城市綜合體商業(yè)模式 — 運(yùn)營(yíng)模式 （ 3/3） ? 目前較為成功的城市綜合體的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式以上海新天地開(kāi)發(fā)為代表的， “以開(kāi)發(fā)商持有經(jīng)營(yíng)管理為主，分批開(kāi)發(fā)、逐層開(kāi)發(fā)、創(chuàng)立品牌、持續(xù)開(kāi)發(fā)” ? 案例：上海新天地開(kāi)發(fā)（太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目） 步驟三 步驟二 利用寫字樓、公寓等其他部分的銷售，沉淀并滿足商業(yè)項(xiàng)目資本需求，實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的持有，并獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。 城市綜合體將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過(guò)合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn)，具體物業(yè)功能比例的確定是一個(gè)極其復(fù)雜的過(guò)程，與以下因素息息相關(guān)： ? 地塊規(guī)劃指標(biāo)、政府要求 ? 市場(chǎng)狀況 ? 項(xiàng)目整體定位 ? 開(kāi)發(fā)商預(yù)期收益平衡 城市綜合體在不同地域，其物業(yè)功能分配的比例也不相同，在 CBD、傳統(tǒng)購(gòu)物街區(qū)、城市新興區(qū)域，作為城市綜合體開(kāi)發(fā)面臨的受眾群體和需求也大相徑庭。 1990年代初期興建的三個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目與臨近的“太古坊”區(qū)域相呼應(yīng)，形成了中環(huán)之外香港島上另一個(gè)重要的商務(wù)區(qū) 高品質(zhì)住宅 特色零售 商務(wù)辦公 32 香港太古城開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 便利的交通網(wǎng)絡(luò) ? 便利的交通網(wǎng)絡(luò)是太古城的商業(yè)和辦公物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。 大型商業(yè) 借助便利的交通條件和成熟社區(qū)的支持，太古城中心引進(jìn)高端品牌及香港第一個(gè)真雪溜冰場(chǎng)等特色休閑娛樂(lè)設(shè)施，成為港島目前最大的商場(chǎng)。它擁有 8棟大樓，提供辦公、零售、娛樂(lè)和居住功能空間，總占地面積 26444平方米，總建筑面積約 ，完工總開(kāi)發(fā)成本約 15億馬克 ? 在各類物業(yè)中，由于其優(yōu)越的地理位置，以辦公和商業(yè)為主；辦公、商業(yè)以及由辦公商業(yè)混合而成的電影之家分別占 50％、 18％和 13％，同時(shí)，該項(xiàng)目提供了20％的高檔住宅 12 德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) — 索尼中心 （ 2/4） 商業(yè) （ 零售 ） 辦公 住宅 商業(yè) （ 餐飲 ） 底層平面圖 商業(yè) （ 文化娛樂(lè) ） 停車庫(kù)入口 土地用途 建筑面積（平方米） 辦公（可出租凈面積） 68100 商業(yè)（可出租總面積） 25100 電影之家 17500 住宅單元 26500 車位 980 ? 索尼中心是一個(gè)包括辦公、零售、娛樂(lè)、居住等多種功能的綜合性項(xiàng)目 ? 整個(gè)基地呈標(biāo)準(zhǔn)的直角三角形 ? 從其布局來(lái)看，辦公樓沿通往老虎公園的相對(duì)安靜的城市主干道布置，而商業(yè)則分布于熱鬧的城市主干道和中心廣場(chǎng)內(nèi)；住宅設(shè)置于較為安靜，面向公園的一側(cè)，形成了在市中心地區(qū)鬧中取靜的效果；停車庫(kù)入口分別在兩主干道交匯處和住宅入口處附近，將不同性質(zhì)的車流有效分離 ? 整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)主要集中于底層，為日間和晚間提供了高水平的活動(dòng)空間 ? 從業(yè)態(tài)配比與布局看，索尼中心娛樂(lè)型商業(yè)成為整個(gè)商業(yè)體的主要組成部分，也是索尼中心概念的關(guān)鍵部分 ? 娛樂(lè)占整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)部分的 68％，其中未包括電影之家內(nèi)所包含的娛樂(lè)部分，而零售只占 32％ 13 德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) — 索尼中心 （ 3/4） ? 索尼中心的零售店主要集中在“廣場(chǎng)”，廣場(chǎng)致力于引進(jìn)一些能夠強(qiáng)化廣場(chǎng)活潑氣氛的零售店與餐飲，例如索尼時(shí)尚店擁有高科技的四層營(yíng)業(yè)環(huán)境，銷售廣泛的創(chuàng)新產(chǎn)品，屬于購(gòu)物、生活方式盒娛樂(lè)商鋪 ? 電影之家和德國(guó)麥迪泰克占據(jù)了索尼中心的移動(dòng)大樓 ? 麥迪泰克從重視無(wú)線電和電視的研究，而電影之家則提供空間給各式用戶，其中擁有德國(guó)電影電視學(xué)院、馬林 迪特利奇電影博物館、阿森納寶庫(kù)電影院。 大型商業(yè)新興商務(wù)區(qū) 太古城中心先后興建 3座甲級(jí)寫字樓，與相鄰的太古坊相連成為香港島又一重要的商務(wù)中心。該地區(qū)與太古地鐵站直接相連，通過(guò)臨近的東區(qū)海底隧道與九龍島連接，可及性良好。但無(wú)論如何，要保持城市綜合體整體定位的一致性和無(wú)偏差性，這就需要城市綜合體中各個(gè)物業(yè)品種其在檔次、內(nèi)容的選擇和梳理上要保持定位相對(duì)一致。 步驟一 利用商業(yè)部分提升配套和品質(zhì)，增加寫字樓和公寓等其他部分的銷售 通常先開(kāi)發(fā)可以拉動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值及可以收回資金部分，再通過(guò)品牌提升及資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)其余部分 50 上海新天地 — 項(xiàng)目背景 ? 太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目以石庫(kù)門舊建筑區(qū)為基礎(chǔ) ? 上個(gè)世紀(jì) 90年代，上海政府實(shí)施城區(qū)改造工程，計(jì)劃拆除大量舊房，為配合盧灣區(qū)的開(kāi)發(fā)，這一區(qū)域的老式弄堂也列入改造范圍 ? 1999年，瑞安集團(tuán)取得太平橋地區(qū) 52公頃的土地，開(kāi)始新天地改造項(xiàng)目 ? 瑞安集團(tuán)斥資 ，用于新天地地區(qū)近萬(wàn)人的動(dòng)遷安置 ? 土地面積： 約 52公頃 ? 總建筑面積：約 110萬(wàn)平方米 ? 物業(yè)構(gòu)成： 零售（ ） 酒店／服務(wù)式公寓（ ） 辦公樓（ 39萬(wàn)平方米） 公寓（ ） 人工湖綠地 ? 動(dòng)工日期： 1999年初 ? 開(kāi)發(fā)周期： 15年分期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)到 2023年完工 ? 開(kāi)發(fā)商： 瑞安集團(tuán) 51 上海新天地 — 改造歷程 1997年 規(guī)劃構(gòu)想 1998年 拿地 1999年 新天地北里動(dòng)工 中心綠地及人工湖動(dòng)工 2023年 新天地北里開(kāi)業(yè) 中心綠地及人工湖開(kāi)放 新天地南里動(dòng)工 住宅一期動(dòng)工 寫字樓一期動(dòng)工 2023年 新天地南里開(kāi)業(yè)，住宅一期銷售率 100％ 2023年 住宅一期完工交付 2023年 寫字樓一期（ 1,2號(hào)樓）完工，出租率 90％以上 2023年 2023年 住宅二期完工，銷售率８０％ ???. 2023年進(jìn)度：